2019_CBS_07067 - Omgevingsvergunning - OMV_2019057381. Hardenvoort 32 . District Antwerpen - Weigering

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

1.      Verzoekschrift tot vernietiging van vorige vergunning: De bezwaarindiener meldt al meermaals bezwaar ingediend te hebben bij vorige vergunningsaanvragen voor dit pand en meldt dat er tegen de bestaande vergunning een verzoekschrift tot vernietiging werd ingediend bij de Raad voor Vergunningsbetwisting;

Beoordeling: De bezwaarindiener heeft het recht om tegen dit project bezwaar in te dienen.  De vergunning werd door de deputatie verleend op 24 januari 2019. De procedure van de huidige aanvraag tot vernietiging loopt nog op heden. Op moment van de aanvraag van deze omgevingsvergunning werd nog geen uitspraak gedaan door de Raad voor Vergunningsbetwisting. Het bezwaar is ongegrond;

2.      Afmeting van de bebouwing: Het bezwaar dat de bouwdiepte en bouwhoogte niet in overeenstemming is met het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Dam West”;

Beoordeling: Het volume wordt uitgebreid en wordt tot op de perceelgrens dieper voorzien dan het profiel van de vergunde toestand van de rechterbuur. De bezwaarindiener meldt dat dit beoordeeld moet worden ten opzichte van de oorspronkelijke toestand van het naastliggende bouwwerk, dit is niet correct. De beoordeling dient te gebeuren op basis van de vergunde toestand van het naastliggende bouwwerk Het volume moet zich bevinden binnen een verticaal vlak van 45° ten opzichte van de kop van de scheidingsmuur van het minst diepe naastliggende bouwwerk, hieraan wordt niet voldaan. Het bezwaar is deels gegrond;

3.      Harmonie: Het bezwaar dat een volledig beglaasde achtergevel niet in harmonie is met het referentiebeeld;

Beoordeling: De aanvraag voorziet perceelsbrede raampartijen over de volledige achtergevel. Dit staat in scherp contrast met de bepleisterde achtergevels in de directe omgeving. Het volledig beglazen van de achtergevel is niet in harmonie met de ruimtelijke context. Het bezwaar is gegrond;

4.      Studio’s: Het bezwaar dat de verhouding studio’s tot het aantal woningen in strijd is met het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Dam West”;

Beoordeling: Er worden 3 wooneenheden voorzien die kleiner zijn dan 50m² en slechts 1 groter twee-slaapkamerappartement. Volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan dient het aantal studio’s tot het aantal woningen per aanvraag maximaal 1/5 te bedragen. Het bezwaar is gegrond;

5.      Waardevermindering eigendom: Het bezwaar dat de realisatie van het project de waarde van het de omliggende eigendommen doet verminderen;

Beoordeling: Het bezwaar is niet van stedenbouwkundige aard. Het bezwaar is ongegrond;

6.      Inkijk en schending van de privacy: Het bezwaar dat de privacy van de achterbuur gehinderd wordt doordat het volume uitgebreid wordt, er drie grote terrassen voorzien worden en de achtergevel volledig beglaasd wordt;

Beoordeling: Het volume van de verdiepingen wordt achteraan uitgebreid en er worden terrassen voorzien tot op 4,75 meter van de perceelgrens met de achterbuur. De combinatie van het volume met de zeer doorzichtige materialisatie van de achtergevel en balustrades geeft onaanvaardbare inkijk op het perceel van de achterbuur. Het bezwaar is gegrond;

7.      Mobiliteit: Het bezwaar dat er geen parkeerplaatsen voorzien worden;

Beoordeling: Gelet het feit dat de gevel smaller is dan 8 meter de wenselijkheid en de wenselijkheid om een levendige plint te voorzien geldt , kan de ontbrekende parkeerplaats financieel gecompenseerd worden. Dit is conform artikel 30 van de bouwcode. Het bezwaar is ongegrond. 

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          18/9/1989: vergunning (86#890505) verbouwing;

-          23/11/1987: vergunning (86#87681) staande dakramen.

Vergunde toestand

-          meergezinswoning van 4 bouwlagen plus een dakverdieping onder schuin dak in gesloten bebouwing, ingericht met 3 wooneenheden.

Huidige toestand

-          meergezinswoning van 4 bouwlagen plus een dakverdieping onder schuin dak in gesloten bebouwing, ingericht met 4 wooneenheden.

Gewenste toestand

-          meergezinswoning van 5 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing, ingericht met 4 wooneenheden:

• gelijkvloers: een studio van 38,8m² netto-vloeroppervlakte;
• op de 1ste en 2de verdieping: elk een studio van 42m² netto-vloeroppervlakte;
• de 3de en 4de verdieping: een duplex met 2 slaapkamers van 74,6m².

Inhoud van de aanvraag

-          bouwen van een nieuwbouw meergezinswoning achter de bestaande voorgevel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Dam-West, goedgekeurd op 6 januari 2011. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: zone voor wonen-art. 1.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan RUP DAM-WEST op volgende) punten:

-          Artikel 1.2§2.1 Bouwdiepte: Wanneer de twee naastliggende terreinen bebouwd zijn moet het bouwwerk zich bevinden binnen een verticaal vlak onder 45° ten opzichte van de scheidingsmuur van het minst diept naastliggende bouwwerk;

-          Artikel 2.2 Bouwhoogte: de bruto vloeroppervlakte van de bouwlaag die zich uitstrekt boven de kroonlijst bedraagt  meer dan 60%  van de bruto vloeroppervlakte van de bouwlaag eronder;

-          Artikel 3 Woningen: de verhouding van het aantal studio’s tot het aantal woningen bestaat in deze aanvraag uit 75% wat meer is dan de maximaal toegelaten 20%.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend  punt):

• Artikel 6 Harmonie: het volledig beglazen van de achtergevel is niet kenmerkend voor de omgeving;
• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: de fietsstalplaatsen voldoen niet aan de inrichtingsprincipes. Er wordt onvoldoende ruimte voorzien;
• Artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren: de scheidingsmuren van het hoofddak en van het dak van de 3de verdieping bezit geen minimale opstand van 30cm ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De bebouwing voldoet niet aan stedenbouwkundige voorschriften. Bijkomend is het vanuit de goede ruimtelijke ordening en de leefkwaliteit niet wenselijk om dergelijke concentratie aan te kleine appartementen te voorzien.

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Op een oppervlakte kleiner dan 60 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een een-slaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 35 m² oppervlakte voor verblijfsruimten) kan hoogstens een studio herbergen.

Op een oppervlakte kleiner dan 80 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een twee-slaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 60 m²) kan hoogstens een een-slaapkamerappartement herbergen.

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakteverhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds. Om de kwaliteit van een appartementsblok te garanderen dient er een mix van verschillende slaapkamerappartementen te zijn. 3 studio’s en 1 een-slaapkamerappartement vormen geen aanvaardbare mix.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De voorgevel wijzigt ter hoogte van de gelijkvloerse verdieping en de daklaag. De overige delen blijven ongewijzigd.

Aangezien de vergunde toestand niet aangeleverd werd, kunnen de wijzigingen ter hoogte van de voorgevel onvoldoende beoordeeld worden. Er verdwijnt een natuurstenen plint, deze dient behouden te blijven. Het wijzigen van de voorgevel ter hoogte van de gelijkvloerse verdieping wordt uitgesloten.

De daklaag wordt volledig beglaasd. Het schrijnwerk wordt voorzien in zwart pvc en er wordt een zwarte dakrand voorzien. De bestaande houten dakrand onder de daklaag blijft behouden. De materialisatie van de daklaag aanvaardbaar.

Ook de volledige achtergevel en de terrasbalustrades worden volledig beglaasd. Dit staat in scherp contrast met de bebouwing in de omgeving en bijkomend is dit nefast voor (het gevoel van) privacy en inkijk van zowel de bewoners als de achterbuur. Indien er een positieve beoordeling bekomen wordt, zal opgelegd worden dat de balustrades in een ondoorzichtig materiaal voorzien moeten worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsstalplaatsen Er dienen voor dit project 5 fietsstalplaatsen voorzien te worden. Er worden 4 fietsstalplaatsen voorzien, echter zijn deze te klein en onvoldoende toegankelijk. Er dienen dus 5 volwaardige fietsstalplaatsen inpandig voorzien te worden, conform artikel 29 van de bouwcode.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van gegronde bezwaren en de onverenigbaarheid met de stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.