2019_CBS_05104 - Omgevingsvergunning - OMV_2019044513. Schildersstraat 6. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          25 mei 1901: toelating (1901#741) voor vier huizen;

-          27 februari 1964: vergunning (18#46281) voor een verbouwing
plan behorende tot Schildersstraat 4, nummer 4 en 6 waren oorspronkelijk twee identieke panden;

-          08 juni 1988: bescherming (ID 6940) van een burgerhuis in art nouveaustijl als monument;

-          29 maart 2019: vaststelling (ID 6366) van het woningensemble De Vijf Werelddeelen als bouwkundig erfgoed.

Vergunde toestand

-          eengezinswoning met een bruto vloeroppervlakte van ca. 390,50 m²;

-          bouwvolume:

• drie bouwlagen onder pseudo-mansardedak;
• kroonlijst- en nokhoogte van respectievelijk 14,85 en 16,55 m;
• bouwdiepte 17,75 m;

-          gevelafwerking:

• gele baksteen op een arduinen plint;
• siermetselwerk in contrasterende kleuren;
• accentuering in natuursteen;
• smeedijzeren balustrade en traliewerk;
• wit geschilderd houten schrijnwerk.

Huidige toestand

-          functie, volume en afwerking voorgevel conform vergunde toestand;

-          afwerking achtergevel:

• gedeeltelijk geschilderde achtergevel (benedenverdieping);
• afdak in kunststoffen kanaalplaat;
• delen van de achtergevel (eerste verdieping) werden bekleed met grijze leien.

Gewenste toestand

-          woonfunctie verweven met verblijfsrecreatie (nevenfunctie);

• netto vloeroppervlakte wonen 120,70 m²
• netto vloeroppervlakte verblijfsrecreatie 105,00 m² (exclusief 21,50 m² gemeenschappelijke fitnessruimte);

-          uitbreiding bouwvolume:

• buitenruimte in de vorm van een dakterras;
• toegang via raamopening tweede verdieping.

Inhoud van de aanvraag

-          inrichten van drie kamerwoningen voor B&B in een eengezinswoning;

-          doorvoeren van interne constructieve werken;

-          voorzien van een dakterras achteraan de woning (tweede verdieping, rechterzijde);

-          terugbrengen van de afwerking van de achtergevel naar origineel model, met behoud van de gedeeltelijke bekleding met grijze leien;

-          vervangen afdak in kunststoffen kanaalplaten door een dak in helder glas;

-          aanpassen van de raamopeningen in het bestaande dak.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  De fitnessruimte in de kelder heeft een beperkte plafondhoogte van 2,25 m in tegenstelling tot de verplichte minimum van 2,60 m;
• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
  De fitnessruimte in de kelder beschikt niet over rechtstreekse lichtinval en/of luchttoevoer;
• artikel 26 Afvalverzameling:
  Er werd geen gemeenschappelijke ruimte voor afvalverzameling voorzien. Gezien de aanvraag handelt over een eengezinswoning met drie kamerwoningen is het voorzien van een berging conform dit artikel verplicht;
• artikel 27 Open ruimte:
  Maximaal 20,00 m² van tuinen met een totale oppervlakte tot 60,00 m² mag verhard worden. De volledige binnentuin (ca. 35,00 m²) wordt echter verhard aangelegd.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

In de kelderverdieping wordt een fitnessruimte/ontspanningsruimte voorzien die niet voldoet aan artikel 21 en 24 van de bouwcode. In voorwaarde wordt daarom opgelegd om deze gemeenschappelijke verblijfsruimte om te wisselen met de wasruimte in de kelderverdieping. Zo wordt de fitnessruimte voorzien van daglicht. Gezien deze ruimte voor een korte tijd gebruikt wordt is een vrije hoogte van 2,25 meter aanvaardbaar. Met toepassing van artikel 3 van de bouwcode is deze afwijking te rechtvaardigen.

De aanvraag dient een afvalberging te voorzien conform artikel 26 van de bouwcode, wat als voorwaarde wordt opgenomen voor het toekennen van de vergunning.

Er wordt vastgesteld dat de volledige tuinzone verhard wordt. Dit is strijdig met artikel 27 van de bouwcode die stelt dat de tuinzone zoveel mogelijk groen en onverhard dient te worden ingericht. In voorwaarde in deze vergunning wordt opgenomen om de tuin in te richten conform artikel 27 van de bouwcode.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het inrichten van drie kamers voor toeristische logies met behoud van de bestaande woning. De drie kamers worden beoordeeld als nevenfunctie bij de woning. Hierdoor blijft de bestaande functie ‘eengezinswoning’ behouden. Deze functie is inpasbaar in de omgeving en in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften van RUP-Binnenstad.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Er wordt een dakterras op de tweede verdieping toegevoegd. Deze bevindt zich binnen het aanvaardbare bouwvolume. Verder worden er geen werken aangevraagd die het bouwvolume doen wijzigen.

De aanvraag is in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De bestaande voorgevel blijft ongewijzigd. Gezien het pand is geklasseerd als monument werd aan het Agentschap Onroerend Erfgoed advies gevraagd. Zij brachten een voorwaardelijk gunstig advies uit dat in bijlage van deze vergunning terug te vinden is. In dit advies wordt gesteld dat het nieuwe schrijnwerk achteraan in hout moet worden uitgevoerd, zoals voorzien op de plannen en de toelatingsaanvraag. Het schrijnwerk dient besproken te worden met het Agentschap. Ook moeten testvlakken voor de reiniging van de gevels met het Agentschap besproken te worden, alvorens de gehele gevelreiniging door te voeren. Dit advies wordt bijgetreden en integraal opgenomen als voorwaarde bij het verlenen van de vergunning.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De woning behoudt voldoende oppervlakte en een buitenruimte om zelfstandig te kunnen functioneren.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de voorwaarden in het bijgevoegde advies van het Agentschap Onroerend Erfgoed zijn strikt na te leven;

3.      de fitnessruimte en de wasruimte dienen omgewisseld te worden. Dit werd aangeduid op plan BA_01_HAAI_P_N_01_1809 GRONDPLAN NIV -1__PLAN_IN_ROOD;

4.      er dient een gemeenschappelijke afvalberging voorzien te worden, conform artikel 26 van de bouwcode;

5.      de tuin dient ingericht te worden, conform artikel 27 van de bouwcode;

6.      na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Standpunt college
Het college sluit zich gedeeltelijk aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
De drie kamers van de B&B (verblijfsrecreatie) worden beschouwd als complementair aan het wonen, (en dus niet als nevenfunctie). De bestaande ééngezinswoning moet behouden blijven, en wordt er dus expliciet geen opdeling van de ééngezinswoning vergund. Het pand moet één en ondeelbaar blijven in verkoop.
Het verkrijgen van een omgevingsvergunning bevrijdt een exploitant niet van de plicht om elke logieseenheid te vergunnen of aan te melden volgens het Vlaamse logiesdecreet. Het moet daarmee voldoen aan de minimumvereisten voor een bed&breakfast. Ook dient voldaan te worden aan de vereiste brandveiligheidsnormen waarnaar het betreffende decreet verwijst.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.