2019_CBS_03907 - Stedelijk bedrijfsvastgoed. AG SO. Vinçottestraat 44, 2140 Borgerhout - De Kleine Wereldburger vzw. Perceelsoverschrijdende ontwikkeling voor onderwijs. Gedeeltelijke beëindiging erfpacht AG SO. Erfpacht. Ondertekening - Goedkeuring

Artikel 41 Decreet Lokaal Bestuur: “Het decreet bepaalt in artikel 41 tweede lid, 11° dat de gemeenteraad bevoegd is voor het stellen van daden van beschikking met betrekking tot onroerende goederen, behoudens de bepaling van artikel 56, § 3, 8°, b).”

De volledige projectzone wordt uit de erfpacht van AG SO gelicht. De stad Antwerpen verleent vervolgens, middels een drie-partijenovereenkomst, een erfpacht voor de volledige projectzone aan AG SO en DKW. Het aandeel van elk van de partijen in de erfpacht is vastgesteld op basis van de bouwoppervlakte.

Na overleg tussen AG SO, DKW en de dienst Vastgoed/Contracten ligt een ontwerp van erfpacht voor op basis van volgende voorwaarden.

• Voorwerp
  Voorwerp van de erfpacht is een gedeelte van de site Generaal de Wetstraat 16-Vinçottestraat 44, 2140 Borgerhout met name op de zones 1 en 2  met doorlopende lijn omrand met een oppervlakte van 923 m², gelegen aan de Vinçottestraat 44, kadastraal gekend als Antwerpen afdeling 25, sectie A, nummer 1148 L/deel.
• Aandelen erfpacht
  Het onverdeeld aandeel van DKW en AG SO in het recht van erfpacht wordt bepaald als volgt:
  • DKW: 50%;
  • AG SO: 50%.
• Ontbindende voorwaarde
  Het recht van erfpacht wordt verleend onder de volgende ontbindende voorwaarde ten aanzien van DKW: het niet realiseren van een volwaardige één-stroom basisschool door DKW binnen de vijf jaar na het ondertekenen van de onderhandse overeenkomst.
• Hoofdelijkheid
  Behoudens indien daar in deze overeenkomst in een specifieke bepaling uitdrukkelijk wordt van afgeweken, geldt voor alle verplichtingen in hoofde van de erfpachters dat ze ten aanzien van de stad Antwerpen hoofdelijk aansprakelijk zijn, de ene bij gebreke van de andere, voor de naleving ervan.
  Bij een ontbinding van de overeenkomst ten laste van één van beide erfpachters, zal de andere erfpachter een voorkeurrecht genieten om het gedeelte van de andere bijkomend in erfpacht te nemen. Deze overdracht is afhankelijk van de goedkeuring van de stad Antwerpen, wiens toestemming afhankelijk zal kunnen worden gesteld van de voorwaarden die zij nodig acht. Deze overdracht doet geen afbreuk aan het verschuldigd zijn van de wederverhuringsvergoeding door DKW indien de erfpacht ten laste van DKW wordt ontbonden.
• Erfdienstbaarheden
  DKW verleent een recht van overbouw voor de zone tussen de blauwe en de zwarte lijn zoals aangeduid op het plan (als bijlage van de overeenkomst). Dit recht wordt verleend voor de constructie van de luifel die zal hangen over het terrein dat exclusief toebehoort aan DKW.
• Bestemming
  Het goed wordt in erfpacht gegeven voor het onderbrengen van een school die tot doel zal hebben het verstrekken van onderwijs met aanverwante activiteiten, zoals bepaald door de wet.
  Andere activiteiten die mee gebruik maken van de schoolinfrastructuur zijn toegelaten mits ze een maatschappelijke meerwaarde hebben, dan wel ondersteuning aan het onderwijsdoel bieden en geen commerciële activiteit vormen. De erfpachters mogen daartoe samenwerkingsverbanden afsluiten met partners uit de omgeving.
  De erfpachters zorgen voor een maximaal gedeeld gebruik van de site.
  De erfpachters maken onderling een overeenkomst over het gebruik van de speelplaats door AG SO.
• Duur
  Het recht van erfpacht wordt afgesloten voor een periode van 40 jaar.
  Het recht van erfpacht wordt gevestigd onder de opschortende voorwaarde dat het voorwerp van de erfpacht zoals omschreven in artikel 1 wordt gelicht uit de erfpacht die  AG SO met de stad Antwerpen afsloot voor de Vinçottestraat 44.
  De erfpachters hebben een voorkeurrecht op verlenging voor zover zij gedurende de ganse looptijd van de erfpacht hebben voldaan aan de hen opgelegde verplichtingen en indien de stad Antwerpen bij het verstrijken van bovenvermelde termijn na afloop van deze periode het goed voor gelijkaardige doeleinden in erfpacht wenst te (blijven) geven. 
• Financiële verplichtingen
  De financiële verplichtingen van AG SO en DKW verschillen. Op dit artikel is het principe van de hoofdelijkheid niet van toepassing.
• AG SO
  De erfpacht wordt toegestaan mits betaling door AG SO van een éénmalige canon van 1,00 euro die wordt betaald bij het verlijden van de authentieke akte.
• DKW
  Gedurende de eerste vijf jaar van de erfpacht is geen canon verschuldigd.
  Vanaf het zesde tot en met het vijfendertigste jaar zal de basisvergoeding voor DKW worden geëvalueerd aan de hand van de, in uitvoering van het Decreet Basisonderwijs van 25 februari 1997, ontvangen werkingsmiddelen (mogelijke aanpassingen index, gon, enzovoort) voor de kinderen op de locatie Generaal de Wetstraat 16. Daarbij wordt rekening gehouden met het aantal m² dat het nieuw opgerichte gebouw vertegenwoordigt in het totale schoolprogramma.
  De door DKW verschuldigde vergoeding zal vanaf dan worden berekend op volgende basis:

  Jaar	Basis canon(*)
  Vanaf het 6de tot en met het 35ste jaar	5% op basis van de werkingsmiddelen van het aantal leerlingen in het 5de, 11de, 16de,.. tot en met het 31ste  jaar, telling van februari
  Vanaf het 36ste tot en met het 40ste jaar	10% op basis van de werkingsmiddelen van het aantal leerlingen. Vaststelling in het 35ste jaar, telling van februari van het jaar ervoor

  (*) Het resultaat daarvan wordt vermenigvuldigd met volgende breuk: 

  aantal m² nieuwbouw
  m² nieuwbouw + bestaande m²

• Waarborg
  DKW stelt een waarborg waarvan het bedrag overeenstemt met drie maanden canon. Naarmate de canon verhoogt, stijgt ook het bedrag van de waarborg.
• Onderhoud en herstellingen
  De erfpachters staan in voor alle onderhouds- en herstellingswerken aan het goed, met inbegrip van de eventuele bestaande constructies en de door de erfpachters opgerichte constructies, met inbegrip van de eigenaarsherstellingen en met inbegrip van kosten veroorzaakt door ouderdom, slijtage, overmacht en feitelijkheden door derden.
  De erfpachters maken onderling een overeenkomst op met afspraken over het gebruik van de gemene delen en de verrekening van de kosten daarvoor.
• Hypotheek
  Het is de erfpachters niet toegestaan het recht van erfpacht en de door hen opgerichte constructies met een hypotheek te bezwaren.
• Einde erfpacht
• AGION (het Agentschap voor Infrastructuur in het Onderwijs ) -regelgeving bepaalt dat bij het einde van de erfpacht de erfverpachter een vergoeding verschuldigd is aan de erfpachter gelijk aan de meerwaarde die op dat tijdstip zal ontstaan zijn door de nieuw opgerichte gebouwen of uitgevoerde verbeteringswerken waarvoor de erfpachter een tussenkomst verkreeg van AGION.
• Conform de beheersovereenkomst afgesloten tussen AG SO en de stad Antwerpen komen de gebouwen bij het einde van de erfpacht kosteloos toe aan de stad Antwerpen.
• Bij het einde van de erfpacht zal de stad Antwerpen eventueel een vergoeding verschuldigd zijn aan DKW. Het bedrag van de eventueel verschuldigde vergoeding zal worden overeengekomen door alle partijen in deze overeenkomst, waarbij rekening wordt gehouden met de waarde van alle aanwezige constructies bij de aanvang naast de nieuwe investeringen en de ontvangen en betaalde vergoedingen gedurende deze overeenkomst tot het tijdstip van de bepaling van de vergoeding.

Wet van 14 november 1983 betreffende de controle op de toekenning en op de aanwending van sommige toelagen en gemeenteraadsbesluit van 18 december 2006 (jaarnummer 2730) dat het reglement op de toelagen vastlegt.

Eigendomssituatie 
In 2010 verkocht de stad Antwerpen een deel van de school gelegen Generaal De Wetstraat 16, 2140 Borgerhout, kadastraal gekend als Antwerpen, 25e afdeling, sectie A, nummer 1148M en met een oppervlakte van 1.065 m², aan steinerschool De Kleine Wereldburger vzw (DKW).

De stad Antwerpen gaf de site gelegen aan de Vinçottestraat 44, 2140 Borgerhout, kadastraal gekend als Antwerpen, 25e afdeling, sectie A, nummer 1148L en met een oppervlakte van 3.983 m² in erfpacht aan het Autonoom Gemeentebedrijf Stedelijk Onderwijs (AG SO) voor 99 jaar met akte van 20 december 2012.

Beheer stedelijk bedrijfsvastgoed
Op 29 januari 2016 (jaarnummer 796) keurde het college de nieuwe operationele werking goed met betrekking tot de beleidsvoorbereiding en -advisering voor huisvesting en huisvestingsbehoeften van alle stadsdiensten en stedelijke processen in of op stedelijk bedrijfsvastgoed.

Op 21 december 2016 (jaarnummer 752) nam het managementteam kennis van de geactualiseerde uitgangspunten voor goed beheer van de stedelijke vastgoedportefeuille.

Op 15 december 2017 (jaarnummer 11020) besliste het college om de vastgoedcompetenties en -beheer van groep stad Antwerpen zoveel mogelijk te centraliseren bij AG VESPA.

AG SO
Op 15 december 2014 (jaarnummer 965) keurde de gemeenteraad de beheersovereenkomst met AG SO goed.

Op 26 juni 2015 (jaarnummer 78) keurde de raad van bestuur van AG SO de intentieovereenkomst tussen AG SO en DKW goed voor de nieuwbouw aan de Vinçottestraat 44-Leningstraat 26.

Op 14 december 2018 (jaarnummer 211) keurde de raad van bestuur van AG SO goed dat een gedeelte van de zone, nodig voor een nieuwbouwproject, uit de erfpacht te lichten en deze zone samen met DKW in erfpacht te nemen van de stad Antwerpen voor de realisatie van het nieuwbouwproject. De raad van bestuur keurde eveneens de voorwaarden van de erfpacht goed.

1. Investeringsbudget

Investeringstoelage

Voor de realisatie van het project voorziet de stad Antwerpen een bedrag van 250.000,00 euro,  beschikbaar gemaakt uit het stedelijke investeringsbudget voor capaciteitsuitbreiding in onderwijs en kinderopvang. Deze bijdrage wordt ingezet om dit project haalbaar en realiseerbaar te maken omdat de toegekende Vlaamse capaciteitsmiddelen, aangevuld met de eigen bijdrage van de twee betrokken schoolbesturen, niet volstaan. Het project is immers erg gecompliceerd door haar ingesloten ligging, de uitgebreide voorstudies en het perceeloverschrijdend karakter. Zonder deze bijdrage kan het project niet gerealiseerd worden en de capaciteitsuitbreiding niet doorgaan. 

Het investeringsbudget voor capaciteitsuitbreiding in onderwijs en kinderopvang wordt ingezet om projecten te realiseren onder drie voorwaarden. Het levert extra capaciteit op, de investering gebeurt in eigen patrimonium en de realisatie van het project staat op het spel omdat het helemaal is vastgelopen. 

Het bedrag van 250.000,00 euro maakt geen deel uit van de erfpachtconstructie.

Het college keurde op 22 juni 2018 (jaarnummer 5509) de investeringstoelage goed. Dit bedrag werd via budgetwijziging 2019 opgenomen en wordt voorzien in budgetperiode 2022 van het meerjarenplan.

Het investeringsbudget is op het onderstaande boekingsadres opgenomen in het meerjarenplan:

budgetplaats: 5117000000
budgetpositie: 664496
functiegebied: 1SLW090102A00000
subsidie: SUB_NR
fonds: INTERN
begrotingsprogramma: 1SA040879
budgetperiode: 2200
mits goedkeuring budgetwijziging door college, gemeenteraad en hogere overheid.

De dienst Cultuur, Sport, Jeugd en Onderwijs/Capaciteit verkiest een investeringstoelage aan AG VESPA boven een nominatieve investeringstoelage aan derden. 

Het bedrag zal als een investeringstoelage aan AG VESPA worden uitbetaald op basis van facturen.

De financiële gevolgen voor wat de uitbetaling van de toelage betreft worden bij goedkeuring van het budget afzonderlijk ter goedkeuring voorgelegd aan het college.

Projectkost - overzicht financiering

De totale (geraamde) projectkost bedraagt 3.342.350,02 euro.

Op basis van de voor welke partij de verschillende onderdelen van de kostprijs zijn bestemd, is de verdeling  58% voor AG SO en 42% voor DKW tot stand gekomen:

• voor AGSO: 58% van 3.342.350,02 euro =  1.938.563,01 euro; 
• voor DKW: 42 % van 3.342.350,02 euro =  1.403.787,01 euro.

De financiering van de totale projectkost gebeurt als volgt:
voor de Kleine Wereldburger vzw:

• 250.000,00 euro: investeringstoelage;
• 346.852,20 euro: eigen middelen;
• 806.934,81 euro: AGION-middelen;

•    581.917,56 euro: AGION-middelen;
• 1.356.645,45 euro: eigen middelen.

2. Aanrekeningen

• Aanrekening eenmalige canon van 1,00 euro aan AG SO.
• Aanrekening canon aan DKW.
• Aanrekening waarborg aan DKW.

De facturen van de bedrijfseenheid Vastgoed met betrekking tot huurgelden en dergelijke worden sinds 1 januari 2016 automatisch vanuit Planon gegenereerd naar SAP.