2019_CBS_03846 - Omgevingsvergunning - OMV_2019004936. Bisschopstraat 41. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          09 juni 1941: toelating (18#14201) voor binnenveranderingen;

-          12 april 1946: toelating (18#20629) voor gevel- en binnenveranderingen;

-          20 december 1946: toelating (18#22209) voor gevelveranderingen.

Laatst vergunde toestand

-          het gelijkvloers is vergund als handelsruimte met achteraan een tuin die bereikbaar is via een trap van op de eerste verdieping;

-          de bovenliggende verdiepingen zijn ingericht met één woongelegenheid;

Bestaande toestand

-          het gelijkvloers is ingericht tot een appartement;

-          de bovenliggende verdiepingen zijn ingericht met één woongelegenheid;

-          de voorgevel is afgewerkt met rode gevelsteen en witgele natuursteen ter hoogte van de gelijkvloerse plint en rondom de gevelopeningen;

-          het buitenschrijnwerk is uit bruinkleurig hout en de inkomdeur is uit wit staal.

Inhoud van de aanvraag

-          het wijzigen van de gelijkvloers handelsruimte naar één woongelegenheid en het opdelen van de bovengelegen woongelegenheid naar drie:

• gelijkvloers: twee-slaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van circa 110 m² en een buitenruimte van circa 89 m²;
• eerste verdieping: twee-slaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van circa 115 m² en een buitenruimte van circa 10 m²;
• tweede verdieping: twee-slaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van circa 117 m² en een buitenruimte van circa 9 m²;
• derde verdieping: twee-slaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van circa 99 m² en een buitenruimte van circa 8 m².

-          de tuinberging en de trap van de eerste verdieping naar de tuin worden afgebroken;

-          het gebouw wordt rechts op alle verdiepingen, inclusief de daklaag, uitgebreid tot een bouwdiepte van 18,09 m komt, in overeenstemming met het gabarit van de rechterbuur;

-          links wordt het terras op de tweede verdieping inpandig verdiept, in overeenstemming met het onderliggende terras op de eerste verdieping;

-          op de derde verdieping wordt aansluitend aan de uitbreiding van de achterbouw een langgerekt dakterras aangelegd op 1,90 m afstand van de linker perceelgrens;

-          de achtergevels worden geïsoleerd en afgewerkt met witte gevelpleister en wit aluminium buitenschrijnwerk;

-          de voorgevel blijft onveranderd.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 1 zone voor wonen - (wo).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op de volgende punten:

• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer: in het gelijkvloers appartement staan glazen wanden ingetekend tussen de eetkamer en de keuken waardoor de keuken en de zitkamer wordt afgesloten van rechtstreeks licht en lucht;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: voor de drie bijkomende woongelegenheden zijn er geen parkeerplaatsen voorzien in het gebouw;
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren: de scheidingsmuur ter hoogte van de uitbreiding op de derde verdieping heeft geen opstand van minimaal 0,30 m ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak van de rechterbuur;
• artikel 38 Groendaken: het platte dak van de uitbreiding op de derde verdieping is groter dan 20 m² en wordt niet aangelegd als groendak.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
 

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op de volgende punten:

-          artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer: door een glazen wand te plaatsen tussen de eetkamer en de keuken worden de keuken en de zitkamer afgesloten van rechtstreeks licht en lucht. Licht en lucht zijn basiskwaliteiten van verblijfsruimtes waarop geen afwijking kan worden toegestaan. Bijkomend wordt de ruimte vooraan ingericht als slaapkamer waardoor er nog minder licht kan doordringen in de naastgelegen zitkamer. Ter verbetering van de woonkwaliteit wordt als voorwaarde bij de vergunning opgelegd dat alle tussenwanden in het rechter deel van het gelijkvloers appartement moeten verwijderd worden, zoals in rood aangeduid op de plannen;

-          artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: voor de drie bijkomende woongelegenheden zijn er geen parkeerplaatsen voorzien in het gebouw. Dit wordt besproken in onderstaande paragraaf ‘Mobiliteitsimpact’;

-          artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren: de scheidingsmuur ter hoogte van de uitbreiding op de derde verdieping heeft geen opstand van minimaal 0,30 m ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak van de rechterbuur. Van dit voorschrift kan met het oog op het voorkomen van brandoverslag niet afgeweken worden. Deze opstand is echter niet vereist indien de dakbekleding onder brandreactie klasse BROOF (t1) valt OF indien tussen de scheidingswand en de vegetatie van het groendak een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed wordt voorzien, eventueel aangevuld met een eindlaag van los aangebracht grind met een dikte van ten minste 50 mm.
Als voorwaarde voor vergunning wordt opgelegd dat het aangevraagde dient te worden uitgevoerd conform één van de bovenstaande mogelijkheden;

-          artikel 38 Groendaken: het platte dak van de uitbreiding op de derde verdieping is groter dan 20 m² en wordt niet aangelegd als groendak. Vanuit duurzaamheid heeft een groendak een aantal belangrijke voordelen ten opzichte van een gewoon dak. Ze zorgen voor een kleinere hoeveelheid afgevoerd regenwater en beperken gelijktijdig het piekdebiet bij stortbuien. Ook verminderen ze het “urban heat island” effect en werken ze als (extra) dakisolatie tegen oververhitting. Ze capteren fijn stof, en zorgen voor meer biodiversiteit in de stad. Omwille van dit positief effect is het verplicht om alle nieuwe platte daken ten minste als extensief groendak aan te leggen. Dit wordt dan ook opgelegd als voorwaarde bij het verlenen van deze vergunning.

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat het omvormen van een pand met handelsgelijkvloers tot een meergezinswoning met 4 woongelegenheden. Er werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst ondernemen:

Op een niet-strategische locatie buiten de afgebakende kernwinkelgebieden en horecagebieden, zoals dit pand, is het behoud van een commerciële functie niet op te leggen. Omvorming naar woonruimte wordt op deze locaties gunstig beoordeeld.

Dit gunstige advies wordt bijgetreden. De geplande meergezinswoning is in harmonie met de kenmerkende woonfuncties in de Bischopstraat. Er wordt geoordeeld dat de draagkracht van het pand noch van de omgeving met deze vermeerdering van het aantal woongelegenheden wordt overschreden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Voor de 3 bijkomende appartementen met 2 slaapkamers moeten 9 fietsenstallingen voorzien worden (3 x 3 = 9). Deze worden ingericht in de inkomhal op het gelijkvloers.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

In voorliggende aanvraag wordt de bestaande vier bouwlagen hoge hoofdbouw behouden en aangevuld met een uitbreiding van de bestaande achterbouw rechts tot een bouwdiepte van 18,09 m over alle bouwlagen. De voorgestelde bouwdiepte is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening. Na de uitbreiding blijft er voldoende ruimte over op het gelijkvloers om een kwalitatieve tuinzone te behouden. Het extra volume van de achterbouw volgt het gabarit van het echts aanpalende pand. De linker scheidingsmuur blijft ongewijzigd en het nieuwe bouwvolume respecteert voldoende afstand van de linker perceelgrens. De uitbreiding van de achterbouw heeft bijgevolg geen negatieve gevolgen voor de bezonning van de naastgelegen percelen.

Visueel-vormelijke elementen

De lichte kleurstelling van de achtergevels is gunstig te adviseren omwille van de stedelijke opwarming, de beeldkwaliteit en de inpassing in de omgeving.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De gelijkvloerse achtergevel wordt voorzien van een grote ramen naar de aangrenzende stadstuin. Hierdoor wordt het contact tussen de verblijfsruimtes en de buitenruimte versterkt, wat de woonkwaliteit ten goede komt.

Hoewel het dakterras op de derde verdieping voldoende afstand houdt ten opzichte van de linker perceelgrens conform artikel 678 en 679 van het Burgerlijk Wetboek, valt het niet onder een hoek van 45° ten opzichte van de linker erfscheiding conform artikel 13 van de bouwcode. Hierdoor en in combinatie met de bouwhoogte van 11,40 m biedt het dakterras een onbelemmerd uitzicht op de achtergevels en de buitenruimtes van de links aanpalende panden, wat onaanvaardbaar is. Het perceel is immers gelegen op de hoek van het bouwblok. Het terras is storend voor de privacy en niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats. Daarom wordt het dakterras uitgesloten uit de vergunning en als voorwaarde opgelegd een inpandig terras van minimaal 6 m² te voorzien achteraan in de nieuwe uitbreiding van de achterbouw, zoals in rood aangeduid op de plannen. Het resterende deel van de leefruimte blijft hiermee voldoende ruim om er alle voorziene woonfuncties in onder te brengen.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de meergezinswoning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de voorwaarden in het advies van Fluvius zijn strikt op te volgen;

3.      alle tussenwanden in het rechter deel van het gelijkvloers appartement moeten verwijderd worden, zoals in rood aangeduid op de plannen;

4.      de rechter scheidingsmuur moet ter hoogte van de uitbreiding uitgevoerd worden volgens één van onderstaande mogelijkheden:

-          de dakbekleding valt onder brandreactie klasse BROOF (t1);

-          tussen de scheidingswand en de vegetatie van het groendak wordt een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed voorzien, eventueel aangevuld met een eindlaag van los aangebracht grind met een dikte van ten minste 50 mm;

5.      het platte dak van de uitbreiding op de derde verdieping moet aangelegd worden als groendak;

6.      een inpandig terras van minimaal 6 m² is te voorzien achteraan in de nieuwe uitbreiding van de achterbouw, zoals in rood aangeduid op de plannen;

7.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Uitsluitingen

8.      het dakterras op de derde verdieping.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.