2019_CBS_06950 - Omgevingsvergunning - OMV_2019059030. Minderbroedersrui 19. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          22/06/1962: vergunning (18#44026) voor een verbouwing.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          gelijkvloers kantoor met twee woonentiteiten geacht vergund;

-          3 bouwlagen onder plat dak.

Huidige toestand

-          gelijkvloers kantoor met twee woonentiteiten geacht vergund;

-          3 bouwlagen onder plat dak.

Gewenste toestand

-          meergezinswoning met 6 woonentiteiten:

• 3-slaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van circa 158 m²;
• 1-slaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van circa 63 m²;
• 2 studio’s met een netto-oppervlakte van 52 m² en 54 m²;
• 2-slaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van circa 92 m²;
• 1-slaapkamerappartement met een bureauruimte van meer dan 8 m² en een netto-oppervlakte van 66 m²;

-          in de nieuwbouw van deze meergezinswoning met 5 of meer woningen is de gemiddelde netto-oppervlakte 80,8 m²;

-          4 bouwlagen en een teruggetrokken daklaag onder plat dak met een kroonlijsthoogte van  13 meter en een totale hoogte van 16,16 meter;

-          de gelijkvloerse bouwdiepte bedraagt 17,56 meter, en 16 meter en 14,18 meter op de verdiepingen.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van de bestaande bebouwing;

-          voorzien van een nieuwbouw met 6 woonentiteiten;

-          uitgevoerd in donkerbeige baksteen en gevelbekleding in beton rond het zwart aluminium buitenschrijnwerk. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: zone voor overdruk - detailhandel - dh en artikel 5: zone voor centrumfuncties - publieksgerichte gebouwen (ce5).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

• 2.1.2 Harmonieregel en referentiebeeld: het bouwvolume met teruggetrokken daklaag is niet in harmonie met het referentiebeeld.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• Artikel 19: er is geen vrije en vlakke draairuimte voorzien voor de helling ter hoogte van de inkom.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)

De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 6 Harmonie en draagkracht: het bouwvolume met teruggetrokken daklaag is niet in harmonie met het referentiebeeld;
• Artikel 27 Open ruimte: er is slechts 15 % open ruimte voorzien < 20 %;
• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: cfr. advies mobiliteit;
• Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: cfr. advies mobiliteit;
• Artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren: de opstand t.o.v. het hoogst aangrenzende dakvlak bedraagt 0,25 meter < 0,30 meter;
• Artikel 43 Septische putten: er is geen septische put voorzien van minimaal 4625 liter.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Strijdig met het RUP is de teruggetrokken daklaag hier niet kenmerkend. Deze teruggetrokken daklaag werd louter voorzien in functie van de aanwezigheid van een raam in de zijgevel van het letterenhuis (buurpand links).

De bouwhoogte van het hoofdvolume en de bouwhoogte en –diepte van het terugspringend volume zijn afgestemd op het naastliggende monument en respecteren hierbij de bestaande kroonlijsten hiervan. De teruggetrokken daklaag is niet storend in de omgeving en heeft geenszins tot doel de hoogte van het pand te verhogen. Om bovenstaande redenen kan dan ook een afwijking worden toegestaan.

Functionele inpasbaarheid

Het bouwen van een meergezinswoning is in overeenstemming met de bestemming van het perceel en de aanwezige woonfuncties op de omliggende percelen.

Mobiliteitsimpact

Parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Er moeten voldoende fietsenstallingen voorzien worden.

4 appartementen met 1 slaapkamer ? 4 x 2 =  8

1 appartement met 2 slaapkamers ? 1 x 3 = 3

1 appartement met 3 slaapkamers ? 1 x 4 = 4

In totaal moeten 15 (8 + 3  + 4 = 15) fietsenstallingen voorzien worden.

Deze worden ingericht in de kelder, bereikbaar via een trap met fietsgoot.

Minimum de helft van deze fietsenstallingen moeten gewone fietsenstallingen zijn. Niet alle fietsen kunnen gebruik maken van een ophangsysteem.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het programma zoals voorgesteld.

De voorliggende aanvraag valt in het toepassingsgebied van een RUP. Het RUP legt een minimum norm voor open ruimte op van 15 %. In overeenstemming met dit RUP wordt 15 % open ruimte voorzien op maaiveldniveau. Deze open ruimte is achteraan over de gehele hoogte van het project nagenoeg volledig ommuurd. Belangrijk is dat deze open ruimte over de volledige breedte van het perceel van gemiddeld slechts 265 cm diep nog voldoende kwaliteit biedt voor het gelijkvloers. De aanvrager heeft dit opgelost door een aantal ingrepen:

-          Het ontwerp is vertrokken vanuit de optiek om binnenin zo aangenaam mogelijke appartementen te concipiëren, gericht op de mooie zichten aan de overzijde van de straat en zelfs boven de gebouwen heen.

-          De terrassen die dienen voorzien te worden, werden op enkele plaatsen inpandig voorzien om de open ruimte te vrijwaren en de bouwlijn niet volledig aan te passen.

-          Door de bestaande context met hoge muren in een dichtbebouwd binnengebied met erfgoed (dus blijvend), gaat met een andere inrichting of een iets hoger percentage van de open ruimte de kwaliteit van de buitenruimte er niet op vooruit. Integendeel, het koker-effect zal bij een andere vormgeving (bv. vierkant) nog meer spelen, gezien de hoge wand altijd deels zal voelbaar blijven en de meest bezonde zijde zal ingenomen worden door een extra bouwdeel.

-          De bezonning en lichtinval zullen in alle gevallen enigszins door de hoge wand worden beperkt, waardoor in het ontwerp wordt ingezet op het creëren van een aangenaam uitzicht vanuit de slaapkamers dmv. een groenwand.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is de schaal en het ruimtegebruik aanvaardbaar.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgestelde materialisatie in donkerbeige baksteen in combinatie met betonnen raamkaders  met zwart aluminium buitenschrijnwerk is aanvaardbaar gezien de stedelijke context van het gebouw.
Bij de uitwerking van de gevels is voldoende aandacht besteed aan de geveldetaillering en geleding zodat het nieuwe gebouw zich integreert in de bestaande omgeving. Bijgevolg is de geveluitwerking verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

Cultuurhistorische aspecten

Men wenst het pand te slopen en te vervangen door een nieuwbouwproject. Op basis van het aangeleverde CHE-rapport kan de dienst Monumentenzorg vaststellen dat de voorgaande verbouwingscampagnes ook de erfgoedwaarde van de historische kelders hebben uitgehold waardoor deze niet geïntegreerd en bewaard dienen te blijven. Hiermee kan akkoord gegaan worden met het slopen van het pand inclusief de 16de-eeuwse tongewelfde kelders. De kelders dienen gedocumenteerd in woord en beeld. Indien er bij de sloop bijkomende waardevolle bouwhistorische informatie aan het licht komt, dient deze eveneens gedocumenteerd in woord en beeld.

Archeologische aspecten

Het projectgebied bevindt zich binnen een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen een woon- en recreatiefgebied met een oppervlakte kleiner dan 300 m² (183 m²) en ingreep in de bodem groter dan 100 m² (gelijk aan projectgebied). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor geen archeologienota verplicht.

Het projectgebied bevindt zich echter in de historische binnenstad, op het tracé van de laatmiddeleeuwse omwalling. Het gaat hierbij om een nog ongeroerd deel in de Antwerpse binnenstad waarbij slechts een deel momenteel onderkelderd is. Bij sloop van de huidige kelder en graafwerken voor de aanleg van de nieuwe kelders kunnen restanten van deze laatmiddeleeuwse muur en bijhorende gracht aangetroffen worden. Dit levert waardevolle informatie op over de laatmiddeleeuwse ontwikkeling van Antwerpen.

De bouwheer is wettelijk verplicht om eventuele vondsten en restanten waarvan hij redelijkerwijs vermoedt dat het archeologische waarde heeft, te melden onder de vondstmeldingsplicht (Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.1.4). De dienst archeologie kan hierbij steeds de noodzaak komen inschatten.

Bij een vergunning dienen volgende voorwaarden te worden opgelegd:

-          De bouwheer meldt restanten waarvan hij redelijkerwijs vermoedt dat ze archeologisch waardevol zijn onder de wettelijke vondstmeldingsplicht (Onroerenderfgoeddecreet, 2 juli 2013, artikel 5.1.4);

-          De bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst archeologie (archeologie@stad.antwerpen.be);

-          De bouwheer nodigt de dienst archeologie uit voor een startvergadering voorafgaand aan de graafwerken;

-          De bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

AG-Vespa die in dit dossier als aanpalende om advies werd gevraagd, meldt principieel haar goedkeuring te kunnen geven om de glasdalpartij dicht te maken van het Huis de Laere, Minderbroedersstraat 24, in functie van de  nieuwbouw onder voorbehoud van goedkeuring door het college van burgemeester en schepenen. “Graag gaan wij in op het voorstel van de heer Laureys (de aanvrager) om een recht van lichttrekken in de scheimuur te krijgen indien gewenst in het potentieel nieuwbouwproject op onze grond.”

De stad Antwerpen kan bovendien principieel haar goedkeuring geven om een muurschildering aan te brengen op de achtermuur van het project op voorwaarde dat zij instaan voor de realisatie en het verdere onderhoud in de toekomst. “De officialisering van onze goedkeuring zal worden opgenomen in de akte van muurovername van het deel scheimuur waartegen zal gebouwd worden.”

De raampartij in de scheimuur van het Letterenhuis aan de zijde Minderbroedersrui komt echter uit op het dakterras van het naastgelegen appartement. Vastgoed vraagt om het dakterras 3 meter terug te trekken van de perceelgrens om mogelijke burengeschillen en inkijk te vermijden.

Bovenstaande zijn burgerrechtelijk aspecten dus niet stedenbouwkundig van aard en dienen bijgevolg bij een eventuele vergunning niet in voorwaarde worden opgelegd.

Strijdig met artikel 19 van de verordening inzake toegankelijkheid werd opgemerkt dat er geen vlakke draairuimte voorzien werd voor de helling ter hoogte van de inkom. De getekende situatie is hierdoor bovendien onuitvoerbaar aangezien de helling het openen van de inkomdeur in de weg staat. De helling moet naar achter worden verplaatst. Dit wordt als voorwaarde opgenomen in de vergunning.

De opstand van de scheimuur ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak is strijdig met de bouwcode slechts 25 cm. Aangezien het dak voorzien is van een groendak kan afgeweken worden van een minimale opstand van 30 cm wanneer er tussen de scheidingswand en de vegetatie een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30cm breed aanwezig is. Dit dient bij een vergunning als voorwaarde te worden opgelegd.

Er werd, afwijkend aan artikel 43 van de bouwcode, geen septische put voorzien. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan. Bij een vergunning dient als voorwaarde te worden opgelegd, conform de bepalingen van de bouwcode, een septische put te voorzien van minimaal 4625 liter. Deze kan voorzien worden in de tuin.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      conform artikel 19 van de verordening inzake toegankelijkheid dient de helling ter hoogte van de inkom naar achter te worden verplaatst om voldoende vlakke draairuimte te voorzien;

3.      aangezien het dak voorzien is van een groendak kan afgeweken worden van een minimale opstand van 30 cm wanneer er tussen de scheidingswand en de vegetatie een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30cm breed aanwezig is;

4.      conform artikel 43 van de bouwcode dient een septische put voorzien te worden van minimaal 4625 liter in de tuin;

5.      conform artikel 29 van de bouwcode moeten in totaal 15 fietsenstallingen voorzien worden. Deze worden ingericht in de kelder, bereikbaar via een trap met fietsgoot. Minimum de helft van deze fietsenstallingen moeten gewone fietsenstallingen zijn;

6.      de te slopen kelders dienen gedocumenteerd in woord en beeld. Indien er bij de sloop bijkomende waardevolle bouwhistorische informatie aan het licht komt, dient deze eveneens gedocumenteerd in woord en beeld;

7.      na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

8.      volgende voorwaarden zijn strikt na te leven:

-          De bouwheer meldt restanten waarvan hij redelijkerwijs vermoedt dat ze archeologisch waardevol zijn onder de wettelijke vondstmeldingsplicht (Onroerenderfgoeddecreet, 2 juli 2013, artikel 5.1.4).

-          De bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst archeologie (archeologie@stad.antwerpen.be).

-          De bouwheer nodigt de dienst archeologie uit voor een startvergadering voorafgaand aan de graafwerken.

-          De bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen. 

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten