Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
|
Projectnummer: |
OMV_2019047079 |
|
Gegevens van de aanvrager: |
Marc en Rita Hoppenbrouwers - Verreydt met als adres Predikherenhoevestraat 51 te 2840 Rumst |
|
Ligging van het project: |
Duboisstraat 49 - 51 te 2060 Antwerpen |
|
Kadastrale gegevens: |
afdeling 7sectie G nrs. 1305T2 en 1305P4 |
|
Vergunningsplichten: |
Stedenbouwkundige handelingen. |
|
Voorwerp van de aanvraag: |
nieuw bouwen van een gelijkvloerse kantoorruimte met 4 bovenliggende appartementen na sloop |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- Duboisstraat 49:
- Duboisstraat 51:
Laatst vergunde toestand en bestaande toestand
- Duboisstraat 49: meergezinswoning van 4 bouwlagen onder een plat dak;
- Duboisstraat 51: meergezinswoning van 6 bouwlagen onder een zadeldak.
Inhoud van de aanvraag
- de afbraak van twee bestaande meergezinswoningen;
- het oprichten van een gebouw van vier bouwlagen en een daklaag;
- op de gelijkvloerse verdieping wordt een kantoorruimte voorzien en een gemeenschappelijke fietsenberging;
- op de eerste, tweede en derde verdieping wordt telkens een één-slaapkamerappartement van 62 m² netto-vloeroppervlakte voorzien;
- op de vierde verdieping wordt een één slaapkamerappartement van 59 m² netto-vloeroppervlakte voorzien;
- de voorgevel wordt afgewerkt met een genuanceerde donkerrode gevelsteen, en donkergrijs, aluminium buitenschrijnwerk.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
|
Adviesinstantie |
Datum advies gevraagd |
Datum advies ontvangen |
Advies |
|
brandweer/ risicobeheer/ preventie |
26 april 2019 |
28 mei 2019 |
Voorwaardelijk gunstig |
|
Fluvius System Operator |
26 april 2019 |
9 mei 2019 |
Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
|
Adviesinstantie |
Datum advies gevraagd |
Datum advies ontvangen |
|
Onafhankelijke Diensten/ dienst Strategische Coördinatie/ Loketwerking/ Stadsloketten/ Huisnummeringsteam |
26 april 2019 |
26 april 2019 |
|
ondernemen en stadsmarketing/ business en innovatie |
26 april 2019 |
8 mei 2019 |
|
stadsontwikkeling/ mobiliteit |
26 april 2019 |
2 mei 2019 |
Toetsing voorschriften
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 1 zone voor wonen - (wo).
(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan 2060.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
Sectorale wetgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Beoordeling afwijkingen van de voorschriften
Afwijkend aan de bouwcode beschikt slechts één woning over een buitenruimte, die daarenboven te klein is volgens de voorschriften uit de bouwcode (artikel 28). De aanvraag betreft een klein hoekperceel dat achteraan volledig is dichtgebouwd. Het is in die zin onmogelijk achteraan terrassen te voorzien. Anderzijds zijn terrassen vooraan, langsheen de straat weinig kenmerkend binnen het straatbeeld en bijgevolg ruimtelijk niet gewenst. Om bovenstaande reden kan op basis van artikel 3 van de bouwcode een afwijking worden toegestaan op artikel 28 van de bouwcode.
Afwijkend aan de bouwcode wordt er geen open ruimte voorzien op het perceel. Het betreft een hoekperceel dat achteraan over de volledige hoogte volledig omsloten is, waardoor het onmogelijk is een kwaliteitsvolle buitenruimte te voorzien. Om deze reden kan op basis van artikel 3 van de bouwcode een afwijking worden toegestaan op artikel 27.
Er is geen aanleiding om het college te adviseren om af te wijken van de overige voorschriften waar deze vergunning niet in overeenstemming is. Dit wordt in onderstaande argumentatie verder besproken.
Functionele inpasbaarheid
Het project is gelegen in een omgeving die gekenmerkt wordt door een verweving van werk (kantoren en kleine bedrijven) en wonen. De aanvraag is in overeenstemming hiermee en is daarom functioneel aanvaardbaar.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
|
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 5 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op het nieuwe programma van 4 appartementen en kantoor op het gelijkvloers: Bij projecten tot 5 wooneenheden is de parkeernorm 1. Dit brengt de parkeerbehoefte voor de 4 appartementen op 4 48.5m² kantoren met parkeernorm 1.1/100m²: 48.5m² x 1.1/100m² = 1 (afgerond)
De werkelijke parkeerbehoefte is 5 (4 + 1 = 5).
|
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0. In een aantal gevallen genereert een aanvraag een werkelijke parkeerbehoefte maar kunnen de plaatsen om volgende stedenbouwkundige redenen niet (volledig) gerealiseerd worden. Dit perceel betreft een klein hoekperceel. Door de grootte en vorm ervan kunnen er geen parkeerplaatsen op worden gerealiseerd.
|
|
Het (bijgestelde) aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0. Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 5 (= 5 – 0). Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
Echter kan de berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project worden verminderd met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein, op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is.
De panden hebben een vergunning voor opdelen in 4 en 7 appartementen. De parkeerbehoefte van de bestaande toestand is 11.
Bijgevolg kan de parkeerbehoefte van de vergunde toestand in mindering gebracht worden voor 11 parkeerplaatsen. Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 5 – 11 < 0. |
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen van 5 juni 2017. In deze aanvraag is dit dus niet van toepassing. |
Fietsvoorzieningen:
Voor de appartementen en het kantoor moeten voldoende fietsenstallingen voorzien worden:
4 appartementen met 1 slaapkamer: 4 x 2 = 8
48.5m² kantoren: 48.5m² x 1.25/100m² = 1 (afgerond)
In totaal moeten 9 (= 8 + 1 ) fietsenstallingen voorzien worden.
Er wordt een fietsenberging ingericht op het gelijkvloers.
Deze bestaat uit een dubbel systeem. Hierbij moet voldoende ruimte achter de fietsen beschikbaar zijn om ook de bovenste fietsen te kunnen stallen. Dit lijkt hier niet voldoende.
Er moet aangetoond worden dat de afmetingen voor een dubbel systeem hier kan geplaatst worden. Zo niet moet er een grotere gemeenschappelijke fietsenberging voorzien worden, conform de bepalingen van de bouwcode, zodat 9 fietsen vlot gestald kunnen worden.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld. Het voorgestelde project komt inzake het aantal bouwlagen en dakvorm overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving.
Visueel-vormelijke elementen
Het straatbeeld in de onmiddellijke omgeving wordt bepaald door een gevelafwerking in baksteen in rode en roodbruine tinten voor de pakhuizen en gevels in combinatie met afwerkdetails in blauwe hardsteen. Voor de nieuwe gevelafwerking wordt donker rood genuanceerde gevelsteen voorgesteld. Onder de ramen van de verdiepingen worden aluminium dorpels voorzien.
De erker komt tot op de hoek en gaat naadloos over in de gevel langsheen de Fuggerstraat. Hierdoor ontstaat er bovenaan een vreemde aansluiting met het hoger opgaande gevelvlak. Dit uitspringend gevelvlak genereert voor de appartementen geen extra woonkwaliteit. Gezien de vreemde hoekaansluiting wordt in voorwaarde van deze vergunning opgenomen om de gevel in de Duboistraat zonder uitspringend geveldeel te voorzien.
Verder dient het terras en bijhorende borstwering beperkt te worden tot de breedte van het raam.
Het is onduidelijk hoe de onderzijde van de erker zal worden afgewerkt. Deze dient afgewerkt te worden in baksteen.
Mits tegemoet gekomen wordt aan bovenstaande voorwaarden kan de aanvraag naar welstand gunstig beoordeeld worden.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Bij het ontwerpen van woningen is een evenwichtige ruimteverdeling en optimale afmeting van de verblijfsruimten primordiaal, gezien deze een grote impact hebben op het wooncomfort. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het dus belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waarbij de woongelegenheid op de vierde verdieping onvoldoende wooncomfort wordt geboden. De oppervlakte van het dakappartement is omwille van de dakconstructie net kleiner dan 60m² (59m²) terwijl een oppervlakte van 60m² beschouwd wordt als minimale oppervlakte voor een eenslaapkamerappartement. De configuratie van het hoekperceel maakt het niet mogelijk om een groter appartement te realiseren waardoor de nettovloeroppervlakte van 59m² beargumenteerbaar is.
Strijdig met de bouwcode wordt opgemerkt dat de bureauruimte op het gelijkvloers onvoldoende licht heeft. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan. In voorwaarde wordt opgelegd om een het gesloten, terugliggende gevelvlak uit te voeren als een raam.
Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de woning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. De gevel in de Duboisstraat uit te voeren zonder uitspringend geveldeel (erker);
3. Het terras en bijhorende borstwering moet beperkt worden tot de breedte van het raam;
4. De onderzijde van de erker moet worden afgewerkt met parement;
5. Op het gelijkvloers, ter hoogte van het bureau moet een raam voorzien worden i.p.v. het terugliggende, gesloten gevelvlak;
6. De inkomdeuren moeten naar binnen opendraaien;
7. Er moet een opstand voorzien worden aan de scheimuren van 30 cm ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak, conform de bepalingen van artikel 34 van de bouwcode;
8. De fundering van de voorgevel moet conform de bepalingen van artikel 34 van de bouwcode uitgevoerd worden tot een minimale diepte van 1,75 meter;
9. Het plat dak moet, conform artikel 38 van de bouwcode, uitgevoerd worden als groendak;
10. Na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
|
Procedurestap |
Datum |
|
Indiening aanvraag |
9 april 2019 |
|
Volledig- en ontvankelijk |
26 april 2019 |
|
Start openbaar onderzoek |
geen |
|
Einde openbaar onderzoek |
geen |
|
Gemeenteraad voor wegenwerken |
geen |
|
Uiterste beslissingsdatum |
25 juni 2019 |
|
Verslag GOA |
11 juni 2019 |
|
naam GOA |
Katrijn Apostel |
De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
|
Schriftelijke bezwaarschriften |
Schriftelijke gebundelde bezwaarschriften |
Petitielijsten |
Digitale bezwaarschriften |
|
0 |
0 |
0 |
0 |
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. De gevel in de Duboisstraat uit te voeren zonder uitspringend geveldeel (erker);
3. Het terras en bijhorende borstwering moet beperkt worden tot de breedte van het raam;
4. De onderzijde van de erker moet worden afgewerkt met parement;
5. Op het gelijkvloers, ter hoogte van het bureau moet een raam voorzien worden i.p.v. het terugliggende, gesloten gevelvlak;
6. De inkomdeuren moeten naar binnen opendraaien;
7. Er moet een opstand voorzien worden aan de scheimuren van 30 cm ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak, conform de bepalingen van artikel 34 van de bouwcode;
8. De fundering van de voorgevel moet conform de bepalingen van artikel 34 van de bouwcode uitgevoerd worden tot een minimale diepte van 1,75 meter;
9. Het plat dak moet, conform artikel 38 van de bouwcode, uitgevoerd worden als groendak;
10. Na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.
Het college beslist de plannen waarvan overzicht als bijlage bij dit besluit gevoegd, goed te keuren.