2019_CBS_05101 - Omgevingsvergunning - OMV_2018125481. Kroonstraat 167. District Borgerhout - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          27 september 2018: weigering (2018733) voor het wijzigen van de functie van een winkelruimte op het gelijkvloers tot een appartement en een gevelwijziging;

-          16 november 2012: vergunning (20126252) voor het regulariseren van een negende woongelegenheid in een gebouw met 8 woongelegenheden en een winkelruimte, met uitsluiting van de gelijkvloerse, eerste, tweede, derde en vierde bouwlaag;

-          29 februari 2012: proces-verbaal (AN.66.LB.029605/2012) voor het wijzigen van het aantal woongelegenheden.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          het pand bestaat uit 5 bouwlagen onder een plat dak;

-          de laatst vergunde toestand betreft de regularisatie van een negende woongelegenheid op de vijfde verdieping;

-          de andere bouwlagen zijn niet vergund.

Huidige toestand

-          het bestaande bouwvolume omvat 5 bouwlagen onder een plat dak;

-          de totale bouwdiepte bedraagt 32,54 meter over alle bouwlagen;

-          binnen dit bouwvolume bevindt zich een vide met een breedte van 2,05 meter en een lengte van 12,31 meter;

-          achter het gebouw is een kleine koer;

Gewenste toestand

-          de functiewijziging van winkel naar eenslaapkamer appartement met een netto vloeroppervlakte van 48 m².

Inhoud van de aanvraag

-          de bestaande winkelruimte wordt verbouwd tot een gelijkvloers appartement met een slaapkamer;

-          de voorgevel ter hoogte van het gelijkvloers wordt gerenoveerd, de raamopening wordt verkleind en de deuropening wordt dichtgemaakt, er wordt een nieuwe plint geplaatst in gelijkaardig materiaal als de bestaande plint;

-          de aanvraag heeft enkel betrekking op het omvormen van de winkelruimte op de begane grond en de gevelwijziging ter hoogte van het gelijkvloers;

-          de vijfde verdieping is vergund op 16 november 2012 (dossiernummer 20126252), alle andere bouwlagen en de wooneenheid achter de winkelruimte op het gelijkvloers maken geen deel uit van deze aanvraag. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar. 

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen 

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:
  §1 bij een functiewijziging naar wonen dient elke zelfstandige woning over een buitenruimte te beschikken;
  er wordt geen buitenruimte voorzien;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  er worden geen fietsstalplaatsen voorzien voor de bijkomende woongelegenheid;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  er wordt geen autostalplaats voorzien voor de bijkomende woongelegenheid.
• artikel 43 septische putten:

er staat geen septische punt op de plannen ingetekend.  

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De wijk is een dicht bevolkte wijk. Door steeds kleine entiteiten toe te voegen stijgt de densiteit (aantal huishoudens) nog meer en verhoogt dit de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk. Op schaal van het bouwblok en de wijk zorgt dit voor een verhoging van de densiteit en een bijkomende druk op de straten, pleinen, groene ruimten, mobiliteit, gemeenschapsvoorzieningen,…

Door het uitbreiden van het woonprogramma met een bijkomend klein één-slaapkamerappartement (circa 49m²) met onvoldoende woonkwaliteit wordt de draagkracht van de site overschreden.

De gemeenschappelijke open ruimte op het gelijkvloers (koer) zorgt ervoor dat het appartement over onvoldoende privacy beschikt. Zo geeft de slaapkamer van dit appartement rechtstreeks uit op deze ‘smalle’ ruimte welke toegang geeft tot alle andere appartementen in het gebouw. Hierdoor kan geen kwalitatief tweezijdig georiënteerd appartement ontworpen worden.

Bij het ontwerpen van woningen zijn een evenwichtige ruimteverdeling en optimale afmetingen een must gezien deze een grote impact hebben op het wooncomfort. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het dus belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheid onvoldoende wooncomfort biedt.

Op een oppervlakte kleiner dan 60 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een één-slaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 35 m²) kan hoogstens een studio herbergen.

Visueel-vormelijke elementen

De raamopening in de voorgevel wordt aangepast. De bestaande blauwe hardsteen plint wordt doorgetrokken, het buitenschrijnwerk wordt in hout uitgevoerd. De kleur van het schrijnwerk dezelfde moet zijn als bij de bovenliggende verdiepingen zodat een uniform gevelbeeld wordt verkregen.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

 Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van de onverenigbaarheden met de stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening én vanwege het niet correct uitvoeren van het openbaar onderzoek.

Administratieve lus

Op de aanvraag wordt een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en): 

Openbaar onderzoek werd niet correct uitgevoerd.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn, werden opnieuw uitgevoerd, om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).