2019_CBS_03674 - Omgevingsvergunning - OMV_2019003168. Borrewaterstraat 4-6. District Merksem - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          17/09/1962: vergunning (1974#4129) voor het oprichten van magazijn (groot warenhuis);

-          25/07/1988: vergunning (1974#2900) voor verbouwen van een verkoopsruimte;

-          21/10/1999: vergunning (1974#1612) voor het verplaatsen winkel inkom;

-          29/05/2009: vergunning (3275#145) voor het afbreken van een autohelling en onderliggende constructies;

-          05/05/2017: vergunning (2017341) voor het uitbreiden van een winkel met 12 appartementen.

Laatst vergunde toestand

-          de vergunning uit 2009 en 2017 werden nooit uitgevoerd;

-          het pand bestaat aan de zijde van de Borrewaterstraat uit één bouwlaag onder een plat dak;

-          de benedenverdieping is ingericht als winkelruimte;

-          het platte dak is voorzien als dakparking;

-          de voorgevel is opgebouwd uit een rood-bruine gevelsteen op de benedenverdieping en licht grijs zichtbeton (zonder raamopeningen) tussen een hoogte 2,83 meter en 7,08 meter om aan te sluiten op de buren;

-          het buitenschrijnwerk is wit;

-          het pand aan de zijde van de Sint-Bartholomeusstraat bestaat uit drie bouwlagen onder een plat dak;

-          op de benedenverdieping is een links een poort voorzien voor leveringen en rechts een poort die toegang geeft naar de dakparking;

-          op de eerste en tweede verdieping zijn personeelsruimtes ingericht;

-          de gevel bestaat uit rood bruine gevelsteen op de benedenverdieping, houten gevelbekleding op de bovenliggende verdiepingen en grijze betonnen stroken tussen de verdiepingen;

-          het buitenschrijnwerk bestaat uit grijs aluminium.

Bestaande toestand

-          conform de vergunning uit 1999.

Inhoud van de aanvraag

-          verbouwen van een bestaande winkelruimte;

-          de bestaande lift en traphal wordt verwijderd en vervangen door een nieuwe trap en lift om de dakparking te bereiken;

-          aan de inkom wordt een sas toegevoegd;

-          ter hoogte van de Borrewaterstraat wordt aan de rechterzijde een fietsenstalling voorzien met 12 plaatsen voor personeel en 13 plaatsen voor bezoekers;

-          inrichten van de bestaande maar nooit gebruikte dakparking;

-          op het dak worden 28 fietsstalplaatsen en 47 parkeerplaatsen voorzien;

-          de bestaande gevel in de Borrewaterstraat wordt verwijderd en vervangen door een nieuwe gevel met verticale stroken in grijs genuanceerd metselwerk;

-          het grijze metselwerk afgewisseld met een antracietkleurige balustrade fungeert als borstwering voor de parking op het dak;

-          het buitenschrijnwerk wordt voorzien in antraciet gelakt aluminium;

-          de indeling van het pand aan de Sint-Bartholomeusstraat blijft behouden;

-          de voorgevel in de Sint-Bartholomeusstraat blijft behouden op een lichte wijziging van de indeling in het schrijnwerk na;

-          aan beide gevels wordt reclame aangebracht.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het bijzonder plan van aanleg BPA nr. 51 Het Dokske, goedgekeurd bij ministerieel besluit van 8 juni 1995. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: zone a voor woningen en openbare weg.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) en bijzondere plannen van aanleg (BPA) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg op volgend punt:

-          Artikel 2.3.1 Hoogte van gevels palend aan de openbare weg:
de nieuwe voorgevel aan de Borrewaterstraat is niet in harmonie met het straatbeeld, de hoogte ligt tussen 10,00 en 11,02 meter. De nieuwe gevel is voorzien op voornamelijk een hoogte van 5,93 meter.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• Artikel 12: Levendige plint: door aan de zijde van de Borrewaterstraat een sas, bakkerij, koelcel en fietsenstalling in te plannen verliest het gebouw volledig zijn levendige plint en contact met het plein;
• Artikel 26: Afvalverzameling: ondanks de grondige renovatie wordt er geen afvalberging voorzien;
• Artikel 44: Vetafscheiders en olieafscheiders: het is op de plannen niet duidelijk of de niet-overdekte parking voorzien is van een olieafscheider.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van artikel 2.3.1 van het BPA. De bestaande gevel in de Borrewaterstraat wordt verwijderd en vervangen door een nieuwe gevel. De bestaande kroonlijst verdwijnt waardoor de aansluiting met de buren en de omgeving deels verloren gaat. Het is stedenbouwkundig niet meer wenselijk om opnieuw een volledige blinde gevel op de eerste verdieping (zoals de bestaande toestand) op te richten aan de straatzijde.

