2019_CBS_06781 - Omgevingsvergunning - OMV_2019056477. Grote Markt 31. District Antwerpen - Goedkeuring

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          2.1.1. Culturele, historische en/of esthetische waarde:

De aanvraag omvat onder meer aanpassingen van een 14de eeuwse scheidsmuur, doorbreking van een 16de-eeuws tongewelf, het supprimeren van historische balklagen en een historische kapconstructie waar de wenselijkheid van behoud primeert;

-          2.1.3. Bouwvolume, bouwlijn, bouwdiepte:

Ter hoogte van de voormalige magazijnen achter de straatvolumes wordt een nieuwbouwvolume van 2 bouwlagen onder een plat dak gerealiseerd. Door de inrichting van het voormalige magazijn als woningen en terrassen wordt de densiteit verhoogd, waar ter verbetering van de lichtinval, bezonning en leefbaarheid binnen het bouwblok een geringer bouwvolume dan het oorspronkelijke wordt opgelegd.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

-          artikel 18 Niveauverschillen – algemene bepalingen: 

De inkom naar de publiek toegankelijke ruimte heeft een hoogteverschil van 22cm ten opzichte van het voetpad en worden niet overbrugd met ofwel een trap in combinatie met een helling, ofwel met een trap in combinatie met een lift, ofwel met een helling in combinatie met een lift. De inkom voldoet dus niet aan dit artikel.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)

De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 (goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014) en herzien op 1 maart 2018.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

-          artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed: 

De aanvraag omvat onder meer aanpassingen van een 14de eeuwse scheidsmuur, doorbreking van een 16de eeuws tongewelf, het supprimeren van historische balklagen en een historische kapconstructie waar de wenselijkheid van behoud primeert;

-          artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte: 

Ter hoogte van de voormalige magazijnen achter de straatvolumes wordt een nieuwbouwvolume van 2 bouwlagen onder een plat dak gerealiseerd. Door de inrichting van het voormalige magazijn als woningen en terrassen wordt de densiteit verhoogd, waar ter verbetering van de lichtinval, bezonning en leefbaarheid binnen het bouwblok een geringer bouwvolume dan het oorspronkelijke wordt opgelegd.

-          artikel 26 Afvalverzameling:

De horecafunctie is niet voorzien van afgescheiden afvalberging, waar dit vereist is voor functies anders dan wonen;

-          artikel 27 Open ruimte:

De aanvraag omvat een functiewijziging van het gelijkvloers en een nieuwbouw achteraan. Er wordt geen open ruimte op het gelijkvloers voorzien, waar de gelijkvloerse open ruimte minstens 20% moet bedragen;

-          artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:

Appartement 3 heeft 3 slaapkamers en een buitenruimte van slechts 5m².  De buitenruimte van dit appartement zou minimaal 8m² moeten bedragen;   

-          artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

De kelder is bereikbaar via een trap met fietsgoot. Om de trap te bereiken moet een bocht van 180° genomen worden in een smalle gang. Dit is niet mogelijk met fietsen.

De lift is te klein voor fietsen. De fietsenberging is dus niet makkelijk bereikbaar, wat in strijd is met dit artikel;

-          artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:

De aanvraag bevat onvoldoende informatie om te kunnen aftoetsen of de scheimuren ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak steeds een opstand hebben van minstens 0,30m;

-          artikel 36 Afvoerkanalen en uitlaten van gassen:

Er werden enkele uitlaten van gashaarden geplaatst op het dak. De aanvraag bevat onvoldoende informatie over de hoogte van deze uitlaten om te kunnen aftoetsen aan dit artikel;

-          artikel 43 Septische putten:

De inhoud van de septische put werd niet vermeld, waardoor deze niet kan worden afgetoetst aan dit artikel;

-          artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders: 

Horeca-inrichtingen en andere bedrijven en instellingen waar voedsel wordt verwerkt en/of waar warme maaltijden ter plekke worden geconsumeerd, zijn verplicht hun afvalwater via vetafscheiders te lozen. Deze werd niet vermeld op de plannen. 

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft geen bijkomende bebouwde oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het pand Grote Markt 31 is gelegen binnen de grenzen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad in een woonzone met overdruk reca en in een afgebakende strategische Horecakern. De vooropgestelde gelijkvloerse horecafunctie en de bestemming wonen op de verdiepingen is vanzelfsprekend functioneel inpasbaar in deze omgeving.

Mobiliteitsimpact

Parkeerparagraaf

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsstalplaatsen en fietsvoorzieningen

Voor het bijkomend appartement met 3 slaapkamers moeten 4 fietsenstallingen voorzien worden.

Deze worden ingericht in de kelder.

De stedelijke dienst Mobiliteit adviseert de toegang tot de fietsenstalling ongunstig:

De kelder is bereikbaar via een trap met fietsgoot. Om de trap te bereiken moet een bocht van 180° genomen worden in een smalle gang. Dit is niet mogelijk met fietsen.

De lift is te klein voor fietsen.

De fietsenberging moet beter bereikbaar zijn of ingericht worden op het gelijkvloers.

Laden en lossen

Laden en lossen moet gebeuren binnen de ventertijden van het voetgangersgebied.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Het straatvolume is opgebouwd als een historisch diephuis met aanbouw. Achteraan bevindt zich een 20ste-eeuwse achterbouw die initieel ingericht was als magazijn. Tussen het hoofdvolume en dit achterhuis bevond zich eerder een open ruimte. Deze werd stelselmatig dichtgebouwd.

Bij herontwikkeling van de site dient opnieuw gestreefd naar een logische opbouw van volumes en een maximale verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. De voorschriften leggen in geval van functiewijziging en nieuwbouw een ontpitting op van de open ruimte die minstens 20% van de perceelsoppervlakte moet bedragen.

Ter hoogte van de voormalige magazijnen achter de straatvolumes wordt een nieuwbouwvolume van 2 bouwlagen onder een plat dak gerealiseerd. Door de inrichting van het voormalige magazijn als woningen en terrassen wordt de densiteit verhoogd, waar ter verbetering van de lichtinval, bezonning en leefbaarheid binnen het bouwblok een geringer bouwvolume dan het oorspronkelijke wordt opgelegd. De perceelsoppervlakte wordt volledig bebouwd, waar de voorschriften een open ruimte van minstens 20% opleggen.

Het ontwerp van de achterbouw is in strijd met de geldende voorschriften en niet verenigbaar met de goede ordening van de plaats, waardoor deze niet gunstig wordt geadviseerd.

Visueel-vormelijke elementen – cultuurhistorische aspecten

Monumentenzorg

Het pand is een in kern traditioneel diephuis. Het hoofdvolume telt actueel vier bouwlagen onder een afgewolfd zadeldak met de nok loodrecht op de straat en bewaarde een in hoofdzaak vroeg 16de-eeuwse kernstructuur. De aanbouw telt twee bouwlagen, eveneens onder een zadeldak en werd vermoedelijk in de tweede helft van de 16de eeuw opgetrokken.

Gezien de ligging van de aanvraag in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde en de opname van in de aanvraag betrokken constructies in de Inventaris van het cultuurbezit in België, moet de impact van de aanvraag op de erfgoedwaarde van de in de aanvraag betrokken constructies en de omgeving beoordeeld worden en staat de wenselijkheid van behoud voorop. Dit geldt zowel voor het exterieur als het interieur. 

Het aanvraagdossier werd ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst Monumentenzorg. Het advies is ongunstig en luidt als volgt:

Op basis van de beschreven bouwfysische evolutie in het che-rapport en de beschrijving van de  actuele toestand is het duidelijk dat de erfgoedkundig en bouwhistorisch waardevolle onderdelen zich bevinden in het hoofdvolume en de aanbouw. De noordelijke achterzijde van het perceel en de oostelijke uitsprong werden de afgelopen anderhalve eeuw onafgebroken als bedrijfsruimte gebruikt en in die hoedanigheid meermaals verbouwd, waardoor de oorspronkelijke opzet verloren is gegaan.

De kernstructuur wordt gevormd door een als diephuis opgevatte constructie uit de vroege 16de eeuw, die wellicht in het derde kwart van de 16de eeuw werd uitgebreid met een iets lagere aanbouw. Vooral deze primaire bouwfasen en een verbouwing uit 1813 hebben hier zichtbare sporen nagelaten.

Een samenvatting van bijgevoegd CHE-rapport levert volgend overzicht van de bouwfysische onderdelen met erfgoedwaarde:

-          Hoofdvolume – voorgevel:

de regelmatige, laat-classicistische gevelopstand vanaf de tweede bouwlaag in de vorm van rechte vensteropeningen (tweede tot vierde bouwlaag), kordonlijsten, gietijzeren borstweringen (eerste  verdieping) en een kroonlijst op consoles. (datering XIXa);

-          Hoofdvolume – achtergevel:

geveltop (datering XVIa);

-          Aanbouw – achtergevel vanaf tweede bouwlaag:

de bakstenen puntgevel met  deels bewaarde vensteropeningen en profilering van het empire-getint schrijnwerk (datering XVIc en XIXa);

-          Hoofdvolume en aanbouw:

kelders met de bewaarde opeenvolging van twee  tongewelven als referentie naar de oorspronkelijke tweeledige structuur  boven het maaiveld. Verder de laatmiddeleeuwse scheimuur tussen deze gewelven (datering XIVd, XVIa en XVIc);

-          Hoofdvolume – eerste, tweede en derde bouwlaag:

de bewaarde houten  constructieonderdelen, met name de balklagen met moerbalken, balksleutels,  kraagstenen en bewaarde kinderbalken (datering XVIa);

-          Aanbouw – eerste en tweede bouwlaag:

de bewaarde houten constructieonderdelen, met name de balklaag  met moerbalk, balksleutels, kraagstenen en bewaarde kinderbalken (datering  XVIa);

-          Hoofdvolume - tweede bouwlaag:

de oudste afwerkingslaag op de oostelijke en westelijke scheimuur (datering XVIa);

-          Hoofdvolume – derde verdieping/zolder:

bewaarde onderdelen van de oorspronkelijke kapconstructie (datering XVIa);

-          Aanbouw – zolder:

bewaarde onderdelen van de oorspronkelijke kapconstructie (datering XVIc).

In het che-rapport werden ook enkele aanbevelingen vermeld voor de opdrachtgever/architect.

Deze werden niet gevolgd.

We betreuren ten zeerste dat het volledige interieur vanaf de eerste verdieping gestript werd zodat alle afwerkingslagen, binnenschrijnwerk, schouwen, moulures,… verdwenen zijn. Conform de bouwcode geldt ook voor het interieur van een inventarispand de wenselijkheid van behoud en dient er minstens een aftoetsing te gebeuren met onze dienst vooraleer te starten met sloop.

Met betrekking tot de voorgestelde werken kan gesteld worden dat het uitgangspunt voor het ontwerp de waardevolle nog aanwezige structuur dient te zijn zoals ook in het rapport wordt geadviseerd.

Het is dan ook niet aanvaardbaar aanpassingen te doen aan de 14e eeuwse muur in de kelder en nieuwe openingen te maken in het 16e-eeuwse tongewelf ifv circulatie en fietsenstalling. Er dient onderzocht te worden hoe deze functies kunnen worden ingebracht met maximaal behoud van de waardevolle kelders.

Het gedeeltelijk verwijderen van de moerbalk op de gelijkvloerse verdieping om een nieuwe circulatiekern in te brengen is eveneens niet aanvaardbaar. Er dient gezocht te worden naar een oplossing waarbij de trap en lift zich tussen de moerbalken bevinden. Dit geldt ook voor de bovengelegen verdiepingen. Het is niet duidelijk wegens het ontbreken van een langse snede of hier aanpassingen aan de structuur nodig zijn.

De gelijkvloerse verdieping blijft verder behouden wat vanuit erfgoedoogpunt in dit geval een positief gegeven is aangezien de bestaande historische afwerkingslagen dan ook behouden blijven.

Ter hoogte van de eerste verdieping dienen de restanten van de muurschilderingen geconsolideerd te worden vooraleer er isolatie en een afwerkingslaag wordt aangebracht zodat tenminste deze afwerkingslaag aanwezig blijft. Op deze verdieping wordt de achtergevel van het hoofdgebouw volledig verwijderd. Het is een evidentie om de bestaande achtergevel van het hoofdgebouw te behouden en te onderzoeken of de bestaande openingen als verbinding kunnen functioneren naar het slaapgedeelte. Door de achtergevel te verwijderen blijft er intern geen enkele aanduiding meer aanwezig van de structuur van het gebouw, namelijk een hoofdgebouw met aanbouw.

