2019_CBS_09958 - Omgevingsvergunning - OMV_2019099132. Prinsesstraat 22 . District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          30/05/1952: vergunning (18#29541)  voor verbouwingswerken;

-          27/07/1987: vergunning (86#87338 ) voor het verbouwen van een gevelpui;

-          proces-verbaal (20155538) voor  het wijzigen van het aantal woongelegenheden en werken uitvoeren zonder voorafgaandelijke schriftelijke omgevingsvergunning van het college van burgemeester en schepenen.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          eengezinswoning (bruto vloeroppervlakte < 350 m²) van 3 bouwlagen onder een zadeldak, conform het advies van “geacht vergund”;

-          op de tweede verdieping achter de trap een badkamer;

-          bergplaats achteraan het perceel (achteraan in de tuin);

-          tuin van ca. 14,5 m² tussen bergplaats en woning.

Huidige toestand

-          4 studentenkamers;

-          volledig volgebouwde gelijkvloerse verdieping;

-          uitbouw met een bouwdiepte van 17,5 meter op de eerste verdieping;

-          op de tweede verdieping achter de trap uitbouw ifv een berging;

-          zowel op de tweede en derde verdieping naast de trap een badkamer.

Gewenste toestand

-          1 studentenkamer (18m²) en 3 (studenten)studio’s (27 m², 29 m² en 24 m²);

-          volledig volgebouwd gelijkvloers met uitzondering van buitenruimte van 6,6 m² achteraan het perceel;

-          uitbouw met een bouwdiepte van 17,5 meter op de eerste verdieping;

-          op de tweede verdieping achter de trap uitbouw ifv een berging;

-          witbepleisterde voorgevel met antracietkleurig pvc-buitenschrijnwerk met een valbeveiliging aan de ramen.

Inhoud van de aanvraag

-          regulariseren van 1 studentenkamer (18m²) en 3 (studenten)studio’s (27 m², 29 m² en 24 m²);

-          de gelijkvloerse verdieping doet dienst als garage (auto en fiets) en gemeenschappelijke keuken met een achtertuin van 6,6 m²;

-          de achtergevel wordt voorzien in witkleurig pleisterwerk met antracietkleurig pvc schrijnwerk;

-          de voorgevel wordt voorzien van valbeveiliging aan de ramen.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan  op volgende punten:

-          2.2.1 Draagkracht:
De aard en grootte van de functie, de typologie en schaal van een project worden afgetoetst aan de draagkracht van de omgeving. Het programma overschrijdt de draagkracht van het pand.

-          2.2.5 Onbebouwde ruimte en tuinen:
de onbebouwde ruimte en de beplanting van de aanwezige binnenplaasten en tuinen moeten zorgvuldig bewaard blijven. Bij verbouwingen moet het percentage onbebouwde ruimte/bebouwde ruimte per perceel vergroten of gelijk blijven. Voor nieuwbouw moet een oppervlakte van minimum 15% van de perceelsoppervlakte voorzien worden als onbebouwde ruimte. 
De open ruimte wordt verkleind van 14,5 m² tot 6,6 m².

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 12 Levendige plint:
  aan de straatzijde op het gelijkvloers is er geen verblijfsruimte aanwezig waardoor er geen contact mogelijk is tussen de gebruikers van het gebouw en de straat.
• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  de interne hoogte van de aanbouw op de eerste verdieping is slechts 2,45m en doet bijgevolg niet aan de minimale interne hoogte van 2,60m;
• artikel 26 Afvalverzameling:
  er dient een afgescheiden ruimte voor afvalverzameling voorzien van verluchting aanwezig te zijn.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Beleidsrichtlijnen

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Er is geen aanleiding om het college te adviseren beargumenteerd af te wijken van de geldende voorschriften.             

Functionele inpasbaarheid

Omwille een onduidelijkheid m.b.t. de laatst vergunde situatie werd advies gevraagd aan de dienst geacht vergund. Zij brachten volgend advies uit:

“Op basis van kadastrale legger, oude en recente woonkaarten en een telefonische verklaring van de eigenaar op 11/12/2018 (zou het als eengezinswoning gekocht hebben in het jaar 2003): positief advies voor eengezinswoning, negatief advies voor meer dan 1 woning, maar geen advies mogelijk voor dichtbouwen van oorspronkelijke koer wegens ontbreken van bewijsstukken. Bijgevolg kan de bestaande toestand niet als geacht vergund worden beschouwd.”

Voorliggende aanvraag omvat bijgevolg het omvormen van een eengezinswoning tot studentenhuisvesting met vier studentenkoten. Hoewel deze functie kenmerkend is in deze omgeving wordt opgemerkt dat zij in strijd is met de stedelijke visie over een goede woningmix. Om deze woningmix te kunnen garanderen wordt geoordeeld dat in gebieden waar reeds een kotdichtheid is van 40% of meer, het niet wenselijk is om bijkomende kamers te voorzien. De Prinsesstraat behoort tot zulk gebied waardoor geadviseerd wordt om de aanvraag te weigeren.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de 4 studentenkamers moeten 4 fietsenstallingen voorzien worden.

Deze worden ingericht op het gelijkvloers in de garage. Hierbij dient opgemerkt dat er onvoldoende manoeuvreerruimte is. Zo moet er, conform de bepalingen in de bouwcode achter de fietsen minstens 170 cm zijn om de fietsen te kunnen stallen, wat in de aanvraag niet aanwezig is. Dit toont eveneens aan dat de garage te klein is om zowel een autostalplaats als fietsvoorzieningen in onder te brengen.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De bestaande eengezinswoning is kleiner dan 350 m² waardoor deze beschouwd wordt als een te beschermen eengezinswoning. Het omvormen van één grote woongelegenheid naar vier kleinere entiteiten doet de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgen. Dit verhoogt de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht wordt overschreden.

Hoewel de aanvraag handelt over 4 studentenkamers, beschikken 3 van de 4 kamers over alle voorzieningen (keuken, badkamer en wc) en worden deze dus beschouwd als studio’s. De nettovloeroppervlakten van deze studio’s (24m², 27m² en 29m²) zijn echter te klein om voldoende woonkwaliteit te garanderen. Een aanvaardbare studio-oppervlakte zou 35m² zijn. Bij een eventuele vergunning als kamergebouw, moet de keuken telkens  gesupprimeerd worden. Op die manier kunnen de woningen als kamerwoning beschouwd worden en zijn zij aangewezen op de voorziene, gemeenschappelijk keuken.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel blijft, behoudens het toevoegen van een valbeveiliging in de raamopeningen, ongewijzigd. Deze gevelwijziging wordt niet als storend ervaren in de omgeving en kan gunstig beoordeeld worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Strijdig met het RUP wordt vastgesteld dat de vergunde open ruimte van 14,5 m² wordt verkleind tot 6,6 m². Hier kan geen afwijking op worden toegestaan. De aanvraag dient ook hierom te worden geweigerd.

Hoewel het programma werd gewijzigd werd er geen levendige plint voorzien. Dit is in strijd met artikel 12 van de bouwcode en ruimtelijk niet aanvaardbaar. Bij een eventuele vergunning moet opgelegd worden dat er een gemeenschappelijk leefruimte vooraan voorzien wordt.

Op de eerste verdieping werd de bouwdiepte vergroot tot ongeveer 17,5 meter. De bouwdiepte komt hierbij ongeveer 5 meter voorbij de bouwdiepte van het linker, aanpalende pand. Dit heeft een onaanvaardbare impact op daglichttoetreding van het buurpand en kan bijgevolg niet aanvaard worden.

De vrije hoogte in studentenkamer 1, op de eerste verdieping, is slechts 245 cm i.p.v. 260 cm. Dit is onaanvaardbaar laag voor een verblijfsruimte. De aanvraag dient ook om deze reden te worden geweigerd. Verder is er, strijdig met de bouwcode, geen afvalberging. Ook hier kan geen afwijking op worden toegestaan.

Door Brandweer werd een ongunstig advies afgeleverd. Dit advies maakt gewag van een groot aantal tekortkomingen in de voorliggende aanvraag. Deze tekortkomingen kunnen niet in voorwaarden worden opgelegd en vereisen essentiële aanpassingen aan de voorliggende aanvraag. Ook ingevolge het advies van Brandweer dient de voorliggende aanvraag ongunstig geadviseerd te worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften, een goede ruimtelijke ordening en het ontbreken van een gunstig advies van de brandweer.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten