2019_CBS_10752 - Omgevingsvergunning - OMV_2019100234. Wijngaardstraat 1. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          29/3/2019: vaststelling als bouwkundig erfgoed (ID 4258) ‘Winkelhuis met traditionele kern’;

-          22/4/2005: vergunning (86#30611) verbouwen van 6 woningen tot appartementen;

-          13/2/2002: vergunning (86#8720964) verbouwen van 6 woningen tot appartementen.

Vergunde toestand

-          complex van aaneengeschakelde panden;

-          meergezinswoning;

-          de aanvraag handelt over een dulpex-appartement op de 2de en 3de verdieping met aansluitend dakterras (op niveau +3).

Huidige toestand

-          het vergunde terras op +3 werd dichtgebouwd;

-          op het platte van deze uitbreiding werd een dakterras gecreëerd;

-          op de eigendomsgrens werd een houten schutting geplaatst.

Gewenste toestand

-          regularisatie van de huidige toestand.

Inhoud van de aanvraag

-          regularisatie van het verbouwen en uitbreiden van een appartement en de aanleg van een dakterras;

-          het vergunde terras op de 3de verdieping werd dichtgebouwd, afgewerkt met een houten gevelbekleding en ingericht als bureauruimte;

-          op het nieuwe, platte dak werd een dakterras ingericht, toegankelijk via een nieuwe interne trap en een dakluik;

-          langs één zijde van het dakterras werd een houten schutting voorzien met een hoogte van 1m55 tot 2m05.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad op volgend punt:

-          Artikel 2.1.11.2 Terrassen op platte daken: het nieuwe dakterras valt buiten het maximaal toegelaten bouwvolume zoals bepaald in punt 2.1.2. ‘Harmonieregel’. De bouwhoogte is in de nabije omgeving wordt gekenmerkt door een maximale opbouw van 4 bouwlagen. Met uitzondering van de liftschacht (technische ruimte), zijn er in de nabije omgeving geen constructies of gebruikslagen gecreëerd over 5 bouwlagen. Door het aanleggen van een terras op het platte dak op +4, wordt als het ware een 5de bouwlaag gerealiseerd.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)

De aanvraag voldoet aan de bepalingen van de bouwcode.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Het betreffende wooncomplex is gelegen in de historische binnenstad. De omgeving wordt gekenmerkt door panden met een bouwhoogte va maximaal 4 bouwlagen. Alleen de technische verdieping (liftuitloop) op het platte dak, op een 5de bouwlaag. De uitbreiding van een vijfde gebruikslaag door de aanleg van een dakterras, is dus in principe in strijd met de harmonieregel van het RUP Binnenstad.

In alle redelijkheid kan worden gesteld dat door de aanleg van een beperkt terras met een beperkte afscheiding, geen onaanvaardbare hinder wordt veroorzaakt en dat de lichtinval en leefbaarheid binnen het bouwblok hierdoor niet in het gedrang komt. Om die reden wordt een afwijking op het RUP aanvaard. In functie van de privacy en het uitzicht van omwonenden zullen wel een aantal voorwaarden worden opgelegd met betrekking tot de afmetingen van het terras en de afscheiding.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Vanop het nieuwe terras is een rechtstreeks inkijk mogelijk in de appartementen op de derde verdieping. De vaststelling werd ook opgenomen als bezwaar binnen de procedure van het openbaar onderzoek. Rekening houdende met de privacy van de omwonenden, wordt als voorwaarde opgenomen om het terras in diepte te beperken (zoals in rood aangeduid op de plannen). De diepte van de afscheiding dient aangepast te worden aan de diepte van de toegestane terraszone. De hoogte dient beperkt te worden tot 1m90. Op die manier wordt het uitzicht van de verschillende omwonenden niet onaanvaardbaar verminderd.

Bij nazicht van de omgeving wordt vastgesteld dat het aangrenzende platte dak (achterhuis Wijngaardstraat 3) aangelegd is als plat dak met een borstwering op de gevellijnen. Voor deze wijzigingen werd geen vergunning verleend. De aanvraag bevat geen gegevens over het dakterras, waardoor dit niet ten gronde kan beoordeeld worden. Niettegestaande dit dakterras geen deel uitmaakt van voorliggende aanvraag, wordt de wijziging van het platte dak naar dakterras toch expliciet uitgesloten van vergunning.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat de uitbreiding van een bestaande duplex-appartement en de aanleg van een dakterras. De regularisatie heeft geen impact op de bestemming van het pand en de functionele inpasbaarheid.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte.

Cultuurhistorische aspecten

Het pand is gelegen in CHE-gebied en sluit aan bij het pand Korte Koepoortstraat 11 dat opgenomen is op de inventaris van het bouwkundig erfgoed.

De ingreep heeft geen impact op de erfgoedwaarden van het pand of het omliggende CHE-gebied.

Vanuit het standpunt van de stedelijke dienst monumentenzorg is er geen bezwaar tegen de regularisatie van het dakterras in de schacht achteraan Wijngaardstraat 1.

Visueel-vormelijke elementen

Als begrenzing van de terraszone werd een houten schutting geplaatst op de eigendomsgrens. Zoals eerder gesteld, dient de diepte en de hoogte van deze afscheiding beperkt te worden. Conform de voorschriften, dient het materiaalgebruik afgestemd te worden met de kenmerken van de omgeving. Een houten schutting kan bezwaarlijk kenmerkend genoemd worden als materialisatie voor opgaande wanden. Als voorwaarde wordt daarom opgelegd om de schutting uit te voeren in een steenachtig materiaal als uitbreiding van de onderliggende scheidsmuur.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      het terras dient in diepte beperkt te worden zoals in rood aangeduid op de plannen. De overige delen van het platte dak, dienen afgewerkt te worden als ontoegankelijk;

3.      de diepte van de afscheiding dient afgestemd te worden op de diepte van de terraszone zoals in rood aangeduid op de plannen. De hoogte van de afscheiding moet worden beperkt tot 1m90;

4.      de afscheiding van de terraszone dient uitgevoerd te worden in een steenachtig materiaal en als uitbreiding van de onderliggende scheidsmuur;

5.      na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Uitsluitingen

Geen vergunning wordt verleend voor de wederrechtelijke aanleg van het dakterras op het platte dak achter Wijngaardstraat 3.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werden 2 bezwaarschriften ingediend voornamelijk handelend over:

1.      Bouwovertreding: voor de aanleg van het genoemde terras werd geen vergunning verleend. Het terras betreft dus een niet-vergunde constructie.

Beoordeling: Het klopt dat de huidige toestand geen vergunde situatie betreft. Het onderwerp van de aanvraag omvat dan ook de regularisatie van de bestaande toestand. Met dit bezwaar wordt daarom geen rekening gehouden in de beoordeling van voorliggende aanvraag. Het bezwaar is ontvankelijk, maar ongegrond.

2.      Belemmering uitzicht: de uitbreiding van het volume, de aanleg van het terras en de plaatsing van een schutting belemmert het uitzicht van de omwonenden enerzijds en vermindering uitzicht vanop het terras achter Wijngaardstraat 3 anderzijds.

Beoordeling:

De volume-uitbreiding an sich bevindt zich centraal in het binnengebied in de oksel van de aanpalende volumes. De uitbreiding resulteert niet in de ophoging van scheidsmuren of andere opgaande wanden. Er kan geen vermindering van het uitzicht worden vastgesteld.

Alleen de plaatsing van de schutting als begrenzing van de terraszone betreft een verhoging van opgaande wanden. Mogelijk leidt de uitgevoerde toestand wel een beperkte reductie van uitzicht van de omwonenden. In functie van bovenliggende bezwaar wordt als voorwaarde opgelegd om de diepte en de hoogte van de schutting te beperken.

Het klopt dat het uitzicht vanop het dakterras achter Wijngaardstraat 3 wordt beperkt. Dit dakterras betreft echter een niet-vergunde situatie, waardoor met bovenliggende bezwaar, met betrekking tot de vermindering van het uitzicht vanop dat terras, geen rekening kan worden gehouden in de beoordeling. Het bezwaar is ontvankelijk en deels gegrond.

3.      Privacyhinder: Vanop het terras op +3 is rechtstreekse inkijk mogelijk in andere eigendommen enerzijds en is rechtstreeks inkijk mogelijk op het terras achter Wijngaardstraat 3 anderzijds.

Beoordeling:

De korte afstand tussen de gevelopeningen van de woningen op de derde verdieping en de achterzijde van het terras, resulteert inderdaad in privacy. Als voorwaarde bij de vergunning wordt daarom opgelegd om deze afstand te vergroten. Het terras dient in diepte beperkt te worden.

Het klopt dat er ook inkijk is op het dakterras achter Wijngaardstraat 3. Dit dakterras betreft echter een niet-vergunde situatie, waardoor met bovenliggende bezwaar, met betrekking tot de inkijk op dat terras, geen rekening kan worden gehouden in de beoordeling. Het bezwaar is ontvankelijk en deels gegrond.

4.      Waardevermindering: de uitbreiding van het volume en de aanleg van het terras resulteren in een waardevermindering van de omliggende woningen.

Beoordeling:

Een financiële waardevermindering van een eigendom betreft geen stedenbouwkundig argument, waarmee rekening gehouden kan worden bij de ruimtelijke beoordeling van een omgevingsaanvraag. Het bezwaar is daarom ontvankelijk, maar ongegrond.