2019_CBS_06937 - Omgevingsvergunning - OMV_2019071381. Elststraat 2 . District Hoboken - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte: De scheidingsmuur vanaf een bouwdiepte van 13m houdt geen rekening met een optimale bezonning en daglichttoetreding in het pand ten aanzien van alle verblijfsruimten in het gebouw, in de tuinen en in de omgeving.

• artikel 26 Afvalverzameling: meergezinswoning met minimaal 4 woningen dienen een gemeenschappelijke afgescheiden ruimte voor afvalverzameling te hebben die voorzien wordt van verluchting. Deze is niet voorzien.
• artikel 27 Open ruimte: bij functiewijziging moet  minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn. De volledige oppervlakte van het perceel bedraagt 178.78m², waardoor er 35m² onbebouwd dient te zijn. De onbebouwde ruimte bedraagt 28m².
• artikel 27 Open ruimte: de volledige nieuwe buitenruimte wordt voorzien van klinkers. Het is wenselijk om de tuin zoveel mogelijk onverhard en als groene ruimte te voorzien;
• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte: het appartement op de 2de verdieping (app. 2.01) heeft geen private buitenruimte;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: er dienen 8 fietsstalplaatsen voorzien te worden met een min. opp. van 1,5m² per fiets zodat een opp. van minstens 12m² nodig is. De ruimte is echter slechts 7m²;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: er worden geen plaatsen voorzien;
• artikel 43 Septische putten: er werd een septische put opgetekend op plan, maar de dimensies werden niet vermeld. Er dient een septische put met een inhoud van 3.725 liter te worden voorzien.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat een functiewijziging van handel naar wonen op de gelijkvloerse en eerste verdieping. Het pand waarop de aanvraag betrekking heeft is gelegen op een niet-strategische locatie buiten de afgebakende kernwinkelgebieden en horecagebieden. De omvorming van de functie handel naar de functie wonen wordt gunstig beoordeeld.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De bebouwde grondoppervlakte van het bestaande pand wordt verkleind ten opzichte van de laatste vergunde toestand door de afbraak van een gedeelte van de achterbouw. Onbebouwde binnengebieden brengen licht en lucht in een bouwblok. Onverharde binnengebieden zorgen bovendien voor infiltratiemogelijkheden en verhogen de ecologische kwaliteit. Daarom wordt bij een functiewijziging opgelegd dat minimaal 20% van het perceel onbebouwd moet zijn.

De volledige oppervlakte van het perceel bedraagt 178.78m², waardoor er 35m² onbebouwd dient te zijn. De onbebouwde ruimte binnen de aanvraag bedraagt 28m² en is bovendien volledig verhard. De aanvraag is daarmee niet verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

Om de optimale bezonning en daglichttoetreding in het pand ten aanzien van alle verblijfsruimten in het gebouw, in de tuinen en in de omgeving te verhogen is het bovendien aangewezen de scheidingsmuur vanaf een bouwdiepte van 13m te verlagen tot op een hoogte van een tuinmuur.

Dit is niet in voorliggende aanvraag het geval.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project voor het appartement op de tweede verdieping (app. 2.01). Dit appartement heeft een oppervlakte van 72m². Op een oppervlakte kleiner dan 80 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een twee-slaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 60 m²) kan hoogstens een één-slaapkamerappartement herbergen.

Het appartement op de 2de verdieping (app. 2.01) beschikt daarenboven niet over een private buitenruimte. Bij het vermeerderen van het aantal woongelegenheden in een gebouw, dient elke woongelegenheid over een private buitenruimte te beschikken om het wonen in de stad aantrekkelijker te maken.

Het appartement op het gelijkvloers wordt voorzien van ramen welke eerder passen bij een winkel dan bij een woongelegenheid door het ontbreken van bijvoorbeeld een borstwering welke de noodzakelijke privacy kan genereren voor de functie van leefruimte.

Bij functiewijzigingen en het vermeerderen van het aantal wooneenheden in gebouwen, dient er voorzien te worden in een afvalberging en voldoende fietsstalplaatsen in verhouding tot het aantal appartementen en het aantal slaapkamers om het gebruiksgenot van de meergezinswoning voldoende kwalitatief te maken. De aanvraag voldoet niet aan deze voorwaarden inzake gebruiksgenot.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel wordt gedeeltelijk gewijzigd. Het bestaande aluminium schrijnwerk op het gelijkvloers en de eerste verdieping wordt vervangen door grijskleurig pvc schrijnwerk gelijkaardig aan het schrijnwerk op de tweede verdieping. De plannen geven geen duidelijkheid of de onderste verdeling van het nieuwe schrijnwerk op de eerste verdieping ook volle panelen in dezelfde grijze kleur betreft zoals het schrijnwerk op de tweede verdieping.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Het advies van de stedelijke dienst mobiliteit omvat ook het volgende:

“Er moeten voor de 3 bijkomende wooneenheden 8 fietsstalplaatsen voorzien worden:

-          1 appartement met 1 slaapkamer = 1 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 2

-          2 appartementen met 2 slaapkamers = 2 x 3 (2 slaapkamers + 1 extra) = 6

Er worden 5 fietsstalplaatsen voorzien in een fietsenberging op het gelijkvloers. Het gaat om een ophangsysteem. Omdat niet alle types van fietsen gebruik kunnen maken van een hangsysteem moet de helft van het aantal nodige fietsstalplaatsen als gewone lage stalplaatsen voorzien worden.

Achter elke fiets in een fietsstalplaats moet er een minimale vrije ruimte van 1m70 beschikbaar zijn. Dat is niet het geval in de aanvraag.”

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met de stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten