2019_CBS_06941 - Omgevingsvergunning - OMV_2019030013. Mechelsesteenweg 167 - Sint-Thomasstraat 1-9. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          10/11/2017: weigering (20171859) voor het bouwen van 55 appartementen met gelijkvloerse commerciële ruimte en ondergrondse parking na sloop.

Mechelsesteenweg 167:

-          17/08/1930: vergunning (1930#37291) voor een gevelwijziging van een woonhuis;

-          30/06/1967: vergunning (18#50081) voor de gelijkvloerse inrichting van een winkel;

Sint-Thomasstraat 1:

-          26/07/2013: vergunning (20132863) voor het verbouwen van een appartementsgebouw met handelsgelijkvloers;

Sint-Thomasstraat 3:

-          9/02/1979: vergunning (18#60078) voor het inrichten van een garage bij een meergezinswoning;

Sint-Thomasstraat 5:

-          30/09/1913: vergunning (1913#4397) voor twee ramen, een uitstalraam en het bouwen van een veranda;

Sint-Thomasstraat 7:

-          11/12/1989: vergunning (86#890710) voor een verbouwing van een eengezinswoning met garage;

Sint-Thomasstraat 9:

-          6/10/1994: vergunning (86#941166) voor de wijziging van een voorgevel van een meergezinswoning met winkelgelijkvloers;

Vergunde/vergund geachte toestand

Mechelsesteenweg 167:

-          gemengd gebouw met gelijkvloerse winkel en bovenliggende woning;

Sint-Thomasstraat 1:

-          gemengd hoekgebouw met handelsgelijkvloers en 3 bovenliggende appartementen;

Sint-Thomasstraat 3:

-          meergezinswoning met minstens 2 woongelegenheden;

Sint-Thomasstraat 5:

-          eengezinswoning met gelijkvloerse winkel, kleiner dan 350m² bvo;

Sint-Thomasstraat 7:

-          eengezinswoning met een bvo van 336m²; 

Sint-Thomasstraat 9:

-          gemengd gebouw met gelijkvloerse winkel en twee bovenliggende appartementen.

Huidige toestand

-          5 meergezinswoningen van 3 bouwlagen in gesloten bebouwing;

-          een handelsgelijkvloers in het hoekpand.

Gewenste toestand

-          functie: meergezinswoning met commerciële ruimte;

-          volume:

• slopen van de bestaande bebouwing;
• nieuwbouw van 9 bouwlagen onder een plat dak op de hoek Mechelsesteenweg;
• daarnaast een nieuwbouw van 5 bouwlagen onder een  mansardedak;
• uiterst rechts in de Sint-Thomasstraat een nieuwbouw van 4 bouwlagen onder een zadeldak;
• 2 ondergrondse bouwlagen;

-          inrichting:

• gelijkvloers met commerciële ruimte op de hoek met de Mechelsesteenweg, en daarnaast een fietsenberging en één appartement met tuin;
• appartementen met in- of uitpandige terrassen op de bovenliggende verdiepingen;
• 3 verschillende inkompartijen met verticale circulatie in de Sint-Thomasstraat;
• een ondergrondse parking met autolift uiterst rechts in de Sint-Thomasstraat;

-          voorgevel: lichtgrijze gevelsteen met buitenschrijnwerk in wit gemoffeld aluminium;

-          met betrekking tot de oppervlakte van de aangevraagde zelfstandige woningen zijn volgende gegevens beschikbaar:

• 27 één-slaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van circa 43 tot 65m²;
• 12 twee-slaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van circa 64 tot 75m²;

Inhoud van de aanvraag

-          slopen bestaande bebouwing;

-          nieuwbouw meergezinswoning met commercieel gelijkvloers en ondergrondse parking;

-          de gemiddelde netto-vloeroppervlakte van alle appartementen bedraagt 60,5m².

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgende punten:

• artikel 9 Normen inzake de verplichte plaatsing van een hemelwaterput:
  §1 er wordt geen hemelwaterput voorzien;
• artikel 10 Normen inzake de verplichte plaatsing van een infiltratie of buffervoorziening met vertraagde afvoer:
  §1 er wordt geen infiltratievoorziening geplaatst, wel een buffervoorziening.
   

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 20 Trappen :
  §1 de trappen (beide keldertrappen tussen 0 en -1) zijn volgens plan slechts 90cm breed;
  §2 er wordt geen tussenbordes voorzien na 17 opeenvolgende treden;
  §4 er moet een trapleuning aangebracht worden;
• artikel 21 Verticale plateauliften:
  §1 de plannen vermelden de norm EN 81-70 bij de liften maar 2 van de 3 liften hebben een binnen afmeting van slechts 1x1,3m;
• artikel 22 Toegangen en deuropeningen:
  §2 de deuren hebben volgens plan een ruwbouwmaat van circa 1m en voldoen alzo enkel voor de categorie wonen;

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 27 Open ruimte:
  §1 bij nieuwbouw moet minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  er wordt een parkeerbehoefte gegenereerd die niet volledig op eigen terrein wordt opgelost; de hoekplaatsen voldoen niet aan de minimale inrichtingsmaten;
• artikel 37 Centrale ruimte voor warmteproductie en leidingkokers:
  §1 de vloer van het stooklokaal bevindt zich meer dan 3m onder het maaiveld;
  §3 de voorbehouden ruimte in de leidingkokers voor de verdeling van warmte bedraagt niet overal minstens 0,30 meter x 0,30 meter;

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
 

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid en gebruiksgenot

De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Ook zijn er steeds minder vergunningen voor de bouw van eengezinswoningen. Om gezinnen in de stad te kunnen blijven aantrekken en behouden is het nodig om de eengezinswoningen te beschermen. Er worden twee bestaande eengezinswoningen gesloopt. De grootste woongelegenheid in het project bedraagt circa 75 m² netto. Deze oppervlakte is onvoldoende om een groot gezin te herbergen.

Tevens is de verwevenheid van functies een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, laden en lossen, dag- of nachtactiviteiten. Ook is er een verschil tussen typologieën die niet via de functiebeperkingen kunnen opgevangen worden. De impact van een appartementsgebouw is bijvoorbeeld heel anders dan dat van een rijhuis voor één gezin. De typologie en schaal kunnen overlast genereren door middel van concentraties.

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakteverhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds. Om de kwaliteit van een appartementsblok te garanderen dient er een mix van verschillende slaapkamerappartementen te zijn.

Een gemiddelde netto-vloeroppervlakte van circa 61m² vormt geen aanvaardbare mix.

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Op een oppervlakte kleiner dan 60 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een eenslaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 35 m²) kan hoogstens een studio herbergen.

Het project bevat 19 één-slaapkamerappartementen die kleiner zijn dan 60m².

Op een oppervlakte kleiner dan 80 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een twee-slaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 60 m²) kan hoogstens een één-slaapkamerappartement herbergen. Alle 12 twee-slaapkamerappartementen in het project hebben een netto-oppervlakte tussen circa 64 en 75m².

Daarnaast is het ook belangrijk dat de kamers op zich voldoende groot zijn. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden ook op dit vlak onvoldoende wooncomfort bieden.

Voor een slaapkamer wordt een minimum van 7m² netto-vloeroppervlakte gehanteerd.

Slaapkamer 2 in appartementen 2.2, 3.2, 4.2, 5.5,… tot en met 8.2 zijn slechts 6,1m² groot.

Hieruit kunnen we concluderen dat door het omvormen van 11 grote woongelegenheden naar 39 kleinere entiteiten de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt. Dit verhoogt de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Na het slopen van de bestaande bebouwing wordt een nieuwbouw opgericht die stedenbouwkundig opgedeeld kan worden in drie aparte volumes. Het hoekgebouw langsheen de Mechelsesteenweg met 9 bouwlagen en aansluitend op de bestaande bouwhoogte van nr.165, het middelste volume opgebouwd met een mansardedak en het meest rechtse volume met zadeldak en aansluitende bouwhoogte op de bestaande woning nr.11 langsheen de Sint-Thomasstraat.

Voorgestelde uiterste bouwvolumes passen zich in de omgeving van de aanvraag en sluiten nauw aan op de bestaande en gekende bouwvolumes in de Mechelsesteenweg en Sint-Thomasstraat.

Het middelste gebouw, welke in de Sint-Thomasstraat wordt ingeplant, echter niet. Het sluit niet aan op de kenmerkende diepte en hoogte van de Sint-Thomasstraat.

Visueel-vormelijke elementen

Omwille van de prominente impact op het straatbeeld werd het project voorgelegd aan de stedelijke welstandscommissie en besproken op 9 november, 18 januari en 1 maart. In maart werd volgend voorwaardelijk gunstig advies gegeven: Het project werd reeds besproken en de aanpassingen liggen voor. Het volume aan de Mechelsesteenweg is massiever uitgewerkt. Als materiaal is gekozen voor lichtgrijs genuanceerd metselwerk, met een plint in blauwe steen, en een erker bekleed in natuursteen. De welstandscommissie vraagt om de raamopeningen in de erker langs de Mechelsesteenweg meer op elkaar af te stemmen qua afmetingen en grootte, zodat 3 openingen ontstaan zoals op de daklaag. De middelste openingen kunnen hierbij licht versmald worden, de openingen rechts en links ervan krijgen dezelfde maat. Ook de afmeting van de penanten dienen beter op elkaar afgestemd te worden.

Verder vraagt de welstandscommissie om voor de bovenbouw slechts één gevelmateriaal te voorzien (grijs genuanceerde baksteen). De plint is nog duidelijker uit te werken, bijv. tot de onderkant van de ramen van de eerste verdieping. Door de ramen op het gelijkvloers tot de hoogte van de inham te verhogen kan een meer samenhangende en royalere uitdrukking verkregen worden.

Verfijning en rijkheid in de geveluitwerking kan verder gezocht worden in vb. reliëf en detaillering (neggen, dorpels, …) of bv. door het toepassen van rollagen om de tektonische uitdrukking van het gekozen materiaal te versterken. De binnenkanten (achter en zij) van de loggia’s zijn evenwel uit te voeren in baksteen en de plafonds zijn af te werken in een hierop afgestemd materiaal en kleur met een massieve/monoliete verschijning. De dakrand is voldoende hoog te voorzien en sterker te articuleren (vb. licht uitstekend om reliëf en schaduwspel toe te voegen).

De welstandscommissie apprecieert het onderzoek dat gevoerd is om het volume beter af te stemmen op het referentiebeeld, maar is van mening dat het overhoeks doortrekken van de loggia te schaalvergrotend werkt. Daarom vraagt de welstandscommissie om de loggia niet overhoeks door te trekken, maar in de zijgevel de massa te laten prevaleren. Op deze manier kan in de voorgevel slechts één erker voorzien worden waarbij het metselwerk rondom doorloopt. De hoek kan hierdoor zuiver doorlopen. De afmetingen van de raamopeningen van het gebouw in de St.Thomasstraat zijn evenwel beter op elkaar af te stemmen, waarbij zeer smalle ramen te vermijden zijn.

Indien uitpandige uitvalbeveiligingen nodig zijn, gaat de voorkeur naar spijlenwerk in een tint

afgestemd op het schrijnwerk. De welstandscommissie vraagt om de uitpandige terrassen op de scheimuur zoveel mogelijk te integreren in het volume of deels inpandig te voorzien, zo min mogelijk zichtbaar vanaf te straat.

Conclusie: erker: raamopeningen en penanten meer op elkaar afstemmen qua afmetingen en grootte (3 openingen zoals daklaag); geen overhoekse uitwerking met loggia’s maar metselwerk rondom erker voorzien en massa van zijgevel laten prevaleren; materiaalkeuze: één gevelmateriaal en duidelijke plint voorzien met variatie in vb. reliëf, detaillering (neggen, dorpels, rollagen, etc.); aandacht voor afwerking en materialisatie loggia’s; uitpandige terrassen scheimuur: zoveel mogelijk integreren in het volume of deels inpandig voorzien.”

Het voorliggende ontwerp voldoet aan de gestelde voorwaarden van de welstandscommissie en is dan ook aanvaardbaar qua visuele inpassing in de omgeving.

Cultuurhistorische aspecten

Door de stedelijke dienst Monumentenzorg werd volgend advies verleend: “De aanvraag heeft betrekking op het slopen van vijf panden ter hoogte van de hoek Mechelsesteenweg – Sint-Thomasstraat. In de Sint-Thomasstraat bevinden zich voornamelijk burgerhuizen met neoclassicistische stijlkenmerken. Kenmerkend voor deze panden is een klassieke lijstgevel van drie bouwlagen en drie traveeën onder uitspringende houten gedecoreerde kroonlijst. De panden in kwestie vallen niet op in het straatbeeld door hun rijkelijke decoratie of noemenswaardige opbouw maar door hun traditionele gevelopbouw, ritmiek, materiaalgebruik en volume/schaal passen ze zich onopvallend in de context in. In tegenstelling tot de vorige geweigerde aanvraag waar gesteld werd dat ‘vervanging mogelijk was na evaluatie van de te vrijwaren erfgoedrelicten (de evaluatie ontbrak) werd aan deze aanvraag een che-rapport toegevoegd. De ingediende aanvraag voldoet dan ook aan artikel 5§2 van de stedelijke bouwcode.

Het rapport toont aan dat de erfgoedwaarden van zowel buitenschil als interieur dusdanig uitgehold zijn dat vervanging door een kwalitatief nieuwbouwproject aanvaardbaar is. Aangezien enkele bovengelegen ruimtes niet konden bezocht worden op het ogenblik van de opmaak van het che-rapport dienen deze bijkomend gedocumenteerd voor de sloop. Indien er tijdens de sloop nog ongekende erfgoedelementen aan het licht zouden komen, dienen deze gedocumenteerd in woord en beeld.

 De nieuwe gebouwen moeten zich zowel op vlak van schaal, volume, korrel en materialen inpassen in de bestaande straatwand en in de perceelstructuur van de omgeving. Het voorgestelde nieuwbouwproject voldoet hier aan.”

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Door de stedelijke dienst Milieuvergunningen werd volgend advies gegeven over de mogelijk vergunningsplichtige exploitaties die kunnen resulteren uit de aanvraag:

“Het project omvat de sloop van de huidige bebouwing en de bouw van 39 appartementen, een gelijkvloerse commerciële ruimte en twee ondergrondse parkeerlagen voor personenwagens en fietsen.. Er werd gekozen voor buffering (ca 11.500 liter) van het hemelwater in plaats van infiltratie. Het dak wordt als groendak voorzien. Op de plannen is een stookruimte aangeduid, het dossier bevat hierover evenwel geen verdere informatie. Voor de exploitatie van het gebouw (lozing huishoudelijk afvalwater, stookinstallaties,…) dient de exploitant afhankelijk van het vermogen een omgevingsvergunning aan te vragen. Zo is een stookinstallatie ingedeeld vanaf 300 kW.

Overeenkomstig Vlarem II hoofdstuk 6.12 dient de uitvoerder van de sloopwerken de nodige maatregelen te nemen om stofemissies tijdens de afbraak zoveel mogelijk te beperken.

De aandacht van de initiatiefnemer wordt er op gevestigd dat bemalingswerken, noodzakelijk voor de realisatie van bouwkundige werken, vergunningsplichtig zijn krachtens de Vlarem indelingslijst (rubriek 53.2).

Deze omgevingsvergunning moet worden bekomen alvorens de werf kan worden gestart. Indien het gaat om een bemaling van meer dan 30.000m³ op jaarbasis of een bemaling dieper dan 4m –mv moet de vergunningsaanvraag een bemalingsstudie bevatten (zie richtlijnen bemalingen 2009). De aandacht van de initiatiefnemer wordt er eveneens op gevestigd dat de opstart van de bemaling dient aangekondigd te worden bij aanvang. Deze aankondigingsplicht geldt ook voor die bemalingen waarvoor geen bemalingsstudie wordt gevraagd (dus als de bemaling lager is dan 30.000 m³ op jaarbasis en minder diep dan 4m –mv).

In de bemalingsstudie worden naast de zettingsberekeningen, debieten, fasen tenminste ook volgende aspecten beschreven en gemotiveerd:

-          een beschrijving van de resultaten van het vooronderzoek (o.b.v. DOV, bodemkaarten, hydrogeologische kaarten, studie ABO 2015 infiltratiegevoeligheid, …);

-          een beschrijving van het uitgevoerde grondonderzoek (sonderingen, boringen, metingen grondwaterpeil, pompproeven, doorlatendheidsproeven, …);

-          een risico-inschatting (wat betreft verdroging, verzilting, verontreiniging en zettingen);

-          een motivatie van de hydraulische parameters (via pompproef, putproef of bestaande literatuurgegevens);

-          een beschrijving van het bemalingsconcept;

-          een beschrijving van de afschermende maatregelen

-          verticale waterremmende wanden (bv. berlinerwand,  bentonietwand, secanspalen, …), al dan niet tot in een waterremmende grondlaag

-          horizontale waterremmende laag

-          retourbemaling of oppervlakte-infiltratie

-          beperken duur van de bemaling;

-          als geen retourbemaling mogelijk is: grondige motivatie en alternatief voorstel,  een aanduiding van het lozingspunt, lozing op oppervlaktewater, toelating van Aquafin bij lozing op riolering van > 10m³/u;

-          berekende grondwaterstanden voor en tijdens bemaling, inclusief de invloedstraal van de bemaling (op plan getekend - formule van Sichardt mag niet gebruikt worden voor de berekening van de invloedsstraal) en de bemalingsdebieten;

-          een beschrijving van het monitoringprogramma.’

Het nemen van de nodige maatregelen om de stofemissies tijdens de afbraak te beperken zal een voorwaarde zijn voor het bekomen van een vergunning.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Het advies Mobiliteit bevat verder volgende zaken:

Ontsluiting/bereikbaarheid:

De parking wordt ontsloten via een autolift naar de Sint-Thomasstraat.

De autolift is zo ver als mogelijk van het kruispunt voorzien.

De autolift is uitgerust met een systeem dat een vlotte afwikkeling op het terrein garandeert: ze bevat een voorrangsschakeling naar het gelijkvloers, heeft een hoge snelheid en ze kan al ver op voorhand worden opgeroepen zodat meteen kan worden ingereden.

Er wordt ook een aanvraag gedaan om de bestaande laad- en loszone thv Mechelsesteenweg 167 te verplaatsen naar Sint-Thomasstraat om zo een wachtruimte te creëren voor auto’s die de parking willen inrijden.

Deze laad- en loszone is er echter voor de handelszaken van Mechelsesteenweg, en wordt best niet verplaatst naar de zijstraat waardoor extra oversteekbewegingen nodig zijn.

Het is de verantwoordelijkheid van de bewoners om de straat niet onnodig te blokkeren, en steeds doorgang te verlenen aan de hulpdiensten.

Het is niet gewenst om aan autoliften aan laad- en loszone te voorzien.

Laden en lossen:

Laden en lossen voor de commerciële ruimte moet gebeuren op de bestaande laad- en loszone thv Mechelsesteenweg 167.

Fietsvoorzieningen:

Voor de appartementen en commerciële ruimte moeten voldoende fietsenstallingen voorzien worden.

-          19 appartementen met 1 slaapkamer: 19 x 2 = 38

-          20 appartementen met 2 slaapkamer: 20 x 3 = 60

-          300m² commerciële ruimte: personeel: 300m² x 0.6/100m² = 1.8 = 2

In totaal moeten 100 (38 + 60 + 2 = 100) fietsenstallingen voorzien worden.

Er worden 3 fietsenbergingen ingericht. Op het gelijkvloers voor 39 fietsen, op -1 voor 41 fietsen en op -2 voor 16 fietsen. (= 96 fietsenstallingen).

Het is aangewezen geen fietsenstallingen in te richten op -2, maar alles op het gelijkvloers en -1.

De fietsenbergingen in de ondergrondse parking zijn bereikbaar via de personenlift. De afmetingen van deze liften zijn niet gekend en kunnen dus niet beoordeeld worden.

De liften voor fietsers moeten groot genoeg zijn voor ouders met kinderen (2.4m x 1.4m)”

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van een gegrond bezwaar en onverenigbaarheden met de stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werden 3 bezwaarschriften ingediend.

De bezwaarschriften laten zich als volgt samenvatten:

1.      Vrees voor scheuren: Door de bezwaarindiener wordt er gevreesd voor scheurvorming of andere schade aan zijn eigendom bij de uitvoering van de werken. Een plaatsbeschrijving dient op voorhand plaats te vinden om eventuele schade te kunnen verhalen op de uitvoerder. Dit niet alleen voor de rechtstreeks aanpalenden, maar ook voor gebouwen iets verder, omdat de schaal van o.a. de funderingswerken kan zorgen voor trillingen en verzakkingen binnen een ruimere straal:

Beoordeling:

Het bezwaar tegen mogelijke verzakking van het aangrenzend eigendom betreft een uitvoeringstechnische aangelegenheid die losstaat van de stedenbouwkundige beoordeling van de aanvraag door de vergunningverlenende overheid. Uiteraard betekent het verkrijgen van een vergunning geen vrijgeleide voor de aanvrager/bouwheer zich te ontzien van burgerrechtelijke afspraken vóór en tijdens de uitvoer der werken.Het bezwaar is ongegrond.

2.      Vrees voor schade: Het bezwaar tegen verzakking van het aangrenzend eigendom  door de uitvoering van de werken:

Beoordeling:

Het bezwaar tegen mogelijke verzakking van het aangrenzend eigendom betreft een uitvoeringstechnische aangelegenheid die losstaat van de stedenbouwkundige beoordeling van de aanvraag door de vergunningverlenende overheid. Uiteraard betekent het verkrijgen van een vergunning geen vrijgeleide voor de aanvrager/bouwheer zich te ontzien van burgerrechtelijke afspraken vóór en tijdens de uitvoer der werken.Het bezwaar is ongegrond;

3.      Bouwhoogte: de bezwaarindiener wenst een bezwaar in te dienen tegen de bouwhoogte van het gebouw in de Sint-Thomasstraat:

Beoordeling:

De bouwhoogtes van de gewenste volumes in de voorliggende aanvraag sluiten nauw aan op de bouwhoogte van het appartementsgebouw langsheen de Mechelsesteenweg en het woonhuis langsheen de Sint-Thomasstraat. Bijgevolg is er zowel langs de Mechelsesteenweg als de Sint-Thomasstraat geen sprake van een schaalbreuk inzake bouwhoogte.

Het bezwaar is ongegrond.

4.      Woonunits: volgens de bezwaarindiener zijn er teveel en te kleine units in het project. Dit zou een belasting/ woondruk zijn die de wijk niet aankan en de wijk onleefbaar maakt:

Beoordeling:

Het klopt dat een onaanvaardbaar groot deel van de voorziene appartementen klein zijn en dat een groot aantal units te klein zijn in verhouding met hun aantal slaapkamers. Zie beoordeling verenigbaarheid met een goede ruimtelijke ordening.

Het klopt ook dat de densiteit van het perceel hierdoor op een onaanvaardbare wijze stijgt en dat er dus teveel woningen worden voorzien in het project. Dit verhoogt de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.

Het bezwaar is gegrond.

5.      Parkeren: de bewoners kunnen nauwelijks parkeren en al helemaal niet hun fietsen kwijt, laat staan dat bezoekers hun fiets ergens kwijt kunnen:

Beoordeling:

Het voorliggende project genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 44 autoparkeerplaatsen en 100 fietsparkeerplaatsen. Ondergronds worden er 32 nuttige autoparkeerplaatsen voorzien, waarbij er 10 parkeerplaatsen in minderheid worden gebracht door de laatst vergunde toestand, en 96 fietsparkeerplaatsen op het eigen perceel.

Gelet op de afmetingen en de vorm van het perceel is het niet mogelijk om meer parkeerplaatsen voor zowel auto’s als fietsen te voorzien. De parkeerdruk die afgewenteld wordt op de openbare ruimte blijft slechts beperkt tot 2 autoparkeerplaatsen en 4 fietsstalplaatsen. Voor de ontbrekende parkeerbehoefte van 2 wagens wordt een compensatie opgelegd waarmee de stad kan investeren in buurtparking. De ontbrekende fietsstalplaatsen zijn echter zo beperkt dat dit aantal te verwaarlozen valt in een stedelijke omgeving.

Het bezwaar is ongegrond.

6.      Open lucht, licht en privacy: volgens de bezwaarindiener wordt de bouwlijn in de Sint-Thomasstraat niet gerespecteerd waardoor er onaanvaardbaar verlies zou zijn van open lucht, licht en privacy (voor de omwonenden):

Beoordeling:

Het klopt dat het ‘tweede gebouw’ in de Sint-Thomasstraat niet de kenmerkende hoogte en diepte van de gebouwen in de Sint-Thomasstraat aanhoudt.

Het bezwaar is gegrond.