2019_CBS_09513 - Omgevingsvergunning - OMV_2019086133. Cruyslei 23, Wolfjagerslei 44. District Borgerhout - Goedkeuring

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 12 Levendige plint: het gelijkvloers van het pand Wolfjagerslei heeft na de verbouwing enkel een berging en een inkomhal aan de straatzijde. De aanvraag is daarom in strijd met artikel 12 van de bouwcode;
• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten: de private bureauruimte van het restaurant heeft slechts een hoogte van 2,45 meter. De aanvraag is daarom in strijd met artikel 21 van de bouwcode;
• artikel 27 Open ruimte: De oppervlakte van de patio bedraagt 14,70 vierkante meter. De totale oppervlakte van het perceel bedraagt circa 105 vierkante meter. De oppervlakte van de open ruimte (patio) bedraagt circa 14% van de totale perceelsoppervlakte en blijft daarmee ruim onder de noodzakelijke 20%. De aanvraag is daarom in strijd met artikel 27 van de bouwcode;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: De garage in de woning Wolfjagerslei 44 wordt omgevormd naar een berging. Bijgevolg verdwijnt er één parkeerplaats bestemd voor het woonhuis. Er worden binnen dit project geen nieuwe parkeerplaatsen voorzien. De aanvraag is daarom in strijd met artikel 30 van de bouwcode.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van artikel 21 van de Bouwcode. De privéruimte met bureau heeft slechts een vrije hoogte van 2,45 m. Omdat deze privéruimte met bureau slechts beperkt wordt gebruikt en in de vergunde toestand al een verblijfsfunctie (keuken) had, kan worden afgeweken van dit artikel met toepassing van artikel 3 van de Bouwcode. Deze afwijking heeft geen invloed op de restaurantgebruikers die enkel gebruik maken van de eetruimte en het sanitair. De veiligheid, leefbaarheid, beeldkwaliteit en duurzaamheid van het gebouw komt niet in het gedrang door het toelaten van deze afwijking.

De aanvraag is strijdig met artikel 27 van de Bouwcode dat een minimum van 20% open ruimte op het maaiveldniveau oplegt om de leefbaarheid binnen bouwblokken te vergroten. Voorliggende aanvraag voorziet slechts in 14% open ruimte. Omdat dit echter in de bestaande en vergunde toestand (dd. 22/10/1935) al zo was, de functiewijziging van geringe aard is en niet gebruikt wordt als terras voor het restaurant, maar enkel voor het private bureau, kan hier een afwijking worden toegestaan met toepassing van artikel 3 van de Bouwcode. De open ruimte dient wel zoveel mogelijk groen en onverhard gehouden te worden. Dit wordt opgelegd als voorwaarde voor vergunning.

Functionele inpasbaarheid

De voorliggende aanvraag omvat het regulariseren van de functie wonen naar restaurant op het gelijkvloers van de Wolfjagerslei 44. Het gelijkvloers van de Wolfjagerslei 44, dat deel uitmaakte van de bovenliggende wooneenheid, wordt samengevoegd met de bestaande actieve horecazaak (Chinees restaurant) aan de Cruyslei 23. De bovenliggende verdiepingen van beide panden maken geen deel uit van de aanvraag. Volgens de dienst business en innovatie zijn de aanpassingen van voorliggend dossier van die aard dat de kwaliteit van het handelspand vergroot zowel voor de klanten als voor de ondernemer zelf.

Met datum van 10/08/2018 werd een gelijkaardige regularisatie (dossiernummer 20181375) geweigerd door het college. Volgens het college betrof dit dossier ‘het opsplitsen van een grondgebonden eengezinswoning met het oog op het samenvoegen van een gedeelte van de woning met recafunctie van het naastgelegen pand’. Het dossier 20181375 werd vervolgens door het college geweigerd omdat ‘de aanvraag afbreuk doet aan de noodzaak tot bescherming van eengezinswoningen in het kader van goede ruimtelijke ordening’.

Volgens de vergunning met datum van 31/01/1933 en het advies geacht vergund blijkt adres Wolfjagerslei 44 echter geen eengezinswoning te zijn maar een tweewoonst.

De gelijkvloerse functiewijziging van de Wolfjagerslei 44 van wonen naar restaurant, om zo bij te voegen bij het bestaande restaurant, is bijgevolg principieel inpasbaar.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Tegenover de laatst vergunde toestand (dd. 22/10/1935)omvat de voorliggende aanvraag geen uitbreiding, maar enkel een interne verbouwing. Een stedenbouwkundige beoordeling inzake schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid is voor voorliggende aanvraag niet van toepassing.

Visueel-vormelijke elementen

De publiciteit in de voorgevel van de Wolfjagerslei 44 wordt in de legende aangeduid als ‘rode aluminium panelen met reclametekst’. Deze publiciteit wordt echter niet (volledig) ingetekend op de plannen van de voorliggende aanvraag, waardoor de publiciteit van Wolfjagerslei 44 niet correct kan worden beoordeeld. Bijgevolg wordt de publiciteit van Wolfjagerslei 44 uitgesloten uit de vergunning.

De publiciteit in de voorgevel van de Cruyslei 23 voldoet aan de regelgeving en is vatbaar voor een vergunning.
Verder zijn de beperkte aanpassingen aan de voorgevels stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

In de voorliggende aanvraag heeft de voorgevel enkel een inkomszone en berging aan de straatzijde van de Wolfjagerslei, waardoor er geen levendige plint aanwezig is. Echter wordt de berging uitgesloten uit de vergunning, waardoor de garage zoals ingetekend in de laatst vergunde toestand (dd. 22/10/1935) dient te worden behouden.

Afgaande op de bijgeleverde plannen in de voorliggende nota blijven de twee bovenliggende appartementen van de Wolfjagerslei 44 voldoende groot en kwalitatief na de gelijkvloerse functiewijziging. De woonruimte van beide appartementen komt op 120 m² voor een één-slaapkamerappartement, wat ruimschoots voldoende is. Beide appartementen hebben een buitenruimte van ongeveer 6 m². De bestaande buitenruimte (patio) op het gelijkvloers wordt toegevoegd aan de restaurantfunctie maar is enkel toegankelijk via het private bureau, waardoor de gebruikers van het restaurant geen gebruik kunnen maken van de buitenruimte en de hinder inzake geluid beperkt blijft. Door voorliggende aanvraag ontstaat er een ruimer en gebruiksvriendelijker restaurant. Mits voldaan aan de voorwaarden voldoet de voorliggende aanvraag vanuit stedenbouwkundig aspect aan de actuele eisen inzake hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen: Volgens de dienst mobiliteit brengt de verbouwing geen nood aan extra fietsvoorzieningen met zich mee. Aangezien de uitbreiding van het restaurant eerder beperkt is in oppervlakte kan hiermee ingestemd worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

3.      de publiciteit aan de zijde Wolfjagerslei moet conform de zijde Cruyslei worden uitgevoerd;

Uitsluitingen

4.      het omvormen van de garage naar berging en toilet;