2019_CBS_05115 - Omgevingsvergunning - OMV_2019046370. August Michielsstraat 22-24. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          05 mei 1933: vergunning (1933#43817) voor binnenveranderingen;

-          24 augustus 1962: vergunning (18#44310) voor verbouwingen;

-          01 januari 1998: proces-verbaal voor binnenverbouwingswerken zonder vergunning en bijbouwen dakvolume;

-          12 augustus 2016: toelating (2016427) voor horecaterras op de openbare weg;

-          28 november 2017: proces-verbaal (198417) voor deelse hoofdfunctiewijziging (August Michielsstraat nummer 22);

-          28 november 2017: proces-verbaal (198417) voor wijzigen van de voorgevel (August Michielsstraat nummer 24 en Napelsstraat nummer 104);

-          16 februari 2018: weigering (20172963) voor het herinrichten van een horecazaak en uitbreiding van een meergezinswoning.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          gebouw van 5 bouwlagen onder een plat dak;

-          op de benedenverdieping is een handelsruimte voorzien;

-          op bovenliggende verdiepingen zijn kamers en appartementen ingericht, 10 woningen worden geacht vergund beschouwd;

-          de voorgevel is op de verdiepingen afgewerkt in baksteen met oker, groen en witte kleur;

-          huisnummer 22 en 24 zijn verbonden vanaf de eerste verdieping tot de 4 de verdieping door middel van een deur op elke verdieping.

Huidige toestand

-          proces-verbaal August Michielsstraat 22:

• de hoofdfunctie vooraan de gelijkvloerse verdieping werd gewijzigd van detailhandel naar wonen;
• er werd een dakvolume bijgebouwd;
• 6 woongelegenheden aanwezig;

-          proces-verbaal August Michielsstraat 24:

• de voorgevel is op de gelijkvloerse verdieping gewijzigd. Op de plannen van 1962 is de inkom van het handelsgelijkvloers voorzien langs de zijde van de Napelsstraat. De huidige inkom van de gelijkvloerse verdieping is op de hoek van de Napelsstraat en de August Michielsstraat;
• de raampartijen hebben onderaan een ondoorzichtig deel in aluminium;
• 4 woongelegenheden;

-          op het gelijkvloers bevindt zich momenteel een taverne;

-          voor het totale perceel worden 13 bestaande wooneenheden opgegeven.

Gewenste toestand

-          5 bouwlagen onder een mansardedak;

-          recazaak en 2 fietsenbergingen op het gelijkvloers;

-          op de bovenliggende bouwlagen worden 14 zelfstandige wooneenheden voorzien. Met betrekking tot de oppervlakte van de aangevraagde woningen zijn volgende gegevens beschikbaar:

• 1 studio-slaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van circa 39 m²;
• 8 één-slaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte tussen 48 en 67 m²;
• 5 twee-slaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte tussen 72 en 79 m².

Inhoud van de aanvraag

-          herinrichten van een recazaak en uitbreiden van een meergezinswoning tot 14 zelfstandige wooneenheden in drie gebouwen (Napelsstraat 104 en August Michielsstraat 22-24);

-          voorzien van bijkomende verdieping aan Napelsstraat 104 en August Michielstraat  24;

-          kroonlijst- en nokhoogte worden 19,9 en 22,7 m;

-          bij 2 nieuwe appartementen op de 5de verdieping wordt een terras voorzien;

-          de voorgevels worden op het gelijkvloers voorzien van nieuwe gevelpuien;

-          het buitenschrijnwerk wordt uitgevoerd in zwart-donkergrijs geschilderd hout;

-          de gevels van de nieuwe 5de verdieping (mansardedak) worden bekleed met antracietgrijze gevelleien;

-          de nieuwe platte daken worden ingericht als groendak. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Eilandje, goedgekeurd op 1 september 2011. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: zone voor wonen-art. 1-bestaand weefsel.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• artikel 18 Algemene bepalingen:

de deuropeningen van Napelsstraat nummer 104 en August Michielsstraat nummer 22 worden aangepast. Het niveauverschil tussen buiten en binnen is respectievelijk 11 en 17 cm. Niveauverschillen tot en met 18 cm moeten minstens met een helling overbrugd worden.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:

Niet elke zelfstandige woning beschikt na uitbreiding over een buitenruimte.

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

Er is geen parkeerplaats voorzien voor de bijkomende woonentiteiten.

• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:

Het gedeelte van de scheidingsmuren heeft geen opstand van minimaal 0,30 m ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak.

• artikel 43 Septische putten:

Het volume van de nieuwe septische putten wordt niet opgegeven. De gezamenlijke inhoud moet minimaal 9000l zijn.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Strijdig met de bouwcode worden niet alle woningen voorzien van een voldoende grote buitenruimte. Het betreft een hoekpand met twee aanliggende panden die allen over de gehele diepte en hoogte zijn volgebouwd. Achteraan wordt licht genomen via twee beperkte lichtschachten. Terrassen aan de bestaande woningen zouden hier niet kwaliteitsvol zijn en zouden het weinige licht wegnemen van de onderliggende woningen. Vooraan, langsheen de straat zijn terrassen ook niet kenmerkend en dus niet aanvaardbaar. Om deze reden kan op basis van art.3 een afwijking worden toegestaan op dit artikel voor wat betreft de appartementen in de bestaande verdiepingen. De studio op de vijfde verdieping zou wel over een kwalitatieve buitenruimte kunnen beschikken indien de binnenruimte wordt verkleind. De netto vloeroppervlakte van de studio blijft daarbij minstens 35 vierkante meter groot, conform de bepalingen van de beleidsmatig gewenste ontwikkeling wonen. Het voorzien van minimaal 4 vierkante meter buitenruimte voor de studio wordt opgelegd in voorwaarde voor het verkrijgen van een vergunning.

Strijdig met de verordening toegankelijkheid is het pasverschil van de toegangen tot de appartementen te groot en wordt dit niet overbrugt door een helling. Gezien de constructie van de vloer van het gelijkvloers kan gesteld dat de hiervoor benodigde werken niet in verhouding staan tot het resultaat. Bovendien biedt de toegang langsheen de Napelsstraat slechts toegang tot vier wooneenheden waardoor gesteld kan worden dat deze ingang, indien deze geen deel zou uitmaken van een groter geheel, niet eens moet voldoen aan de verordening.

Functionele inpasbaarheid

Het project voorziet in de herinrichting van een recazaak.

De locatie maakt deel uit van de horecakern Eilandje zoals opgenomen in de beleidsnota Horeca en de meting horecakernen. Voor de aanvraag kan gunstig advies gegeven worden door OS/BI.

De aanvraag is in overeenstemming met de geldende bestemmingsvoorschriften.

De bestemming van meergezinswoning blijft behouden waardoor de functionele inpasbaarheid gegarandeerd blijft. De dienst geacht vergund, die in deze aanvraag om advies werd gevraagd, stelt vast dat er 10 woningen geacht worden vergund te zijn. Hieruit dient geconcludeerd dat er niet één maar vier bijkomende wooneenheden zijn.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de 4 bijkomende appartementen moeten voldoende fietsenstallingen voorzien worden:

­          2 bijkomende appartementen met 1 slaapkamer.  2 x 2 = 4

­          2 bijkomende appartementen met 2 slaapkamers.  2 x 3 = 6

In totaal moeten 10 (= 6 + 4) fietsenstallingen voorzien worden.

Er worden 2 fietsenbergingen ingericht op het gelijkvloers met voldoende ruimte voor deze 10 fietsen.

Laden en lossen:

Laden en lossen moet gebeuren op de bestaande laad- en loszones in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met de toevoeging van een extra daklaag en het programma zoals voorgesteld. Door het uitbreiden van het woonprogramma met 4 woonentiteiten wordt de draagkracht van de site niet overschreden. Het voorgestelde project komt inzake het aantal bouwlagen overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving.

Cultuurhistorische aspecten

De aanvraag heeft betrekking op een eenheidsbebouwing van 5 huizen met magazijn opgetrokken in 1910 naar ontwerp van Edouard Dobbeleers voor Dhr. Punt van General Stevedore en contractor Antwerp.

Het complex is samengesteld uit een hoekgebouw van tien traveeën met afgeschuinde hoektravee ter hoogte van de Napelsstraat (5 traveeën)/August Michielsstraat (5 traveeën) en nog drie individuele panden met magazijn van respectievelijk twee (nr 22) en twee keer drie traveeën in de August Michielsstraat (nrs 16 en 20; nr. 18 is de poort naar het achterliggend magazijn). De oorspronkelijke geveltekening wijkt af van de huidige toestand. Initieel waren de panden 16-22 voorzien van een Frans dak. Nog tijdens het vergunningenproces werd een aanpassing gevraagd om de daken van de panden in de August Michielsstraat gelijkaardig te mogen uitvoeren als het pand in de Napelsstraat, namelijk met platte daken. Dit werd goedgekeurd en zo uitgevoerd.

De gele bakstenen lijstgevels met gekleurde banden worden geritmeerd door lisenen en getoogde bogen in de bovenbouw. Het parement wordt ingevuld met getoogde vensters, waarvan vooral in het hoekgebouw nog oorspronkelijk geschilderd houten schrijnwerk bewaard bleef. Ter hoogte van nummer 22 bleven de oorspronkelijke houten winkelpuiomlijsting en de voordeur bewaard.

Het hoekpand kent vandaag een gecombineerd gebruik, horeca op het gelijkvloers en logementshuis op de verdiepingen. Dit was mogelijk ook oorspronkelijk het geval, een gebruik dat niet vreemd was in het toenmalig havengebied waar zeelui in grote getale aan- en afmonsterden. In een begeleidend schrijven uit het bouwaanvraag-dossier wordt opgemerkt dat de kamers in het ganse complex zeer waarschijnlijk toch aan werklieden zullen verhuurd worden. Mogelijk deden de verdiepingen dienst als appartementen. De indeling van het gelijkvloers alsook de pui wijzigden in 1962. De huidige pui heeft absoluut geen kwaliteit, strookt niet meer met de bovenbouw en doet afbreuk aan het beeldbepalend karakter van het pand. De indeling op de verdiepingen bleef min of meer gelijk. Er zijn geen noemenswaardige interieurelementen wat ook niet vreemd is gezien de status van het pand. Logementshuizen of huurkazernes waren immers nooit voorzien van een rijkelijk interieur.

Vanuit oogpunt monumentenzorg is er geen bezwaar tegen de voorgestelde interne verbouwingen. De erfgoedwaarde van het interieur is zeer beperkt en door eerdere verbouwingen uitgehold. De manier waarop het gelijkvloers wordt aangepakt is een absolute meerwaarde voor het pand en voor het straatbeeld. De erfgoedwaarde van dit complex wordt in de eerste plaats immers gedefinieerd door de relatie van het pand tot de omliggende bebouwing en inpassing in het straatbeeld. Door de schaal en vormgeving is het complex beeldbepalend. Het pand schrijft zich perfect in binnen de straatwand van de Napelsstraat en de August Michielsstraat gekenmerkt door bepleisterde en beschilderde lijstgevels tegen de Napoleonkaai aan en gelijkaardige eenheidsbebouwingen in dezelfde gele baksteen verspreid in de straat. Het wordt dan ook als representatief beschouwd voor de omgeving en vertoont een stedenbouwkundige samenhang met de rest van de straat en de wijk. De gevel bezit op die manier dus een hoge context- en ensemblewaarde. Het pand is een materiële getuige van de ontwikkeling van de straat en wijk en bezit daardoor ook een historische en bouwhistorische waarde. Een valorisatie van de buitenschil is dan ook evident.

Het verwijderen van de steenstrips en het toevoegen van houten winkelpuien geïnspireerd op de initiële bouwaanvraag afgestemd op de geleding van de bovengevel versterkt het beeldbepalend karakter van de eenheidsbebouwing. Ook de manier waarop de extra daklaag is uitgewerkt toont respect voor de onderliggende gevel. In dit dossier primeert immers de beeldkwaliteit en de beleving van de uitzonderlijk goed bewaarde gevel en de eenheidsbebouwing waar het deel van uit maakt.

Het bestaande en nog oorspronkelijke houten schrijnwerk wordt hersteld of hermaakt naar oorspronkelijk model, materiaal en profilering. Detailtekeningen van het nieuwe schrijnwerk dienen besproken te worden met de stedelijke dienst monumentenzorg. De kroonlijst dient in zijn totaliteit donkergrijs geschilderd te worden.

Visueel-vormelijke elementen

Aansluitend de aftoetsing van de cultuurhistorische aspecten worden de gevelwijzigingen niet als storend ervaren in de omgeving en kunnen gunstig beoordeeld worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de woning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.
Afwijkend aan de bouwcode wordt er geen buitenruimte voorzien aan de nieuwe woonunit (studio) 5.2. Er wordt geen motivering toegevoegd in de beschrijvende nota waarom een afwijking dient te worden toegestaan. Deze kan bijgevolg niet mee beoordeeld worden. Er dient vastgesteld dat de studio een netto-vloeroppervlakte heeft van 39 m2. Indien er achter de slaapkamer een terras wordt voorzien van 4 m2, blijft er nog een oppervlakte over van 35 m2. Dit is voldoende groot om een studio te herbergen. De aanwezigheid van een buitenruimte aan een woning geeft een grote meerwaarde en verblijfskwaliteit  aan een wooneenheid. Het voorzien van een buitenruimte, achteraan de studio zal dan ook in voorwaarde worden opgelegd.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2.      De bijgevoegde voorwaarden van Fluvius na te komen.

3.      Detailtekeningen van het nieuwe houten geschilderd schrijnwerk voor te leggen aan de stedelijke dienst monumentenzorg.

4.      Al het schrijnwerk in zwart/donkergrijs te schilderen (ramen, deuren, kroonlijst).

5.      Achteraan wooneenheid 5.2 moet er een buitenruimte voorzien worden van minstens 4 vierkante meter, dewelke in mindering komt van de oppervlakte van de studio. De netto-vloeroppervlakte van de studio moet hierbij minimale 35 vierkante meter zijn. Deze voorwaarde is indicatief aangeduid op plan “BA_2_GEBOUWEN_P_N_08_vijfde verdieping_aangepast”.

6.      Conform de bepalingen van art. 34 van de bouwcode moet de scheimuur worden opgetrokken zodat er een opstand is van 30 cm ten opzichte het hoogst aangrenzende dakvlak.

7.      Conform de bepalingen van art. 43 van de bouwcode moet de nieuwe septische put een inhoud hebben van minimaal 9000 liter.

8.      Na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen. 

Standpunt college
Het college sluit zich grotendeels aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Bij het ontwerpen van woningen zijn een evenwichtige ruimteverdeling en optimale afmetingen een must gezien deze een grote impact hebben op het wooncomfort. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het dus belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner.
Zo wordt op een netto vloeroppervlakte kleiner dan 60m² onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een éénslaapkamerappartement. Deze oppervlakte kan hoogstens een studio herbergen.
Het is op de plannen onvoldoende duidelijk af te lezen of de woongelegenheden op de eerste, tweede en derde verdieping, gelegen aan de Napelsstraat 104, worden voorzien als studio dan wel als éénslaapkamerappartement. De woongelegenheden hebben een netto vloeroppervlakte die kleiner is dan 60 m². Om die reden legt het college als bijkomende voorwaarde op deze woonunits uit te voeren als een studio.
Een studio is een kleine zelfstandige woning bestaande uit één verblijfsruimte, meestal bedoeld voor één persoon. De ene verblijfsruimte van de woning doet dienst als woon- en slaapkamer. Om een kwalitatieve studio te bekomen wordt in voorwaarde opgelegd om voor deze studio’s de badkamer en de berging in te richten in de afzonderlijke ruimte van die woningen die op de plannen als slaapkamer staan aangeduid.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten