2019_CBS_05105 - Omgevingsvergunning - OMV_2019040297. Minderbroedersrui 62 en Grote Goddaard 33. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          09 november 2018: weigering (20182437) voor het omvormen van een meergezinswoning met handelsgelijkvloers tot een eengezinswoning met handelsgelijkvloers;

-          01 augustus 2017: proces-verbaal (20153647) voor het wijzigen van het aantal woongelegenheden;

-          11 oktober 2017: proces-verbaal (20153962) voor het supprimeren van de vaste trap, waardoor er zonder lift geen uitgang is vanop de verdiepingen

-          24 september 1930: vergunning (1930#37594) voor binnenveranderingen;

-          24 maart 1876: vergunning (1876#191) voor veranderingen aan het uitstalraam.

Vergund geachte toestand

-          besloten meergezinswoning van 3 bouwlagen onder een pseudo-mansardedak;

-          een handelsfunctie op de gelijkvloerse verdieping

-          twee woonentiteiten op de bovenliggende verdiepingen.

Huidige toestand

-          besloten meergezinswoning van 3 bouwlagen onder een pseudo-mansardedak;

-          op de gelijkvloerse verdieping bevindt zich een handelsfunctie met op elke verdieping één woonentiteit;

-          de ingang tot het handelsgelijkvloers is via de Minderbroedersrui en deze tot de woning via Grote Goddaard;

-          de oorspronkelijke trap werd vervangen door een huislift tot op de tweede verdieping;

-          de vitrineramen in de winkelpui aan de Minderbroedersrui werden samengevoegd en er werden rolluikkasten en publiciteit geplaatst.

Gewenste toestand

-          inrichting van een eengezinswoning boven een gelijkvloerse handelsruimte.

Inhoud van de aanvraag

-          omvorming van een tweewoonst tot eengezinswoning boven een handelsruimte;

-          de twee appartementen op de verdiepingen worden samengevoegd tot één woonentiteit met 3 slaapkamers;

-          het aanpassen van de interne verticale circulatie;

-          de oppervlakte van de gelijkvloerse handelszaak verkleint tot 21,73m2;

-          de toegang tot de woning bevindt zich aan de zijde van de Grote Goddaard;

-          de winkel is toegankelijk via de historische winkelpui in de Minderbroedersrui;

-          er wordt geen fysieke doorgang voorzien tussen woning en winkel;

-          er zijn geen gevelwijzigingen opgenomen in de vergunningsaanvraag.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde, overdruk - detailhandel (dh) en artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag is in strijd met de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

-                    artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed:

Het pand is opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed. Het dossier bevat onvoldoende informatie over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voorziet het omvormen van een meergezinswoning naar een eengezinswoning met op de gelijkvloerse verdieping een handelsfunctie. De handelsruimte blijft behouden op het gelijkvloers, wat gunstig te beoordelen is gelet op de locatie binnen afgebakend kernwinkelgebied Centrum Antwerpen (Minderbroedesrui-Wolstraat).

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing gezien de aanvraag betrekking heeft op het verbouwen van een meergezinswoning naar een eengezinswoning. Het aantal woongelegenheden vermindert dus.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De werken beperken zich binnen het bestaande volume en beogen een vermindering van het aantal woongelegenheden. De schaal en ruimtegebruik blijven bijgevolg gerespecteerd.

Cultuurhistorische aspecten - visueel-vormelijke elementen

De aanvraag heeft betrekking op een neoclassicistisch burgerhuis met voorgevel aan de Minderbroedersrui en achtergevel aan de Grote Goddaard, dat uit de eerste helft van de 19de eeuw dateert, wellicht met oudere kern.

Het gaat om een rijwoning van drie traveeën en twee en een halve bouwlaag onder een mansardedak (leien). De bepleisterde en beschilderde lijstgevel aan de Minderbroedersrui rust op de klassieke houten winkelpui uit 1873. De houten dakkapel uit 1876, oorspronkelijk met vleugelstukken, sluitsteen en gebogen waterlijst is verbouwd. Achtergevel aan de Grote Goddaard met eenvoudige bepleisterde opstand van twee traveeën, met rechthoekige deur- en vensteropeningen. Te oordelen aan de gevelopbouw en de muurankers ter hoogte van de Grote Goddaard, bevat het pand een oudere kern.

Gezien de ligging van de aanvraag in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde en de opname van in de aanvraag betrokken constructies in de Inventaris van het cultuurbezit in België, moet de impact van de aanvraag op de erfgoedwaarde van de in de aanvraag betrokken constructies en de omgeving beoordeeld worden en staat de wenselijkheid van behoud voorop. Dit geldt zowel voor het exterieur als het interieur. 

Gezien de beeldondersteunende waarde van het pand wordt er voldoende aandacht gevraagd voor de buitenschil. Het ongeschilderde schrijnwerk aan de zijde van de Minderbroedersrui alsook de rolluikkasten en de gevelreclame ter hoogte van de waardevolle houten winkelpui, zijn atypisch voor een klassieke neoclassicistische rijwoning en doen afbreuk aan de beeldwaarde van de gevel. De voorgevel is aan een schilderbeurt toe. De voorgevel inclusief de kroonlijst dienen in een witte kleur geschilderd (geen structuurverf). De smeedijzeren valbeveiliging zwart.

Aan de zijde van de Grote Goddaard onderging de gevel reeds een verbouwing, waarbij het schrijnwerk werd vervangen, de gevel voorzien werd van een crepi en wijzigingen aan de raamopeningen en dorpels worden uitgevoerd. Voor deze gevelwijziging werd geen vergunning teruggevonden. De aanvraag bevat bovendien onvoldoende informatie over de gevel en het schrijnwerk om deze aanpassingen te kunnen beoordelen. Rekening houdende met het bovenstaande, worden de wederrechtelijk uitgevoerde gevelwijzigingen aan de zijde van Grote Goddaard uitgesloten van deze vergunning.

In het kader van eventuele herstel- of instandhoudingswerken aan de gevels, wordt gevraagd om contact op te nemen met de stedelijke dienst monumentenzorg via moumentenzorg@antwerpen.be. Voor de gevelingrepen kan beroep gedaan worden op de stedelijke handelspandenpremie en op de erfgoedlening.

In tegenstelling tot de vorige aanvraag, waar de interne wijzigingen beperkt bleven, voorziet men in deze aanvraag om de bestaande trapluiken te dichten en een nieuwe trappenpartij te voorzien doorheen de verschillende verdiepingen van het pand. Verder wordt de toegangsdeur ter hoogte van de Grote Goddaard vervangen door een deur in een niet-gespecifieerd materiaal.

Aan de beschrijvende nota werd onvoldoende cultuurhistorische motivering toegevoegd. Het is dan ook niet mogelijk om de impact van het nieuwe trappenhuis op de erfgoedwaarde van het pand te beoordelen. Op basis van de muurankers ter hoogte van de Grote Goddaard en de gevelopbouw kunnen we veronderstellen dat er nog een oudere kern, opgebouwd uit moer- en kinderbalken aanwezig is.

De stedelijke dienst waardeert deze post-middeleeuwse erfgoedkenmerken zeer hoog en zet in op hun behoud. Het ontbreken van een verantwoordingsnota maakt dat er niet kan beoordeeld worden in welke mate ze nog aanwezig zijn en wat de impact is van het trappenhuis op deze structuur. Bovendien grijpt de positionering van de nieuwe trap ook in op de logische opbouw van een 16de-eeuwse woning waar de trap achteraan in de hoek was ingeplant. Aan de positionering van de haard te oordelen, in het midden van de scheimuur, is dit mogelijk ook nog een ouder relict.

Om accuraat te kunnen beoordelen wat de impact is op de erfgoedwaarde van het geheel, is het noodzakelijk om een cultuurhistorische verantwoordingsnota op te maken. Aan de hand van deze nota kan in detail bepaald worden wat al dan niet waardevol is en dus al dan niet moet behouden blijven. Deze nota ontbreekt, waardoor de stedelijke dienst monumentenzorg uitgaat van behoud van het volledige gebouw en zij de inplanting van de trapconstructie ongunstig adviseren.

Het is aan de vergunningverlenende overheid om de historische en culturele waarden van het complex af te wegen in de motivatie voor het al dan niet goedkeuren van deze aanvraag. De geplande ingrepen en de plaatsing van een trapconstructie zijn noodzakelijk om een kwalitatieve en duurzame bewoning van het pand mogelijk te maken.

De plaatsing van de trap wordt gepland tegen de gevel van de Grote Goddaard, waardoor een eventuele centrale moerbalk niet doorbroken moet worden. Indien de historische vloerconstructie bewaard bleef, zou de moerbalk zich immers centraal in de ruimte bevinden. De trap wordt bovendien losgetrokken van de linker scheidsmuur, waardoor het behoud van de haard op het gelijkvloers mogelijk is.

Ter staving van het bovenstaande, wordt een inventarisatie van de bestaande structuur opgevraagd. Deze dient, voorafgaand aan de interne verbouwingswerken, voorgelegd te worden aan de stedelijke dienst monumentenzorg. Aan de hand van deze informatie kan dan, indien nodig en in samenspraak met de stedelijke dienst, een aangepaste inplanting van de trap voorgesteld worden.

Onder voorbehoud van voorgaande voorwaarde, kan voorbij gegaan worden aan het ongunstig advies van de stedelijke dienst monumentenzorg en zijn de inpandige wijzigingen vatbaar voor vergunning.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Mits voldaan aan de gestelde voorwaarden, voldoet de aanvraag aan de actuele eisen inzake veiligheid en woonkwaliteit.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      in het kader van de plaatsing van de trapconstructie, dient een inventarisatie te gebeuren van de bestaande balkenstructuur en historische haarden. Deze nota dient plannen en foto’s te bevatten van de volledige vloerconstructie van alle niveaus tussen gelijkvloers en zolderverdieping met aanduiding van schouwen, haarden, moerbalken (met inbegrip van balksloefen en-sleutels), kinderbalken, strijkbalken,…  Deze nota dient voorgelegd te worden aan de stedelijke dienst monumentenzorg via monumentenzorg@antwerpen.be en dit voorafgaand aan de uitvoering van de vergunde wijzigingen;

3.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

Uitsluitingen

4.      Geen vergunning wordt verleend voor de wederrechtelijk uitgevoerde gevelwijzigingen aan de zijde van de Grote Goddaard en de Minderbroedersrui.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.