2019_CBS_03830 - Omgevingsvergunning - OMV_2019024499. Leeuwlantstraat 18. District Deurne - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          20 juli 1933: toelating (329#10110) voor het bouwen van een bakkerij.

-          19 december1973: vergunning (627#27541) voor het uitvoeren van voorgevel - en binnen veranderingen;

Laatst vergunde toestand

-          eengezinswoning met gelijkvloerse handelsruimte met magazijn in gesloten bebouwing;

-          hoofdvolume van drie bouwlagen onder plat dak;

-          achterbouw op het gelijkvloers tot bouwdiepte 28,86 meter en een afstand van 1,30 meter ten opzichte van de rechterbuur;

-          achterbouw 1ste en 2de verdieping tot bouwdiepte 12,81 meter palend aan de rechterbuur.

Bestaande toestand

-          conform vergunde toestand, uitgezonderd dat het dak van het magazijn werd afgebroken.

Inhoud van de aanvraag

-          het wijzigen van gelijkvloerse nevenfunctie van handelsruimte naar reca ruimte;

-          het toevoegen van het magazijn op het gelijkvloers achteraan als berging bij de reca ruimte;

-          het behouden van de woonentiteit op de hoger gelegen verdiepingen;

-          vervangen van het dak van de gelijkvloerse achterbouwen;

-          vervangen van het glazen dak van de gelijkvloerse achterbouw door een vaste constructie.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag is niet  in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode:

• Artikel 21 Minimale hoogte van ruimten
  Er wordt in de reca-zaak over het grootste deel een vrije hoogte voorzien van slechts 2,50 meter;
• Artikel 38 Groendaken

Het nieuwe platte dak van de aanbouw is groter dan 20m² en wordt niet voorzien van een groendak;

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Toetsing aan de voorschriften

De aanvraag voldoet niet aan artikel 38 van de geldende bouwcode. Het nieuwe platte dak wordt niet aangelegd als een groendak. Bij een eventuele vergunning zal als voorwaarde worden opgelegd om het nieuwe platte dak als groendak uit te voeren overeenkomstig artikel 38.

Functionele inpasbaarheid

Gezien de wijziging van het gelijkvloers van een winkelfunctie naar een reca-functie werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst stadsmarketing – business en innovatie.

De commerciële ruimte van dit pand biedt te weinig opportuniteiten: een smalle ruimte van minder dan 4 meter, beperkt qua vrije hoogte, met daarachter weinig diepte en geen lichtinval. Dit komt de aantrekkelijkheid van de ruimte niet ten goede.

Bovendien is dit pand niet gelegen binnen de afgebakende kernwinkelgebieden en horecagebieden. Nabijgelegen is wel de afgebakende kern Turnhoutsebaan Deurne-Noord gesitueerd waar tal van panden leeg en beschikbaar voor het vestigen van commerciële functies. Het clusteren van commerciële functies in deze handelskernen wordt door de Beleidsnota Detailhandel als krachtlijn naar voor geschoven.

In dit deel van de Leeuwlantstraat zijn tenslotte voornamelijk woonpanden gevestigd. Er kunnen dan ook vragen gesteld worden bij de verweefbaarheid van de functie reca gelijkvloers met deze specifieke woonomgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Bij een functiewijziging moet de inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte in harmonie zijn met de omgeving. De bestaande cluster van magazijnen in binnengebied, verhindert het groene karakter van de tuinzone. Het behouden van de gelijkvloerse aanbouw met bouwdiepte van 28,86 meter is bij de functiewijziging niet aanvaardbaar. De aanvraag dient voor dit aspect ongunstig beoordeeld te worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Ontsluiting/bereikbaarheid:
Garagepoort in het gebouw
 
Fietsvoorzieningen:
Idem, geen uitbreiding dus geen bijkomende behoefte.
 
Laden en lossen:
De oppervlakte van het pand is te klein om dit inpandig op te leggen. Eventueel is de bestaande garageruimte daarvoor te gebruiken indien het om lichte vrachtwagens gaat.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De reca-ruimte heeft een diepte van ca. 15 meter. Door het verwijderen van het dakraam achteraan in combinatie met de beperkte vrije hoogte en breedte van de ruimte, kan hier onvoldoende daglicht toetreden. Dit heeft een onaanvaardbare impact op de leefbaarheid van deze ruimte. De aanvraag dient op dit aspect ongunstig beoordeeld te worden.

De trap naar de private leefruimtes op de bovenverdieping staat in directe verbinding met de reca-ruimte. Dit beperkt de leefkwaliteit van de woonfunctie aanzienlijk en is niet aanvaardbaar. Tussen de trap en de reca-ruimte dient een deur voorzien te worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van de onverenigbaarheid van de bouwdiepte met de goede ruimtelijke ordening en de onverenigbaarheid met de verordenende voorschriften inzake minimale vrije hoogte en lichtinval.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten