2019_CBS_09995 - Omgevingsvergunning - OMV_2019084571. Brederodestraat 152-154. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          nr. 152:

• 06/02/1900: vergunning (1900#54) voor twee huizen;
• 18/02/1921: vergunning (1921#10976) voor gevelveranderingen; 
• 21/08/1929: vergunning (1929#34341) voor binnenveranderingen;

-          nr. 154: 

• 10/05/1910: vergunning (1910#800) voor een wc op tweede verdieping;
• 21/10/1932: vergunning (1932#42648) voor gevel- en binnenveranderingen;
• 21/08/1953: vergunning (18#31495) voor gevelverandering en zonnetent. 

Vergunde/vergund geachte toestand

-          6 entiteiten en handelsgelijkvloers:

• beide panden zijn fysiek gescheiden en voorzien van aparte inkom;
• handelszaak op het gelijkvloers van elk pand;
• elk pand is voorzien van 3 entiteiten boven de handelszaak;

-          volume en indeling:

• nr. 154:
  • volume van 3 bouwlagen met mansarde, ca. 10m bouwdiepte; 
  • gelijkvloers bijna volledig bebouwd, uitgezonderd van een koer van ca. 24m²;
  • achteraan het perceel is op het werkhuis nog een 1ste, 2de en 3de verdieping gebouwd;
  • tegen de linker perceelsgrens is er een volume dat de voorbouw met het werkhuis verbindt;
• nr. 152:
  • volume van 4 bouwlagen onder plat dak;
  • bouwdiepte op het gelijkvloers is ca.14,5m; 
  • achteraan is een magazijn met 2 bouwlagen;
  • op het perceel is er open ruimte voorzien;

Huidige toestand

-          twee panden met in totaal 6 entiteiten, waarbij het gelijkvloers één handelszaak vormt; 

-          de centrale hal (doorrij) van pand nr. 154 werd opengemaakt naar pand nr. 152; 

-          achteraan de twee panden werd de muur opengemaakt waardoor de winkels fysiek verbonden zijn;

-          het gelijkvloers van beide percelen is volledig bebouwd;

-          de verticale circulatie werd aangepast;

-          er werden interne constructieve wijzigingen doorgevoerd;

-          op de entresol van nr. 154 is een veranda gebouwd;

-          gevel: 

• de gelijkvloers pui werd volledig gewijzigd;
• er is één inkomdeur in het midden tussen twee vitrines (voor zowel handelszaak als beide panden met 3 appartementen);
• de bovenlichten van de ramen op bovenliggende verdiepingen werden gesloten;   
• bij pand nr. 152 werd een balkon toegevoegd in de voorgevel;

Gewenste toestand

-          twee meergezinswoningen met in totaal 6 woonentiteiten en een fysiek verbonden handels gelijkvloers en inkomhal (gemeenschappelijke inkomhal in pand nr.154); 

-          op de verdiepingen telkens 3 woonentiteiten per pand;

-          de verticale circulatie blijf ongewijzigd tov de huidige toestand;

-          bovenliggende verdiepingen worden heringedeeld.  Met betrekking tot de oppervlakte van de aangevraagde zelfstandige woningen zijn volgende gegevens beschikbaar:

• gebouw nr.154:
  • eenslaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van ca. 70m², zonder buitenruimte; 
  • eenslaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van ca. 61,5m², zonder buitenruimte; 
  • eenslaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van ca. 66,5m², zonder buitenruimte; 
• gebouw nr.152:
  • drie eenslaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van ca. 48,5m², zonder buitenruimte. 

-          behoud van het bestaand volume;

-          de gevels:

• toevoeging van twee deuren in de gelijkvloerse pui (aparte deur per pand voor handelszaak);
• nieuwe gevelbepleistering in wit;
• nieuw schrijnwerk in antracietkleurig pvc met gewijzigde indeling;
• herstel van bestaande materialen (renoveren betonnen balkon); 
• verwijderen van de reclame. 

Inhoud van de aanvraag

-          renoveren van de gevels en wijzigen van de gelijkvloerse pui;

-          beide gebouwen voorzien van nieuw schrijnwerk;

-          reorganiseren van de verticale circulatie en inkomzone van zowel handelszaak als woongedeelte;

-          regulariseren van 6 woonentiteiten.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.) In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud. (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  Zowel het hoofdgebouw als de uitsprongen (erkers, zonneweringen, …) en aanbouwen dienen qua vorm, grootte, materiaalkeuze, plaatsing en kleur afgestemd te zijn op de architectuur van de totale constructie als op de omgeving;
  Het 4-bouwlagen hoge gebouw in de tuinzone overschrijdt de draagkracht.
• artikel 27 Open ruimte: 

de vergunde open ruimte op het gelijkvloers van 24m² wordt volledig dichtgebouwd.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Omdat het dossier niet voldoet aan de huidige brandpreventienormen, werd door de brandweer een ongunstig advies geformuleerd. Hierdoor moet het dossier geweigerd worden.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft wijzigingen aan een bestaand winkelpand met daarboven 6 geacht vergunde woningen. De woningen worden heringedeeld om te voorzien in een betere planschikking.

De winkelfunctie op de gelijkvloerse verdieping wordt samengevoegd. Op de plannen wordt de magazijnruimte achteraan als ‘ongebruikt’ aangeduid. De functie in deze gebouwen blijft dus ongewijzigd t.o.v. de laatst vergunde toestand.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Ten opzicht van de laatst vergunde toestand werd de gelijkvloerse verdieping van de 2 panden volledig bebouwd. Conform het kadaster zou er op het gelijkvloers +/- 20m² onbebouwd moeten zijn. Wegens het gebrek aan bewijzen dat het gelijkvloers voor 1979 volledig werd dichtbebouwd, wordt aangenomen dat de open ruimte de laatst vergunde toestand is. Het dichtbouwen van het perceel is niet wenselijk en strijdig met artikel 27 van de bouwcode. Hierop kan niet worden afgeweken.

Eveneens adviseert de stedelijke dienst ‘geacht vergund’ negatief wat betreft het volume van 4 bouwlagen in de tuinzone. Een dermate hoog gebouw in binnengebied is niet aanvaardbaar en komt daardoor in deze constellatie niet in aanmerking voor vergunning.

De veranda op de eerste verdieping is pas na 1979 opgetrokken en zonder vergunning. In een nieuwe aanvraag moet onderzocht worden of deze veranda niet eerder kan omgevormd worden tot een buitenruimte, die direct toegankelijk is vanuit het appartement. Dit zou de woonkwaliteit van de bestaande woning ten goede komen.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De aanvraag is gelegen in CHE-gebied waardoor een advies van de stedelijke dienst monumentenzorg vereist is.

“De ligging in che-gebied en de beeldondersteunende waarde die het pand heeft voor de Brederodestraat maken dat er bijzondere welstandseisen gesteld worden voor wat betreft de gevelarchitectuur, materiaalgebruik en inpassing in het straatbeeld. In voorbespreking werd meegegeven dat de gevels inclusief de kroonlijsten in een witte kleur dienen geschilderd, dat het schrijnwerk moet voorzien worden van een t-verdeling en open bovenlichten en dat het schrijnwerk in één kleur moet geschilderd worden. De bouwaanvraag komt hieraan tegemoet. Om geen afbreuk te doen aan deze inspanning, dient onderzocht of de balustrades op de eerste verdieping niet kunnen uitgevoerd worden in een vormgeving die de architectuur van het pand ondersteunt. Hetzelfde geldt voor de valbeveiliging ter hoogte van de dakvensters van het nummer 154.”

Dit advies wordt bijgetreden. De werken aan de voorgevel vormen een verbetering voor de panden en de beeldkwaliteit in de straat. Het is aan te bevelen om bij een volgende aanvraag de balustrades op de eerste verdieping en de valbeveiliging ter hoogte van de dakvensters (nr. 154) uit te voeren in een vormgeving die de architectuur van het pand ondersteunt. 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en het ontbreken van een gunstig advies van de brandweer.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten