2019_CBS_10000 - Omgevingsvergunning - OMV_2019082287. Leo Vermandellei 2. District Ekeren - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          23/08/1971: weigering (803#3642) voor het bouwen van een tandartspraktijk met woning;

-          04/10/1971: vergunning (803#3643) voor het bouwen van een tandartspraktijk met woning;

-          30/06/2006: vergunning (3180#31) voor het herstellen van het gebouw in oorspronkelijke staat.

Vergunde en huidige toestand

-          vrijstaande eengezinswoning met 3 slaapkamers, bestaande gedeeltelijk uit 2 bouwlagen en deels uit 1 bouwlaag, beide onder hellend dak;

-          de vergunde eengezinswoning heeft een bruto-oppervlakte van 596,51 m².

Gewenste toestand

-          meergezinswoning met 9 wooneenheden:

• 7 appartementen beschikken over 2 slaapkamers en een netto vloeroppervlakte tussen 94,16 m² en 107,21 m²;
• de resterende 2 appartementen hebben 3 slaapkamers en een netto vloeroppervlakte van 107,87 m²;
• het grootste appartement heeft een buitenruimte van 7,6 m²;

-          het gebouw is opgebouwd uit 3 bouwlagen (waarvan de bovenste laag deels teruggetrokken is) onder plat dak;

-          de gemiddelde netto vloeroppervlakte van alle woningen samen bedraagt 103,3 m².

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van de bestaande eegnezinswoning;

-          nieuw bouwen van een appartementsgebouw met 9 eenheden en een ondergrondse garage.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Mariaburg, goedgekeurd op 26 februari 2018. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 1: zone voor wonen (wo1).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het van kracht zijnde Ruimtelijk Uitvoeringsplan op volgend punt:

-          artikel 1.2 – Inrichting: de voorgevelbreedte bedraagt meer dan 18 m (24,77 m) en er wordt slechts 1 voordeur voorzien in plaats van het minimum vereiste aantal van 2.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)

De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• artikel 38 – Groendaken: de nieuwe platte daken worden niet als groendak aangelegd.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Beleidsrichtlijnen

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)

De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag vertoont een afwijking op de geldende voorschriften van het RUP. Meer specifiek is er echter sprake van een afwijking van de bepaling die stelt dat bij een gevel die langer is dan 18 m er minimaal twee voordeuren aanwezig dienen te zijn, hetgeen hier niet het geval is. De gevelbreedte bedraagt in beide gevallen ruim meer dan 18 m (20,38 en 25 m) en er is slechts 1 inkomzone.

Het voorschrift in kwestie beoogt een geleding te garanderen bij grotere projecten om op zijn minst visueel de schaal van de kleinere panden in de omgeving herkenbaar te houden. Gelet echter op het feit dat het gebouw voorzien is van een verspringing in beide voorgevels, ontstaat een duidelijke schaalverkleining waarbij visueel de afdruk van de naastgelegen woningen sterk wordt benaderd. Op deze manier wordt dan ook effectief het beoogde effect en uitgangspunt van het voorschrift in kwestie verkregen.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voorziet het optrekken van een meergezinswoning, na de sloop van de aanwezige eengezinswoning. De geplande woonfunctie is in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften van het geldende Ruimtelijk Uitvoeringsplan voor deze zone. Daarbij is het perceel gelegen ter hoogte van een kruispunt langsheen de Kapelsesteenweg, een drukke invalsweg en verkeersader met in de onmiddellijke omgeving meerdere meergezinswoningen. deze dan ook effectief sprake van een correcte functionele inpasbaarheid.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De volumetrie van het nieuwe project is ruimer dan die van de te slopen woning maar blijft weliswaar ruimtelijk aanvaardbaar.

Zo hanteert het project aan de zijde van de Kapelsesteenweg de daar wettelijk opgelegde achteruitbouwstrook en wordt het gebouw naar achteren ingeplant ten opzichte van de direct aanpalende panden, die zich heden voorlopig nog vóór de rooilijn bevinden. Dit zorgt voor een ruime voortuin die als kwalitatieve groene buffer dienst doet voor de gelijkvloerse wooneenheden.

Zijdelings wordt aan beide aanliggende straten telkens een minimale afstand van 3 m tot de perceelsgrenzen gehanteerd, in overeenstemming met wat hier doorgaans gehanteerd wordt. Vermelde afstand is aan de Leo Vermandellei zelfs groter dan momenteel het geval is bij het bestaande pand.

Het project voorziet aan beide zijden een bouwdiepte van iets minder dan 12 m, hetgeen grotendeels identiek is aan de bouwdiepte van de aanpalende woningen.

Aan de voorzijde wordt in de Leo Vermandellei een verspringende bouwlijn aangewend, met een overgang van 3,50 naar 7,50 m voortuindiepte. Deze overgang is te verantwoorden aangezien zich aan de overzijde van de straat een gelijkaardige sprong voordoet bij het daar aanwezige hoekgebouw. De overgang wordt nagenoeg op dezelfde lijn voorzien. De versmalling die hierdoor in het eerste deel van de straat ontstaat, creëert deels een poorteffect dat het uitzicht op de kerk op het einde van de straat kadert en zelfs versterkt.

Qua bouwhoogte is het gebouw opgebouwd uit drie bouwlagen onder plat dak, weliswaar met de bovenste laag licht teruggetrokken. Dit is stedenbouwkundig aanvaardbaar aangezien de meerderheid van de panden in de onmiddellijke omgeving beschikken over 2 volwaardige bouwlagen met daarboven een daklaag, soms uitgevoerd als hellend dak maar evengoed in de vorm van een nagenoeg verticale mansarde, zoals bij het links aanpalende pand het geval is.

De totale hoogtemaat bedraagt 10,17 m, hetgeen slechts een 75-tal cm hoger is dan het eerder vermelde buurpand en dit op een afstand van bijna 6 m. Bijkomend vervult het nieuwe pand deels een signaalfunctie door zijn ligging op vermeld kruispunt en kan deze locatie daardoor plaatselijk een iets ruimere maatvoering in de hoogte verdragen.

Net omwille van de omvang en vermelde signaalligging werd het project voorgelegd aan de welstandscommissie die eveneens oordeelde dat het project door zijn ligging aan de rand van de wijk Sint-Mariaburg, langsheen een drukke verkeersader, voldoet aan de gehanteerde richtlijnen inzake de voorgestelde volumetrie.

Ook de plaatsing en bouwmassa van de berging achteraan zijn ruimtelijk aanvaardbaar: het middendeel van het bouwblok in kwestie wordt gekenmerkt door de aanwezigheid van tuinbergingen van een gelijkaardige omvang, zowel qua oppervlakte als inzake hoogte.

Visueel-vormelijke elementen

Het geplande materiaalgebruik, bestaande uit gele gevelsteen, donkergrijs aluminium en stalen schrijnwerk en gevelelementen en –accenten (dorpels, dakrand, …) in blauwe hardsteen en gepolierd beton, is enerzijds aanvaardbaar en voldoende duurzaam om te worden gehanteerd voor dergelijk type van gebouw. Bovendien zorgt het gebruik van donker schrijnwerk voor een contrast met het parement hetwelk de baksteenarchitectuur, die kenmerkend is voor deze buurt, visueel ten goede komt. Anderzijds zijn de opgesomde materialen individueel terug te vinden in verscheidene panden in de onmiddellijke omgeving, daarenboven in de aanliggende Leo Vermandellei zelf: de gevelsteen bij een aantal woningen schuin aan de overzijde en het donkere schrijnwerk en de witte accentelementen bij panden aan dezelfde zijde van de straat.

Bijkomend werd het project wat zijn visuele impact betreft eveneens voorgelegd aan de stedelijke welstandscommissie, die oordeelde dat het project zich correct en op een niet-historiserende manier voordoet, door gebruik te maken van elementen uit de buurt, zonder echter te kopiëren. Er wordt dan ook geoordeeld dat het project visueel is ingepast in zijn gebouwde omgeving.

Woninggrootte

Te behouden eengezinswoning

De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Ook zijn er steeds minder vergunningen voor de bouw van eengezinswoningen. Om gezinnen in de stad te kunnen blijven aantrekken en behouden is het nodig om de eengezinswoningen te beschermen. De grootste woongelegenheid (app. 10.3) in het project bedraagt nog geen 110 m². Deze oppervlakte is onvoldoende om een groot gezin te herbergen.

Ook de buitenruimte van 7,6 m² bij deze woongelegenheid bedraagt maar de helft van wat er minimum aan kwaliteit gerealiseerd dient te worden.

Oppervlakte vs. aantal slaapkamers

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Op een oppervlakte kleiner dan 110 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een drieslaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 80 m²) kan hoogstens een twee-slaapkamerappartement herbergen. Dit is het geval voor 2 van de voorziene woonentiteiten (app. 10.1 en 20.1 van elk 107 m²).

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met de goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werden binnen de looptermijn van het openbaar onderzoek 6 digitale bezwaarschriften ingediend, dewelke zich als volgt laten samenvatten:

1.      Verstoring van privacy: de vele ramen in het gebouw zullen voor een sterke verstoring van de privacy zorgen en dit niet enkel bij de direct aanpalende woningen.

Beoordeling:

Gelet op de hoogte van het voorgestelde gebouw en de positie van de raamopeningen valt geen verstoring van de privacy te verwachten, uitgezonderd mogelijks bij louter de direct aangrenzende panden. Er wordt aan de zijde van de Kapelsesteenweg voldoende rekening gehouden met mogelijke inkijk; enkel het raam achteraan in de hoek van de leefruimte kan hier storend zijn, zowel op 1ste als op 2de verdieping maar gelet op het feit dat dit raam niet vereist is om voldoende lichtinval in de leefruimte te creëren, zal bij een eventuele vergunning het weglaten van deze openingen in voorwaarden worden opgenomen. Aan de zijde van de Leo Vermandellei is er echter sprake van 3 openingen per bouwlaag die wel degelijk voor inkijk kunnen zorgen; ook deze raamopeningen zijn niet vereist om voldoende lichtinval te creëren aangezien er zowel voor- als achteraan sprake is van een groot raamvlak. Ook voor deze openingen (op +1 en +2) zal in geval van een vergunning het weglaten in voorwaarden worden opgenomen.

Het bezwaar is ten dele gegrond.

2.      Stabiliteitsproblemen: de graafwerken voor de opbouw van de ondergrondse parking zullen hoogstwaarschijnlijk voor scheurvorming zorgen in de aanpalende woningen.

Beoordeling:

Betreffend aspect is enerzijds hypothetisch en anderzijds niet van ruimtelijke aard en derhalve niet onderworpen aan een stedenbouwkundige beoordeling. Het betreft een louter constructief aspect dat in het kader van de uitvoering van de werken op een burgerrechtelijke manier dient geregeld te worden.

Het bezwaar is ongegrond.

3.      Overdadig bouwvolume: het gebouw is eenvoudigweg groter en hoger dan de rest van de gebouwen in de straat.

Beoordeling:

In eerste instantie is de kavel waarop gebouwd wordt een stuk groter in omvang dan die waarop de omringende woningen zich bevinden; het spreekt dan ook voor zich dat, zelfs mits het respecteren van de minimale afstanden, er sprake zal zijn van een principieel groter bouwvolume. De gehanteerde volumetrie is daarbovenop echter ruimtelijk aanvaardbaar en dit gelet op het feit dat zij enerzijds een gelijkaardig aantal bouwlagen hanteert als de meerderheid van de panden; deze beschikken doorgaans over 2 bouwlagen onder een daklaag, welke laatste soms zelfs als mansarde werd uitgevoerd (zoals bij de links aanpalende woning het geval is). In het project is er sprake van 3 bouwlagen onder plat dak maar met een lichte terugsprong van de bovenste laag, hetgeen typologisch gelijkaardig is. Bovendien zorgt een verspringing in beide straatgevels ervoor dat het gebouw minder log en massief overkomt dan het geval zou zijn indien één doorlopende gevel zou zijn ontworpen; op deze manier wordt visueel zelfs de korrel van de meerderheid van de woningen in de buurt herhaald en gekopieerd. Ten slotte is in totaliteit de uiteindelijke hoogte van het gebouw (10,45 m) nauwelijks hoger (slechts 75 cm) dan de woning er pal naast; bovendien is het geheel zelfs 2 m lager dan het hoekpand aan de overzijde, dit terwijl zeker de zijde van de Kapelsesteenweg ruimtelijk en principieel een hoger volume kan verdragen.

Het bezwaar is ongegrond.

4.      Verdwijnen van groen en afbreuk van het historische karakter van de buurt: in het algemeen wordt door het optrekken van nieuwe gebouwen het groene en historische karakter van de wijk Mariaburg aangetast, aangezien het groen in kwestie verdwijnt of vermindert in omvang en omdat de nieuwe gebouwen in een moderne en niet-historische stijl worden opgetrokken.

Beoordeling:

Het project werd omwille van zijn zichtligging voorgelegd aan de stedelijke welstandscommissie, dewelke oordeelde dat het gebouw zich op een correcte en niet-historiserende manier voordoet en dit door gebruik te maken van elementen uit de omliggende panden, zonder deze echter platweg te kopiëren. Gelet op moderne normen en technieken is het bovendien niet mogelijk dergelijke actie zonder meer uit te voeren, maar hier werd eenduidig geoordeeld dat het pand moderne architectuur hanteert maar met respect voor de historische context waarbinnen dat gebeurt. Bovendien blijkt dat het niet verharde deel van het perceel in de geplande toestand (± 525 m²) nagenoeg identiek is aan die van de bestaande situatie (± 555 m²) en dit op een totaal van 1.050 m². Er is gelet hierop en op de uiteindelijke inplanting van het gebouw een groene gordel rondom te verwachten, zeker om de privacy van de bewoners van de gelijkvloerse units te waarborgen, waardoor geen ruime vermindering van het groen te verwachten valt.

Het bezwaar is ongegrond.

5.      Vermindering van lichtinval: het ruime bouwvolume zal onvermijdelijk licht wegnemen uit de aanpalende tuinen.

Beoordeling:

De wegname van licht is een onafwendbaar gevolg van het optrekken van nieuwe gebouwen en van wonen in een op zijn minst gezegd beperkt stedelijke omgeving, zoals hier het geval is, waarbij het uiteraard kwestie is dit nadeel zo sterk mogelijk te beperken. Gelet op de hier gehanteerde zijdelingse afstanden inzake inplanting en de maatvoering van het gebouw zelf, respectievelijk minimaal 3 m en slechts 11,50 m, is er in dit geval maximaal op toegezien de nadelige impact van schaduwwerking te minimaliseren en is in dit geval te verwachten dat deze sterk beperkt zal zijn, voornamelijk door de oriëntatie van het perceel, met de zuidzijde aan de Leo Vermandellei.

Het bezwaar is ongegrond.

6.      Geluidsoverlast: een verhoogd aantal bewoners in de buurt zal voor meer lawaai zorgen.

Beoordeling:

Een wijziging van hoe de omgeving ervaren wordt is eigen aan het ontwikkelen en bouwen van nieuwe projecten doch is in deze in eerste instantie niet bewezen en voorlopig speculatief. Bovendien is vernoemde overlast een aspect dat onder de bevoegdheid van de lokale politie valt en geen onderwerp uitmaakt van een ruimtelijke of stedenbouwkundige beoordeling.

Het bezwaar is ongegrond.

7.      Draagkracht:door het vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 1 naar 9 wordt de draagkracht aangetast, dewelke door de oorspronkelijke ruimtelijk planner zo niet bedacht werd – dit aangezien het aanpalende huisnummer 10 betreft, zou slechts plaats mogen voorzien worden voor 3 nieuwe eenheden. Bovendien komt een meergezinswoning in deze buurt op één uitzondering na niet voor en past zij hier bijgevolg niet, dit volgens de voorschriften van het Ruimtelijk Uitvoeringsplan. Bovendien is het perceel gelegen in buitengebied, hetgeen een bezetting van 15 eenheden per hectare zou moeten voorzien, terwijl het huidige voorstel dit met 1/3de overschrijdt.

Beoordeling:

Bij het ontstaan van Sint-Mariaburg, als buitenwijk met zeer ruime kavels, zal hoogstwaarschijnljik inderdaad geen rekening gehouden zijn met een toekomstige toename van de stedelijke bevolking (en dit gebied behoort ontegensprekelijk tot de stedelijke rand) maar de realiteit noopt nu eenmaal tot het meer dens bouwen en wonen, ook in deze zonering. De overgang en opeenvolging van huisnummers is trouwens een louter administratieve aangelegenheid waaruit geen ruimtelijke of stedenbouwkundige conclusies te trekken zijn. Een meergezinswoning is overigens expliciet toegestaan volgens de specifieke voorschriften van het Ruimtelijk Uitvoeringsplan in kwestie; mede door het feit dat het gebouw gelegen is aan de uiterste rand van dit plan en niet middenin de wijk, langsheen een drukke verkeersader met meerdere meergezinswoningen, wordt eenduidig geoordeeld dat de draagkracht voor dit specifieke perceel niet overschreden wordt. Ten slotte is er hier geen sprake van buitengebied; deze term wordt gehanteerd om de vrijwaring te bekomen van onder andere agrarische zones die onder druk komen te staan van woonuitbreiding en beoogt eerder een verdichting in de bestaande kernen. Dit laatste is precies wat in dit project gebeurt.

Het bezwaar is ongegrond.

8.      Architecturale harmonie:het gebouw voorziet een plat dak, hetgeen zeer atypisch is in deze buurt, waar nagenoeg alle panden over een hellend dak beschikken. Bijkomend beschikken weinig huizen in de buurt over een tuinberging waardoor de fietsenstalling in de hoek achteraan zeer afwijkend is.

Beoordeling:

Ook al betreft het een minderheid, er zijn wel degelijk gebouwen met een plat dak in de omgeving aanwezig, zelfs in de Leo Vermandellei zelf (huisnummer 34); langsheen de Kapelsesteenweg komen platte en hellende daken ongeveer in gelijke mate voor. Bovendien kan door de specifieke ligging van het project, aan een kruispunt en aan laatstgenoemde drukke invalsweg met een ruimere schaal, dergelijk licht atypisch vormelement worden verdragen. Dit wordt mede ondersteund door de gedeeltelijke signaalfunctie van de locatie.

Inzake de berging blijkt dat het middendeel van het bouwblok in kwestie zeer duidelijk gekenmerkt wordt door de aanwezigheid van tuinbergingen van een zeer gelijkaardige omvang, zowel qua oppervlakte als inzake hoogte. Er kan dus eenduidig besloten worden dat de berging in kwestie wel degelijk typisch is voor de buurt en in harmonie is met zijn gebouwde omgeving.

Het bezwaar is ongegrond.

9.      Atypisch materiaalgebruik:de te gebruiken steensoort is zeer afwijkend ten opzichte van die van de meerderheid van de panden in de omgeving.

Beoordeling:

Het geplande gebruik van de gele gevelsteen zorgt in combinatie met donker schrijnwerk voor een contrast dat de baksteenarchitectuur, die kenmerkend is voor deze buurt, visueel ten goede komt. Anderzijds is vermeld materiaal individueel terug te vinden in een aantal panden in de onmiddellijke omgeving, in de Leo Vermandellei zelf, en dit bij een 3-tal aaneengesloten woningen schuin aan de overzijde. Er wordt niet gesteld dat dit het overheersende materiaal is in het straatbeeld maar het is wel voldoende voorkomend om te spreken van een correcte en harmonieuze visuele inpassing.

Het bezwaar is ongegrond.

10.  Verzwaring parkeer- en verkeersdruk: door het extra aantal inwoners zal de parkeer- en verkeersdruk verhogen in de buurt, ook met een gevaarlijke situatie tot gevolg aangezien de uitrit van de garage zich in de Leo Vermandellei bevindt en niet aan de Kapelsesteenweg.

Beoordeling:

Los van het feit dat bij nieuwe projecten een verzwaring van het gebruik van de openbare ruimte steeds te verwachten is (waarvan de nadelige invloed uiteraard niet uit het oog mag verloren worden), is dit aspect onderworpen aan het specifieke verkeersreglement. Hiernaast is de ruime parkeerbehoefte voor het project (aan de hoge kant in vergelijking met de normen) in kwestie nagenoeg volledig opgelost op eigen terrein, aangezien 14 van de 16 verplichte parkeerplaatsen hier werden ondergebracht. Er is dan ook geen extra parkeerdruk te verwachten op de openbare weg. De locatie van de inrit van de ondergrondse parkeergarage kon op aangeven van het Agentschap Wegen en Verkeer niet worden voorzien langsheen de Kapelsesteenweg, gelet op het garanderen van de doorstroming aldaar, en diende dus te worden voorzien in de Leo Vermandellei; gelet op de minimale afstand die hier wordt gehanteerd tot aan het eerstvolgende kruispunt, 20 m, is de keuzemogelijkheid voor de plaatsing beperkt. Evenwel wordt de inrit in het gebouw voorzien, en niet in de zijtuinstrook, en met een platte opstelruimte in de voortuinzone, zodat een goede zichtbaarheid gegarandeerd wordt.

Het bezwaar is ongegrond.

11.  Waterhuishouding: door het voorzien van een grotere gebouwafdruk, met ondergrondse parkeergarage, zal ongetwijfeld wateroverlast ontstaan op de naburige percelen.

Beoordeling:

Betreffend aspect is hypothetisch, aangezien het gebouw noch gelegen is in een mogelijk noch in een effectief overstromingsgevoelige zone en tevens niet in signaalgebied, waardoor reeds beperkt hinder te verwachten valt. Tevens blijkt de ingenomen oppervlakte van de huidige woning (310 m²), die qua bouwtype redelijk uitgestrekt is, samen met de erbij horende verhardingen (± 175 m²: oprit, terrassen, looppaden, …) nagenoeg dezelfde hoeveelheid aan verharding te genereren (± 485 m²) als het nieuwbouwproject (515 m², inclusief ondergrondse parkeergarage). De kans is dan ook klein dat ruimere wateroverlast zich zal voordoen.

Het bezwaar is ongegrond.

12.  Onvoldoende berging voor fietsen:er wordt onvoldoende plaats voorzien voor het stallen van fietsen in de parkeergarage.

Beoordeling:

De fietsparkeerbehoefte van het gehele project wordt bepaald op het aantal slaapkamers per woning, vermeerderd met 1 (per wooneenheid). Het project bestaat uit 6 appartementen met 2 slaapkamers en 3 appartementen met 3 slaapkamers; de behoefte bedraagt bijgevolg 30 fietsen. Er worden hiervoor stalplaatsen voorzien op 2 verschillende locaties: in de ondergrondse garage is plaats voor 26 (+1) fietsen, via een ophangsysteem, en in de berging achter het gebouw wordt ruimte voorzien voor 11 (+1) fietsen, ook via een hoog-laag systeem. Er wordt bijgevolg volledig voldaan aan de fietsparkeerbehoefte.

Het bezwaar is ongegrond.

13.  Foutief ingepaste bouwlijnen:het project voorziet een bouwlijn die langsheen de Kapelsesteenweg naar achteren springt ten opzichte van de daar aanwezige bebouwing. Hetzelfde gebeurt in omgekeerde zin langsheen de Leo Vermandellei, waar het eerste deel van het gebouw meer naar de straat toe wordt voorzien.

Beoordeling:

De aan de zijde van de Kapelsesteenweg gehanteerde bouwlijn werd verplicht door de diensten van het Agentschap Wegen en Verkeer, de wegbeheerder van het Vlaamse Gewest; betreffende lijn werd voor dit specifieke bouwblok vastgelegd. Tussen Leo Vermandellei en Oudstrijderslei zijn op 2 uitzonderingen na overigens alle panden op deze afstand gepositioneerd, waardoor er hoofdzakelijk sprake is van harmonie. De opgedeelde bouwlijn langsheen Leo Vermandellei is aanvaardbaar en te verklaren door een gelijkaardige verspringing aan de overzijde, bij het daar aanwezige hoekgebouw (dat zich zelfs tot op de rooilijn positioneert). De verspringing wordt ongeveer op dezelfde plaats voorzien en maakt een overgang van een voortuin van 3,50 m naar 7,50 m, naar de voorgevellijn van de aanpalende woningen. Hierdoor ontstaat enerzijds een soort van poorteffect in het eerste deel van de straat (dat een groter accent op de verderop gelegen kerk legt) en anderzijds wordt hierdoor de visuele maatvoering van het project in kwestie verkleind, door het gebouw als het ware in tweeën te delen en de delen ten opzichte van elkaar te verschuiven. Door dit laatste wordt de schaal van de aanpalende woningen gerespecteerd.

Het bezwaar is ongegrond.

14.  Leegstand: er is nu reeds veel leegstand in recent gebouwde appartementsgebouwen in de ruime omgeving waardoor het extra bijbouwen van nog een dergelijk pand onnodig is.

Beoordeling:

Los van het feit dat vermelde stelling niet eenduidig kan gecontroleerd worden, handelt de inhoud ervan niet over de ruimtelijke of stedenbouwkundige beoordeling en aspecten van het aangevraagde project, noch brengt het de rechten van de aanvrager een dossier in te dienen in het gedrang. Het is bovendien de eigen verantwoordelijkheid van de bouwheer het financiële aspect van het project op te volgen; ook dit is geen aspect dat onderwerp uitmaakt van de huidige procedure.

Het bezwaar is ongegrond.

15.  Waardevermindering:door het optrekken van een dusdanig gebouw, qua grootte en invulling, zal de waarde van de woningen in de buurt drastisch dalen.

Beoordeling:

Het onderwerp in kwestie is enerzijds hypothetisch en anderzijds niet van ruimtelijke aard en derhalve niet onderworpen aan een stedenbouwkundige beoordeling, waardoor het in het kader van deze procedure niet behandeld dient te worden.

Het bezwaar is ongegrond.