2019_CBS_09980 - Omgevingsvergunning - OMV_2019108248. Gallaitlaan 319. District Wilrijk - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          geen relevante voorgeschiedenis.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          geen relevante plannen beschikbaar;

-          de eengezinswoning heeft een bruto-oppervlakte van 253 m².

Huidige toestand

-          eengezinswoning met 2 slaapkamers en een bijhorende schuur;

-          1 bouwlaag onder een mansardedak;

-          losstaande tuinhuis en fietsenberging in de achtertuin van ca. 14m².

Gewenste toestand

-          de aanvraag heeft betrekking op het slopen van een eengezinswoning met een bruto-oppervlakte 253 m² en het bouwen van een meergezinswoning met 3 appartementen:

• gelijkvloers een appartement met twee slaapkamers van circa 96 m² en een buitenruimte van circa 212 m²;
• op de eerste verdieping een appartement met drie slaapkamers van circa 225 m² en een buitenruimte van circa 111 m²;
• op de tweede verdieping een appartement met twee slaapkamers van circa 102 m² en een buitenruimte van circa 50 m².

-          2 bouwlagen en een derde ingetrokken bouwlaag onder een plat groendak;

-          losstaande tuinhuis en fietsenberging in de achtertuin van ca. 14m²;

-          een autostaanplaats in de voortuin aan de zijde van de Laaglandweg;

-          twee inpandige parkeerplaatsen aan de zijde van de Gallaitlaan;

-          nieuwe septische put van 3500 liter en infiltratievoorziening.

Inhoud van de aanvraag

-          het slopen van bestaande woning en bijhorende schuur en het bouwen van 3 nieuwe appartementen;

-          het behouden van een tuinhuis en fietsenberging in de achtertuin.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 19 Tuinafsluitingen:

er is geen tuinafsluiting voorzien, de voortuin moet afgesloten worden door een levende afsluiting, een muurtje of een hek met een hoogte van maximum 1 meter. Tot de voortuinafsluiting behoren zowel de afsluiting langs openbare ruimte als afsluitingen tussen voortuinen onderling;

• artikel 27 Open ruimte:

er is een autostaanplaats en terras voorzien in de voortuin, de voortuinen moeten vrij zijn van constructies met uitzondering van tuinafsluitingen, brievenbussen;

• artikel 36 Zonnepanelen en zonnecollectoren:

de plannen bevatten onvoldoende informatie om de geplande zonnepanelen af te toetsen aan de voorschriften van artikel 36 van de bouwcode.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de BGO Wonen.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Artikel 27 van de bouwcode legt beperkingen op voor verhardingen in de open ruimte. Zo mag er in de voortuin enkel de noodzakelijke verharding voorzien worden. In de voortuin aan de zijde van de Laaglandweg wordt er een verharding voorzien in grasdallen voor het stallen van een wagen. Het parkeren van wagens in openlucht is kenmerkend in de Laaglandweg. Bovendien houdt de parkeerplaats voldoende afstand van raamopeningen van verblijfsruimtes en van terrassen. Het is dus niet storend om hier een autostalplaats in te richten in open lucht.

Verder wordt er in de voortuin een terras voorzien voor het gelijkvloerse appartement. Door de ligging van het pand kan deze voortuin beschouwt worden als een tuin met een verblijfsfunctie. Het voorzien van verharding is daarom niet storend. Er kan een afwijking worden toegestaan op de bepalingen van artikel 27 met toepassing van artikel 3 van de bouwcode.

Verder wijkt de aanvraag af van het artikel 19 en 36 van de bouwcode. Er zal in voorwaarden worden opgenomen om het project conform deze twee artikels uit te voeren.

Functionele inpasbaarheid

Het bouwen van een meergezinswoning is in overeenstemming met de bestemming van het perceel en de aanwezige woonfuncties op de omliggende percelen.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het nieuwbouwvolume sluit grotendeels aan bij de gebouwentypologie van de omgeving. Alle woongelegenheden worden voorzien van de vereiste woonkwaliteit door de aanwezigheid van voldoende hoge plafonds, grote raamopeningen en private buitenruimten.

Het voorstel is bijgevolg ruimtelijk aanvaardbaar.

Visueel-vormelijke elementen

De meergezinswoningen in de omgeving worden gekenmerkt door ‘zuivere’ volumes van drie bouwlagen met plat dak, voorzien in metselwerk met detaillering, erkers of balkons.

Voorliggende aanvraag voorziet een volume van twee bouwlagen en een terugspringende derde bouwlaag afgewerkt met een glazen borstwering zonder detaillering, erkers of balkons.

Het voorzien van deze volumewerking samen met de architecturale uitwerking op de hoek van de Laaglandweg en de Gallaitlaan is passend in het straatbeeld op voorwaarde dat de borstwering voor het dakterras op de tweede verdieping wordt voorzien in spijlen en rondom het terras en achter de gevel langs de Gallaitlaan in plaats van in glas én op de gevel.

Verder voorziet voorliggende aanvraag vanaf de tweede verdieping drie zichtbare buizen voor verluchting. Deze buizen zijn niet afgestemd op de architectuur van de totale constructie en dienen bijgevolg in het voorziene volume gebracht te worden.

De voorgestelde materialisatie van roodbruine gevelsteen en grijs aluminium buitenschrijnwerk is stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Tussen de twee garageplaatsen is een toegang voorzien naar de achtergelegen fietsenberging. Ondanks de vele deuren die uitgeven op deze ruimte is er zeker plaats om deze kwalitatief in te richten met 10 plaatsen.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet het pand aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      tuinafsluitingen te voorzien conform artikel 19 van de bouwcode;

3.      zonnepanelen en zonnecollectoren te voorzien conform artikel 36 van de bouwcode;

4.      de borstwering voor het dakterras op de tweede verdieping te voorzien in spijlen en rondom het terras en achter de gevel langs de Gallaitlaan;

5.      alle afvoerkanalen in het voorgestelde volume te voorzien;

6.      na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten