2019_CBS_05131 - Omgevingsvergunning - OMV_2018093360. Sint-Pietersvliet 15. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          31/1/1996: vergunning (86#951037) voor het bouwen van een kantoorgebouw met parkeerruimte.

Laatst vergunde toestand

-          het pand bestaat uit 5 bouwlagen onder schuin dak;

-          onder het schuine dak zitten 2 daklagen;

-          de bouwhoogte bedraagt 21,10 meter;

-          voorbij de nok van het schuine dak loopt het dak plat verder;

-          het volledige perceel is dichtgebouwd;

-          op de gelijkvloerse en ondergrondse verdieping bevindt zich een parkeergarage;

-          de bovenliggende verdiepingen zijn ingevuld als kantoren;

-          de voorgevel op de gelijkvloerse verdieping heeft 2 inkomzones langs weerskanten met in het midden een rolpoort naar de autogarage;

-          de 4 bouwlagen boven de plint hebben van links naar rechts een aaneengesloten band van ramen met kleinere raampjes eronder.

Bestaande toestand

-          de bestaande toestand is gelijk aan de laatst vergunde toestand.

Inhoud van de aanvraag

-          het betreft het omvormen van een kantoor naar een meergezinswoning met 17 woongelegenheden;

-          de voorgevel wordt geïsoleerd en raamgeleding aangepast;

-          de voorgevel wordt afgewerkt in travertijn en krijgt zwartbruine aluminium ramen;

-          het schuine dak is bekleed met zink;

-          de parkeergarage op de gelijkvloerse en ondergrondse bouwlaag blijft bewaard;

-          in de voorgevel worden inpandige terrassen voorzien;

-          naast de traphal links achteraan wordt een schacht voor de afvoer van regenwater gecreëerd;

-          op de traphal achteraan na wordt op de eerste verdieping een strook van 5,5 meter vrijgemaakt om terras en groendak te creëren;

-          het volume van en naast de traphal achteraan op de tweede verdieping wordt gesloopt;

-          met betrekking tot de oppervlakte van de aangevraagde zelfstandige woningen zijn volgende gegevens beschikbaar:

• 6 studio’s met een netto-vloeroppervlakte tussen 35,27 en 39,36 m²;
• 5 eenslaapkamerappartementen met een netto-vloeroppervlakte tussen 50,11 en 132,71 m²;
• 3 tweeslaapkamerappartementen met een netto-vloeroppervlakte tussen 63,46 en 88,58 m²;
• 3 drieslaapkamerappartementen met een netto-vloeroppervlakte tussen 121,62 en 143,58 m².

-          de gemiddelde nettovloeroppervlakte van alle zelfstandige woningen bedraagt 73,75 m². 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde, artikel 1: zone voor wonen - (wo1) en artikel  6:   zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

-          2.1.11.1: Terrassen in schuine daken: Er zijn geen terrassen in schuine daken toegelaten palend aan of zichtbaar vanaf het openbaar domein.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• Artikel 24: Bepalingen met betrekking tot toegangen en deuropeningen: voor de deur naar appartement 6.1 is geen draairuimte voorzien. Ook voor de lift op deze verdieping is geen voldoende grote opstelruimte.
• Artikel 25: Naast de deur naar appartement 6.1 is er geen vrije en vlakke wand en vloerbreedte aan krukzijde van 50 cm.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 12: Levendige plint: door het behoud van de gelijkvloerse parkeergarage is er geen levendige plint;
• Artikel 27: Open ruimte: na de functiewijziging zou er 20% open ruimte ter hoogte van het maaiveld moeten zijn, maar alles blijft dichtgebouwd.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Er is geen aanleiding om het college te adviseren (beargumenteerd) af te wijken van de geldende voorschriften.             

Functionele inpasbaarheid

Het bouwen van een meergezinswoning is in overeenstemming met de geldende bestemmingsvoorschriften van het perceel en de aanwezige woonfuncties op de omliggende percelen.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de appartementen moeten er minstens 43 fietsenstallingen voorzien worden:

­          11 éénslaapkamerappartementen:11 x 2 = 22

­          3 tweeslaapkamerappartementen: 3 x 3 = 9

­          3 drieslaapkamerappartementen: 3 x 4 = 12

Het grootste deel van de fietsenstallingen is ingericht op verdieping -1. Hier zijn 2 stallingen voorzien voor in totaal 25 fietsen (12 + 13). De overige 16 stallingen zijn achter en vlak naast de parkeerplaatsen voor auto’s voorzien. Deze zijn niet vlot en veilig bereikbaar en kunnen dus niet meegeteld worden bij de fietsenstallingen. Op het gelijkvloers zijn er ook nog 2 locaties voor in totaal 11 fietsen (6 + 5).

In functie van gebruikscomfort dienen de stallingen voor fietsen ingericht te worden op één locatie op het gelijkvloers. Door een herinrichting van de parking en het overtal aan autoparkeerplaatsen zou dit eenvoudig realiseerbaar moeten zijn.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het project betreft het omvormen van een kantoor naar een meergezinsgebouw waarbij het volume nagenoeg behouden blijft, nl. 4 lagen en dubbele daklaag. De aanvraag voorziet op de eerste en de tweede verdieping vijf kleine, eenzijdig gerichte appartementen. Deze typologie biedt, mede omwille van zijn ligging langsheen een drukke, smalle straat, en tegenover een 11 verdiepingen hoog tellend gebouw, te weinig woonkwaliteit en kan niet aanvaard worden. Conform het advies van de welstandscommissie is een mix van (doorzon)typologieën ifv leefkwaliteit en lichtname essentieel.

Bij het ontwerpen van woningen zijn een evenwichtige ruimteverdeling en optimale afmetingen cruciaal gezien deze een grote impact hebben op het wooncomfort. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het dus belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Op een oppervlakte kleiner dan 60 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een éénslaapkamerappartement. Appartement 2.1 kan met een netto vloeroppervlakte van 50,77 m2 hoogstens een studio herbergen.

Op een oppervlakte kleiner dan 80 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een tweeslaapkamerappartement. Appartement 2.2 kan met een netto vloeroppervlakte van 63,46 hoogstens een éénslaapkamerappartement herbergen.

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakteverhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds. Om de kwaliteit van een appartementsblok te garanderen dient er een mix van verschillende slaapkamerappartementen te zijn. 6 studio’s en 5 éénslaapkamerappartementen op een totaal van 17 wooneenheden vormen geen aanvaardbare mix.

Uit bovenstaande kunnen we concluderen dat door het omvormen van het kantoorgebouw naar een meergezinswoning met 17 wooneenheden de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt. Dit verhoogt de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden. De aanvraag dient dan ook te worden geweigerd.

Er dient vastgesteld dat de achtergevel zich, anders (dieper) dan op de bovenliggende verdiepingen, op de eerste verdieping op 18,40 meter bevind uit de voorgevel. De achterliggende afstand tot aan de hoog opgaande muur van de achterliggende bebouwing bedraagt slechts 5,40 meter. De woonruimte van appartement 1.1 is éénzijdig georiënteerd langs deze achterzijde, ter hoogte van de gevel slechts 3 meter breed en 10 meter diep. Bezwaarlijk kan gesteld dat deze ruimte voldoende licht zal hebben. Onderzocht dient te worden of de bouwdiepte ook hier kan beperkt worden tot as 4 of deze van de bovenliggende verdiepingen.

Visueel-vormelijke elementen

Als gevelmateriaal wordt gekozen voor bekleding in travertin en plint in zink.

De aanvraag werd op 5 april 2019 ter advies voorgelegd aan de welstandscommissie. De welstandscommissie vraagt om voor de plint een meer stedelijk materiaal te voorzien en borstweringen in spijlenwerk ipv glas. De welstandscommissie vraagt eveneens om de kleine raamopeningen samen te nemen en een rustig ritme van bredere raamopeningen te voorzien ifv horizontaliteit en geleding.

De gevelwijzigingen kunnen niet gunstig beoordeeld worden.

Cultuurhistorische aspecten

De erfgoedwaarde is neutraal. De ingrepen doen geen afbreuk aan de cultuurhistorische waarde van de nabije omgeving. De aangevraagde werken zijn aanvaardbaar vanuit oogpunt monumentenzorg.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De opstelruimte voor de lift op de 6de en bovenste verdieping is te klein en strijdig met de verordening toegankelijkheid,. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan. Ook om deze reden dient de aanvraag te worden geweigerd.

Ook de deur naar het appartement (6.1) op deze verdieping heeft onvoldoende vrije opstelruimte. Eveneens strijdig met de verordening is er naast de deur naar appartement 6.1 geen vrije vlakke wand en vloerbreedte. Hier kan eveneens geen afwijking op worden toegestaan. In voorwaarde zou kunnen worden opgelegd om de draairichting van de deur te wijzigen.

Strijdig met de bouwcode wordt er geen open ruimte voorzien op maaiveldniveau. Er wordt in de beschrijvende nota geen argumentatie aangereikt waarom hierop een afwijking dient te worden toegestaan. Deze kan bijgevolg niet meegenomen worden in de beoordeling. De aanvraag dient ook om deze reden te worden geweigerd.

Strijdig met de bouwcode wordt er geen levendige plint voorzien op het gelijkvloers. Gezien het huidige overtal aan parkeerplaatsen is er geen reden om te argumenteren dat de drie parkeerplaatsen langsheen de straat niet kunnen gesupprimeerd worden om een meer levendige plint te bewerkstelligen.

De beschrijvende nota vermeldt dat de aanvraag in overeenstemming is met RUP Binnenstad. De aanvraag voorziet nochtans, strijdig met het RUP, inpandige terrassen in het dakvlak aan straatzijde. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan. De aanvraag dient ook om deze reden te worden geweigerd.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van overschrijden draagkracht en het ontbreken van voldoende verblijfskwaliteit. 

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten