2019_CBS_03844 - Omgevingsvergunning - OMV_2019002231. Palinckstraat 122-124. District Deurne - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          01 augustus 2018: proces verbaal (11002_2018_7243_APO) van doorbreking van stakingsbevel en ingebruikname van het pand als gebedsruimte;

-          29 maart 2017: proces verbaal (AN.66.LB.041634/2017) voor het zonder vergunning wijzigen van de gelijkvloerse  hoofdfunctie industrie en bedrijvigheden naar gemeenschapsvoorzieningen (gebedsruimte, ontmoetingsplaats en opleidingslokalen voor de VZW Educatief en cultureel centrum De Hoop);

-          23 augustus 1979: vergunning (627#29457) voor het afbreken van bestaande gebouwen en oprichten appartementsgebouwen;

-          21 mei 1975: vergunning (627#28066) voor het uitbreiden van de bestaande garage;

-          25 oktober 1972: vergunning (627#26993) voor het uitvoeren van een voorgevelverandering.

Laatst vergunde toestand

-          pand van 3 bouwlagen onder plat dak met een achterbouw van 1 bouwlaag onder plat dak, op het gelijkvloers ingericht met een toonzaal en een doorrit naar een achterliggende garage met kleine receptie- en bureelruimte.

Bestaande toestand

-          pand van 3 bouwlagen onder plat dak met een achterbouw van 1 bouwlaag onder plat dak, op het gelijkvloers al gedeeltelijk verbouwd naar leslokalen en een ontspanningsruimte of gebedsruimte.

Inhoud van de aanvraag

-          functiewijziging van een gelijkvloerse garage met showroom naar educatief en cultureel centrum met ontmoetingsplaats en polyvalente ruimte;

-          het perceel wordt ontpit, zodat er een bijkomende binnentuin en een koer ontstaan;

-          vooraan wordt een receptie en fietsenberging voorzien met achterliggend een workshoplokaal voor maximaal 40 personen;

-          achter de inkom bevindt zich een doorgang naar een ontspanningsruimte/polyvalente ruimte helemaal achteraan voor maximaal 58 personen;

-          de bestaande garagepoort wordt vervangen door een dubbele inkomdeur en het raam aan de linkerkant wordt vervangen door een kleiner raam, beide met buitenschrijnwerk in grijs pvc;

-          de kelderverdieping met bergruimten blijft ongewijzigd;

-          de bovenliggende verdiepingen maken geen deel uit van de aanvraag.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende  punten:

• Artikel 18: het niveauverschil tussen de inkomhal en het voetpad, en de inkomhal en de receptieruimte en fietsenstalling bedraagt 5cm en wordt niet overbrugd met een helling;
• Artikel 24: voor beide dubbele deuren van de inkomhal moet een vrije en vlakke draaicirkel voorzien worden;
• Artikel 25: naast de krukzijde van de deur van de receptie (langs de binnenkant) is er geen vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van 50cm.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 26 Afvalverzameling: er is geen afvalberging voorzien conform artikel 26 van de bouwcode;

•  Artikel 27 Open ruimte: de verkregen open ruimtes moeten zoveel mogelijk groen en onverhard aangelegd worden;
• Artikel 43 Septische putten: het is onduidelijk of er een septische put aanwezig is conform artikel 43 van de bouwcode.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Aangeleverde documenten

De beschrijvende nota, foto’s en plannen van de bestaande toestand tonen de toestand van voor de pv uit 2018. De weergegeven bestaande toestand komt niet overeen met de werkelijke bestaande toestand. Bovendien komen de sneden van de nieuwe toestand komen niet volledig overeen met de meest recente versie van de grondplannen.

Functionele inpasbaarheid

Het pand is gelegen in woongebied. Het voorzien van een gelijkvloerse gemeenschapsvoorziening is inpasbaar in woongebied. Om de hinder naar het binnengebied te beperken moet de functie zo veel mogelijk gericht zijn naar de straatzijde.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

In bestaande toestand is het perceel volledig volgebouwd. Aangezien de gelijkvloerse functie gewijzigd wordt moet het bouwvolume opnieuw beoordeeld worden.

Er wordt een gelijkvloerse bouwdiepte voorzien van 62 meter die direct achter de tuinen van de woningen in de Matheus Corvensstraat doorloopt. Het voorzien van een gemeenschapsvoorziening met dergelijke bouwdiepte heeft een te grote impact op het binnengebied van het bouwblok. Dit is niet aanvaardbaar.

De polyvalente zaal bevindt zich achteraan en beschikt over een diepte van ca. 27 meter en een totale hoogte van 5,35 meter. Een constructie van deze schaal is niet in harmonie met de bebouwing in de omgeving. Dit is niet aanvaardbaar.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

De aanvraag betreft de functiewijziging van een magazijn naar educatief en cultureel centrum met ontmoetingsplaats en opleidingslokalen.

De garage verdwijnt en er worden geen autostalplaatsen voorzien. Dit is niet aanvaardbaar.

Fietsvoorzieningen:

Er wordt een fietsenstalling ingericht voor 23 fietsen.

Dit volstaat voor deze functie.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De ontmoetingsplaats/workshoplokaal beschikt over een diepte van 10,70 meter en een breedte van 5,45 meter. Het raam en de glazen deur bieden onvoldoende zicht op de aanpalende buitenruimte. Om het leefkwaliteit van deze ruimte te vergroten, dient de achtergevel hier maximaal beglaasd te worden.

De ontspanningsruimte/polyvalente ruimte beschikt over een diepte van ca. 27 meter. Enkel de achtergevel wordt hier volledig beglaasd. Om de leefkwaliteit van deze ruimte te vergroten, dient de gevel naar de patio maximaal geglaasd te worden.

Op de sneden van de ontspanningsruimte/polyvalente ruimte werd een horizontale lijn voorzien op hoogte 2,60 meter. Het is niet duidelijk of het hier gaat om een vals plafond. Omwille van de leefkwaliteit deze zeer grote ruimte is het toevoegen van dergelijk vals plafond niet aanvaardbaar.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van de onverenigbaarheid met de verordenende voorschriften inzake toegankelijkheid, de goede ruimtelijke ordening op het vlak van de impact op het binnengebied.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

1. Tekort aan parkeerplaatsen: De functiewijziging verhoogt de parkeerdruk in de straat, terwijl er geen parkeerplaatsen op het eigen perceel voorzien worden.

Beoordeling:
Er worden geen parkeerplaatsen voorzien, waardoor er een tekort is van 15 parkeerplaatsen. De gevel is breder dan 8 meter, wat breed genoeg is om in de voorgevel een garagepoort en levendige functie naast elkaar te voorzien. Het bezwaar is gegrond.

2. Vermoeden van ander gebruik of uitvoering: Het bezwaar dat het pand als gebedshuis gebruikt zal worden in plaats van cultureel centrum;

Beoordeling: De aanvraag betreft een educatief en cultureel centrum met ontmoetingsplaats.  Een aanvraag wordt vergund conform de bij de bouwaanvraag ingediende plannen en de aanvrager is verplicht de werken uit te voeren volgens deze plannen. Het bezwaar is ongegrond.

3. Overaanbod: Het bezwaar dat er in deze omgeving al meerdere gebedsruimtes of culturele centra aanwezig zijn, het bezwaar dat een gebedsruimte niet inpasbaar is in een rijwoning en het voorstel dat deze functies beter voorzien worden in leegstaande en ontwijde kerken;

Beoordeling: Indien het pand voldoet aan de vervorderende voorschriften en de goede ruimtelijke ordening zijn gemeenschapsfuncties aanvaardbaar in woongebieden. Het is bovendien niet verplicht om deze te voorzien in gebouwen die voorheen een gemeenschapsfunctie hadden. Het bezwaar is ongegrond.

4. Geluidsoverlast en veiligheidsgevoel: het bezwaar tegen geluidsoverlast van de functie en het onveiligheidsgevoel dat de buurtbewoners hierdoor ondervinden;

Beoordeling: Vanuit een goed nabuurschap is het evident dat overlast, van welke aard dan ook, steeds beperkt moet worden. Geluidsoverlast en onveiligheidsgevoel zijn subjectieve elementen die niet van stedenbouwkundige aard zijn en die bijgevolg niet mee in afweging kunnen genomen worden bij de stedenbouwkundige beoordeling van het project. Het bezwaar is ongegrond.

5. Voorzien van open ruimte: het bezwaar tegen de overlast die kan ontstaan door het voorzien van open ruimtes in het binnengebied die behoren tot de gemeenschapsfunctie;

Beoordeling: Open binnengebieden zijn belangrijk voor de leefkwaliteit binnen een bouwblok en voor de ecologische kwaliteiten van een wijk. Open binnengebieden zorgen voor speelruimte, voor infiltratiemogelijkheden van het regenwater en voor een afkoeling van de stadslucht in tegenstelling tot bebouwde oppervlakten en wegen. De verordende voorschriften bepalen dat er bij functiewijziging minimaal 20% open ruimte voorzien moet worden. Het bezwaar is ongegrond.

6. Administratieve procedure:Het bezwaar tegen het niet ontvangen van aangetekend schrijven;

Beoordeling: Ondanks de kennelijke administratieve verwarring is de bezwaarmaker wel in de gelegenheid gebleken om tijdig bezwaar te kunnen indienen binnen de duur van het openbaar onderzoek. Het bezwaar is ongegrond.

7. Inhoudelijke beoordeling:INTER geeft een ongunstige evaluatie op het dossier. De bezwaarmaker vraagt zich af of  hiermee rekening gehouden bij de inhoudelijke beoordeling van het dossier;

Beoordeling: In het kader van de beoordeling van de goede ruimtelijke ordening worden alle verleende adviezen meegenomen en tegen elkaar afgewogen. Het gemaakte bezwaar is eerder een vraagstelling en bijgevolg niet van stedenbouwkundige aard.