2019_CBS_09708 - Omgevingsvergunning - OMV_2019124638. Museumstraat 13. District Antwerpen - Goedkeuring

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel  6:   zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• artikel 18 Algemene bepalingen:
  de toegangsdeur naar de gelijkvloerse handelszaak wordt vernieuwd en dient te voldoen aan de bepalingen toegankelijkheid, dewelke stelt dat niveauverschillen groter dan 2cm overbrugt moeten worden door een helling of door de vloer/deurpas te verlagen zodat er slechts 2 cm hoogte verschil tussen binnen en buiten ontstaat.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:

§1, §2, de kitchenette in het private deel van de winkelruimte heeft geen opening voor toetreding van daglicht en zicht, noch natuurlijke verluchting;

• artikel 38 Groendaken:

§1 het is verplicht om daken groter dan 20m² aan te leggen als groendak. Het dak van de gelijkvloerse handelszaak is niet aangelegd als groendak.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
 

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

De aanvrager wenst de op 12 april 2019 verleende vergunning voor het verbouwen van een magazijn met kantoor en 5 appartementen tot een winkel met 5 appartementen niet uit te voeren. Hierdoor is deze vergunning niet meer van toepassing en wordt een beoordeling gemaakt op basis van de laatst vergunde toestand vòòr 12 april 2019.

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van artikel 24 van de bouwcode dat stelt dat elke verblijfsruimte openingen dient te hebben voor de toetreding van daglicht en zicht en dat deze ruimtes op een natuurlijke wijze geventileerd kunnen worden. De kitchenette die achteraan in het private deel van de winkel voorzien wordt, voldoet hier niet aan. Echter kan aangenomen worden dat deze ruimte slechts beperkt gebruikt zal worden door het personeel. Het is niet de bedoeling om hier een ruimte voor langdurig verblijf in te richten. Een afwijking kan worden toegestaan met toepassing van artikel 3 van de bouwcode.

Beide panden zijn opgenomen in de vastgestelde inventaris van bouwkundig erfgoed omwille van de architecturale waarde. Het achterliggende magazijn was voorzien van twee raekemdaken op houten spanten. In de bestaande toestand zijn deze daken omgevormd tot een plat dak met lichtkoepel. Hierdoor dient het te voldoen aan artikel 38 van de bouwcode, met als gevolg dat het platte dak zal voorzien worden met een groendak. Dit wordt opgenomen als voorwaarde.

Verder voldoet de aanvraag niet aan de bepalingen van de verordening toegankelijkheid. Op deze bepalingen kan beperkt worden afgeweken als de te behouden erfgoedwaarde opweegt tegenover de vereisten inzake toegankelijkheid, wat in deze aanvraag het geval is. Met toepassing van artikel 35 van de verordening toegankelijkheid wordt dan ook een afwijking op artikel 18 toegestaan.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag heeft betrekking op een gelijkvloerse functiewijziging van magazijn met kantoor naar detailhandel. De eerste verdieping van de ruimte achteraan het perceel wordt voorzien als stockageruimte bij de winkel. Aan de stedelijke dienst business en innovatie werd daarom advies gevraagd. Omwille van de ligging in afgebakend kernwinkelgebied en de aanwezigheid van meerdere commerciële ruimten in de straat wordt een handelsruimte op deze locatie gunstig beoordeeld.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen. 

Fietsstalplaatsen

Er worden 2 fietsstalplaatsen voorzien voor het personeel van de winkel. Gezien de wens om de commerciële ruimte zo open mogelijk te houden langs de straatzijde en er geen andere fietsenberging voorzien is in het pand, is de voorziene, achterliggende fietsenberging aanvaardbaar, ondanks dit niet de meest ideale situering hiervoor is, maar binnen de gegeven context wel de best haalbare.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het volume op het gelijkvloers blijft behouden en wijzigt enkel van functie. Zowel schaal als ruimtegebruik blijven gerespecteerd.

Visueel-vormelijke elementen en Cultuurhistorische aspecten

De werken zijn gesitueerd in een zone die volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. Bovendien is het pand opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed. Om deze redenen werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst monumentenzorg. Dit advies is gunstig en luidt als volgt:

‘De aanvraag heeft betrekking op twee panden die opgenomen zijn in de vastgestelde inventaris sinds 14/09/2009 omwille van hun architecturale waarde. Beide panden zijn beeldondersteunend in het straatbeeld als gestandaardiseerde neoclassicistische woningen.

Deze twee neoclassicistische woningen met werkhuis werden rond 1903 gebouwd naar een ontwerp van Alphonse Pauwels voor rekening van L. Hiketick. De twee woningen kregen een zeer eenvoudige, gestandaardiseerde opbouw en afwerking: drie traveeën en drie bouwlagen onder zadeldaken. Bepleisterde en witgeschilderde lijstgevels met houten kroonlijst op klossen, hardstenen plint, kordons en doorlopende onderdorpels, rechthoekige muuropeningen. Op de begane grond, was er oorspronkelijk enkel bij de linker woning een rechthoekige poortdoorgang naar het achterliggende werkhuis; later werd een gelijkaardige poort in het rechter pand ingebracht. Schrijnwerk werd vernieuwd. Typerend voor de buurt rond de Zuiderdokken is deze combinatie van opslagplaatsen of werkhuizen op de begane grond en appartementen op de verdiepingen. Het achterliggende werkhuis heeft twee raekemdaken op houten spanten; interessante uit twee I-balken samengestelde ijzeren ligger, drievoudig gewapend door middel van steunstukken en spanstangen. Op basis van het fotomateriaal is duidelijk dat beide panden intern reeds sterk verbouwd zijn en er geen waardevolle interieurelementen meer aanwezig zijn.

De gewenste wijzigingen ten opzichte van de vorige aanvraag zijn niet van die aard dat ze een impact hebben op de erfgoedwaarde van het pand.

Gelet op het voorgaande wordt een gunstig advies verleend’

Dit advies wordt bijgetreden. De ingrepen aan de voorgevel doen geen afbreuk aan de beeldkwaliteit van de straat. Het beoogde materiaalgebruik is stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het openwerken van de gelijkvloerse plint in de voorgevel doormiddel van een grote raampartij is een duidelijk vertaling van de achtergelegen winkelfunctie en versterkt het contact met de straatzijde. Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de aanvraag aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      het platte dak boven de winkelruimte te voorzien van een groendak conform artikel 38 van de bouwcode.