2019_CBS_06942 - Omgevingsvergunning - OMV_2019075167. Korte Gasthuisstraat 22. District Antwerpen - Weigering

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)

De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: er wordt slechts 1 in plaats van 6 vereiste fietsstalplaatsen voorzien;
• Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: er worden geen parkeerplaatsen voorzien voor de 2 bijkomende woonentiteiten;
• Artikel 40 en 41 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen en Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel: het pand is niet voorzien van een gescheiden rioolstelsel conform artikels 40 en 41 van de bouwcode;
• Artikel 43 Septische putten: ondanks de wijziging van de keldervloer ten opzichte van de laatst vergunde toestand werd en wordt er geen septische put voorzien.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft geen bijkomende bebouwde oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft de verbouwing van een pand, gelegen in afgebakend

kernwinkelgebied ‘de Wilde Zee’. De wijzigingen aan de commerciële ruimte zijn

beperkt en aanvaardbaar. Verder worden de bovenliggende verdiepingen gewijzigd van 1 wooneenheid naar 3 wooneenheden met telkens 1 slaapkamer. Deze wijziging is echter onaanvaardbaar (zie woninggrootte).

Mobiliteitsimpact

Parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor de 2 bijkomende wooneenheden moeten er 4 fietsstalplaatsen voorzien worden:

2 appartementen met 1 slaapkamers = 2 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 4.

Er is een fietsenberging voorzien aan de inkomzone waar 1 fiets in kan gestald worden met een ophangsysteem. In de voorliggende aanvraag zijn er dus 3 fietsstalplaatsen te weinig. Bovendien is het stallen van een fiets met een ophangsysteem, zonder bijkomende informatie over het ophangsysteem, niet optimaal en niet comfortabel. De aanvrager dient bij een voorwaardelijk gunstige vergunning 3 fietsstalplaatsen extra te voorzien en de fietsstalplaats in de berging comfortabeler, zonder ophangsysteem, te maken.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

Inzake schaal en ruimtegebruik wijzigt de aanvraag nauwelijks. Achteraan worden enkele terrassen toegevoegd aan de woongelegenheden, wat aanvaardbaar is.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel wijzigt enkel door het verwijderen van twee kleine dakramen, het toevoegen van drie dakramen in het zadeldak en slopen van twee schouwen aan de zijkant van het zadeldak.

De achtergevel zal voorzien worden van grijze gevelleien, wat een atypisch materiaal is voor achtergevels. Dit is een materiaal dat regelmatig gebruikt wordt voor een voorlopige en tijdelijke afwerking van blinde zijgevels. Het plaatsen van grijze gevelleien voor een onbepaalde periode in de achtergevel kan niet worden toegestaan. Het materiaal dient te worden herbekeken en gewijzigd naar een neutrale achtergevelafwerking. Verder wordt de achtergevel voorzien van dakterrassen en een dakkapel, om zo de badkamer van voldoende vrije hoogte te voorzien. Achteraan in het zadeldak worden nog eens drie extra dakramen geplaatst.

Cultuurhistorische aspecten

Het pand is gelegen in CHE-gebied en opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed. Advies werd gevraagd aan de dienst Monumentenzorg en luidt als volgt:

“Neoclassicistisch rijhuis, in oorsprong een samenstel van twee gekoppelde panden, in 1870-1871 herbouwd door de ingenieur-architect Jan-Frans Stordiau, in opdracht van de handelaar P.J. Segers-Cambier. Uit 1870 dateert een eerste bouwdossier voor het bredere rechter pand, in oorsprong een traditioneel diephuis met trapgevel uit de tweede helft van de 16de of de eerste helft van de 17de eeuw. De vergunde bouwplannen betroffen slechts het vervangen van het ‘diamantpoortje’ met bolkozijn door een rechthoekige deur, en het aanpassen van de kruiskozijnen van de eerste verdieping tot rechthoekige vensters met cordonvormende lekdrempels. Mogelijk werd het pand echter volledig herbouwd of minstens verhoogd met een derde bouwlaag. De van oorsprong 16de-eeuwe kelders bleven bewaard. In 1871 volgde de herbouw van het twee traveeën brede linker pand. De houten winkelpui werd in 1879 aangebracht in opdracht van juffrouw Adèle Van Geertruyen, naar een ontwerp door de architect Victor Durlet. Toch was in de 5 traveeën brede lijstgevel tot voor kort nog de tweeleding van de panden afleesbaar. Oorspronkelijk slechts drie traveeën breed, werd de winkelpui recent met één travee verlengd.

Het gebouw behoort tot het rijpe oeuvre van Jan-Frans Stordiau, die in Antwerpen vooral actief lijkt te zijn geweest tijdens de jaren 1860 en 1870, maar in tegenstelling tot zijn bekendere zoon architect Ernest Stordiau, slechts weinig sporen naliet. Bouwdossiers van veelal verdwenen nieuwbouwwoningen naar zijn ontwerp werden onder meer teruggevonden rond het Stadspark, op de Leien, de Mechelsesteenweg en in de Lange Leemstraat, zonder onderscheid wijken van stand. Tot zijn belangrijkste realisaties behoort het statige hotel Moretus de Theux in neo-Vlaamserenaissance-stijl uit 1879 aan de Quinten Matsijslei.

Met een gevelbreedte van vijf traveeën, omvat de rijwoning drie bouwlagen onder een zadeldak. De bepleisterde en beschilderde lijstgevel met een plint uit blauwe hardsteen, beantwoordt aan een regelmatig ordonnantieschema. In hoogte afnemende registers van rechthoekige muuropeningen, de bovenvensters met geprofileerde dagkanten, op de eerste verdieping cordonvormende lekdrempels, en op de tweede verdieping individuele lekdrempels met onderdorpel. Een klassiek hoofdgestel met een houten kroon- en tandlijst op consoles vormt de gevelbeëindiging. De winkelpui uit 1879 ging recent verloren. Recente pui uit 2014 met zijingang in klassieke houten omlijsting, samengesteld uit pilasters en een hoofdgestel met trigliefconsoles en een kroonlijst op klossen en tandlijst. Bewaard houten schrijnwerk van deuren en vensters. Het pand is beeldondersteunend voor de Korte Gasthuisstraat.

Conform art. 5§2 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 moet de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat vergunningverlenende overheid deze kan afwegen.

Er werd een CHE-rapport uit 2014 toegevoegd.

De voorgevel blijft ongewijzigd. De werken hebben geen impact op de erfgoedwaarden van het pand.

Gelet op bovenstaande argumenten wordt over deze aanvraag een gunstig advies uitgebracht.”

Veiligheid in het algemeen

De voorwaarden uit het advies van de brandweer van 19 augustus 2019 dienen stipt nageleefd te worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot

De bestaande koepel, die de commerciële ruimte op het gelijkvloers van het nodige daglicht voorziet, wordt verwijderd en vervangen door een ‘technische zone met akoestisch scherm’. Ten eerste is het verwijderen van een koepel die de commerciële ruimte van daglicht voorziet niet wenselijk. Licht en lucht worden gezien als basiskwaliteiten. Het wegnemen van de koepel zorgt voor een negatieve invloed op het gebruiksgenot en de gezondheid van de gebruikers.

Bovendien is er bijzonder weinig informatie beschikbaar over de ‘zone voor technische installaties met akoestisch scherm’ die bovenop de te verwijderen koepel wordt geplaatst. Een correcte beoordeling van deze installatie is bijgevolg niet mogelijk. Aangezien de installatie vlak tegen het dakterras van de wooneenheid op de 1ste verdieping staat kan deze mogelijks hinder veroorzaken voor de gebruikers van deze wooneenheid en de nabijgelegen buren.  Bijgevolg kan de technische installatie niet worden aanvaard.

De commerciële ruimte is niet voorzien van een afvalberging, waardoor de aanvraag strijdig is met artikel artikel 26 van de bouwcode.

Het pand is niet voorzien van een gescheiden rioolstelsel, waardoor de aanvraag strijdig is met artikel 40 en 41 van de bouwcode.

Er werd geen septische put voorzien, waardoor de aanvraag strijdig is met artikel 43 van de bouwcode.

Omwille van al deze strijdigheden met de bouwcode kan de aanvraag niet voorzien in afdoende woonkwaliteit.

Advies werd gevraagd aan Fluvius. Het advies is gunstig op voorwaarde dat de bouwheer/ opdrachtgever de nieuwe huisaansluitingen voorziet (bij een voorwaardelijk gunstige vergunning) naar onze (in beheer van Fluvius) bestaande aansluitpunten conform de richtlijnen.

De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden

woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere

woonentiteiten. Ook zijn er steeds minder vergunningen voor de bouw van

eengezinswoningen. Om gezinnen in de stad te kunnen blijven aantrekken en

behouden is het nodig om de eengezinswoningen te beschermen. Voorliggend pand is vergund als eengezinswoning met een bruto-vloeroppervlakte van 470 m² en een handelsgelijkvloers als nevenfunctie. De aanvrager wenst het pand op te delen in 3 appartementen boven de commerciële ruimte. De grootste woongelegenheid in het project bedraagt circa 67 m² netto. Deze oppervlakte is onvoldoende om een groot gezin te herbergen. De opdeling zoals aangevraagd is bijgevolg stedenbouwkundig niet aanvaardbaar.

Ter compensatie van het verlies van een ruime eengezinswoning, wordt voorgesteld om

minstens 1 appartement te voorzien met een oppervlakte van minstens 130 m² en een

kwalitatieve buitenruimte van minstens 15 m². Dit kan in voorliggend project mogelijks gerealiseerd worden door inrichting van een duplexappartement op +1 en +2. De dakverdieping kan ingericht worden als één-slaapkamerappartement (groter dan 60 m²).

De aanpassingen die nodig zijn om tegemoet te komen aan het bovenstaande,

wijzigen de bouwplannen op essentiële punten, waardoor een nieuwe aanvraag noodzakelijk is.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van het opdelen van een eengezinswoning met een oppervlakte van meer dan 350m² naar 3 appartementen, zonder minimum één zelfstandige woning te voorzien van minstens 130m² en buitenruimte van 15 m², samen met de onvoldoende woonkwaliteit door de strijdigheden met de bouwcode.