2019_CBS_09684 - Omgevingsvergunning - OMV_2019095456. Van Amstelstraat ZN. District Hoboken - Goedkeuring

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 12 Levendige plint: een toegangspoort in de voorgevel mag maximaal een breedte hebben van 3 meter, zowel de toegangspoort tot de ondergrondse parkeergarage, als de toegangspoort in de onderdoorrit naar de achtergelegen woningen is breder dan 3 meter. 
• artikel14 Insprongen en openingen aan voorgevels: Uit lezing van de ingediende bouwplannen blijkt dat de gelijkvloerse insprong (rechts, ter hoogte van  de onderdoorrit naar de achtergelegen woningen), ten opzichte van de voorgevelbouwlijn dieper is dan 2 meter. Men voorziet op de ingediende bouwplannen echter geen enkele mogelijkheid om deze zone ‘s nachts te verlichten;
• artikel 26 Afvalverzameling: de aanvrager voorziet in het gebouw (voor de woonentiteiten) een voldoende grote gemeenschappelijke afgescheiden ruimte voor afvalverzameling. Volgens de ingediende bouwplannen is deze ruimte echter niet voorzien van een verluchting.
  De aanvrager voorziet in het gebouw voor het gelijkvloerse handelspand geen verluchte - en afgescheiden ruimte voor afvalverzameling.
• artikel 37 Centrale ruimte voor warmteproductie en leidingkokers: de aanvraag betreft een nieuwbouwproject van onder meer een meergezinswoning met 13 woonentiteiten met een gemeenschappelijke verticale circulatie. De aanvrager voorziet echter geen centrale stookruimte en bijhorende leidingschachten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft geen beperkte oppervlakte maar ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.

Beleidsrichtlijnen

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De toetsing aan de BGO Wonen wordt betrokken in de beoordeling van de aanvraag met de verenigbaarheid met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

-          artikel 12 Levendige plint: een toegangspoort in de voorgevel mag maximaal een breedte hebben van 3 meter, zowel de toegangspoort tot de ondergrondse parkeergarage, als de toegangspoort in de onderdoorrit naar de achtergelegen woningen is breder dan 3 meter. De toegangspoort tot de ondergrondse garage heeft een breedte van 3,20 meter. Deze poort zal gebruikt worden als toegang voor zowel auto’s als fietsers waardoor een voldoende brede poort kan gemotiveerd worden in functie van veilige in- en uitrit voor beide vervoersmodi. Met toepassing van artikel 3 van de bouwcode wordt een afwijking van de maximale breedte van de toegangspoort tot de ondergrondse garage toegestaan.

Aangezien er 7 grondgebonden woningen worden opgericht in het binnengebied moet dit toegankelijk zijn voor de brandweerdiensten waardoor de onderdoorrit breder moet zijn dan de maximale 3 meter. Bovendien heeft de gevel een totale breedte van 24,48 meter waardoor 3 toegangspoorten mogelijk zijn die kunnen gebundeld worden tot een breedte van maximaal 6 meter (artikel 12§3,2° van de bouwcode). De onderdoorrit heeft met de gebundelde toegang tot de bovenliggende appartementen een breedte van 5,84 meter en voldoet dus aan deze bepaling van de bouwcode

-          artikel 14 Insprongen en openingen aan voorgevels: Uit lezing van de ingediende bouwplannen blijkt dat de gelijkvloerse insprong (rechts, ter hoogte van de onderdoorrit naar de achtergelegen woningen), ten opzichte van de voorgevelbouwlijn dieper is dan 2. Men voorziet op de ingediende bouwplannen echter geen enkele mogelijkheid om deze zone ‘s nachts te verlichten. Als voorwaarde wordt opgelegd dat deze zone ’s nachts moet verlicht worden;

-          artikel 26 Afvalverzameling: de aanvrager voorziet in de meergezinswoning (voor de woonentiteiten) een voldoende grote gemeenschappelijke afgescheiden ruimte voor afvalverzameling. Volgens de ingediende bouwplannen is deze ruimte echter niet voorzien van een verluchting. Dit wordt als voorwaarde opgelegd.

De aanvrager voorziet in het gebouw voor het gelijkvloerse handelspand geen verluchte en afgescheiden ruimte voor afvalverzameling. De inrichting van een afvalberging voor het handelspand wordt als voorwaarde opgelegd.

-          artikel 37 Centrale ruimte voor warmteproductie en leidingkokers: de aanvraag betreft een nieuwbouwproject van onder meer een meergezinswoning met 13 woonentiteiten met een gemeenschappelijke verticale circulatie. De aanvrager voorziet echter geen centrale stookruimte en bijhorende leidingschachten. Dit wordt als voorwaarde opgelegd bij de vergunning.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de geldende stedenbouwkundige voorschriften.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat een gemengd project waarin appartementen, eengezinswoningen en een handelsruimte zijn ondergebracht. De aanvraag wordt gesitueerd in het historische districtscentrum van Hoboken waar handel en gemeenschapsvoorzieningen geconcentreerd worden. Een gemengd project van wonen en handel is functioneel verenigbaar met de centrumfunctie van de locatie.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Het advies van de stedelijke dienst voor mobiliteit omvat ook het volgende:

“Ontsluiting/bereikbaarheid: Er dient gewerkt te worden met een apart licht om in- en uitrijden te regelen.

Fietsvoorzieningen:

De fietsparkeerbehoefte voor dit project is voor de meergezinswoning:

3 x 1-slaapkamerappartement: 3 x (1+1) = 6

8 x 2-slaapkamerappartement: 8 x (2+1) = 24

2 x 3-slaapkamerappartement: 2 x (3+1) = 8

= Totaal 38 fietsenstallingen.

In de ondergrondse parkeergarage zijn 52 plaatsen in enkele en dubbele rekken voorzien.

Er is geen aparte fietsinkom naar de kelderverdieping. Fietsen kunnen niet mee op de helling van de wagens, er is daar geen trap voorzien.

De 7 woningen hebben elk 3 slaapkamers. De fietsparkeerbehoefte voor de woningen is 7 x (3+1) = 28 fietsenstallingen.

Er zijn nu aparte bergingen voorzien naar de laatste woning. Deze bergingen voldoen niet. Deze bergingen kunnen geen 4 fietsen per box bevatten. Bovendien is de kans heel groot dat in de bergingen andere dingen komen te staan dan fietsen.

Voor de 28 fietsen is het beter dat er naast de laatste woning één of enkele grote fietsenberging(en) worden voorzien, (bv met de fietsen allemaal naast elkaar tegen de achtermuur van de berging (= zijmuur van de woning) met grote schuifdeuren waardoor het in- en uitrijden vlot en gemakkelijk kan verlopen)

Laden en lossen:

Op het gelijkvloers wordt een handelszaak voorzien van ongeveer 430m². Dit is beperkt van oppervlakte waardoor inpandig laden en lossen niet kan worden opgelegd. Laden en lossen is ook niet voor de deur mogelijk omdat de tram niet geblokkeerd mag worden. De handelszaak kan daarom niet met grote vrachtwagens beleverd worden; kleinere camionettes kunnen wel. Deze zullen dan in de steeg moeten staan en onder begeleiding (achteruit) moeten binnenrijden. Aan de zijkant van het magazijn (in de steeg) moet een poort voorzien worden om het laden en lossen mogelijk te maken.”

Het advies van de stedelijke dienst mobiliteit wordt bijgetreden. De gevraagde voorwaarden zullen aan de vergunning worden gekoppeld.

De verkeerspolitie heeft vanuit veiligheidsoogpunt onderstaande opmerkingen op de aanvraag:

“Er dient bekeken te worden hoe het laden en lossen voor de handelszaak geregeld kan worden. Dit mag niet gebeuren op de tramsporen.

Op de plannen is het niet geheel duidelijk of de struiken en boom voor de inrit naar de ondergrondse garage en de toegangsweg naar het achterliggend gebied verwijderd worden. Om de zichtbaarheid te verhogen dienen deze struiken en boom verwijderd te worden.”

Het advies van de verkeerspolitie wordt bijgetreden voor wat betreft de struik ter hoogte van de toegang tot de ondergrondse garage. De boom hindert de uitgang van de parkeergarage niet. De gevraagde voorwaarde zal aan de vergunning worden gekoppeld. De voorwaarde met betrekking tot het laden en lossen worden door het advies van de stedelijke dienst mobiliteit afgedekt.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het gebied waarop de aanvraag betrekking heeft werd in het masterplan Hoboken centrum (CBS 28/09/2012) reeds benoemd als een potentiele inbreidingslocatie. Het is één van de percelen van een reeks vergelijkbare (aansluitende) percelen, die allen samen een potentieel hebben om het binnengebied als een doorwaadbaar geheel te ontwikkelen. De centrale ligging van het gebied binnen het district Hoboken, nabij openbaar vervoer en nabij voorzieningen, is uitermate geschikt voor een verhoging van het ruimtelijk rendement door intensifiëring van de beschikbare ruimte. De aanvraag omvat een voorbouw aan de straatzijde met 13 appartementen en een commerciële plint op het gelijkvloers en 7 grondgebonden woningen rond een woonerf in het binnengebied. De aanvraag komt daarmee tegemoet aan een rendementsverhoging die de kwaliteit van de omringende woon-en leefomgeving voldoende respecteert.

Het bouwvolume langs de straat zoekt een overgang tussen het profiel van de linkerbuur met een bouwdiepte van 17 meter en de percelen aan de rechterkant, waar de bebouwing kleinschaliger is en een bouwdiepte van 15 meter als maximaal aanvaardbaar wordt geacht. De Kioskplaats-Lelieplaats als het historisch centrumgebied van het district Hoboken bestaat uit een mix van historische kleinschalige eengezinswoningen van 2 tot 3 bouwlagen en recentere grootschaligere meergezinswoningen van 4 tot 5 bouwlagen. Het volume uit de aanvraag wordt opgetrokken uit 4 bouwlagen en een teruggetrokken 5de bouwlaag. Gezien de centrumlocatie en gezien 4 tot 5 bouwlagen kenmerkend zijn voor de omgeving van de Kioskplaats-Lelieplaats is het bouwvolume van de meergezinswoningen ruimtelijk aanvaardbaar.

De grondgebonden woningen in het binnengebied worden op één rij langs een woonerf ingeplant waarbij een minimale afstand onder een hoek van 45° ten opzichte van de perceelsgrens wordt gerespecteerd. De inplanting is aanvaardbaar voor een stedelijke omgeving. Het terreinprofiel B-B voor nieuwe situatie geeft aan dat de tuinmuren met de aanpalende percelen 2,85 meter hoog zullen zijn. Dit betekent dat de bestaande scheidingsmuur met het af te breken magazijn zal verlaagd worden. Dit zal de openheid van het binnengebied te goede komen en wordt bijgevolg als voorwaarde opgelegd in de vergunning, alsook de afsluitingen tussen de tuinen én met de servitudeweg van de grondgebonden eengezinswoningen op het eigen perceel te voorzien met levendige hagen.

De aanvraag draagt bij tot een doorwaadbaar geheel op lange termijn door het woonerf zo te concipiëren dat enerzijds doorsteken naar andere te ontwikkelen delen mogelijk zijn via de gemeenschappelijk buitenruimte achteraan en anderzijds een tweede bebouwingswand langs het woonerf kan gerealiseerd worden. Ook de ondergrondse parkeergarage laat mogelijkheden toe om desgevallend aan te sluiten op toekomstige ontwikkelingen door de ondergrondse bouwlaag tot op de perceelgrens te brengen. De aanvraag houdt rekening met toekomstige ontwikkelingen en is bijgevolg verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

Visueel-vormelijke elementen

De aanvraag wordt gesitueerd op een representatieve plek in het centrum van het district Hoboken en verdient daarom een gevel met ambitie. Het project werd meermaals op welstandscommissie voorgesteld.

Het voorstel evolueerde naar een ontwerp met rustigere geveluitwerking met minder schaalvergrotende architectuur waarbij het verschil in materialisatie voldoende onderscheid maakt tussen de commerciële plint en de woonfunctie erboven. De 1ste, 2de en 3de bouwlaag worden voorzien van uitkragende terrassen. In eerdere voorstellen werd door de welstandscommissie gevraagd om de terrassen inpandig te voorzien ten voordele van een meer rustige gevelritmiek. De aanvrager kiest echter overtuigd voor uitkragende terrassen die bijdragen aan de levendigheid van de Kioskplaats-Lelieplaats. De welstandscommissie stelde vervolgens de voorwaarde om de terrassen beter af te stemmen op de rest van de gevel qua materialisatie en de terrassen meer massiviteit te geven. In de aanvraag worden de balustrades van de uitkragende terrassen deels in baksteen te voorzien en deels in spijlenwerk in een zelfde materiaal als het buitenschrijnwerk. Hiermee wordt tegemoet gekomen aan de opmerkingen van de welstandscommissie. De plint wordt uitgevoerd in architectonisch beton. De breedte van de onderdoorrit werd beperkt ten opzichte van eerdere ontwerpen en afgestemd op de raamopeningen op de bovenliggende verdiepingen. Het linteel loopt in de aanvraag ook door boven de doorrit waardoor een rustige duidelijke plint wordt gecreëerd.

De welstandscommissie benadrukte ook meermaals een kroonlijst te voorzien aan het gebouw naar analogie met andere panden op de Kioskplaats-Lelieplaats. Dit kan door een fijne uitkragende dakrand te voorzien in een hoogwaardig materiaal als architectonisch beton waarmee opnieuw wordt gerefereerd naar de plint. Dit wordt opgelegd als voorwaarde bij de vergunning.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan:

• de stedelijk dienst voor ruimtelijke planning. Zij geven voorwaardelijk gunstig advies:

“De aanvraag omvat een voorbouw met meergezinswoningen en commerciële plint op het gelijkvloers en achterbouw van 7 grondgebonden eengezinswoningen. Het is een van de percelen van een reeks van vergelijkbare (aansluitende) percelen, die allen samen een potentieel hebben om het binnengebied als een geheel en doorwaadbaar te ontwikkelen. De  openruimte structuur is hierbij bepalend.  Om op termijn tot een globale ontwikkeling van het bouwblok te komen met groot aanbod aan gemeenschappelijke open ruimte ligt de ontsluiting aan de juiste zijde. Echter is de doorwaadbaarheid niet mogelijk gezien de poort aan de straatzijde.

Eveneens is de aanleg tussen de woningen en scheimuur onnodig versteend. Een groene aanleg verhoogt de verblijfskwaliteit, stimuleert de samenhang tussen de bewoners en nodigt uit voor menselijk contact en gemeenschappelijkheid. Verstevigd gras voor brandweer biedt een oplossing in het vergroenen van de gemeenschappelijke voorzijde van de woningen. De luifel voor de parking(nood)uitgang dient mee in het groenconcept opgenomen te worden.

Door de trendsgewijze ontwikkeling (elk perceel apart) is een gemeenschappelijke parking een uitdaging. Door de parking volledig tot tegen de scheimuur te plaatsen is gemeenschappelijkheid op termijn mogelijk.

De grootte van de tuinen is gering, de diepte wordt nog kleiner door de servitudeweg. Berging heeft men in het algemeen tekort. Ook (extra) tuinberging, die wordt vaak achteraan geplaatst. Een servitude weg lijkt in deze context (zeer kleine tuinen) een hypotheek te leggen op de kwaliteit en het gebruik van de tuinruimte.

Het plat dak (achterliggend handelsruimte) wordt voorzien van groen dak en zonnepanelen. Het zicht vanuit de meergezinswoningen op een dak met zonnepanelen is minder beeldkwalitatief dan op een groen dak. Alternatieven voor zonnepanelen zijn duidelijk aanwezig in het project.

De gevelbreedte van het project is aanzienlijk. Zowel de ontsluiting van de ondergrondse parking als de doorgang voor voetgangers worden opgenomen, voldoende handelsbreedte blijft over. De doorsteek naar de woningen dient op maat van de voetgangers ingericht te worden in plaats van op maat van de auto.

Door de doorgang meer transparant maken zodat passage in lift en trappenhal zichtbaar wordt, wordt burencontact verbeterd en is dit onrechtstreeks een instrument voor grotere betrokkenheid en binding met buren. Doorzicht maakt contact tussen de bewoners mogelijk. Een actieve plint, ook in doorsteken, wordt niet bereikt door blinde gevels en een poort. De poort zorgt voor een gated community terwijl een aanbod aan variatie in ruimte de stad aantrekkelijk maakt. De balans tussen veiligheid en publiek-private ruimte is belangrijk, maar de doorwaadbaarheid van de 'cité' dient het uitgangspunt te zijn. De groene inrichting dient de passant te gast te maken in een aangename en eerder private - gemeenschappelijke ruimte, de inrichting dient niet ingericht te zijn om te verblijven.”

De opmerkingen met betrekking tot de groene aanleg van het woonerf worden bijgetreden en als voorwaarden opgelegd bij de vergunning. Aangezien het woonerf niet wordt overgedragen als openbaar domein, kan het afsluiten van het woonerf met een poort niet uitgesloten worden.

• stedelijke dienst ondernemen en stadsmarketing. Zij geven voorwaardelijk gunstig advies:

“Dit commercieel pand maakt deel uit van het prioritair kernwinkelgebied Centrum Hoboken zoals voorzien in de beleidsnota detailhandel. In de aanvraag is er sprake van een 40-tal ondergrondse parkings. Alleen is het niet duidelijk of deze ook voor de commerciële invulling bedoeld zijn en is er ook niet direct een toegang voorzien tussen de ondergrondse parking en de winkel. In de aanvraag is er ook nergens sprake van een laad/loszone op eigen terrein voor de belevering van de winkel daar waar er wel sprake is van een opslagruimte van 50 m². Er dient een aanduiding van de laad/loszone op eigen terrein en een aanduiding van de parkeerplaatsen voor de commerciële ruimte voorzien te worden.”

De opmerkingen van de stedelijke dienst ondernemen en stadsmarketing worden afgedekt door het advies van de stedelijke dienst mobiliteit.

• de stedelijke dienst voor milieuvergunningen. Zij geven voorwaardelijk gunstig advies:

“Voor de exploitatie van de meergezinswoning is er mogelijks een melding of vergunningsaanvraag noodzakelijk, denk aan verwarmingsinstallatie of airco. De aanvrager dient dit na te gaan. De aandacht van de initiatiefnemer wordt er best op gevestigd dat bemalingswerken, noodzakelijk voor de realisatie van bouwkundige werken, vergunningsplichtig zijn krachtens de Vlarem indelingslijst (rubriek 53.2). Deze omgevingsvergunning of melding moet worden bekomen alvorens de werf kan worden gestart. Indien het gaat om een bemaling van meer dan 30.000 m³ op jaarbasis of een bemaling dieper dan 4m –mv moet de vergunningsaanvraag een bemalingsstudie bevatten (zie richtlijnen bemalingen 2009). De aandacht van de initiatiefnemer wordt er eveneens op gevestigd dat de opstart van de bemaling dient aangekondigd te worden bij aanvang. Deze aankondigingsplicht geldt ook voor die bemalingen waarvoor geen bemalingsstudie wordt gevraagd (dus als de bemaling lager is dan 30.000 m³ op jaarbasis en minder diep dan 4m –mv).

In de bemalingsstudie worden naast de zettingsberekeningen, debieten, fasen tenminste ook volgende aspecten beschreven en gemotiveerd:

• een beschrijving van de resultaten van het vooronderzoek (o.b.v. DOV, bodemkaarten, hydro-geologische kaarten, studie ABO 2015 infiltratiegevoeligheid, …);
• een beschrijving van het uitgevoerde grondonderzoek (sonderingen, boringen, metingen grondwaterpeil, pompproeven, doorlatendheidsproeven, …);
• een risico-inschatting (wat betreft verdroging, verzilting, verontreiniging en zettingen);
• een motivatie van de hydraulische parameters (via pompproef, putproef of bestaande literatuurgegevens);
• een beschrijving van het bemalingsconcept;
• een beschrijving van de afschermende maatregelen:

-          verticale waterremmende wanden (bv. berlinerwand, bentonietwand, secanspalen, …), al dan niet tot in een waterremmende grondlaag

-          horizontale waterremmende laag

-          retourbemaling of oppervlakte-infiltratie

-          beperken duur van de bemaling;

• als geen retourbemaling mogelijk is: grondige motivatie en alternatief voorstel,  een aanduiding van het lozingspunt, lozing op oppervlaktewater, toelating van Aquafin bij lozing op riolering van > 10m³/u;
• berekende grondwaterstanden voor en tijdens bemaling, inclusief de invloedstraal van de bemaling (op plan getekend - formule van Sichardt mag niet gebruikt worden voor de berekening van de invloedstraal) en de bemalingsdebieten;
• een beschrijving van het monitoringprogramma.”

Het advies wordt bijgetreden. De voorwaarde voor een omgevingsvergunning of melding voor bemalingswerken alvorens de werf te starten wordt opgenomen bij de vergunning.

• PROXIMUS. Zij geven voorwaardelijk gunstig advies:

“Voor het geplande project is voldoende telecominfrastructuur van Proximus aanwezig om de percelen aan te sluiten. Met uitzondering van een punctuele opening, dienen geen bijkomende werken worden uitgevoerd. Om kosten te vermijden dient de bouwheer een wachtbuis te plaatsen vanaf de woning tot aan de rooilijn. Voor de effectieve aansluiting en/of slopen van het bestaand gebouw dient de bouwheer of klant contact op te nemen met Proximus op 0800 22 800.”

Het advies wordt bijgetreden. De voorwaarden worden opgenomen bij de vergunning.

Woninggrootte

Oppervlakte vs. aantal slaapkamers

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project. Het woonproject omvat 13 appartementen waarvan 3 appartementen niet voldoen aan de eisen met betrekking tot de minimale vloeroppervlakte van een woongelegenheid. Het betreffen de tweeslaapkamerappartementen 1.1 en 2.1 en het drieslaapkamerappartement 3.3. De afwijkingen bedragen respectievelijk een afwijking van 7 en 9% ten opzichte van de vereiste minimale netto-vloeroppervlakte.

Op een oppervlakte kleiner dan 80 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een tweeslaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 60 m²) kan hoogstens een eenslaapkamerappartement herbergen. Op een oppervlakte kleiner dan 110 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een drieslaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 80 m²)kan hoogstens een tweeslaapkamerappartement herbergen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de zone tussen de straat en de poort van de onderdoorrit naar het achtergelegen binnengebied ‘s nachts te verlichten;

3.      verluchting te voorzien in de gemeenschappelijke afgescheiden ruimte voor afvalverzameling voor de wooneenheden binnen de meergezinswoning;

4.      de inrichting van een verluchte en afgescheiden ruimte voor afvalverzameling voor het handelspand te voorzien;

5.      een centrale stookruimte van minimaal 12m² en bijbehorende leidingschachten te voorzien. Elke wooneenheid grenst aan minstens 1 leidingkoker waarin een ruimte voorbehouden wordt voor de verdeling van warmte die een doorsnede heeft van 0,30 x 0,30 meter;

6.      de parkeerplaats 10 conform bouwcode te voorzien qua afmeting (hoekplaats);

7.      de toegankelijkheid tot de kelder voor fietsen te vergroten door treden te voorzien op de autohelling vergezeld van een fietsgoot;

8.      de bovengrondse fietsstalplaatsen voor de eengezinswoningen, die nu in 7 aparte bergingen voorzien worden, samen te brengen in 1 grote fietsberging;

9.      een poort te voorzien, ter hoogte van de steeg, aan de zijkant van het magazijn, om laden en lossen daar mogelijk te maken;

10.  de ondergrondse parkeergarage te voorzien van een lichtenregeling om in- en uitrijden van de garage te regelen;

11.  de struik ter hoogte van de toegang tot de ondergrondse garage in overleg met de stedelijke dienst voor openbaar domein te verwijderen;

12.  de tuinen in te richten tot tegen de perceelsgrens;

13.  de bestaande scheidingsmuur van de af te breken loods te verlagen tot 2,85 meter;

14.  een fijne uitkragende dakrand te voorzien aan de voorgevel van de meergezinswoning in een hoogwaardig materiaal als architectonisch beton naar analogie met de plint;

15.  de verharde oppervlakte van de steeg in het binnengebied te beperken tot een breedte van maximaal 2 meter (te meten vanaf de eerste grondgebonden woning). De overige breedte bedoeld voor de brandweer, dient uitgevoerd te worden als verstevigd gras;

16.  de nodige omgevingsvergunning of melding te bekomen voor bemalingswerken alvorens de werf te starten;

17.  contact op te nemen met Proximus op 0800 22 800 voor de effectieve aansluiting en/of slopen van het bestaand gebouw;

18.  een wachtbuis te plaatsen voor telecominfrastructuur vanaf de woning tot aan de rooilijn;

19.  na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

20. appartement 1.1 en 2.1 als één-slaapkamerappartement te voorzien, waarbij de vrijgekomen oppervlakte ten behoeve komt van de leefruimte;

21. appartement 3.3 als twee-slaapkamerappartement te voorzien, waarbij de vrijgekomen oppervlakte ten behoeve komt van de leefruimte;

22. de afsluitingen tussen de tuinen én met de servitudeweg van de grondgebonden eengezinswoningen op het eigen perceel te voorzien met levendige hagen.

Standpunt college

Het college sluit zich deels aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
De Gemeenteraad keurde in de zitting van 24 juni 2019 de Beleidsmatig Gewenste Ontwikkeling
(BGO): Woninggrootte, woningmix, … goed. Deze stelt duidelijke eisen aan woningoppervlaktes en woningmix. Een afwijking op de minimale oppervlakte kan worden toegestaan tot 15%, als een woning op zo’n manier kan ontworpen worden dat de vereiste woonkwaliteit kan bereikt worden op een
kleinere oppervlakte, bijvoorbeeld door het optimaliseren van (circulatie)ruimtes, te werken met een open keukenruimte en dergelijke meer . Minimaal moet dan voldaan zijn aan de Ontwerpleidraad Sociale woningenbouw.
Een afwijking werd niet gemotiveerd door de aanvrager, die er immers van uitging dat alle wooneenheden voldoen aan de BGO. Gelet op de geringe afwijkingen in drie appartementen, vermoedelijk te wijten aan de meetwijze, acht het college het wenselijk de toets aan de Ontwerpleidraad Sociale woningenbouw zelf uit te voeren.
Appartement 1.1, met 2 slaapkamers heeft een NVO van 74.5m², een afwijking van 7%. Per ruimte is voldaan aan de oppervlaktenorm, uitgezonderd de badkamer en berging. De
badkamer moet vergroot worden tot 5.5m², de berging (excl. koker) tot 4.5m². Na vergroten
van de badkamer, valt de inkomzone samen met de nachthal. Hier is voldoende ruimte om een vestiaire te voorzien. Na vergroten van de berging moet in de keuken voldoende ruimte beschikbaar blijven voor een aanrecht van min. 4.2m.
Appartement 2.1: idem als app. 1.1
Appartement 3.3, met drie slaapkamers heeft een NVO van 100m², een afwijking van 9%. Het voldoet integraal aan de Ontwerpleidraad Sociale woningenbouw.

Dit alles wordt opgelegd in voorwaarden. Hiermee is voldaan aan de BGO.

Het college sluit zich voorts ook aan bij het advies van de dienst ruimtelijke planning; een groene aanleg van de gemeenschappelijke delen verhoogt de verblijfskwaliteit, en is noodzakelijk gelet op de geringe oppervlakte van de tuinen. In voorwaarden wordt opgelegd de voortuinstrook (aangeduid op
het inplantingsplan als voetpad met plantvakken) van de zeven grondgebonden woningen uit te voeren in gewapend gazon, eventueel met plantvakken, uitgezonderd de noodzakelijk toegangspaadjes naar de voordeur, welke max. 1.5m breed en verhard mogen uitgevoerd worden.