2019_CBS_05100 - Omgevingsvergunning - OMV_2019042418. Gandhilaan 40. District Hoboken - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          14/03/2014: vergunning (20136355) voor het renoveren van twee sociale woontorens, project Woonhaven 'Klein Heide'

-          3/7/2006: vergunning (3227#7) voor het plaatsen van borstweringen en roostervloeren

-          22/03/1971: vergunning (1006#12628) voor het bouwen van 2 woonblokken van elk 82 woongelegenheden, zie ook Alfred Nobellaan 22

-          2/9/1970: toelating (1056#145) voor het bouwen van een appartementsgebouw met 82 woongelegenheden.

Vergunde en huidige toestand

-          woontoren 17 bouwlagen en beperkte technische ruimte op het plat dak;

-          kruisvormig gebouw;

-          82 woonentiteiten ;

-          gelijkvloers 1 studio en 1 appartement;

-          op elk niveau telkens 1 vleugel met 2 studio’s en 3 vleugels met telkens 1 appartement (= 5 woonentiteiten);

-          gevelpanelen in gewassen beton en wit pvc schrijnwerk.

Gewenste toestand

-          woontoren 17 bouwlagen en uitgebreide technische verdieping op het plat dak;

-          kruisvormig gebouw;

-          64 woonentiteiten;

-          op elk niveau telkens 1 woonentiteit per vleugel (= 4 woonentiteiten);

-          gelijkvloerse volume uitbreiding voor gemeenschappelijke fietsenstallingen;

-          toegangspaden met helling rond het gebouw;

-          bruinkleurig metselwerk en aluminium schrijnwerk.

Inhoud van de aanvraag

-          renovatie van een bestaande sociale woontoren. Deze renovatie maakt deel uit van de totaalrenovatie van de 3 woontorens. De renovatie van de woontoren gelegen te Alfred Nobellaan 20 is reeds afgerond, de renovatie van de woontoren gelegen te Alfred Nobellaan 22 is in uitvoering. De woontoren waarvoor nu een omgevingsvergunning wordt aangevraagd, wordt gerenoveerd met dezelfde architecturale visie als de twee andere woontorens;

-          vernieuwen van de volledige kern van de toren met nieuwe trappen en liften;

-          op het gelijkvloers wordt de kruisvorm doorbroken door de toevoeging van 4 volumes op elke hoek;

-          inrichten van gemeenschappelijke fietsenstallingen op het gelijkvloers;

-          het verminderen van het aantal woongelegenheden van 85 naar 64;

-          vernieuwen van de toegangspaden met helling rond het gebouw;

-          vernieuwen van de buitenschil met isolatie, aluminium schrijnwerk en gevelmetselwerk;

-          vernieuwen en uitbreiden van de technische ruimte op het dak.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Aangevraagde rubriek

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 20: de trappen zijn circa 85 cm waar dat minstens een breedte van  100 cm breed vereist is;
• Artikel 25: de toegangsdeuren hebben niet overal een vrije- en vlakke wandbreedte van minstens 50 cm waar dat dit vereist is.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
 

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

-          artikel 20: de trappen zijn circa 85 centimeter waar dat minstens een breedte van 100 centimeter breed vereist is. Aangezien de buitenafmetingen van de woontoren niet mag wijzigen om stabiliteitstechnische redenen, wordt de renovatie intern uitgewerkt wat een beperking oplegt aan de interne maatvoering van de gemeenschappelijke delen. Om die reden kan een afwijking gemotiveerd worden;

-          artikel 25: de toegangsdeuren hebben niet overal een vrije- en vlakke wandbreedte van minstens 50 centimeter waar dat dit vereist is. Aangezien gezien de buitenafmetingen van de woontoren niet mag wijzigen om stabiliteitstechnische redenen, wordt de renovatie intern uitgewerkt wat een beperking oplegt aan de interne maatvoering van de gemeenschappelijke delen. Om die reden kan een afwijking gemotiveerd worden.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft de renovatie van een woontoren die deel uitmaakt van de totaalrenovatie van drie bestaande woontorens voor sociale huisvesting. De bestaande functie als woontoren blijft behouden. De functie blijft verenigbaar met de omgeving.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing gezien de aanvraag geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie inhoudt. Het totale aantal woongelegenheden vermindert.

De aanvraag werd voorgelegd aan de stedelijke dienst mobiliteit die opmerkt dat er een grote uitbreiding is van het aantal fietsenstallingen wat zeer positief is.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De kruisvorm en massiviteit van de bestaande woontoren blijft behouden en vormt één van de uitgangspunten van het renovatieconcept. In de ‘oksels’ van de woontoren worden op het gelijkvloers bergruimten en fietsenstalplaatsen toegevoegd. De buitenruimtes van de woontoren zijn vandaag hoofdzakelijk onbestemde lege hoeken. Door deze hoeken in te vullen, krijgt de toren een hedendaagse basis op het maaiveld. De renovatie is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

Visueel-vormelijke elementen

Om de typische kruisvorm tot op het maaiveld zichtbaar en voelbaar te houden moeten de sokkeluitbreidingen visueel losgekoppeld worden van het bestaande gebouw. Daarom worden de sokkeluitbreidingen teruggetrokken ten opzichte van de vier vleugels van de toren. De gevelbekleding wordt aangebracht tot op het maaiveld. Door het gevelmateriaal op bepaalde plaatsen ook door te trekken in het interieur, wordt de originele vorm van de toren ook in het gebouw ervaren. De nieuwe gevels van de sokkel bestaan uit dezelfde gevelsteen als de bestaande kruisvorm, afgewisseld met beglaasde delen. Om te voldoen aan de geldende EPB-normen en de hedendaagse comforteisen is het noodzakelijk de buitenschil van het gebouw volledig te isoleren. De gevelpanelen van de toren worden verwijderd, de gevels worden volledig geïsoleerd en van een nieuwe huid in gevelmetselwerk voorzien. Het gevelmetselwerk wordt uitgevoerd in een lichte en warme bruintint die de gewassen-betonkleur van de huidige gevelpanelen benadert zodat het gevelbeeld van de woontoren grotendeels behouden blijft. Het buitenschrijnwerk wordt uitgevoerd in wit aluminium. Het schrijnwerk wordt hierbij schuin afgewerkt aan de dagkanten waardoor de raamopeningen vergroot worden. Het ontwerp respecteert de vorm van het oorspronkelijk gebouw en is qua materiaalgebruik identiek aan de reeds gerenoveerde woontorens en bijgevolg in harmonie met de omgeving.

Het project is gelijkaardig aan het project ‘renovatie sociale woontorens Vinckenvelden’ dat in voorontwerp in de welstandscommissie werd besproken op 22 februari 2013, 9 november 2018 en op 18 januari 2019 en gunstig werd geadviseerd mits voorwaarden. De aanvraag komt tegemoet aan de gestelde voorwaarden.

Cultuurhistorische aspecten

De aanvraag werd voorgelegd aan de stedelijke dienst monumentenzorg. Zij geven volgend advies:

“De sociale woonwijk Klein Heide is opgenomen op de inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij ministerieel besluit van 14 maart 2019. In 1970 startte de sociale huisvestingsmaatschappij Beter Wonen met de bouw van de wijk Kleine Heide. Ontwerpers waren de architecten Marc Denkens, Marc Appel en Jan Welslau. In 1972-1973 werden drie appartementsgebouwen gerealiseerd met in totaal 246 appartementen, tussen 1979 en 1982 aangevuld met 74 gezinswoningen en 114 appartementen in middelhoogbouw en laagbouw. De oorspronkelijke groenaanleg werd waarschijnlijk ontworpen door Johan D’Huyvetter. Jean-Pierre De Vyncke ontwierp glas-in-betonramen voor de inkomhallen van de gebouwen.

Voor deze wijk werd het model van de gemengde ontwikkeling gevolgd met woningen in hoogbouw, middelhoogbouw en laagbouw, gecombineerd met groenzones en gemeenschappelijke voorzieningen. Het oorspronkelijke plan voorzag een kleuterschool en crèche, een speelplein en een sportplein, een gebouw voor een sociale en paramedische dienst voor bejaarden (aansluitende bij de vele bejaardenwoningen), evenals een ondergrondse parkeergarage voor ruim 200 voertuigen (niet uitgevoerd), naast een 200-tal gewone parkeerplaatsen. Het oorspronkelijke aanlegplan werd – met uitzondering van de hoogbouw – niet gevolgd maar het concept van gemengde ontwikkeling bleef wel behouden. Centraal in de wijk, bevinden zich drie vrijwel identieke kruisvormige torens van 17 bouwlagen. De keuze voor hoogbouw garandeerde voldoende lucht, zonlicht en plaats voor groen. De kruisvorm van de torens was het resultaat van een zoektocht naar het meest geschikte grondplan voor hoogbouw, met een zo groot mogelijke lichtinval en zo weinig mogelijk verlies aan niet-nuttige ruimte. De gevels zijn bekleed met gewassen silexpanelen. Enkel de warm gekleurde glas-in-betonramen in de inkomhallen, geometrisch aangebrachte panelen op een aantal van de blinde kopgevels (en in mindere mate ook de geometrische claustrae aan de traphallen) verlenen een zekere speelsheid en levendigheid aan de gebouwen.

De erfgoedwaarde van de wijk Kleine Heide in Hoboken is vooral gelegen in de doorgedreven rationalisatie en prefabricage van het bouwproces (technische waarde) en in het glas in beton (artistieke waarde). Daarnaast is het ook een typisch maar vrij laat voorbeeld van gemengde ontwikkeling (stedenbouwkundige waarde) en een zeldzame toepassing van kruisvormige hoogbouw in de sociale huisvesting in Vlaanderen (architecturale waarde).

Om de torens aan te passen aan de huidige woon- en comforteisen is het noodzakelijk om een ingrijpende renovatie door te voeren. De huidige aanvraag is analoog aan een eerdere aanvraag voor de renovatie van twee van deze torens, die ondertussen uitgevoerd of in uitvoering zijn. In de huidige aanvraag worden dezelfde uitgangspunten gehanteerd als bij de eerste aanvraag. De torens worden volledig gestript, het interieur van de torens verwijderd en een nieuwe huid in baksteen wordt voorzien. Naar inplanting en volumewerking blijft de oorspronkelijke toestand behouden. Naar materiaalgebruik en detaillering wordt voor vernieuwing gekozen. De bekleding met panelen wordt vervangen door een parement in baksteen en de sokkel van het gebouw wordt aangepast, onder meer om er een grote hoeveelheid fietsenstallingen in te creëren.”

Het advies van de dienst monumentenzorg wordt gevolgd. Dit deelaspect van de aanvraag kan bijgevolg gunstig worden beoordeeld.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De vrije plafondhoogte in de appartementen van 2,40 meter is beperkt. Om dezelfde reden dat het niet opportuun is om de lage verdiepingshoogte verder te bestendigen is ook resoluut gekozen om het bestaande volume niet uit te breiden maar de renovatie binnen de bestaande omtrek van het gebouw te organiseren. Aangezien de aanvraag een verbouwing van een bestaande vergunde toestand betreft en aangezien de renovatie binnen de bestaande omtrek van het gebouw wordt georganiseerd, is de vrije plafondhoogte aanvaardbaar.

Aangezien in de bestaande situatie onvoldoende privacy en dus ook woonkwaliteit kan gegeven worden aan de wooneenheden op de gelijkvloerse verdieping, wordt het gelijkvloers in de nieuwe situatie ingericht met bergruimte en fietsenstalplaatsen. Deze omvorming verhoogt het gebruikscomfort van het gebouw en wordt gunstig geadviseerd.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

In opdracht van Woonhaven Antwerpen wordt de sociale woontoren Kleine Heide aan de Gandhilaan te Hoboken volledig gerenoveerd. Naast het vernieuwen van de kern van de toren, de appartementen op de verdiepingen en de buitenschil, worden ook de technieken aangepast. Op de bovenste verdieping komt een technische ruimte met onder andere twee stookinstallaties met een gezamenlijk vermogen van 400 kW. Het betreft lage stikstof open condenserende ketels op aardgas die modulair kunnen werken, afhankelijk van de warmtevraag. In deze fase van het project is nog geen ketel gekozen, maar de beschrijving uit de meetstaat van het project biedt voldoende garanties dat, binnen de klassieke verwarmingsmethodes, een performant en energievriendelijke verwarmingssysteem zal geïnstalleerd worden dat ruim aan de emissienormen zal voldoen.

De exploitant vraagt de rubriek 43.1.1.c) voor stookinstallaties met een brandstof andere dan aardgas. Aangezien 100% gestookt zal worden met aardgas is rubriek 43.1.1.b) van toepassing.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Indien voldaan wordt aan de algemene en sectorale voorwaarden zijn er geen bezwaren akte te nemen van de gasgestookte installatie.

Geadviseerde rubriek

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.