2019_CBS_06949 - Omgevingsvergunning - OMV_2019076134. Ketsstraat 80-82 . District Borgerhout - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          Ketsstraat 80:

• 22/01/1990: vergunning (18##74890) voor het herinrichten van de achterbouw en het plaatsen van een puntdak.

-          Ketsstraat 82:

• 01/12/1936: toelating (1399#16593)voor binnenveranderingswerken.

Vergunde en huidige toestand

-          Ketsstraat 80:

• een eengezinswoning met drie bouwlagen waarvan één in het zadeldak;
• de bouwdiepte van de woning bedraagt op het gelijkvloers 16,60 meter, op de verdieping 14,60 meter en een dakbasis van 8,60 meter;
• de kroonlijsthoogte van de woning bedraagt 9 meter en de nokhoogte bedraagt 14 meter.

-          Ketsstraat 82:

• een eengezinswoning met drie bouwlagen en een plat dak;
• de bouwhoogte van de woning bedraagt 12,37 meter.

Gewenste toestand

-          afbreken van de twee bestaande eengezinswoningen;

-          bouwen van een appartementsgebouw met vier appartementen;

-          het appartementsgebouw heeft vier bouwlagen met een plat dak;

-          de bouwdiepte van het appartementsgebouw bedraagt op het gelijkvloers en de eerste verdieping 16,86 meter, op de tweede verdieping deels 14,86 meter en op de derde verdieping 8,65 meter;

-          de hoogte van de dakrand van het appartementsgebouw bedraagt 12,65 meter;

-          op het dak van het gebouw worden zonnepanelen geplaatst. Het hoogste punt van deze hellend geplaatste panelen komt 1,40 meter boven de dakrand van het gebouw;

-          de gevels van het appartementsgebouw worden opgetrokken in crèmewitte gevelsteen;

-          het gelijkvloerse deel van de voorgevel wordt afgewerkt in cementgebonden natuurcomposiet grijs/beige gespikkeld;

-          het buitenschrijnwerk wordt uitgevoerd in natuurkleurig aluminium;

-          voor de oppervlakte van de appartementen zijn de volgende gegevens beschikbaar:

• het gelijkvloers appartement heeft één slaapkamer met een netto-oppervlakte van circa 128 m² en een zeer ruime tuin met tuinberging;
• het appartement op de eerste verdieping heeft drie slaapkamers met een netto-oppervlakte van circa 130 m²;
• het appartement op de tweede verdieping heeft twee slaapkamers met een netto-oppervlakte van circa 92 m²;
• het appartement op de derde verdieping heeft één slaapkamer met een netto-oppervlakte van circa 66 m².

Inhoud van de aanvraag

-          afbreken van de twee bestaande eengezinswoningen;

-          bouwen van een appartementsgebouw met vier wooneenheden.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af op de bepalingen van de bouwcode op volgend punt;

• Artikel 16: De installatie voor de zonnepanelen van 1m40 hoogte wordt op circa 40cm van het voorgevelvlak geplaatst.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De twee bestaande eengezinswoningen worden vervangen door een nieuwe meergezinswoning. De woonfunctie blijft behouden en past in deze hoofdzakelijke woonomgeving. Het project behoudt twee ruime woningen die de woonbehoefte van grotere gezinnen opvangt.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld. Door het uitbreiden van het woonprogramma met 2 woonentiteiten wordt de draagkracht van de site niet overschreden. Het voorgestelde project komt inzake bouwhoogte en bouwdiepte overeen met de algemene configuratie van de bebouwing in de straat en sluit met zorg aan op de bebouwing van de aanpalende buren.

Visueel-vormelijke elementen

Hoewel de straat visueel gekenmerkt wordt door woningen met twee of drie bouwlagen, werd bij  de uitwerking van de gevels voldoende aandacht besteed aan de geveldetaillering en geleding zodat het nieuwe gebouw zich integreert in de bestaande omgeving. De verfijnde detaillering, afwerking in licht gevelmetselwerk en sterke ritmering van de verticale raamvlakken sluiten aan bij de typische kenmerken in het straatbeeld. Het ontwerp is daarom visueel inpasbaar op deze locatie.

Bodemreliëf

De achtertuin wordt voorzien van een nieuwe pas om zo aansluiting te maken op het woongedeelte op het gelijkvloers zonder hoogteverschil. Daarbij wordt er ongeveer 45cm grond uitgegraven tegen het hoofdgebouw en ongeveer 25cm tegen het nieuwe tuinhuis achteraan. Deze wijziging is aanvaardbaar aangezien het de woonkwaliteit en het contact tussen buitenruimte en het woongedeelte verbetert.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De voorgestelde woningen zijn ruim, kwaliteitsvol en variëren in oppervlakte en aanbod. De inrichting voldoet aan de actuele eisen inzake gebruiksgenot en wooncomfort.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de zonnepanelen binnen een verticale hoek van 45° ten opzichte van alle gevelvlakken vertrekkend vanaf de bovenkant van de kroonlijst te plaatsen conform artikel 16 van de bouwcode;

3.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werd 1 bezwaarschrift ingediend.
Dit bezwaar laat zich als volgt samenvatten:

1.      Tuinmuur: Aangezien de tuin van de bezwaarindiener van voor naar achter reeds een hoogteverschil van ruim 40cm kent, is het niet vast te stellen hoe hoog de nieuwe tuinmuur precies zal worden en wat de impact daarvan zal zijn. De bezwaarindiener is vragende partij om de hoogte van de nieuwe tuinmuur beperkt te houden, aangezien er aan de andere kant van het perceel alreeds een tuinmuur van meer dan 2,60m staat;

Beoordeling:

Afgaande op het bijgeleverde fotomateriaal en de aangeleverde plannen loopt het bodemreliëf over nr.82 en nr.84 in de bestaande toestand gelijk. In de gewenste toestand wordt er een nieuwe tuinmuur geplaatst tussen bovengenoemde percelen, waarbij enkel het perceel van nr.82 en nr.80 wordt verlaagd. De nieuwe tuinmuur heeft aan het hoofdgebouw een hoogte van 2,15m tegenover het bodemreliëf van nr.84. Aangezien de achtergevel zuidelijk gelegen is zal de nieuwe tuinmuur enkel invloed hebben op het zonlicht in de avond. Het gaat hier echter om een hoogte van slechts 2,15m, waardoor er geen significant verlies aan zonlicht optreedt tegenover de aanpalende tuin. De te verwachten hinder die hier zal ontstaan resulteert niet in een hinder die in een stedelijke omgeving de gangbare normale burenhinder zal overschrijden.

Het bezwaar is ongegrond.