2019_CBS_07098 - Omgevingsvergunning - OMV_2019080035. Esdoorndreef ZN, Nieuwe Donk ZN, Vaartweg ZN . District Deurne - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis 

-          geen relevante voorgeschiedenis. 

Vergunde/vergund geachte toestand 

-          geen vergunde/vergund geachte toestand. 

Huidige toestand 

-          inrichting: braakliggend terrein met garage, draadafsluiting en groenzone.

 Gewenste toestand 

-          functie: wonen;

-          volume: 3 bouwlagen onder een plat dak in halfopen bebouwing;

-          inrichting:

• meergezinswoning met 15 wooneenheden en een ondergrondse garage;
• 2-slaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van circa 71,54m² tot 76,83m²;
• in de nieuwbouw van deze meergezinswoning met 5 of meer woningen is de gemiddelde netto vloeroppervlakte van alle woningen 74m²;

-          gevel: parement wit/grijs met wit PVC buitenschrijnwerk. 

Inhoud van de aanvraag 

-          functie: wonen;

-          volume:

• bouwen van een  meergezinswoning in halfopen bebouwing;
• 3 bouwlagen onder een plat dak;

-          inrichting: 15 wooneenheden en een ondergrondse parking;

-          gevel: parement wit/grijs met wit PVC buitenschrijnwerk. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar. 

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 22 Algemene bepalingen toegangen en deuropeningen:
  §2 de ruwbouwmaten van de toegang tot de afvalberging met sas, alsook de deuropening van de liftsas naar de garage, moeten minstens 105cm breed zijn, zodat na afwerking een vrije en vlakke doorgangsbreedte van minstens 90cm gegarandeerd wordt;
• artikel 27 Parkeerplaatsen:
  de aangepaste parkeerplaatsen moeten elk 3,5m breed zijn.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)

De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  §2 de terrassen zijn niet kenmerkend binnen het referentiebeeld;

•  artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:
  de netto-vloeroppervlakte van de terrassen is geen 6m² voor 2 slaapkamers; op de plannen wordt de bruto vloeroppervlakte aangeduid;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  §2, 4° vanaf 30 plaatsen dient er minstens één elektrisch oplaadpunt aanwezig te zijn;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  §3, 5° per 10 autostalplaatsen dient er één elektriciteitsvoorziening voorzien te worden ten behoeve van elektrische oplaadpunten voor wagens;
• artikel 37 Centrale ruimte voor warmteproductie en leidingkokers:
  §1 er werd geen dergelijke ruimte opgetekend;
• artikel 38 Groendaken:
  er werd geen groendak opgetekend.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

De aanvraag betreft een stadsontwikkelingsproject (bijlage III van het project-MER-besluit).

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een aanzienlijke oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat een positieve uitspraak mogelijk is indien voldaan aan de hemelwaterverordening.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

-          artikel 22 Algemene bepalingen toegangen en deuropeningen:
§2 de ruwbouwmaten van de toegang tot de afvalberging met sas, alsook de deuropening van de liftsas naar de garage, moeten minstens 105cm breed zijn, zodat na afwerking een vrije en vlakke doorgangsbreedte van minstens 90cm gegarandeerd wordt;

-          artikel 27 Parkeerplaatsen:
de aangepaste parkeerplaatsen moeten elk 3,5m breed zijn.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

-          artikel 6 Harmonie en draagkracht:
§2 de terrassen zijn niet kenmerkend binnen het referentiebeeld;

-          artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:
de netto-vloeroppervlakte van de terrassen is geen 6m² voor 2 slaapkamers; op de plannen wordt de bruto vloeroppervlakte aangeduid;

-          artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
§2, 4° vanaf 30 plaatsen dient er minstens één elektrisch oplaadpunt aanwezig te zijn;

-          artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
§3, 5° per 10 autostalplaatsen dient er één elektriciteitsvoorziening voorzien te worden ten behoeve van elektrische oplaadpunten voor wagens;

-          artikel 37 Centrale ruimte voor warmteproductie en leidingkokers:
§1 er werd geen dergelijke ruimte opgetekend;

-          artikel 38 Groendaken:
er werd geen groendak opgetekend;

Deze afwijkingen tonen aan dat het aangevraagde project niet voldoet aan de kwaliteitseisen die worden gesteld aan nieuwbouwwoningen. De aanpassingen die nodig zijn om te voldoen aan de bepalingen van de bouwcode wijzigen de bouwplannen op essentiële punten, waardoor een nieuwe aanvraag noodzakelijk is. Om die reden wordt de vergunning geweigerd.

Functionele inpasbaarheid - ruimtegebruik

Voorliggende aanvraag omvat het oprichten van een meergezinswoning met vijftien woongelegenheden op een braakliggend terrein. Deze woonfunctie is in overeenstemming met de vigerende bestemming van het gewestplan als woongebied. Het pand is in harmonie met de omgeving, die wordt gekenmerkt door een groot aantal meergezinswoningen. Er wordt geoordeeld dat de draagkracht van de omgeving met deze nieuwe meergezinswoning niet wordt overschreden en dat de aanvraag bijgevolg functioneel inpasbaar is.

Het is echter noodzakelijk om de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakteverhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds. Om de kwaliteit van een appartementsblok te garanderen dient er een mix van verschillende slaapkamerappartementen te zijn.

15 tweeslaapkamerappartementen vormen geen aanvaardbare mix. Bovendien, zoals wordt beargumenteerd in het onderdeel ‘hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot’ zijn de tweeslaapkamerappartementen te klein om voldoende woonkwaliteit te bieden. Om deze redenen dient de vergunning te worden geweigerd.

Mobiliteitsimpact

Parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Er wordt een ondergrondse parking voor 19 autoplaatsen voorzien, waarvan 2 aangepaste autoplaatsen. Deze aangepaste plaatsen zijn echter ingeplant in de circulatieruimte van andere wagens, wat het manoeuvreren van en naar de autolift bemoeilijkt. Dit is niet wenselijk met oog op een vlotte doorstroming in en uit de parking.

Fietsparkeerbehoefte

De fietsparkeerbehoefte wordt bepaald op het aantal slaapkamers per woning vermeerderd met 1. Er worden 15 woningen voorzien met 2 slaapkamers. De fietsparkeerbehoefte bedraagt dus  45 (15x(2+1)).

Er wordt een ondergrondse fietsenstalling voorzien met plaats voor 45 fietsen. De afmetingen zijn in orde.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

In voorliggende aanvraag wordt een bouwvolume van 3 bouwlagen onder plat dak ontworpen. De feitelijke toestand van de omgeving wijst uit dat de Esdoorndreef en Nieuwe Donk wordt gekenmerkt door meergezinswoningen bestaande uit minstens drie bouwlagen onder een plat dak. Voorliggende aanvraag sluit qua bouwhoogte en bouwdiepte aan bij de aanpalende meergezinswoning, waardoor er voldoende ruimte overblijft om op het gelijkvloers een kwalitatieve tuinzone in te richten. Het aangevraagde bouwvolume is aldus ruimtelijk inpasbaar, echter met uitzondering van de inpandige terrassen aan de achterzijde van het bouwvolume. Dit aspect wordt verder besproken bij het onderdeel ‘Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot’.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De voor- en achtergevel zijn eentonige vlakken, zonder enige detaillering, wat leidt tot een weinig leesbare gevel. Zo is het bijvoorbeeld niet duidelijk waar de inkomdeuren naar de appartementen zich bevinden. Er is bovendien geen plint voorzien, wat leidt tot een gevelbeeld met weinig kwaliteit.

De materiaalkeuze, met name een wit/grijs parament, is niet passend in de omgeving, die wordt gekenmerkt door meergezinswoningen in metselwerk.

Veiligheid in het algemeen

De Brandweerzone Antwerpen concludeerde tot een ongunstig brandpreventieverslag.  Bijgevolg is er niet voldaan aan de elementaire veiligheidsvoorschriften en dient de vergunning te worden geweigerd.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot

Bij het ontwerpen van woongelegenheden zijn een evenwichtige ruimteverdeling en optimale afmetingen een must gezien deze een grote impact hebben op het wooncomfort. Om het ruimtecomfort van een woongelegenheid te bewaken is het dus belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Op een oppervlakte kleiner dan 80 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een tweeslaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 60 m²) kan hoogstens een eenslaapkamerappartement herbergen.

Op de eerste en tweede verdieping kunnen geen uitpandige terrassen worden toegelaten. Het is noodzakelijk om de terrassen inpandig te voorzien, enerzijds omdat uitpandige terrassen niet kenmerkend voor de omgeving zijn en anderzijds om voldoende gebruiksgenot en comfort te garanderen tegen de mogelijke geluidoverlast afkomstig van de nabij gelegen autosnelweg Antwerpen – Luik.

Omwille van de vele strijdigheden met de geldige stedenbouwkundige verordeningen ‘bouwcode’ en ‘toegankelijkheid’ blijkt daarenboven nog de onvoldoende woonkwaliteit voor de nieuwbouw van deze te kleine appartementen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van het ongunstig brandweeradvies en een gebrekkige woonkwaliteit doordat enkel tweeslaapkamerappartementen voorzien worden, die te klein zijn om voldoende gebruiksgenot te kunnen verschaffen aan de bewoners.