De aanvraag wijkt af van artikel 12 van de bouwcode. Door de plaatsing van de koelcel en de fietsenstalling verdwijnt op de gelijkvloerse verdieping de levendige plint. De bakkerij, die zich ook aan de voorzijde bevindt, is wel voorzien van raamopeningen. De bakkerij is zelf ook open gewerkt naar de winkel. Hierdoor is er wel interactie tussen de functie binnen in het gebouw en de straat. Met deze argumentatie wordt het college geadviseerd af te wijken van de voorschriften conform artikel 3 van de bouwcode.

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat geen functiewijziging. De bestaande functie van handel blijft behouden en is daarmee in harmonie met de kenmerkende functies in de omgeving van de Bredabaan en de Borrewaterstraat.

De aanvraag is voor advies opgestuurd naar de bedrijfseenheid ondernemen en stadsmarketing/ business en innovatie. De voorwaarden geformuleerd in dit advies zullen als voorwaarden bij de stedenbouwkundige vergunning worden opgelegd.

De dienst geeft volgende beoordeling:

“De aanvraag omvat het vestigen van een supermarkt Lidl op het perceel van de aanwezige C&A vestiging in Merksem.  De supermarkt heeft een bovengrondse parkeerruimte (op het dak van de supermarkt) voor 47 wagens. Er worden 39 fietsenstalplaatsen voorzien voor het publiek en 12 voor het personeel. De fietsstalplaatsen voor het publiek liggen deels gelijkvloers, deels op de dakverdieping. De winkelruimte is voorzien op 1326 m², inclusief bakkerij van 70 m².

Het college van burgemeester en schepenen keurde in de zitting van 9 januari 2015 de sociaal-economische vergunning goed voor de supermarkt Lidl op deze locatie voor 1250m² netto handelsoppervlakte. Dit komt dus ongeveer overeen met de gevraagde winkelruimte (zonder de bakkerij).  De vergunning werd afgeleverd op basis van volgende voorwaarden:

1.      dat er een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd en bekomen voor het inrichten van het gelijkvloerse handelspand. Dit is de voorliggende aanvraag.

2.      de parking voor bezoekers wordt afgesloten met een bareel zodat enkel het cliënteel van de supermarkt deze kan gebruiken. Deze wordt op de plannen aangeduid bij de inrit van de parking.

3.      de parkeerplaatsen in de kelder herschikt worden zodat er 22 parkeerplaatsen voor de bovenliggende appartementen bekomen worden. In deze bouwaanvraag worden geen bovenliggende appartementen meer voorzien, zodus vervalt deze voorwaarde.

4.      er voorzien wordt in 39 fietsparkeerplaatsen voor het cliënteel van de supermarkt. Er worden inderdaad 39 fietsparkeerplaatsen voorzien deels gelijvkloers, deels op de dakparking.

5.      er voorzien wordt in 12 overdekte en afgesloten fietsparkeerplaatsen voor het personeel van de supermarkt. Deze plaatsen worden gelijkvloers voorzien. Het is aangewezen (gelet op het gebruik van de plaatsen) om gelijkvloers de fietsparkeerplaatsen enkel te behouden voor het publiek en de 12 overdekte en afgesloten fietsparkeerplaatsen voor het personeel boven te voorzien, op de dakparking.

6.      er voorzien wordt in voldoende fietsenstallingen voor de bovenliggende appartementen. De norm die hiervoor gehanteerd wordt is 1 plaats per slaapkamer plus 1 extra plaats per appartement. In deze bouwaanvraag worden geen bovenliggende appartementen meer voorzien, zodus vervalt deze voorwaarde.

7.      er maatregelen worden genomen om het personeel van de supermarkt te stimuleren met duurzame vervoersmodi naar het werk te komen. Deze maatregelen kunnen niet in een bouwvergunning vertaald worden.”

Aangezien de aanvraag conform de verleende vergunning is en de appartementen geen deel meer uitmaken, legt de dienst ondernemen en stadsmarketing/ business en innovatie geen bijkomende voorwaarden op.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Circulatie

De zone tussen de 2 mindervalideplaatsen en de zone voor winkelkarren en fietsenstallingen heeft een breedte van 2,4 m. Dit is te smal om te fungeren als doorgaangsruimte voor gemotoriseerd en kan daarnaast tot conflictsituaties met voetgangers en fietsers leiden.

Ofwel wordt deze zone breder gemaakt met een minimale doorgangsbreedte van 3 m. Ofwel wordt duidelijk aangegeven dat gemotoriseerd verkeer niet langs hier mag rijden.  Het is wenselijk een circulatielus te voorzien zodat de kans op conflictsituaties wordt beperkt. Dit wordt meegenomen naar de voorwaarden.

Fietsvoorzieningen

De fietsparkeerbehoefte wordt opgelegd op de oppervlakte van de handelszaak. De winkel heeft een oppervlakte van 1326 m².

    -   voor personeel bedraagt de fietsparkeerbehoefte 0,60 plaatsen per 100 m² BVO. De fietsparkeerbehoefte bedraagt 8. Het project voorziet plaats voor 12 fietsen voor personeel.

    -   voor bezoekers bedraagt de fietsparkeerbehoefte 2 plaatsen per 100 m² BVO. De fietsparkeerbehoefte bedraagt 27. Het project voorziet plaats voor 39 fietsen voor bezoekers verspreid over 2 verdiepingen.

Om het fietscomfort te verhogen, dienen alle fietsparkeerplaatsen op de gelijkvloerse verdieping te worden voorzien. 

Echter is het niet duidelijk hoe fietsers de dakparking kunnen oprijden. Er is onvoldoende ruimte voorzien langs de bareel om er langs te fietsen. Er dient duidelijk aangegeven te worden dat er een fietsparking is voorzien op de dakparking. Indien fietsers de lift moeten gebruiken dient dit duidelijk aangegeven te worden. Dit wordt meegenomen naar de voorwaarden.

Laden en lossen

Er wordt in de beschrijvende nota niet vermeld hoe deze activiteit gaat gebeuren. Uit de plannen is af te leiden dat ‘toelevering’ zal gebeuren via de Sint-Bartholomeusstraat. Het is onduidelijk of leveranciers hiervoor het openbaar domein zullen innemen.

Leveren  dient in de mate van het mogelijke  te gebeuren buiten de openingsuren van de winkel. Dit wordt meegenomen naar de voorwaarden.

Visueel-vormelijke elementen

De gevels worden afgewerkt met verticale stroken in grijs genuanceerd metselwerk afgewisseld met antracietkleurige balustrade (borstwering dakparking). Het buitenschrijnwerk wordt voorzien in antraciet gelakt aluminium. Deze materialen passen binnen de omgeving waarop de aanvraag betrekking heeft en zijn dus aanvaardbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag is voor advies opgestuurd naar de bedrijfseenheid stadsontwikkeling/ vergunningen/ dienst milieuvergunningen. De dienst geeft volgende beoordeling:

“De aanvraag omvat de verbouwing van een bestaande winkelruimte aan de Borrewaterstraat te Merksem. De dakoppervlakte wijzigt niet zodat de hemelwaterverordening niet van toepassing is. Er werden eerder reeds stedenbouwkundige vergunningen afgeleverd voor verbouwing van de winkelruimte en parking met bijkomend de realisatie van drie verdiepingen met appartementen  en een ondergrondse parking. Deze werden echter niet uitgevoerd.

Op 7 december 2018 werd akte genomen van een melding (OMV_2018120381) voor exploitatie van een warenhuis. Hiermee zijn de van toepassing zijnde IIOA’s vergund.”

Op de eerste verdieping, de dakparking, worden 3 zones voor winkelkarren voorzien. Echter ontbreekt er voldoende informatie aangaande de hoogte en het materiaalgebruik van deze constructie om een toetsing aan de goede ruimtelijke ordening te kunnen uitvoeren.

Daarnaast zijn deze constructies niet aanvaardbaar vooraan aan de straatgevel. Dergelijke volumes aan de straatzijde zorgt voor een verstoring van het gevelbeeld.

Tevens is het niet wenselijk om een zone voor winkelkarren te voorzien vlak na het oprijden van de helling. Dit kan tot onveilige en mogelijke conflictsituaties leiden. Daarnaast beperkt het ook de manoeuvreerruimte voor gemotoriseerd verkeer.

Omwille van deze reden worden deze zones uit de vergunning uitgesloten.

De geplande verbouwingswerken zijn mits naleven van de voorwaarden niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      een afvalberging met verluchting voorzien, conform artikel 26 van de bouwcode;

3.      een vet- en olieafscheider plaatsen voor de parking op het dak, conform artikel 44 van de bouwcode;

4.      voor parkeerplaatsen 38 en 39 een minimumbreedte van 2,8 m voorzien, conform artikel 30 van de bouwcode;

5.      tussen de mindervalidenplaatsen, de zone voor winkelkarren en de fietsenstallingen een ruimte van minimum 3 m breed voorzien of kenbaar maken dat deze ruimte geen doorgang is voor autoverkeer. Of een circulatielus aanleggen zodat conflictsituaties worden vermeden;

6.      de zone voor winkelkarren aan de helling verwijderen of verplaatsen zodat conflictsituaties worden vermeden;

7.      duidelijk signalisatie plaatsen om aan te geven dat er een fietsparking is voorzien op de dakparking. Indien fietsers de lift moeten gebruiken dient dit duidelijk te worden aangegeven;

8.      leveren dient  in de mate van het mogelijke te gebeuren buiten de openingsuren van de winkel.

Uitsluitingen

9.      de zones voor winkelkarren worden uit de vergunning uitgesloten omwille van onvoldoende informatie over het materiaalgebruik en hoogte van de constructies. Dit wordt in rood aangeduid op het plan.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten