2019_CBS_05108 - Omgevingsvergunning - OMV_2019049802. Paardenmarkt 104. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          18 maart 1948: toelating(18#24157) voor het slopen van een woning;

-          26 maart 1948: toelating(18#24078) voor gevel- en binnenveranderingswerken;

-          03 september 1948: toelating(18#24767) om veranderingswerken uit te voeren. 

Vergunde/vergund geachte toestand

-          gelijkvloers handelspand met bovenliggende eengezinswoning;

-          het handelspand en de bovenliggende woonentiteit staan rechtstreeks met elkaar in verbinding door middel van twee binnendeuren;

-          de vergunde eengezinswoning heeft een bruto-oppervlakte van circa 373 m²;

-          de gevels van het gebouw zijn in hoofdzaak opgetrokken in een combinatie van blauwe hardsteen en rode klampsteen;

-          op de hoek van het gebouw staat een beeld van Onze-Lieve-Vrouw. Dit beeldhouwwerk is opgenomen in de ‘Inventaris onroerend erfgoed’.

Huidige toestand

-          gelijkvloers handelspand met bovenliggende eengezinswoning;

-          de verbindingsdeuren tussen het woongedeelte en de handelszaak werden dichtgemaakt;

-          de vergunde eengezinswoning heeft een bruto-oppervlakte van circa 373 m² met een handelsgelijkvloers kleiner dan 100m²;

-          de gevels van het gebouw zijn in hoofdzaak opgetrokken in een combinatie van blauwe hardsteen en rode klampsteen;

-          op de hoek van het gebouw staat een beeld van Onze-Lieve-Vrouw. Dit beeldhouwwerk is opgenomen in de ‘Inventaris onroerend erfgoed’.

Gewenste toestand

-          het toevoegen van twee bijkomende bouwlagen;

-          het omvormen van een eengezinswoning naar een meergezinsgebouw met drie wooneenheden;

-          met betrekking tot de oppervlakte van de aangevraagde zelfstandige woningen zijn volgende gegevens beschikbaar:

• een-slaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van circa 70 m², zonder buitenruimte;
• een-slaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van circa 68 m², zonder buitenruimte;
• drie-slaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van circa 132 m², met buitenruimte van 8,5 m²;

-          de handelsactiviteit op het gelijkvloers blijft behouden en heeft een oppervlakte die kleiner is dan 100 m²;

-          de gelijkvloerse kamer en toilet wordt omgevormd naar een fietsenstalplaats in functie van de bovenliggende woonentiteiten;

-          de nieuwe geveldelen worden afgewerkt met een gladde beton in combinatie met een  gevelbepleistering, beide in een beige kleur;

-          de dakafwerking wordt voorzien in zwarte leien.

Inhoud van de aanvraag

-          het optrekken van 2 bijkomende bouwlagen op het pand;

-          het omvormen van een eengezinswoning naar een meergezinsgebouw met drie wooneenheden. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 1: zone voor wonen - (wo1).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• Artikel 28 minimale oppervlakte buitenruimte: appartementen 101 en 201 hebben geen buitenruimte;
• Artikel 30 autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: men voorziet voor de bijkomende woonentiteiten geen autostalplaats.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Er is geen aanleiding om het college te adviseren (beargumenteerd) af te wijken van de geldende voorschriften.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag is in overeenstemming met de geldende bestemmingsvoorschriften

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de bijkomende appartementen moeten 4 fietsenstallingen voorzien worden:

­        -  2 bijkomende appartementen met 1 slaapkamer: 2 x 2 = 4

Er wordt een fietsenstalling voor 8 fietsen ingericht op het gelijkvloers. Deze is voldoende groot.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld. Door het uitbreiden van het woonprogramma met 2 woonentiteiten wordt de draagkracht van de site niet overschreden. Het voorgestelde project komt inzake het aantal bouwlagen en dakvorm overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving. De geplande werken zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Visueel-vormelijke elementen

De bestaande onderbouw bestaat uit een plint in natuursteen met daarboven metselwerk, gedecoreerd met imitatienatuursteen omlijstingen rondom de ramen. De optopping wordt in pleisterwerk voorzien (3de verdieping) en een daklaag in zink. De aanvraag werd voor advies voorgelegd aan de Welstandscommissie. De commissie gaat akkoord met de optopping, maar stelt dat de bestaande houten kroonlijst, tussen het bestaande volume en de uitbreiding, vervangen moet worden door een lijst in natuursteen.

Voor de uitbreiding (3de verdieping) wordt gevraagd om de materialisatie van de bestaande onderbouw verder te zetten, met name de imitatienatuursteen met glinsterkorrel in plaats van het voorgestelde pleisterwerk.

Eveneens wordt, wat betreft de 3de verdieping, opgemerkt dat het inpandig terras een gunstige inplanting kent maar dat dit als wintertuin dient ingericht te worden. Door opengaand schrijnwerk te voorzien in de buitenschil wordt het terras beter ingepast in het gevelbeeld.

Dit advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt gevolgd. Mocht een vergunning verleend worden, zouden deze elementen als voorwaarde aan de vergunning worden opgenomen.

Cultuurhistorische aspecten

De erfgoedwaarden beperken zich tot het Mariabeeld op deze straathoek. Het beeld blijft ter plaatse bewaard. De erfgoedwaarden blijven onveranderd bij verbouwing van het pand.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De laatst vergunde toestand toont aan dat er een doorgang is tussen het handelspand op het gelijkvloers en de woning, bijgevolg dient het pand beschouwd te worden als een eengezinswoning. De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Ook zijn er steeds minder vergunningen voor de bouw van eengezinswoningen. Om gezinnen in de stad te kunnen blijven aantrekken en behouden is het nodig om voldoende grote gezinsunits te voorzien. De grootste woongelegenheid in het project bedraagt circa 132m² netto. Deze oppervlakte is op zich voldoende groot om een gezin te herbergen maar heeft slechts een beperkte buitenruimte (8,5m²). Echter heeft de grotere, bestaande eengezinswoning geen buitenruimte, waardoor het voorgestelde, grotere appartement beschouwd kan worden als compensatie van de bestaande eengezinswoning.  

Strijdig met de bouwcode hebben appartementen 101 op de eerste verdieping en 201 op de tweede verdieping geen buitenruimte. Op basis van de door de architect aangeleverde motivatie wordt niet aangetoond waarom er op de eerste en tweede verdieping geen inpandig terras kan voorzien worden, zoals voorzien wordt op de derde verdieping. Er kan bijgevolg geen afwijking worden toegestaan. De aanvraag dient te worden geweigerd. Bij een nieuwe aanvraag dient onderzocht of er een inpandig terras kan voorzien worden in de plaats van het bureau.

Door de brandweer werd een ongunstig advies afgeleverd. Dit advies maakt gewag van een aantal tekortkomingen in de voorliggende aanvraag. Deze tekortkomingen kunnen niet in voorwaarden worden opgelegd en vereisen essentiële aanpassingen aan de voorliggende aanvraag. Ingevolge het advies van Brandweer dient de voorliggende aanvraag ongunstig geadviseerd te worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van een ongunstig advies van de brandweer en het ontbreken van buitenruimten aan de appartementen 101 en 201. 

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten