2019_CBS_07708 - Omgevingsvergunning - OMV_2019091806. Schoenstraat 70. District Borgerhout - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          30 oktober 1923: vergunning (1399#7836) voor vergrotings-en veranderingswerken;

-         5 december 1991: weigering (179#11030) voor een verbouwing aan het raam op het gelijkvloers;

-          24 juli 2015: weigering (20151000) voor het verbouwen van een gebouw met zes appartementen tot een gebouw met vier appartementen;

Vergunde/vergund geachte toestand

-          woning bestaande uit 3 bouwlagen onder zadeldak;

-          links doorrit naar achterhuis bestaand uit 3 bouwlagen;

-          gelijkvloers ingericht als woonfunctie met achterliggende bergplaats;

-          3 woongelegenheden komen in aanmerking voor vermoeden van vergunning.

Huidige toestand

-          gedeeltelijk dicht gebouwde koer;

-          de verdiepingshoogte op de 3de verdieping bedraagt slechts 2,57 m terwijl deze in laatst vergunde toestand 2,65m bedroeg;

-          volledig pand ingericht met 6 appartementen. 

Gewenste toestand

-          meergezinswoning met magazijn en bureauruimte op het gelijkvloers en 3 appartementen op de verdiepingen;

-          gesloten bebouwing met 3 bouwlagen onder mansardedak;

-          gedeeltelijke afbraak van de achterbouw op de verdiepingen;

-          lichtgrijs bepleisterde gevel met buitenschrijnwerk in bruin PVC voor de ramen en aluminium grijze dubbele inkomdeur. 

Inhoud van de aanvraag

-          meergezinswoning met magazijn en bureauruimte op het gelijkvloers en 3 appartementen op de verdiepingen. Met betrekking tot de oppervlakte van de aangevraagde zelfstandige woningen zijn volgende gegevens beschikbaar:

• 2 tweeslaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van circa 80 m²;
• 1 studio met een netto-oppervlakte van circa 39 m²; 

-            de achterbouw van twee bouwlagen wordt gedeeltelijk gesloopt tot op 1,95m van de achterste perceelsgrens en voorzien van inpandige terrassen;

-            het zadeldak wordt vervangen door mansardedak;

-            platte daken worden voorzien van terrassen of groendak.  

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar. 

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:

de binnenhoogte van verdieping 2 (appartement 2) is slechts 2,55m.  In de ruimtes waar een verblijfsruimte wordt ingericht zou deze minstens 2,6m moeten zijn. 

• artikel 27 Open ruimte:

er werd in het verleden een deel van de open koer verder dichtgebouwd, waardoor de open ruimte geen 20% meer is van de totale oppervlakte van het perceel;  

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de BGO Wonen op volgend punt:

• artikel 1§1: Minimale netto vloeroppervlakte van een woongelegenheid:

volgens de definitie van de BGO wonen is een studio een kleine zelfstandige woning bestaande uit één verblijfsruimte, meestal bedoeld voor één persoon. De ene verblijfsruimte van de woning doet dienst als woon- en slaapkamer. Gezien er een aparte slaapkamer aanwezig is op de 3de verdieping spreekt men hier over een eenslaapkamer appartement en niet over een studio.

Op een oppervlakte kleiner dan 60 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een eenslaapkamerappartement.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Een meergezinswoning met magazijn en bureauruimte op het gelijkvloers is functioneel inpasbaar in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan niet ingestemd worden met de ontwikkeling zoals voorgesteld.

De voorgestelde dakvorm op het hoofdgebouw komt weliswaar overeen met de kenmerkende bebouwing in de omgeving. De ontwikkeling van de aanbouw is echter onaanvaardbaar voor dit bouwblok met geringe diepte.

Door een volwaardige gevel te creëren op slechts circa 2 meter van de achterste perceelsgrens wordt onaanvaardbare privacyhinder gecreëerd voor de aanpalende panden.

Een volwaardige gevel tot een diepte zoals het pand op het nummer 72 zou aanvaardbaar zijn. Dit zou de hinder voor de buren sterk verminderen en tevens zou er meer licht en lucht in de hoek van dit bouwblok komen waardoor de leefkwaliteit verbetert.

De geplande werken aan de achterbouw zijn storend voor de omgeving en niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Visueel-vormelijke elementen

Het voorgestelde materiaalgebruik, een lichtgrijs bepleisterde gevel met buitenschrijnwerk in bruin PVC voor de ramen en een aluminium grijze dubbele inkomdeur, past zich in in de omgeving.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het magazijn en de woongelegenheden delen dezelfde inkomhal. Dit bevordert het gebruik van het magazijn niet en is hinderlijk voor het gebruik van de woongelegenheden. Ook wordt het magazijn opgesplitst door de inkomhal met betrekking tot het kantoor er van.

Daarenboven is het grootste deel van het magazijn slechts bereikbaar door een deur met een standaard breedte wat het gebruik van deze ruimte als magazijn ook niet bevordert.

Er is in de aanvraag ook te weinig informatie aanwezig om te kunnen oordelen of een omgevingsvergunning of melding voor het milieutechnisch gedeelte noodzakelijk is. Afhankelijk van welke activiteiten in het magazijn gaan plaatsvinden of wat er opgeslagen wordt, dient een vergunning of melding aangevraagd te worden.

Gezien bovenstaande opmerkingen voldoet de aanvraag niet aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruikersgenot. De geplande werken zijn storend voor de omgeving en niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen: Er dient voor dit project 1 fietsenstalling voorzien te worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met de stedenbouwkundige voorschriften én een goede ruimtelijke ordening. 

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

1.      Stabiliteit:  op de plannen bestaande toestand staat aangegeven dat een dragende muur (gezien de dikte) op de 1ste (tussen de slaapkamers van appartement 2 en appartement 3) en 2de verdieping (tussen de  keuken van appartement 4 en de slaapkamer van appartement 5)  zal afgebroken worden. Om de stabiliteit niet in het gedrang brengen, zou op zijn minst een nieuwe balk moeten voorzien worden t.h.v. de 2de verdieping. Op de plannen nieuwe toestand is deze ligger echter niet aangeduid, terwijl de nieuwe liggers t.h.v. het gelijkvloers voor de bouw van de nieuwe inpandige terrassen wel duidelijk zijn weergegeven. Het kan dus zijn dat het ontbreken van deze balk gewoon een vergetelheid betreft. Desalniettemin maakt bezwaariniener zich  zorgen over de stabiliteit (en mogelijks instortingsgevaar). Als de ligger er  komt, wordt deze trouwens juist geplaatst t.h.v. bezwaarindieners keuken. Deze zal dus geheel of gedeeltelijk dienen aangebracht te worden in de gemene muur, met risico (afhankelijk van hoe die geplaatst zal worden) tot schade aan bezwaarindieners  zijde van de gemene muur. De plannen zijn dus onduidelijk / onvolledig op dat gebied;

Beoordeling:

De plannen bevatten voldoende informatie om de aanvraag te kunnen beoordelen, daarenboven zijn de bezorgdheden van de bezwaarindiener rond de stabiliteit een uitvoeringstechnische aangelegenheid die los staat van de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggende aanvraag door de vergunningverlenende overheid. Het bezwaar is ongegrond;

2.      Stabiliteit en afwerking:  De werken voorzien o.a. in de afbraak van het zadeldak en de plaatsing van een nieuw halfmansarde dak. Dit betekent dat de gemene muur met bezwaarindieners gebouw gedeeltelijk dient aangepast te worden. Ter hoogte van dit aan te passen deel bevindt zich een schoorsteenmassief van bezwaarindieners gebouw waarin de rookgasafvoeren van de CV-installaties en de primaire verluchtingen van de standleidingen zijn ondergebracht. Ten eerste ontbreekt dit schoorsteenmassief op de snede (en ook op het dakplan bestaande en nieuwe toestand) en ten tweede hebben de werken een impact op dit massief en dus mogelijks ook een impact op de goede en veilige werking van bezwaarindieners  verwarmingsinstallaties en riolering. De plannen zijn onvolledig en geven niet aan wat er met dit voor ons gebouw belangrijke element  t.g.v. de voorziene werken zal gebeuren.  Bovendien zal voor de constructie van het mansardedak de nieuwe houten roostering dienen af te steunen op de gemene muur. Dit betekent dat de gemene muur op een andere manier zal belast worden, met mogelijke scheurvorming tot gevolg. Bepalend hiervoor is de manier waarop de houten roostering zal afsteunen op de gemene muur. Ook hierover verschaffen de plannen geen duidelijkheid. Trouwens ook niet over hoe de muur zal aangewerkt / afgewerkt (bescherming tegen indringend vocht? isolatie?) worden na verwijdering van het zadeldak en plaatsing van het nieuw halfmansarde dak.

Beoordeling:

De plannen bevatten voldoende informatie om de aanvraag te kunnen beoordelen, daarenboven zijn de bezorgdheden van de bezwaarindiener rond de stabiliteit een uitvoeringstechnische aangelegenheid die los staat van de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggende aanvraag door de vergunningverlenende overheid. Het bezwaar is ongegrond;

3.      Onduidelijkheid rond architect:  op aangetekende zending ter vraag standpunt over een aanvraag voor een omgevingsvergunning lees ik de naam Anes Mellouki die volgens onze gegevens het architectenbureau Mean-it oprichtte in het Brusselse, maar een adres doorgeeft in Deurne (Herentalsebaan 358). Op de plannen die ik kon inzien staat dan weer de naam van vector architectuur. Dit bureau bevindt zich in Ranst. Indien ik contact zou willen opnemen met de architect ter verduidelijking van bovenstaande bezorgdheden, is het goed om over de juiste naam en contactgegevens van de betrokken architect te beschikken.

Beoordeling:

Het is duidelijk dat de aanvraag werd ingediend door Mellouki Anes (Mean-it-architecture). Het bezwaar is ongegrond;