Het vervangen van de moerbalk dient gemotiveerd te worden. Uit het rapport valt op te maken dat deze niet meer in goede staat is, maar het is niet duidelijk of onderzocht werd of plaatselijk herstel een optie is. Het aanpassen van de achtergevel van de aanbouw is vanuit erfgoedoogpunt niet aanvaardbaar. Dit is een 16e eeuwse achtergevel in bak- en zandsteenstijl met de oorspronkelijke openingen. Het uitgangspunt is behoud omwille van de historische waarde ervan.

Op de tweede verdieping dient ook uitgegaan te worden van het duidelijk volumeverschil tussen de hoofdbouw en de aanbouw, wat enkel kan door behoud van de achtergevel van de hoofdbouw. De 16e dakspanten in de aanbouw worden volledig verwijderd. Het volume van de aanbouw wordt aangepast waardoor het verschil tussen de aanbouw en het hoofdgebouw niet meer aanwezig is en ook de achtergevel van de aanbouw verdwijnt.

Er dient een detailtekening te worden voorgelegd met betrekking tot de aansluiting van het geïsoleerde dak aan de voorgevel.

Het uitgangspunt voor een opwaardering van de bestaande gevel dient behoud van alle nog waardevolle elementen te zijn, waaronder ook de bestaande borstweringen vallen. De borstwering van de tweede verdieping werd recent verwijderd, op google streetview van 2017 is deze nog aanwezig. Er kan gesteld worden dat het plaatsen van glazen borstweringen afbreuk doet aan het gevelbeeld. Glazen borstweringen zijn wel transparant maar helemaal niet onzichtbaar zoals dikwijls gedacht wordt, waardoor hun aanwezigheid beeldverstorend werkt. Om toch te voldoen aan de regelgeving kan bijvoorbeeld een staaf geplaatst worden boven de bestaande borstwering. In de vensteropeningen op de tweede  verdieping moeten de bestaande borstweringen herplaatst worden of moet een reconstructie voorzien worden.

Er wordt nieuw houten schrijnwerk geplaats naar historisch 19e eeuws model. De detailtekeningen moeten worden voorgelegd aan de dienst monumentenzorg voor plaatsing.

Om de huidige voorgevel opnieuw een logische geleding te geven kan op basis van de foto in het rapport (pagina 59) die dateert uit 1932 een architraaf met blinde fries onder de kroonlijst voorzien worden.

Het lijkt ons een gemiste kans om de pui enkel te bekleden met blauwe hardsteen (wat op zich al een vreemde keuze is) met behoud van het huidige schrijnwerk. Een hoger schrijnwerkgeheel en hogere deur zouden de afstand tussen de bovenzijde van de pui en de onderzijde van de raamdorpel verkleinen en de gevelordonnantie versterken. Een hedendaagse invulling van de pui is mogelijk.

Ook de afgeronde hoeken van de vensteropeningen op de verdiepingen zijn een vreemd gegeven dat afbreuk doet aan de strakke laat-classicistische bovengevel. Herstel van de dagkanten zou het historische gevelbeeld enkel ten goede komen.

Gelet op het voorgaande wordt een ongunstig gunstig advies verleend.

Archeologie

Het geplande bouwproject valt buiten de drempelwaarden voor de verplichte opmaak van een archeologienota volgens art. 5.4.1. van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013: de perceelsoppervlakte bedraagt minder dan 300m² (ca. 237 m²) en de ingreep in de bodem minder dan 100m² (ca. 50 m²). Er is geen archeologienota verplicht.

Het projectgebied situeert zich wel in het historische stadscentrum van Antwerpen. De werken beperken zich tot het aanleggen van enkele leidingen, het graven van funderingen, het ophogen van het kelderniveau en het ingraven van een liftkoker en septische put. Bij de uitgravingen kunnen tevens archeologisch relevante sporen aangetroffen worden. Bij deze werken zullen er archeologische muurrestanten van oudere bewoningsfases aangesneden kunnen worden, deze kunnen vanuit muurarcheologisch standpunt interessant zijn en dienen volgens de meldingsplicht van toevalsvondsten gemeld worden.  

Veiligheid in het algemeen

De voorschriften uit het advies van de brandweer dienen stipt te worden nageleefd.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot

De L-vorm van het perceel maakt dat de achterbouw rechtstreeks paalt aan meerdere percelen. Vanuit de raamopeningen in de achterbouw en vanuit de nieuwe terrassen is een rechtstreekse inkijk mogelijk in meerdere achtergevels, waardoor de privacy van verschillende aanpalenden geschonden wordt.

Een herontwikkeling van de site en een programma van een gelijkvloerse reca-ruimte en bovenliggende woningen is principieel aanvaardbaar vanuit stedenbouwkundig oogpunt.

De gebiedsontwikkeling van de binnenstad dient echter het principe te volgen van de duurzame stedenbouw of stedenbouw die in alle stadia van het planproces maximaal kansen en mogelijkheden benut om een hoge ruimtelijke kwaliteit in combinatie met een hoge milieukwaliteit tot stand te brengen. Voor de binnenstad betekent dit concreet zoveel mogelijk vertrekken vanuit het bestaande waardevolle patrimonium. Voorliggende aanvraag omvat een verstoring van de erfgoedwaarden en genereert een onaanvaardbare densiteit en bouwvolume.

Bovendien is de aanvraag in strijd met verschillende voorschriften, waaronder het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad, de bouwcode en de verordening toegankelijkheid, waardoor deze niet vatbaar is voor vergunning.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omdat het ontwerp:

-          in strijd is met meerdere stedenbouwkundige voorschriften (RUP, bouwcode, toegankelijkheid);

-          een onaanvaardbare impact heeft op de erfgoedwaarden van het historisch patrimonium;

-          een onaanvaardbare densiteit en bouwvolume genereert;

-          resulteert in privacyhinder voor meerdere omwonenden.

Standpunt college

Het college sluit zich niet aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Wat betreft de Schaal – het ruimtegebruik – de bouwdichtheid;
Het is niet ongebruikelijk dat voor deze panden met een handelsgelijkvloers het perceel volledig wordt bebouwd op het gelijkvloers. Hiervoor kan een afwijking worden toegekend, gelet ook op de reeds vergund geachte volumes.
Wat betreft de functiewijziging op de 1ste verdieping, die legt inderdaad een zware hypotheek op het al zeer dense bouwblok. Los van de theoretische ontpitting van 15% uit het RUP (20% in de BC), is een concrete kwalitatieve ontpitting hier wenselijk én mogelijk door het 1steverdiep van het achterhuis af te breken. Dit komt ten goede aan zowel de woonkwaliteit en het leefmilieu (groendak of daktuin) op het eigen perceel. Tevens aan die van de aanpalende panden door de scheimuurverlagingen die dan kunnen gerealiseerd worden, het zicht op een groendak, enz. Dit kan echter niet opgelegd worden, gelet op het geacht vergunde situatie. Evenwel is de functiewijziging ruimtelijk niet aanvaardbaar. Dit wordt uitgesloten uit de vergunning. Als gevolg hiervan wordt het appartement op de 1steverdieping gereduceerd in oppervlakte, in voorwaarde wordt opgelegd het plan uit te voeren zoals het appartement op de 2vde erdieping, met in acht name evenwel van de bijkomend opgelegde voorwaarden. Het terras kan nog steeds worden voorzien binnen de huidige uitsparing in de achterbouw, met verwijdering van het afdak.

Wat betreft de minimale oppervlakte van de buitenruimte van appartement 3; gelet op de opgelegde voorwaarden en uitsluitingen kan geen buitenruimte worden voorzien voor app. 3. Het valt aan te bevelen om daarom te onderzoeken hoe het dakverdiep van de aanbouw in te richten valt als wintertuin. In elk geval zal dit appartement ook minder slaapkamers tellen.

Wat betreft het Cultuurhistorisch erfgoed kan de erfgoedwaarde van de structuur, met 14de eeuwse muren 16de eeuws tongewelf en typische morfologie van hoofd- en aanbouw niet genegeerd worden. Er worden voorwaarden opgelegd die hieraan tegemoet komen. Ook omwille van ruimtelijke redenen (de aansluiting op de rechterbuur) moet op de tweede verdieping uitgegaan worden van het bestaande volumeverschil tussen de hoofd- en de aanbouw, wat enkel kan door behoud van de achtergevel van de hoofdbouw en het volume van de aanbouw. De 16eeuwse dakspanten in de aanbouw moeten daarbij ook behouden blijven, in dien bouwfysisch aanvaardbaar.