2019_CBS_09960 - Omgevingsvergunning - OMV_2019120495. Lange Herentalsestraat 14 . District Antwerpen - Goedkeuring

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  Het voorzien van buitenschrijnwerk in aluminium in 2 verschillende kleuren is niet in harmonie met de erfgoedwaarde van het pand;
• artikel 6 Harmonie en draagkracht:

Het voorzien van 4 bijkomende appartementen zonder parkeerplaatsen overschrijdt de draagkracht van het perceel;

• artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik:
  Het voorzien van aluminium buitenschrijnwerk sluit niet aan bij de erfgoedwaarde van het pand;
• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:

Studio 3 onder het dak beschikt niet over een verdiepingshoogte van 2,60 meter;

• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
  De studio op de derde verdieping beschikt over een onvoldoende daglichttoetreding;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  Er worden geen parkeerplaatsen voorzien voor de bijkomende parkeerbehoefte voor de appartementen;
• artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen:

Het rioleringsstelsel werd niet opgetekend op de plannen. Gelet op de grondige verbouwing moet een gescheiden rioolsysteem worden voorzien;

• artikel 43 Septische putten:
  Gezien de impact van de aangevraagde werken op het afvoerstelsel van afval- en hemelwater dient een septische put voorzien te worden. Deze werd echter niet opgetekend op de plannen.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het pand is geacht vergund als pension met gastenkamers sinds 1973.

Het verbouwen van een pension naar een meergezinswoning is principieel aanvaardbaar in woongebied volgens het gewestplan. Het voorzien van een meergezinswoning is ook functioneel inpasbaar in de omgeving die bestaat uit een mix van woningen, appartementen en commerciële functies.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Woninggrootte - mix

De omvorming naar twee studio’s en twee een-slaapkamerappartementen gebeurt niet op een kwalitatieve manier

Studio 301 beschikt onder het dak slechts over een plafondhoogte van 2,50 meter.

Dit is in strijd met artikel 21 van de bouwcode. De netto-oppervlakte van de verblijfsruimten met een hoogte van 2,50 meter is slechts 27 m². Dergelijke oppervlakte is onvoldoende om een studio te voorzien die voldoet aan het verwachte hedendaags wooncomfort. Bovendien beschikt de studio over onvoldoende grote raamopeningen conform artikel 24 van de bouwcode.  Het dakvlakraam in het voorste dakvlak bevindt zich boven een hoogte van 2 meter. Bij het raam in de erker in de voorzijde kunnen enkel de opengaande vleugels in rekening worden gebracht door de hoogte van het plafond. Boven de achterste gevelopening naar het inpandig terras is een uitsprong voorzien, waardoor deze uitsprong wordt opgeteld bij de netto-vloeroppervlakte. Bovendien geeft deze gevelopening uit op een inpandig terras met een beperkte opening naar de buitenomgeving. Het raam naar het inpandig terras kan dus niet beschouwd worden als een volwaardige raamopening.

Het voorzien van een afzonderlijke studio op de 3de verdieping zal dan ook worden uitgesloten uit de vergunning. In de voorwaarden zal worden opgenomen dat deze ruimte enkel kan worden gebruikt als bergruimte.

Uit voorgaande kunnen we concluderen dat door het voorzien van 4 kleine woonentiteiten de draagkracht van de site wordt overschreden. Daarom wordt de niet-kwalitatieve studio op de 3de verdieping uitgesloten uit de vergunning. Het voorzien van een duplexverdieping bij studio 201 zou de woonkwaliteit van deze studio en bijgevolg van het pand in het geheel verbeteren. Hiervoor zijn echter aangepaste plannen noodzakelijk en zal een nieuwe omgevingsaanvraag ingediend moeten worden.

Woonkwaliteit

Gelet op de omvang van de verbouwingwerken zullen voorwaarden worden opgenomen over het voorzien van een gescheiden rioleringsstelsel en een septische put conform artikel 40 en 43 van de bouwcode.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De aanvraag voorziet geen grote wijzigingen aan het vergunde bouwvolume.

Het vergroten van de dakkapel in het achterste dakvlak is principieel aanvaardbaar.

Behoudens verdieping 3 beschikken alle verdiepingen over voldoende hoge plafonds en voldoende grote raamopeningen die voorzien in uitzicht en natuurlijke lichtinval voor de woonfuncties. Het voorzien van terrassen op platte daken tegen hoger opgaande scheimuren of op voldoende afstand van de perceelgrenzen is ruimtelijk aanvaardbaar.

Cultuurhistorische aspecten en visueel-vormelijke elementen

Het pand is opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij besluit van de administrateur-generaal van 29 maart 2019. De vaststelling van de inventaris van het bouwkundig erfgoed zorgt ervoor dat er voor het eerst een eenduidige en overzichtelijke lijst van het gebouwd patrimonium in Vlaanderen bepaald is. Opname in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed betekent voor elk van de erfgoedobjecten dat zij een vorm van vrijwaring voor de toekomst genieten.

De wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie wordt onderworpen aan de wenselijkheid van behoud.  Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

Conform art. 5§2 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 moet de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat vergunningverlenende overheid deze kan afwegen.

Er werd advies gevraagd aan de dienst monumentenzorg. Het advies laat zich als volgt samenvatten: 

“Een van de best bewaarde neoclassicistische burgerhuizen in de Lange Herentalsestraat is de woning Havenith, gebouwd naar een ontwerp van 1894 van architect Charles Dens voor Aug. Havenith, die zijn initialen in de geveltop liet verwerken. Havenith is een klinkende naam in Antwerpen: het was één van de eerste Duitse families die zich begin 19de eeuw in Antwerpen kwamen vestigen voor de handel. Wellicht is de bouwheer een telg van deze familie. De woning werd gebouwd als centraal pand van een samenstel van drie woningen, vermoedelijk centraal de eigen woning van Havenith, geflankeerd door twee opbrengsteigendommen die dezelfde bouwhoogte en indeling hadden maar een soberder gevelafwerking. De woning telt drie traveeën en drie bouwlagen onder zadeldak, met een bepleisterde en witgeschilderde lijstgevel. Dit type woning is het meest voorkomende in de 19de-eeuwse wijken van Antwerpen. De woning valt op door de centrale geveltop bestaande uit een dakvenster onder gebroken fronton met bolornament en de initialen van de eigenaar. Verder de standaard neoclassicistische elementen: houten kroonlijst op klossen, hardstenen plint, imitatievoegen op de begane grond, kordonlijst en doorlopende onderdorpels, centraal balkon met balustrade en zware consoles, regelmatig geplaatste rechthoekige muuropeningen met deels bewaard schrijnwerk…

De indeling van de woning gebeurde volgens de 19de-eeuwse standaard plattegrond, met een enfilade van kamers die allemaal in een zijdelingse gang met trappenhal uitkomen. De afwerking van het interieur, is voor dit pand niet overal meer gaaf bewaard of afgekast.

Omwille van de esthetische beeldwaarde van de voorgevel, de architecturale opbouw en de typologische samenhang met de overige bebouwing in de Lange Herentalsestraat wordt het pand als beeldbepalend gecategoriseerd.

De geplande werken aan het interieur zijn aanvaardbaar vanuit oogpunt monumentenzorg. De omvorming van het pand tot pension had een impact op de interieuraankleding waarbij een groot aantal schouwen werd verwijderd. Het overgebleven interieur lijkt sober maar de  foto’s en de omkasting van het interieur laten geen detailuitspraken toe. Waardevolle interieurelementen waaronder lijstplafonds, stucwerk, lambrisering, waardevol binnenschrijnwerk dient bewaard. Ook de traphal lijkt gaaf bewaard. Een fietsgeul in de traphal heeft een grote impact op de kenmerkende indeling en op de interieuraankleding en is niet wenselijk.

De architecturale waarde van het pand en de stadslandschappelijk waarde die pand heeft voor de Lange Herentalsestraat maken dat er bijzondere welstandseisen gesteld worden voor wat betreft de gevelarchitectuur, materiaalgebruik en inpassing in het straatbeeld. Zo dient het oorspronkelijk schrijnwerk ter hoogte van het gelijkvloers (voorgevel) bewaard en niet vervangen door aluminium schrijnwerk met t-profiel.  Schrijnwerk is immers een erfgoedkenmerk bij uitstek aangezien het essentieel bijdraagt tot de belevingswaarde van de voorgevel. Om geen afbreuk te doen aan de historiciteit pleiten wij in de eerste plaats voor het behoud van het oorspronkelijk schrijnwerk. Authenticiteit is immers een belangrijk uitgangspunt in de monumentenzorg. Om toch aan betere comforteisen tegemoet te komen wordt er vaak wel toegelaten om dubbel glas te plaatsen in de bestaande sponning. Pas wanneer behoud niet mogelijk blijkt (aan te tonen aan de hand van een onderbouwd dossier gestoffeerd met foto’s), kan er geopteerd worden voor de vervanging van het schrijnwerk naar oorspronkelijk model, dit zowel wat betreft materiaalgebruik, profilering, detaillering en afwerking.  Deze uitgangspunten hanteert de dienst monumentenzorg bij de advisering van bouwaanvragen voor panden gelegen in een beschermd stads- of  dorpsgezicht of panden opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed. Panden in neoklassieke stijl, uit het einde van de 19de eeuw, waren in oorsprong voorzien van houten, geprofileerd en geschilderd schrijnwerk dat de architecturale uitwerking van deze stijl ondersteunt. De keuze voor een ander materiaal doet afbreuk aan de erfgoedwaarde, zelfs in een kwalitatieve uitvoering die qua vormgeving dicht in de buurt van het oorspronkelijk schrijnwerk komt.  Pvc of aluminium zijn immers atypische materialen voor de laat 19de-eeuwse vormentaal en kunnen omwille van de eigenheid van het materiaal nooit de profilering en historische detaillering van het oorspronkelijk houten schrijnwerk evenaren. De intrinsieke waarde van hout als materiaal is dan ook essentieel. De schildering van het hout geeft het schrijnwerk het verfijnde en typische uitzicht.

Het schrijnwerk in de bovengevel wordt in de legende benoemd als aluminium. Dit lijkt eerder hout. Ook hier dient geopteerd voor nieuw houten geschilderd schrijnwerk naar oorspronkelijk model.  Indien gewenst, beschikken wij als dienst monumentenzorg over detailtekeningen van laat 19de-eeuwse t-ramen. Een sobere kleurstelling van het schrijnwerk in de bovengevel is aangewezen in combinatie met het onbeschilderde schrijnwerk op de benedenverdieping. Wit wordt vaak gebruikt voor schrijnwerk in de bovengevel indien er ter hoogte van het gelijkvloers wordt geopteerd voor onbeschilderd schrijnwerk.”

Op de bestaande toestand van de voorgevel is aangeduid dat de ramen zijn uitgevoerd in aluminium, bruin op het gelijkvloers en blauw op de verdiepingen.

Op basis van de toegevoegde foto’s wordt vastgesteld dat de ramen op het gelijkvloers nog het originele houten schrijnwerk bevatten. Ook de ramen van de verdieping bestaat uit houten schrijnwerk, dat blauw werd geschilderd.

Het vervangen van het houten schrijnwerk in de voorgevel door aluminium schrijnwerk is niet vatbaar voor vergunning gelet op het advies van de dienst monumentenzorg en de strijdigheden met artikel 6 en 11 van de bouwcode. De voorwaarden van de dienst monumentenzorg zullen in voorwaarden worden opgenomen bij het verlenen van de vergunning.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de 4 appartementen met 1 slaapkamer moeten 8 fietsenstallingen voorzien worden (4 x 2 = 8). Deze worden ingericht in de kelder en zijn bereikbaar via een trap met fietsgoot.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de 3de verdieping enkel te gebruiken als bergruimten;

3.      een gescheiden rioleringsstelsel te voorzien conform artikel 40 van de bouwcode;

4.      een septische put te voorzien conform artikel 43 van de bouwcode;

5.      het oorspronkelijk houten schrijnwerk in het gelijkvloers van de voorgevel dient behouden te blijven;

6.      het schrijnwerk op de verdiepingen van de voorgevel dient naar oorspronkelijk model, materiaal en detaillering te worden vervangen. Detailtekeningen aan te leveren aan onze dienst of te voorzien zoals het bij de stedelijke dienst monumentenzorg te bekomen typedetail;

7.      het schrijnwerk in de bovengevel dient in een sobere kleur te worden geschilderd. Een sobere kleurstelling van het schrijnwerk in de bovengevel is aangewezen in combinatie met het onbeschilderde schrijnwerk op de benedenverdieping. Wit wordt vaak gebruikt voor schrijnwerk in de bovengevel indien er ter hoogte van het gelijkvloers wordt geopteerd voor onbeschilderd schrijnwerk;

8.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

Uitsluitingen

9.      het voorzien van een aparte woonentiteit op de 3de verdieping;

10.  het vervangen van het authentiek houten buitenschrijnwerk in de voorgevel op het gelijkvloers;

11.  het vervangen van het schrijnwerk op de verdiepingen van de voorgevel door aluminium.