2019_CBS_10769 - Omgevingsvergunning - OMV_2019124096. Kwekerijstraat 34. District Borgerhout - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          11/12/1923: vergunning (1399#7917) vergrotings- en veranderingswerken;

-          27/04/1932: vergunning (1399#13223) vergrotings- en veranderingswerken;

-          13/05/1974: vergunning (179#7244) verbouwingswerken.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          kantoorgebouw bestaande uit 3 bouwlagen onder een plat dak.

Huidige toestand

-          kantoorgebouw bestaande uit 3 bouwlagen onder een plat dak.

Gewenste toestand

-          meergezinswoningen met 2 appartementen en 1 duplexappartement (60m², 70,50m², 99m²)

-          2 appartementen met 1 slaapkamer en een duplexappartement met 2 slaapkamers;

-          4 bouwlagen onder een (groen) plat dak;

-          buitenschrijnwerk voorgevel voorzien in hout kleur, donder grijs/zwart

-          3de verdieping hoofdvolume even diep als buur.

Inhoud van de aanvraag

-          het omvormen van een kantoorgebouw tot drie appartementen;

-          het voorzien van een extra (4e) bouwlaag;

-          het voorzien van nieuwe buitenschrijnwerk;

-          het aanpassen van de raamopeningen aan de achtrgevel;

-          het vergroten van de achtertuin;

-          het voorzien van 2 dakterrassen;

-          het voorzien van een nieuwe septische put van 3000L;

-          het voorzien van een groendak;

-          het voorzien van interne verbouwingen;

-          met betrekking tot de oppervlakte van de aangevraagde zelfstandige woningen zijn volgende gegevens beschikbaar:

• 1-slaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van 60 m²;
• 1-slaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van 70,50 m²;
• 2-slaapkamerduplexappartement met een netto-oppervlakte van 99 m².

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:

het gedeelte van de scheidingsmuren heeft geen opstand van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de BGO Wonen.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat een wijziging van kantoorfunctie naar woonfunctie. Het pand wordt voorzien van een extra bouwlaag met in totaal 3 appartementen. Het perceel wordt ontpit door het creëren van een stadstuin. Aangezien het hier gaat om een omvorming van een kleinschalig kantoorgebouw buiten de strategische kantoorlocatie, is de functiewijziging aanvaardbaar.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het bestaande platte dak wordt afgebroken om zo een extra daklaag te plaatsen. De daklaag wordt uitgevoerd in een typisch dakmateriaal, waardoor het gelezen wordt als daklaag. De daklaag sluit zoveel als mogelijk aan op het zadeldak van de linkerbuur. Het toevoegen van een extra daklaag als mansardedak wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt gunstig geadviseerd.

De bouwdiepte wordt op het gelijkvloers, de 1ste en de 2de verdieping teruggetrokken. Hierdoor ontstaat een ruimere achtertuin met een oppervlakte van ongeveer 25 m² en worden hinderlijke lasten tegenover de buren inzake zonlicht beperkt. Het terugtrekken van de bouwdiepten wordt gunstig geadviseerd.

Visueel-vormelijke elementen

Het buitenschrijnwerk van de onderste drie bouwlagen van de voorgevel wordt gewijzigd naar grijs schrijnwerk in hout. De nieuwe daklaag wordt visueel uitgevoerd als een daklaag met grijze gevelleien en een onderliggende kroonlijst. De achtergevel wordt, net zoals de bestaande voorgevel, uitgevoerd met wit pleisterwerk en grijze gevelleien voor de daklaag. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt zijn de aangereikte materialen toelaatbaar en veroorzaken ze geen visuele of vormelijke verstoring in de omgeving van het pand en tegenover het pand zelf.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

De aanvraag voorziet in minstens 7 fietsstalplaatsen. Dit aantal is voldoende. Deze fietsstalplaatsen worden voorzien van een verticaal fietsrek, wat niet strook met artikel 29 van de bouwcode. De aanvrager motiveert de verticale fietsstalplaatsen door te vermelden dat een standaard fietsenstalling ervoor zou zorgen dat bestaande muren gesloopt zouden moeten worden en dat dit de aard van het gebouw zou schaden en zou zorgen voor een minder brede woonkamer. De plafonds met sierpleister en plafondlijsten zullen aangetast worden. Bovendien wordt het verticaal systeem voorzien van een scharnier waardoor het rek ook kan draaien in de andere richting, wat het gebruiksgemak ten goede komt. Voor de 7 verticale fietsstalplaatsen voorziet de aanvrager een extra fietsstalplaats voor het stallen van een elektrische fiets of een zwaardere fiets. In de voorliggende aanvraag kan worden ingestemd met de motivatie en kan een afwijking worden toegestaan. Het plaatsen van een extra standaard fietsstalplaats wordt als gunstig bevonden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de voorwaarden in het advies van Fluvius strikt op te volgen;

3.      de dakbekleding van de platte daken op de 1ste en 2de verdieping valt onder brandreactie klasse BROOF (t1) of komt voor op de lijst opgenomen in het ministerieel besluit van 21 november 2012 tot vaststelling van de lijst van dakbedekkingen die kunnen worden geacht aan de eisen ten aanzien van het prestatiecriterium « brandgedrag aan de buitenzijde » te voldoen (leien van leisteen of natuursteen, dakpannen van natuursteen, beton, terracotta, keramiek of staal, vlakke en geprofileerde platen of leien uit met vezels versterkt cement, geprofileerde of vlakke metalen platen, eindlaag van los aangebracht grind met een dikte van ten minste 50 mm enz.);

4.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werd 1 bezwaarschrift ingediend.
Het bezwaarschrift laat zich als volgt samenvatten:

1.      Zonlicht: de drie meter hoge muur die gebouwd zal worden langs het dakterras van de bezwaarindiener zal een grote impact hebben op zonlicht en ruimtelijk gevoel van de bezwaarindiener. De bezwaarindiener heeft speciaal geïnvesteerd in dit terras omdat in de kleine stadstuin bijna geen zon geraakt:

Beoordeling:

Het kan kloppen dat er op bepaalde momenten schaduw zal vallen ten gevolge van de uitbreiding. Als dat er een impact is op het ruimtelijk gevoel van de bezwaarindiener.

De bouwhoogte en voorziene dakvorm in de voorliggende aanvraag (3 bouwlagen en een mansardedak) is echter kenmerkend voor de wijk.

Het terras waarvan sprake is zuid georiënteerd. Het dakvolume van voorliggende aanvraag steekt beperkt uit en is eerder noordwestelijk gesitueerd tegenover het dakterras waardoor het geen onaanvaardbare impact heeft op toetreding van zonlicht alsook het ruimtelijk gevoel op het dakterras waarvan sprake. Het brengt de woonfunctie niet in gedrang.

Het bezwaar is ongegrond.