2019_CBS_05116 - Omgevingsvergunning - OMV_2019022813. Museumstraat 6. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          11 oktober 1910:  vergunning (1910#1794) voor veranda en kelderraam;

-          29 mei 1914: vergunning (1914#5719) voor binnenveranderingen;

-          01 juli 1960: vergunning (18#41233) voor gevelverbouwing. 

Laatst vergunde toestand en bestaande toestand

-          eengezinswoning in gesloten bebouwing bestaande uit 3 bouwlagen onder zadeldak;   

-          de vergunde eengezinswoning heeft een bruto-oppervlakte van  469,53m²; 

-          de kroonlijsthoogte is 24,20m, de nokhoogte is 27,75m;

-          uitgezonderd van een kleine koer is het perceel volledig bebouwd. 

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van een bestaande eengezinswoning met bruto-vloeroppervlakte van 469,53m²;

-          bouwen van een meergezinswoning met 3 appartementen, een duplexappartement en een gelijkvloerse recafunctie; 

-          met betrekking tot de oppervlakte van de aangevraagde zelfstandige woningen zijn volgende gegevens beschikbaar:

• drie 1-slaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van circa 46,70 m² en telkens twee buitenruimtes van 3,15m² en 2,6m²;
• een duplex penthouse (open ruimte, zonder slaapkamers) met een netto-oppervlakte van circa 100,40 m² en twee aansluitende buitenruimtes van 7,80m² en 8,60m²;

-          de gelijkvloerse verdieping is ingericht met de functie reca; 

-          de kelder is voorzien van fietsenstalling, afvalberging en technische ruimtes;

-          het volume bestaat uit 6 bouwlagen waarvan de bovenste verdieping 1,8 meter is teruggetrokken ten opzichte van de voor- en achtergevelbouwlijn;

-          de kroonlijsthoogte is 24,75m, de totale hoogte is 27,57m;

-          de bouwdiepte van het gelijkvloers is links 15,24m en rechts 12,30m;

-          de bouwdiepte op de verdiepingen is 12,30m;

-          de gevels:   

• grotendeels opgebouwd uit ramen in donker houten buitenschrijnwerk, geflankeerd door houten verticale lamellen (voor eventuele begroeiing met groen);
• afwerking van de geveldelen met betonlook in zandkleurige crepi;
• de geveldelen springen telkens schuin uit de gevel en voorzien terrassen met glazen borstwering;

-          de platte daken worden aangelegd als groendak.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde, artikel  2:   zone voor wonen - (wo2) en artikel  8:   zone voor publiek domein - (pu).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          artikel 2.1.2. Harmonieregel en referentiebeeld:

de uiterlijke kenmerken van het gebouw zijn niet kenmerkend voor de omgeving.  Er wordt wel geprobeerd om met de materialen een harmonische samenhang te creëren, maar de uitspringende volumes en vlakke daklaag komen weinig tot niet voor in de omgeving;  

-          artikel 2.1.3. Bouwvolume, bouwlijn, bouwdiepte: 

de bovenste daklaag wordt voor- en achteraan voorzien op 1,8m teruggesprongen van de bouwlijnen.  Het is onduidelijk of de naburige gebouwen ook zo opgevat werden.  Hiervoor zijn weinig gegevens aangeleverd. Het profiel van buur nr. 8 ontbreekt onder meer;   

-          artikel 2.1.9. Dakvormen en dakkapellen:

de teruggetrokken bovenste bouwlaag moet minstens 3m achter het voor- en achtergevelvlak liggen. De daklaag werd slechts op 1,8m van voor- en achtergevelvlak gepositioneerd. 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht: 

de uiterlijke kenmerken van het gebouw zijn niet kenmerkend voor de omgeving.  Er wordt getracht om met de materialen een harmonische samenhang te creëren, maar de uitspringende volumes en vlakke daklaag komen weinig tot niet voor in de omgeving;  

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:

de binnenhoogte van de verdiepingen is overal slechts 2,40m. Deze dient minimaal 2,60m te zijn voor verblijfsruimtes en 2,20m voor de overige ruimtes;  

• artikel 26 Afvalverzameling:

een gebouw met 4 woonentiteiten dient een gemeenschappelijke ruimte voor afvalverzameling te hebben die voorzien wordt van verluchting.  Bovendien moet voor een functie, anders dan wonen ook een aparte afvalberging voorzien worden, gescheiden van deze voor de woonfunctie. Er is slechts één ruimte voor afvalverzameling voorzien in het gebouw;  

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: 

Er moeten 8 fietsstalplaatsen voorzien worden die comfortabel te bereiken zijn;

• achter elke fiets moet minimum 1,70m vrije ruimte beschikbaar zijn;
• om de trap naar de kelder te kunnen gebruiken moet men met de fiets een bocht van 180° maken. De voorziene ruimte laat dit niet toe;
• ook de gang naast de trap is te smal en moet minimum 1m breed zijn;

• artikel 43 Septische putten:

er werd geen septische put opgetekend. Deze moet voorzien worden voor minimum 9 gebruikersequivalenten, wat overeen komt met een inhoud van minimum 3200liter;

• artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders:

horeca-inrichtingen zijn verplicht hun afvalwater te lozen via vetafscheiders. 
Er werd geen vetafscheider voorzien.  

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Er is geen aanleiding om het college te adviseren beargumenteerd af te wijken van de geldende voorschriften.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft de sloop van een eengezinswoning en een vervangende nieuwbouw met vier appartementen en een commerciële plint. In de omgeving komen zowel één- als meergezinswoningen voor met al dan niet een commerciële invulling op de gelijkvloerse verdieping. Echter voorziet de nieuwbouw in onvoldoende kwaliteit om een minimaal woon- en leefcomfort te kunnen garanderen (zie verder). Hierdoor is de aanvraag onvoldoende functioneel inpasbaar in de omgeving en moet de aanvraag worden geweigerd.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De voorgestelde nieuwbouw bevat 5 bouwlagen en een terugspringende daklaag. Op het gelijkvloers wordt een horecafunctie voorzien en per bouwlaag  telkens 1 appartement. Op de hoogste verdieping en de daklaag wordt een duplex voorzien.

De voorgestelde daklaag is strijdig met artikel 2.1.3 en 2.1.9 van RUP-Binnenstad. De teruggetrokken daklaag wordt voor- en achteraan voorzien met een terugsprong van 1,8 meter waar dit volgens de voorschriften 3 meter moet zijn. De aanvraag bevat onvoldoende informatie om een grondige beoordeling te maken of de bouwlijn achteraan aansluit met de daklaag van de linker- en rechterbuur. Gezien deze onduidelijkheid is de aanvraag strijdig met de voorschriften en moet de aanvraag geweigerd worden.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgestelde geveluitwerking kenmerkt zich door alternerende schuin uitkragende balkons. Als materiaal wordt gekozen voor gevelbehandeling in crepi met zandkleurige betonlook, houten verticale lamellen per 2 verdiepingen, houten buitenschrijnwerk en glazen borstweringen. De uitspringende volumes en vlakke daklaag komen weinig tot niet voor in de omgeving. De verspringende gevelvlakkenzijn niet in harmonie met het referentiebeeld conform artikel 2.1.2 van RUP-Binnenstad en artikel 6 van de bouwcode.

Om de aanvraag te toetsen op architecturaal vlak werd het voorstel voor advies voorgelegd aan de Welstandscommissie. Zij brachten een ongunstig advies uit. De Welstandscommissie stelt dat de gevel minder formalistisch moet uitgewerkt worden zodat deze meer aansluit bij de overige gevels in de straat. Hierbij is het van belang om de penanten voldoende te laten landen op de grond en voldoende massiviteit voor de vloerplaten te voorzien. De gevel dient ontworpen te worden met een ritme en geleding die aansluit bij de kwaliteiten van de straat.

Gezien de aanvraag tekortschiet op visueel-vormelijk vlak en dusdanig, conform het advies van de Welstandscommissie moet aangepast worden, moet de aanvraag geweigerd worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De vrije hoogte van de verdiepingen is overal slechts 2,4 meter waar dit conform artikel 21 van de bouwcode minstens 2,6 meter moet zijn. Hierdoor is er onvoldoende vrije hoogte voorzien om wonen toe te laten in het gebouw.

Voor zowel de vier woonentiteiten als voor de commerciële functie dient de aanvraag een afvalberging te voorzien conform artikel 26 van de bouwcode. Er is slechts één afvalberging voorzien in het gebouw.

Het gebouw voorziet onvoldoende bereikbare fietsstalplaatsen conform artikel 29 van de bouwcode. Er dient minstens 1,7 meter vrije ruimte achter elke fiets beschikbaar zijn. Om de fietsenberging in de kelder te kunnen gebruiken moet men een bocht van 180° kunnen maken. Om dit maneuver uit te voeren is er onvoldoende circulatieruimte voorzien. De gang naast de trap is overigens te smal en moet minimum 1 meter zijn.
De aanvraag maakt geen vermelding van een septische conform artikel 43 van de bouwcode en er wordt geen vet- en olieafscheider voor de horeca-inrichting voorzien conform artikel 44 van de bouwcode. Gezien de veelheid aan afwijkingen kan is een afwijking op de voorschriften niet motiveerbaar en kunnen deze dan ook niet in voorwaarden worden opgenomen.

De aanvraag voorziet voor de appartementen een buitenruimte die is opgesplitst in telkens een ruimte van 2m² vooraan en 2 m² achteraan. Gezien de verspringende gevelvlakken niet wenselijk zijn, is het niet mogelijk om een buitenruimte vooraan te voorzien. Bovendien leidt het verspreiden van de buitenruimte aan de voor- en achtergevel tot een versnippering van de beschikbare buitenruimte van een wooneenheid. Hierdoor beschikken er drie woonentiteiten niet over een kwalitatieve buitenruimte waardoor de aanvraag strijdig is met artikel 28 van de bouwcode.

De inbreuken op de verordenende voorschriften zijn niet verdedigbaar gezien deze geen garantie geven om een minimale kwaliteit aan woon- en leefcomfort te voorzien. De veelheid aan afwijkingen laat het ook niet toe om gemotiveerd af te wijken. Bijkomend leverde brandweer een ongunstig advies. Om al deze aspecten moet de aanvraag geweigerd worden.

Woninggrootte

De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Ook zijn er steeds minder vergunningen voor de bouw van eengezinswoningen. Om gezinnen in de stad te kunnen blijven aantrekken en behouden is het nodig om de eengezinswoningen te beschermen. De grootste woongelegenheid in het project bedraagt circa 100 m² netto. Deze oppervlakte is onvoldoende om een groot gezin te herbergen. Deze woning zou 130m² moeten zijn.

Bij het ontwerpen van woningen zijn een evenwichtige ruimteverdeling en optimale afmetingen cruciaal, gezien deze een grote impact hebben op het wooncomfort. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het dus belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project waarbij de 1-slaapkamerappartementen een netto-vloeroppervlakte van slechts 46,70m² hebben. De woongelegenheden bieden daardoor onvoldoende wooncomfort.

Op een oppervlakte kleiner dan 60 m² kan hoogstens een studio (van min. 35 m²) herbergen.

Minstens even belangrijk als de woninggrootte is de minimale plafondhoogte van een woning. De aanvraag voorziet een plafondhoogte van 2,40m. De minimale plafondhoogte wordt door de bouwcode vastgelegd op 2,60m. Er is geen enkele reden om hiervan op af te wijken.

Hieruit kunnen we concluderen dat door het omvormen van 1 grote woongelegenheden naar 4 kleinere entiteiten de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt. Dit verhoogt de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.

Cultuurhistorische aspecten

De aanvraag is gelegen in een zone die volgens het ruimtelijke uitvoeringsplannen werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie moet daarom onderworpen worden aan de wenselijkheid van behoud.  Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

Conform art. 5§2 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 moet de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat vergunningverlenende overheid deze kan afwegen. Afhankelijk van de aard en omvang van de geplande werken kan er een CHE-rapport gevraagd worden met een meer uitgebreide bouwhistorische en beschrijvende studie van het gebouw. Er werd een bouwhistorische verantwoordingsnota toegevoegd. Het project werd voorbesproken met de stedelijke dienst monumentenzorg.

De aanvraag werd voor advies voorgelegd aan de dienst monumentenzorg:

“De aanvraag heeft betrekking op een versoberde, gecementeerde lijstgevel van 3 bouwlagen en 3 traveeën onder zadeldak. Het gelijkvloers werd voorzien van een garage. De neoklassieke ornamentiek is verdwenen bij het cementeren van het pand. Het interieur bevat nog slechts enkele oorspronkelijke interieurelementen. Het object/ complex is neutraal.

Vanuit oogpunt monumentenzorg is geen bezwaar voor sloop van het pand. Op basis van de cultuurhistorische verantwoordingsnota kunnen we stellen dat het pand geen uitzonderlijke erfgoedkenmerken meer bevat of getuigt van een exceptionele architecturale kwaliteit. Het pand werd tijdens de recente herinventarisatiecampagnes van de Zuidwijk (2010-2013) ook niet weerhouden voor opname in de wettelijk vastgestelde inventaris. Daarnaast hebben de verschillende verbouwingscampagnes, leegstand en de gewijzigde stedenbouwkundige context (slopen van de Hippodroom in 1973 met grootschalige nieuwbouwprojecten aan de zuidzijde), de erfgoedwaarden van zowel het in- als exterieur dusdanig uitgehold dat vervanging door een kwalitatieve nieuwbouw bespreekbaar is. Het ontwerp dient op welstand getoetst.

Indien er tijdens de sloop van het pand nog extra gegevens aan het licht komen die de bouwhistoriek vervolledigen, dienen deze gedocumenteerd te worden in woord en beeld (verborgen interieurelementen…). Mogelijke aanvullende informatie wordt dan bezorgd aan de stedelijke dienst monumentenzorg.”

Dit advies wordt bijgetreden. De sloop van het pand is aanvaardbaar indien de vervangende nieuwbouw voldoende kwaliteit herbergt. Zoals blijkt uit bovenstaande motivatie kan een kwalitatieve nieuwbouw niet worden gegarandeerd. Hierdoor is een sloop niet aanvaardbaar en moet de aanvraag worden geweigerd.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van strijdigheden met de bouwcode, RUP – Binnenstad, overschrijden draagkracht, visueel-vormelijke elementen en een ongunstig brandweeradvies.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten