2019_CBS_05130 - Omgevingsvergunning - OMV_2019043217. Rijfstraat 10. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          28 februari2019: weigering (20182445) voor het verbouwen van een woning met werkplaats en winkel naar een gebouw met winkel en 6 appartementen;

-          27 juli 1987: vergunning (86#87435) voor het vernieuwen van de winkeluitstalraam;

-          22 oktober 1976: vergunning (18#58163) voor bouwen werkplaats en woning na afbraak.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          gesloten bebouwing bestaande uit 7 bouwlagen onder plat dak met een bouwbreedte van 4,8 m en een bouwhoogte van 22,3 m;

-          handelsgelijkvloers, burelen met werkplaats op de 1ste verdieping en bovenliggende eengezinswoning;

-          het bouwvolume werd opgebouwd als

• een gelijkvloers en verdieping 1 met winkel, burelen, werk- en bergplaatsen. Dit volume heeft een bouwdiepte van 27,3 m. Dit volume bestrijkt het volledige perceel;
• verdiepingen 2, 3 en 4 hebben een bouwdiepte van 22,8 m met een terras achteraan op verdieping 2. Op deze verdieping werd een bureau en woonvertrekken voorzien;
• verdiepingen 5 en 6 hebben een bouwdiepte van 20 m en zijn 3 meter teruggetrokken van de rooilijn. Hier zijn ook woonvertrekken voorzien;
• bij verdiepingen 4 en 6 werd een mezzanine opgetekend.

-          er werd een inkom naar de winkel en een aparte inkom naar de woning voorzien.

Huidige toestand

-          winkel, werkplaatsen en burelen met duplex-woning in gesloten bebouwing;

-          het bouwvolume werd opgebouwd als volgt:

• een gelijkvloers met winkel en werkplaats. Achteraan werd een verbinding naar de kelder gemaakt. Dit deel van de kelder werd voorzien van een kluis;
• verdiepingen 1, 2, 3 en 4 doen dienst als werkplaatsen en burelen;
• verdiepingen 5 en 6 is momenteel voorzien als een duplex-woning;

-          er werd slechts 1 inkomdeur  naar winkel en woongedeelte gerealiseerd.  De toegang tot de bovenliggende verdiepingen gebeurt momenteel via de winkel;

-          ter hoogte van de liftschacht werd op elke verdieping een doorgang gemaakt in de scheidingsmuur naar het aanpalende pand;

-          de mezzanines op verdiepingen 4 en 6 werden niet uitgevoerd;

-          de gevelpui werd voorzien van aluminium en graniet. Boven de inkom werd een reclamepaneel geplaatst;

-          de raampartijen in de achtergevel komen niet overeen met de laatst vergunde toestand.

Gewenste toestand

-          het vergunde bouwvolume blijft ongewijzigd;

-          winkel op het gelijkvloers met bijhorende berging in de kelder;

-          kantoorruimten op de eerste verdieping met een oppervlakte van 109 m²;

-          2-slaapkamerappartementen op de 2de, 3de en 4de verdieping met elk een oppervlakte van 88 m²;

-          2-slaapkamerappartementen op de 5de en 6de verdieping met elk een oppervlakte van 74 m²;

-          gemeenschappelijke bergingen, afvalberging en fietsenberging in de kelder.

Inhoud van de aanvraag

-          intern verbouwen van de bestaande winkelruimte op het gelijkvloers en het voorzien van een bijhorende bergruimte in de kelder;

-          intern verbouwen van de eerste verdieping en wijzigen van de functie van kantoren met werkplaats naar enkel kantoren;

-          opdelen van de woning van 514 m² op de verdiepingen naar 5 appartementen;

-          voorzien van aanhangende terrassen aan de achtergevel bij elk appartement;

-          voorzien van een terras op het plat dak van verdieping 1 achteraan;

-          voorzien van een terras op het plat dak van verdieping 4 aan de voorzijde;

-          beperkte voorgevelwijzigingen.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar. 

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten: de woonentiteiten op verdiepingen 2 tot en met 5 hebben een plafondhoogte van gemiddeld 2,52 meter hoogte, dit is lager dan 2,60 meter;
• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer: het achterste gedeelte van de eerste verdieping wijzigt van functie van werkruimten naar kantoren. Deze achterste kantoorzone beschikt niet over voldoende grote verticale raamopeningen die rechtstreeks uitgeven  in de open lucht;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: de fietsenstalplaatsen in de kelder zijn niet vlot en veilig bereikbaar;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: voor de bijkomende  woongelegenheden zijn geen autostalplaatsen voorzien.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het omvormen van de woning op de verdiepingen naar meerdere woonentiteiten, boven de handelsfunctie en op het gelijkvloers en de kantoor- en werkfunctie op de 1ste verdieping, is principieel in overeenstemming met de bestemming van het perceel.

De stedelijke dienst ondernemen en stadsmarketing – business en innovatie merkt op in hun advies dat het perceel is gelegen in de strategische kantoorlocatie Centraal Station.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgestelde materialisatie en gevelaanpassingen zijn in overeenstemming met de stedelijke context van het perceel en niet storend in het straatbeeld.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aangevraagde werken bevinden zich hoofdzakelijk binnen het bestaande en vergunde bouwvolume met uitzondering van de uitbreiding aan de achtergevel voor bijkomende terrassen. Door de toevoeging van uitpandige terrassen wordt de totale bouwdiepte van de verdiepingen uitgebreid van 23 tot 25 meter, terwijl het perceel maar 27 meter diep is. Hierdoor wordt de reeds beperkte onbebouwde ruimte op het perceel ontoelaatbaar onder druk gezet. Ook de kwaliteit van de buitenruimten is beperkt door de noordelijke oriëntatie en toegang via de slaapkamer. Er kan ook worden gesteld dat de grote uitbreiding van het woonprogramma op dit perceel een inkorting van het bestaande gebouw nodig heeft om de woonkwaliteit op het perceel en in de omgeving te verbeteren. In ieder geval overschrijd de nieuwe bouwdiepte, door toevoeging van de terrassen, de maximaal aanvaardbare bouwdiepte op het perceel. Om voor vergunning in aanmerking te komen, moeten minstens de noodzakelijke buitenruimten binnen de contouren van de bestaande bebouwing voorzien worden.

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van artikel 21 van de bouwcode betreffende de vereiste plafondhoogte voor verblijfsruimten. De plafondhoogte varieert van 2,50 meter tot 2,56 meter. Dit is minder dan de vergunde plafondhoogte van 2,60 meter. Deze beperkte afwijking kan worden toegestaan op basis van artikel 3 van de bouwcode gelet op de dikte van de vloeren die is toegenomen van 15 cm naar 30 cm, wat overeenstemt met een te verwachte hedendaagse vloeropbouw.

De aanvraag voorziet een functiewijziging in de achterste ruimten van de 1ste verdieping van werkplaats naar kantoren. Aangezien de bestaande bouwdiepte blijft behouden beschikt deze achterste kantoorzone niet over voldoende rechtstreekse lichtinval en uitzicht naar de omgeving.

Het voorzien van enkel dakkoepels in het achterste gedeelte is niet aanvaardbaar om de verblijfskwaliteit te waarborgen. Indien de kantoorfunctie wordt uitgebreid naar de achterste zone van de 1ste verdieping zal de open ruimte van de bovenliggende verdiepingen moeten worden doorgetrokken naar de 1ste verdieping. De functiewijziging van werkplaats naar kantoor is dus niet aanvaardbaar zonder bijkomende uitzichten en lichttoetreding via een achtergevel.

De fietsenberging wordt voorzien in de kelder, ontsloten via een trap met fietsgoot.
De trap is echter een bordestrap, waardoor een bocht van 180 ° graden moet worden genomen met de fietsen. Hierdoor is de fietsenstalling in de kelder niet vlot bereikbaar en bijgevolg in strijd met artikel 29.2.3 van de bouwcode. Het ontbreken van een vlot bereikbare fietsenberging is niet aanvaardbaar. Zoals ook opgemerkt in het advies van de dienst mobiliteit moet een fietsenberging in de kelder vlot en veilig bereikbaar zijn of worden ingericht op het gelijkvloers.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De rechter scheimuur naast het terras op verdieping 2 is lager dan 1,90 meter, waardoor de privacy op het aanpalende perceel niet wordt gegarandeerd.

Ook de inplanting van het terras aan de voorzijde op verdieping 5 en het ontbreken van  voldoende hoge afscheidingen verstoort de privacy op de aanpalende percelen.

Het verhogen van de scheimuren is op beide locaties stedenbouwkundig niet aanvaardbaar.

Aangezien de maximale bouwdiepten op het perceel reeds zijn bereikt, dienen de buitenruimten worden voorzien binnen het bestaande volume en de bestaande scheimuurprofielen. 

De tweede slaapkamer van appartementen 2, 3 en 4 is slechts 2 meter breed. Deze breedte voldoet niet aan de minimaal verwachte verblijfskwaliteit voor een slaapkamer. Minimaal een breedte van 2,20 meter is vereist.

De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Ook zijn er steeds minder vergunningen voor de bouw van eengezinswoningen. Om gezinnen in de stad te kunnen blijven aantrekken en behouden is het nodig om grote woonentiteiten te behouden.

De grootste woongelegenheid in het project bedraagt circa 88 m² netto. Deze oppervlakte is onvoldoende om een groot gezin te herbergen.

Bij het ontwerpen van woningen zijn een evenwichtige ruimteverdeling en optimale afmetingen aangewezen, gezien deze een grote impact hebben op het wooncomfort. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het dus belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.
De 2-slaapkamerappartementen op de 5de en 6de verdieping hebben met een oppervlakte van 74 m². Op een oppervlakte kleiner dan 80 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een 2-slaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 60 m²) kan hoogstens een 1-slaapkamerappartement herbergen.

Uit bovenstaande kunnen we concluderen dat door het omvormen van 1 grote woongelegenheid naar 5 kleinere entiteiten, en het behoud van het commercieel gelijkvloers en de kantoren op de verdieping, de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt. Dit verhoogt de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van de strijdigheden met de bouwcode en het overschrijden van de maximaal aanvaardbare bouwdiepten.