2019_CBS_09997 - Omgevingsvergunning - OMV_2019117649. Julius De Geyterstraat 201 . District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          5/7/1935: vergunning (18#3000) huis met bijzondere goot.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          meergezinswoning in gesloten bebouwing;

-          3 bouwlagen onder plat dak;

-          bouwdiepte van 14 m;

-          inpandige terrassen op de 1ste en de 2de verdieping van ca. 1,15 m;

-          3 woonentiteiten;

-          tuin van ca. 42m² (38% van de totale perceelsoppervlakte).

Huidige toestand

-          meergezinswoning in gesloten bebouwing;

-          3 bouwlagen onder plat dak;

-          gelijkvloerse achterbouwen tot een bouwdiepte links van 20,33 m en rechts van 16,90 m;

-          bouwdiepte van 14 m op de verdiepingen;

-          3 woonentiteiten;

-          tuin van ca. 21m² (19% van de totale perceelsoppervlakte).

Gewenste toestand

-          meergezinswoning in gesloten bebouwing;

-          4 bouwlagen onder plat dak;

-          gelijkvloerse achterbouwen tot een bouwdiepte links van 20,33 m en rechts 16,90 m;

-          bouwdiepte van 14 m op de eerste en tweede verdieping, 9,20 m op de derde verdieping;

-          4 woonentiteiten;

-          tuin van ca. 21m² (19% van de totale perceelsoppervlakte).

Inhoud van de aanvraag

-          bouwen van een extra bouwlaag onder plat dak die wordt ingericht als studio met een netto-vloeroppervlakte van 35m²;

-          daklaag wordt bekleed met antracietkleurige, aluminium platen;

-          inrichten van een fietsenberging op het gelijkvloers;

-          inrichten van een afvallokaal in de kelder.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  het toepassen van antracietkleurige aluminium gevelplaten voor de nieuwe daklaag is niet kenmerkend in de omgeving;
• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:
  bij vermeerdering van het aantal woongelegenheden dient elke woning over een buitenruimte te beschikken, terwijl de terrassen van de woongelegenheden op de verdiepingen werden dicht gebouwd;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  de fietsenberging voldoet niet aan de inrichtingsprincipes;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  het aantal woongelegenheden vermeerdert en er wordt niet voorzien in bijkomende parkeermogelijkheid op eigen terrein.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

In de beschrijvende nota wordt het voorwerp van de aanvraag beperkt tot het toevoegen van een bouwlaag in functie van een bijkomende woning, het realiseren van een fietsenberging op het gelijkvloers voor deze woning en een afvalberging in de kelder. Opgemerkt wordt dat de bestaande en nieuwe toestand van het gelijkvloers, de eerste en de tweede verdieping afwijken van de vergunde toestand. Het vergunde volume beperkt zich tot een bouwdiepte van ca. 14m, incl. de inpandige terrassen en het buitenkamertje. Omdat de uitbreiding van het volume geen deel uitmaakt van de aanvraag, wordt deze niet beoordeeld. Wel wordt reeds opgemerkt dat deze uitbreiding ten koste is gegaan van een voldoende grote tuin en de aanwezigheid van private buitenruimten voor de bovenliggende appartementen.

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van artikels 6, 28, 29 en 30 van de bouwcode. Uitgezonderd de afwijking op artikel 30, zijn er geen gegronde redenen om afwijkingen toe te staan op deze voorschriften. Dit wordt besproken in de onderstaande paragrafen.

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat geen functiewijziging. De bestaande functie van meergezinswoning blijft behouden en is daarmee in harmonie met de kenmerkende woonfuncties in de Julius De Geyterstraat.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsstalplaatsen

Voor de bijkomende studio moeten er 2 fietsstalplaatsen voorzien worden. Deze worden voorzien in de ruimte achter de trap. De gang naast de trap is echter te smal (< 80cm) om vlot met een fiets te kunnen passeren. De doorgang moet minimaal 1 meter breed zijn, conform artikel 29 van de bouwcode. Ook de ruimte van de berging zelf is te klein. Het is immers niet mogelijk om de fiets te draaien waardoor de gebruiker de fiets over een te lange afstand achterwaarts moet buiten rijden. De voorziene fietsenberging wordt bijgevolg als niet bruikbaar beschouwd. In combinatie met andere tekortkomingen om een minimaal wooncomfort te kunnen garanderen voor de nieuwe woning, is dit een reden om de aanvraag te weigeren.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De straat kenmerkt zich door een- en meergezinswoningen van 3 à 4 bouwlagen onder een plat dak. De hoofdbouwen van ca. 9,20 meter diep, zijn vaak uitgebreid met achterbouwen.

In voorliggende aanvraag wordt aan het bestaande hoofdgebouw van drie bouwlagen een daklaag toegevoegd. Deze volume-uitbreiding is stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Het aantal woongelegenheden wordt opgetrokken van 3 naar 4. De toevoeging van een studio in een meergezinsgebouw met (te) kleine eenslaapkamerappartementen, waarvan er twee ook geen eigen buitenruimte hebben, kan niet gunstig beoordeeld worden. Het overschrijdt de draagkracht van het gebouw en de omgeving.

Visueel-vormelijke elementen

De oorspronkelijke voorgevel blijft ongewijzigd.

Het voorgestelde gevelmateriaal van de nieuwe daklaag betreft antracietkleurige, aluminium platen wat afwijkt van artikel 6 ‘Harmonie en draagkracht’ van de bouwcode. Nergens in de ruime omgeving komt immers een aluminium gevelbekleding voor. Bovendien zijn gevelplaten een atypische toepassing van een gevelmateriaal voor daklagen. Beter zou zijn de daklaag af te werken in leien, zink of andere typerende materialen voor een daklaag. Onder meer omwille van deze afwijking dient de aanvraag te worden geweigerd.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het terras van de studio, op de niet vergunde achterbouw, bevindt zich in toepassing van artikel 678 en 679 van het Burgerlijk Wetboek niet op minstens 1,90m ten opzichte van elke erfscheiding. Hierdoor ontstaan storende zichten naar de aangrenzende eigendommen, wat onaanvaardbaar is. Indien 1,90 m van de perceelgrenzen zou worden gerespecteerd, blijft er slechts een terraszone van 1,15 m breed over. Op een dergelijke smalle breedte kan geen bruikbaar terras met voldoende verblijfskwaliteit worden gecreëerd. Bijkomend wordt opgemerkt dat een terras op dergelijke hoogte in deze configuratie ook inkijk genereert in de woningen en hun buitenruimtes in een ruimere omgeving. Hieruit wordt besloten dat het niet mogelijk is om een voldoende grote buitenruimte bij de studio te realiseren, zonder de draagkracht van de omgeving te overschrijden. Hierdoor kan de studio niet over de minimaal opgelegde woonkwaliteitseisen beschikken. 

De aanvraag voldoet bijgevolg niet aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot, waardoor deze dient te worden geweigerd.

Het is te overwegen om de nieuwe daklaag in te zetten als uitbreiding van het appartement op de tweede verdieping. Op die manier blijft het aantal woongelegenheden gelijk en ontstaat er een ruimere, kwaliteitsvolle woning.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten