2019_CBS_07151 - Stedelijk bedrijfsvastgoed. Stadsbeheer. Den Bell. Francis Wellesplein 1, 2018 Antwerpen - Gevelherstelling. Rapportering vaststellingen betonrenovatie toren, herijking projectscope - Kennisneming

Artikel 56 §3, 4° van het Decreet Lokaal Bestuur van 22 december 2017 stelt dat het college van burgemeester en schepenen bevoegd is voor het voeren van de plaatsingsprocedure, de gunning en de uitvoering van overheidsopdrachten.

Herziening van renovatieoptie: integrale aanpak in plaats van lokaal herstel

Een grondige aanpak van de vastgestelde gebreken aan het torengebouw welke zekerheid geeft op lange termijn, zowel inzake stabiliteit van de betonconstructie als veiligheid door intact blijven van de natuurstenen gevelbekleding, is enkel mogelijk wanneer de volledige betonschade in beeld gebracht kan worden. Een lokaal herstel geeft geen garanties dat een gelijkaardig probleem zich op korte termijn niet zal manifesteren op een andere plaats.

Door de onvoorziene vaststellingen tijdens de uitvoering van de werken en de ingewonnen adviezen van verschillende gespecialiseerde derden, adviseert de bedrijfseenheid Vastgoed dan ook om de volledige gevelbekleding van de toren af te nemen.

Deze renovatieoptie laat toe het achterliggende beton en wapening over het volledige geveloppervlak te inspecteren, waar nodig vrij te leggen en te behandelen en de bescherming van het gebouw niet te beperken tot een algemene buitenoppervlaktebehandeling van de natuurstenen panelen, maar ook het achterliggende beton integraal te beschermen. Na uitvoering van het noodzakelijke betonherstel dient de volledige gevel opnieuw bekleed te worden met natuurstenen panelen.

Te onderzoeken aspecten en consequenties bij herijking

Dergelijke ingrijpende bijsturing van de initiële renovatieopties, leidt tot een herijking van de projectscope en de noodzaak tot in kaart brengen van mogelijke consequenties en brengt nieuwe projectopties met zich mee om te overwegen.

Bij bijsturing van de renovatieaanpak om op een adequate manier het hoofd te bieden aan de vastgestelde problemen, dienen onderstaande aspecten ten gronde onderzocht te worden.

• Kostenoptimalisatie: door een vergroting van de projectomvang, dient onderzocht te worden of de offerteprijzen van de oorspronkelijke aanneming bijgestuurd kunnen worden in functie van verhoogd rendement, hetzij door een uitbreiding van de oorspronkelijke opdracht, hetzij door het stopzetten van de opdracht en heraanbesteding om zo te komen tot een marktconforme offerte. Hierbij dient onder meer rekening gehouden te worden met de impact op timing, schadevergoedingen door winstderving en uiteindelijke totale kostprijs voor het werk.
• Hinder (voor personeel, buurtbewoners, externe exploitatie): Den Bell is een kantoorgebouw in gebruik gelegen in een stedelijke woonbuurt. Een wezenlijke uitbreiding van de projectomvang heeft ook zijn impact op de werforganisatie:
• het uitvoeren van dergelijke ingrijpende werkzaamheden veroorzaakt mogelijk extra verkeershinder rondom het gebouw door werfinrichting en -verkeer;
• het uitvoeren van de werkzaamheden brengt ook lawaaioverlast met zich mee, waardoor het gebruik van de vergaderinfrastructuur, zowel voor personeel als voor derden, in de toren moeilijk of zelfs onmogelijk wordt voor bepaalde periodes;
• ook in werkplekken van het sokkelgebouw, aangrenzend aan de toren, zal er in zekere mate lawaaihinder zijn.
• Planning: in het kader van kostenoptimalisatie en beperking van hinder is het wenselijk de meest hinderlijke werken gegroepeerd uit te voeren en daardoor maximaal te beperken in doorlooptijd. Er kan tevens onderzocht worden om de werken op vooraf bepaalde tijdstippen beperkt in tijd te schorsen indien gebruik van bepaalde lokalen gegarandeerd moet blijven, zoals de panoramazaal, het auditorium, het selectiecentrum. Het voordeel van het gebruik dient daarbij afgewogen te worden tegen financiële nadelen wegens rendementsverlies en algemene verlenging van de doorlooptijd.
• Relocatie van dienstverlening: indien de hinderlijke werkzaamheden het gebruik van bepaalde lokalen dermate hypothekeert, moet voor bepaalde periodes gezocht worden naar alternatieve locaties (binnen of buiten stedelijk patrimonium) om de dienstverlening te garanderen. Ook hier heeft de doorlooptijd van de gekozen optie een impact op verscheidene vlakken (huuruitgaven voor alternatieve locaties, ongemak door verplaatsingen, verlies van inkomsten voor lokaalverhuur aan derden,…).
• Bouwkundige opties: een volledige verwijdering van de gevelbekleding brengt niet enkel een andere werforganisatie met zich mee, maar ook alternatieve of nieuwe bouwkundige opties komen hierdoor in beeld, in het bijzonder het na-isoleren van de gevel, waarbij de afweging gemaakt wordt tussen duurzaam energiebeheer, return on investment en fysieke uitvoerbaarheid.

Timing

In afwachting van een uitwerking van de herijkte projectscope is het aangewezen met het oog op kostenbewustheid geen werkzaamheden te verrichten die nadien mogelijk ongedaan gemaakt moeten worden, zoals het plaatsen van nieuwe gevelpanelen odmat deze beschadigd kunnen worden bij de afbraak van omliggende, nog te verwijderen gevelpanelen. In die optiek werd door de bedrijfseenheid Vastgoed de opdracht tot gedeeltelijke schorsing van de werkzaamheden opgelegd aan de aannemer.

Het herijken van de projectscope en in kaart brengen van de gevolgen inzake planning en budget is daarom dringend, gelet op het risico op mogelijke eisen inzake schadevergoeding door schorsing en rendementsverlies door de uitvoerende aannemer wanneer de normale volgorde van werkzaamheden aan de huidige gevels voor langere periode gestaakt moeten worden.

Mogelijke impact op budgetering

De scope van het project is momenteel nog onduidelijk. Afhankelijk van de gewijzigde uitgangspunten zal een bijsturing van het budget noodzakelijk zijn. Hierbij dient rekening gehouden te worden met een ruwe aanname van minimaal 500.000,00 EUR, exclusief btw en maximaal 4.500.000,00 EUR, exclusief btw, bovenop het reeds voorziene budget van 905.557,33 EUR, exclusief btw.

In toepassing van artikel 38/5 van het Koninklijk Besluit van 14 januari 2013 tot bepaling van de algemene uitvoeringsregels van de overheidsopdrachten, gewijzigd bij Koninklijk Besluit van 22 juni 2017, mag de aanbesteder de oorspronkelijke opdracht wijzigen zonder nieuwe plaatsingsprocedure, indien de wijziging, ongeacht de waarde ervan, als niet-wezenlijk moet worden beschouwd.

Op 16 september 2016 (jaarnummer 8062) keurde het college de aanstelling van Architectenbureau LMS Vermeersch, via de restauratiepool, goed om een vooronderzoek op te starten om de gebreken van de gevels aan Den Bell in kaart te brengen.

Om de oorzaak van de gebreken te onderzoeken en een gefundeerde vooranalyse op te maken werd op 24 februari 2017 (jaarnummer 1834) de bijzondere opdracht toegewezen tot het opstellen van een materiaal- en labotechnisch onderzoek. Dit onderzoek werd in onderaanneming van het extern studiebureau uitgevoerd door M.R.T. nv, Souverainestraat 38-42, 9800 Deinze, met ondernemingsnummer 0427.702.692. 

De resultaten van dit onderzoek en een bijstelling van de raming voor de vooropgestelde renovatiewerkzaamheden aan de gevels van Den Bell brengen het bedrag naar 1.443.363,53 EUR inclusief btw en de opdracht tot het opmaken van de aanbestedingsdocumenten voor uitvoering van deze werken, werden goedgekeurd in zitting van 27 april 2018 (jaarnummer 3899).

Voor de uitvoering van de gevelrenovatiewerken van Den Bell werd bestek GAC_2018_00380 (P0685780) opgemaakt, waarvan procedure en bestek goedgekeurd werden op 27 juli 2018 (jaarnummer 6961). Deze procedure resulteerde op 19 oktober 2018 (jaarnummer 9362) in de gunning van de werken aan M.R.T. nv, Souverainestraat 38-42, 9800 Deinze, met ondernemingsnummer 0427.702.692 voor een bedrag van 1.095.724,37 euro inclusief btw.

Uitgangspunten initiële projectscope / renovatieopties

Naar aanleiding van de vaststelling van gebarsten platen van de natuurstenen bekleding aan de toren van Den Bell werd na de uitvoering van de nodige gespecialiseerde vooronderzoeken als renovatieaanpak gekozen voor een lokaal herstel op basis van visuele inspectie, aangevuld met een algemene bescherming van de gevel.

Deze aanpak heeft als doel het garanderen van de veiligheid en het vrijwaren en in standhouden van het gebouw op korte en lange termijn. Bij de keuze voor deze renovatieaanpak werd op basis van de resultaten van het gevoerde vooronderzoek rekening gehouden met een weloverwogen evenwicht tussen een kostenbewuste, maar tevens afdoende duurzame remediëring voor de geconstateerde gebouwproblemen.

Vaststellingen tijdens uitvoering

Pas na een volledige inspectie van de gevel van nabij (met gevelstelling), na het effectief verwijderen van meerdere gebarsten natuurstenen gevelplaten en na het ten gronde onderzoeken van de achterliggende betonconstructie bleek het schadebeeld beduidend uitgebreider dan aanvankelijk aangenomen, ook de oorzaken welke aan de basis liggen, die bepalend zijn voor de uiteindelijke gekozen remediëring, dienden herzien te worden.

Bijkomende adviezen

Naar aanleiding van de vaststellingen tijdens de uitvoering werden bijkomende adviezen ingewonnen van gespecialiseerde derden. Elk vanuit hun eigen specialisatie formuleerden zij hun advies en bevindingen om op basis hiervan te kunnen evalueren of, en indien ja, op welke wijze de initiële renovatieaanpak dient bijgestuurd te worden.