2019_CBS_03908 - Stedelijk Bedrijfsvastgoed. Cultuur, Sport, Jeugd, Onderwijs. Everaertsstraat 69 en 97-99, 2060 Antwerpen. - Herbestemming bestaande gemeenschapsvoorziening en magazijnen tot school met maximaal gedeeld gebruik met huidige jeugdverenigingen. Voorontwerp. Tijdelijke verhuis. Addendum - Goedkeuring

Artikel 56 §3, 4° van het Decreet Lokaal Bestuur van 22 december 2017 stelt dat het college van burgemeester en schepenen bevoegd is voor het voeren van de plaatsingsprocedure, de gunning en de uitvoering van overheidsopdrachten.

Opdracht en gunning
De ontwerpopdracht betreft de herbestemming van een bestaande gemeenschapsvoorziening en een voormalig magazijn tot een tweestroom stedelijke lagere school. De cohabitatie met de huidige jeugdwerking wordt in dit programma ingepast. Een nog nader te bepalen stedelijke invulling met aparte ontsluiting zal eveneens deel uitmaken van het project. Er moet worden onderzocht in welke mate er aanvullend stadsprogramma, conform het wedstrijdprogramma, opgenomen wordt in het definitieve project.

Er zullen in dit nieuwe complex 300 leerlingen ondergebracht worden in combinatie met een wisselende bezetting van (op de piekmomenten) een 150-tal kinderen, tieners en jongeren van de diverse jeugdwerkingen. Ook gebruik door externen (lokale partners) moet mogelijk zijn.
Het bouwproject omvat het slopen van bestaande bouwblokken, optrekken van nieuwbouwvolumes, renoveren van bestaande bouwblokken en aanleg van speelplaatsen.

Op 27 oktober 2017 (jaarnummer 9409) besliste het college de opdracht te gunnen aan Korteknie Stuhlmacher architecten, Pelgrimsstraat 5/2, BH 3029 Rotterdam, ondernemingsnummer NL851367495B01.
Het ereloon voor de ontwerper werd in dit besluit eveneens vastgelegd op basis van het ramingsbedrag van de projectdefinitie, conform de bepalingen van de goedgekeurde architectenovereenkomst.

Voorontwerp
De ontwerper heeft het wedstrijdontwerp in samenspraak met de projectleider en de toekomstige gebruikers verder uitgewerkt. Dit resulteerde op 30 januari 2018 tot de schriftelijke goedkeuring van het schetsontwerp. Op 10 september 2018 werd het definitieve voorontwerp overhandigd aan de stad Antwerpen.

Het voorontwerp omvat de plannen, gevels en snedes voor de verschillende bouwblokken betrokken bij het ontwerp. Ook de plannen voor stabiliteit , technieken, brandcompartimentering, erfgoed en afwerking werden meegegeven. Het ontwerp is als volgt opgevat:

• gebouw A: dit pand, opgenomen op de inventarislijst, wordt gerenoveerd met oog voor de originele elementen en indeling. De administratieve functies voor de school worden hierin ondergebracht;
• gebouw B: deze nieuwbouw vervangt het oude schoolgebouw, de turnzaal (gebouw C) en de huidige lokalen van Chiro Dolfijn (gebouw D). In het nieuwe volume zijn klassen, kantoren en de leraarskamer ondergebracht. Het volume heeft een ondergrondse bouwlaag met een fietsenstalling, de nieuwe turnzaal, kleedruimtes en acht parkeerplaatsen voor het Centrum Leerlingenbegeleiding (CLB) dat ook op de site gelegen is;
• gebouw E: het gelijkvloers van dit gebouw aan de kant van de Biekorfstraat biedt plaats aan het hoogspanningslokaal (klantcabine), enkele bergruimtes en een zomerklas. Enkel het gelijkvloers maakt deel uit van de opdracht;
• gebouw F: na gedeeltelijke afbraak, conform de afspraken met de dienst Stadsontwikkeling/Vergunningen en de dienst Stadontwikkeling/Monumentenzorg, worden in dit lokaal klassen, de refter en polyvalente ruimte ondergebracht. De oorspronkelijk structuur blijft zichtbaar. Op de tweede verdieping (zolderverdieping) is een grote, open polyvalente ruimte voorzien die kan ingevuld worden door de nog nader te bepalen stedelijke invulling. De stedelijke invulling mag geen bijkomende parkeerdruk veroorzaken. Op dit moment is een basis technische installatie voorzien, deze dient indien nodig aangepast te worden aan het gekozen programma. De ruimte heeft een aparte ontsluiting via een lift en een trap en kan volledig los van de school gebruikt worden;
• gebouw g: dit gebouw krijgt een nieuwe tussenvloer. Op het gelijkvloers worden de keuken en refter voorzien. De eerste verdieping biedt plaats aan de instuifruimte. Deze functies kunnen gedeeld worden tussen de jeugdverenigingen en de school;
• gebouw H: na renovatie van het langwerpige, smalle gebouw krijgen de jeugdverenigingen hun plaats in de verschillende lokalen. Ook bergingen worden voorzien;
• verschillende buitenruimtes en een passerelle verbinden de gebouwen onderling;
• elke gebruiker heeft zijn eigen duidelijk aangeduide ingang tot de site;
• er wordt maximaal ruimte gedeeld tussen de school, de jeugdverenigingen en externen. Zowel in ruimte als in tijd. Het ontwerp maakt het mogelijk om op eenvoudige manier gebouw(delen) van elkaar af te sluiten indien nodig.

Het ontwerp is doordacht en beantwoordt aan het programma van eisen dat werd opgenomen in de projectdefinitie.

Tijdelijke verhuis jeugdverenigingen
Op dit moment zijn twee jeugdverenigingen ondergebracht in de gebouwen A, B, C en D in de Everaertsstraat 97-99: vzw Kras Noord en Chiro Dolfijn. Deze verenigingen krijgen in het nieuwe project exclusieve lokalen in gebouwen G en H.

Voor de twee jeugdverenigingen is een alternatieve locatie gevonden in het voormalig postgebouw in de Wilgenstraat 2a, 2060 Antwerpen. Het voormalig postgebouw is, na enkele kleine inrichtingswerken, geschikt bevonden om de verenigingen tijdelijk in onder te brengen tijdens de bouwwerken voor de brede school.

Door deze tijdelijke verhuis is het niet nodig om de bouwwerken in fases uit te voeren. Hierdoor vervalt een meerkost van 500.000,00 EUR (exclusief btw, studiekosten en erelonen) op de bouwkost en een termijnverlenging van negen tot 12 maanden.

De kosten voor de inrichtingswerken in de Wilgenstraat 2a worden geraamd op 20.000,00 EUR. Deze kost wordt ingerekend in het projectbudget. Evenwel worden deze werken in eigen beheer of via een raamcontract uitgevoerd en zal op deze kost geen ereloon voor de ontwerpers worden gerekend.

Op 2 maart 2018 (jaarnummer 1900) keurde het college de jeugdconcessieovereenkomst voor de gebouwen in de Everaertsstraat 97-99 goed. In deze concessieovereenkomst kreeg vzw Kras Jeugdwerk toestemming om Chiro Dolfijn als gebruiker in het pand toe te laten.
Een aanpassing aan de geldende jeugdconcessieovereenkomst in het kader van de tijdelijke verhuis zal ter goedkeuring voorgelegd worden aan het college. Dit addendum maakt evenwel geen deel uit van dit besluit.

Raming
De realisatie van het voorontwerp wordt door de ontwerper geraamd op 9.842.498,80 EUR exclusief btw. Hierbij komen de kosten van de afbraakwerken voor een bedrag van 90.000,00 EUR en de bijkomende kosten, geraamd op 20.000,00 EUR, verbonden aan de tijdelijke verhuis van de jeugdverenigingen. Dit brengt de totale bouwkost op 9.952.498,80 EUR exclusief btw.

De vooropgestelde bouwkost in de projectdefinitie werd geraamd op 8.409.712,93 EUR exclusief btw. Dit betekent een stijging van de bouwkost met 1.542.785,87 EUR exclusief btw.

De voornaamste redenen voor deze budgetverhoging zijn :

• de keuze van de ontwerper om het bestaande schoolgebouw op de site (gebouw B) niet te renoveren maar te vervangen. De dwingende positie en de afmetingen van de turnzaal bepalen de positie van alle secundaire ruimten eromheen en de positie van traphallen en liften. Met behoud van gebouw B zou er onvoldoende ruimte naast de turnzaal zijn geweest voor passende en praktische ontsluitingskernen;
• de beperkte ruimte op het gelijkvloers maakt een fietsenstalling en parking in een ondergrondse bouwlaag noodzakelijk. Dit heeft een grote invloed op de bouwkost;
• hiernaast zijn er locatie-specifieke omstandigheden die ervoor zorgen dat de nieuwbouw op deze locatie duurder is dan conventionele schoolgebouwen waarop gangbare budgetten zijn gebaseerd;
• de zeer beperkte ruimte op de site en de stedenbouwkundige randvoorwaarden laten geen optimalisatie van het bouwvolume toe. Dit heeft kostbare funderingen, veel gevel in verhouding met het vloeroppervlak, een complexe volumetrie en kostbare ontsluitingen tot gevolg;
• een lage inschatting van de eenheidsprijzen door de architecten bij de raming van het wedstrijdontwerp;
• berekeningswijze eerste uitrusting: de eerste uitrusting berekend als 7% van de totale bouwkost. Een stijging van de bouwkost impliceert een stijging van de kosten voor de eerste uitrusting;
• de planning van het project is opgeschoven door het moeilijke voortraject (twee minicompetities). De verlenging van de looptijd van het project impliceert een stijging in de indexering van de projectkost.

Ereloon
Het globale ereloonpercentage werd in de overeenkomst vastgelegd op 9,88% van de bouwkost ofwel 1.189.801,33 EUR. Hiervan wordt 2.390,96 EUR afgetrokken, dit betreft het ereloon voor de inrichtingswerken voor de tijdelijke verhuis. Het totale ereloon bedraagt in totaal 1.187.410,37 EUR inclusief btw.

Het forfaitair bedrag van het ereloon en de definitieve vastlegging van de kredieten voor de projectkost worden, volgens de overeenkomst, vastgelegd op basis van de raming horend bij het goedgekeurd voorontwerp (fase 2 zoals beschreven in de architectenovereenkomst).

Op vraag van de ontwerpers en in samenspraak met de dienst Vastgoed/Bouw, de dienst Atelier Stadsbouwmeester, het Autonoom Gemeentebedrijf Stedelijk Onderwijs (AG SO) en de diensten  Cultuur, Sport, Jeugd en Onderwijs/Jeugd en Onderwijs Netwerk Antwerpen (CS_Jeugd en ONA) is beslist om de definitieve kredieten en erelonen bij gunning van het project aan een uitvoerder vast te leggen (fase 5 zoals beschreven in de architectenovereenkomst).

Volgende argumentatie voor deze uitzondering wordt meegegeven:

• een meer gedetailleerde manier van ramen is pas mogelijk als een plan verder is uitgewerkt dan het voorontwerp;
• tussen de raming van het voorontwerp en de gunning aan de uitvoerder zit een looptijd van ongeveer één jaar. Stijgingen in eenheidsprijzen, die zich in deze periode voordoen, kunnen een verhoogde prijs met zich meebrengen bij gunning. Ondanks dat er geen aanpassingen gebeuren aan het ontwerp kunnen deze stijgingen er voor zorgen dat besparingen moeten worden doorgevoerd aan het ontwerp;
• door de moeilijke bouwlocatie (in dens stedelijk gebied) en de complexiteit van de bestaande bebouwing kunnen, tijdens de uitwerking van het uitvoeringsdossier, nog verschillende onvoorziene omstandigheden naar boven komen die op dit moment niet kunnen worden ingeschat;
• de effectieve bouwkost is pas definitief gekend bij gunning aan de uitvoerder.

Budget

Om de nodige budgetten voor het project te bekomen is een subsidie van 4.200.000,00 EUR van het Agentschap voor infrastructuur in het onderwijs (Agion) nodig.

Om te weten of het project in aanmerking komt voor Agion-subsidies is een aanvraag ingediend bij de Taskforce van Agion in januari 2019. Het advies was gunstig. De stad Antwerpen heeft op 5 april 2019 bevestiging gekregen van Agion dat de subsidie van 4.200.000,00 EUR wordt toegekend aan dit project.

De architect dient het uitvoeringsdossier uit te werken zodat AG SO dit naar Agion kan verzenden. Het uitvoeringsdossier maakt deel uit van de opdracht van de architect volgens de goedgekeurde overeenkomst.

Na het verkrijgen van de ontvangstmelding van Agion voor het uitvoeringsdossier, mag overgegaan worden tot publicatie van het dossier. Het gunningsvoorstel dient ter goedkeuring te worden voorgelegd aan Agion. Belangrijk is dat er niet gegund mag worden zonder akkoord van Agion.

Addendum architectenovereenkomst
Het forfaitair bedrag van het ereloon en de definitieve vastlegging van de kredieten voor de projectkost worden, volgens de overeenkomst, vastgelegd op basis van de raming horend bij het goedgekeurd voorontwerp. Echter zal dit voor het project pas gebeuren in een latere fase: bij gunning aan een uitvoerder.

Het betreft een wijziging aan huidige architectenovereenkomst. Er zal een addendum aan de overeenkomst worden gevoegd waarin bovenstaande procedure wordt vastgelegd en waarbij wordt bepaald dat de architecten voor de reeds geleverde diensten recht hebben op het ereloon zoals vastgelegd bij gunning. Er zal bij gunning een verrekening komen van fases 1 ‘schetsontwerp’ tot en met  fase 5 ‘procedure tot aanstelling aannemers’. Op deze manier worden de architecten op de contractueel vastgelegde tijdstippen en op correcte basis vergoed. 

In toepassing van artikel 38 van het Koninklijk Besluit van 14 januari 2013 tot bepaling van de algemene uitvoeringsregels van de overheidsopdrachten, gewijzigd bij Koninklijk Besluit van 22 juni 2017 mag een wijziging zonder nieuwe plaatsingsprocedure worden aangebracht, wanneer de wijziging ongeacht de geldelijke waarde ervan, in de oorspronkelijke opdrachtdocumenten was voorzien in een duidelijke, nauwkeurige en ondubbelzinnige herzieningsclausule.

De herzieningsclausules omschrijven het toepassingsgebied en de aard van de mogelijke wijzigingen alsmede de voorwaarden waaronder deze kunnen worden gebruikt. Zij voorzien niet in wijzigingen die de algemene aard van de opdracht of raamovereenkomst kunnen veranderen.

Op 27 oktober 2017 (jaarnummer 9409) keurde het college de vastlegging goed voor aanstelling architect voor de herbestemming van bestaande gemeenschapsvoorziening en magazijnen tot school met maximaal gedeeld gebruik met huidige jeugdverenigingen gelegen Everaertsstraat 69 en 97-99, Antwerpen. Het betreft opdracht P08174 op basis van raamovereenkomst GAC/2012/1141 aan Korteknie Stuhlmacher Architecten, Pelgrimstraat 5/2, BH 3029 Rotterdam, ondernemingsnummer NL851367495B01 voor een bedrag van 498.527,78 EUR + 104.690,84 EUR (21% btw) = 603.218,62 EUR.

Op 27 oktober 2017 ( jaarnummer 9409) keurde het college de voorlopige vastlegging van het ereloon van de architect goed. Het voorlopige ereloon voor de opdracht bedraagt 1.005.364,36 EUR. Hiervan werd 60% of 603.218,62 EUR vastgelegd met bestelbon 4005245634 in 2018 en 2019.

De architectenovereenkomst bepaalt in artikel 2 dat het forfaitair bedrag van het ereloon en de definitieve vastlegging van de kredieten voor de projectkost worden vastgelegd op basis van de raming horend bij het goedgekeurd voorontwerp (fase 2). In samenspraak met alle betrokken partijen wordt beslist om de vastlegging van de erelonen en kredieten te voorzien bij gunning van het project aan een uitvoerder (fase 5). De verrekeningen van het ereloon voor fase 1 tot en met fase 4 worden voorzien in fase 5.

De definitieve vastlegging van het ereloon en de kredieten (inclusief de financiële gevolgen) worden ter goedkeuring voorgelegd aan het college wanneer fase 5 van het bouwtraject is afgerond.