2019_CBS_10783 - Omgevingsvergunning - OMV_2019102298. Sint-Jansvliet 17A. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          28/3/1988: vergunning (86#87817) aanbouwen sanitair lokaal;

-          27/2/1953: vergunning (18#30522) veranderingswerken.

Vergunde toestand

-          straatvolume van 4 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing;

-          aanbouw achteraan rechts van 2 bouwlagen onder plat dak;

-          achterbouw van 2,5 bouwlagen onder zadeldak;

-          opdeling van het pand in 2 gelijkvloerse reca-ruimtes en 6 bovenliggende kamerwoningen met gemeenschappelijk sanitair en 3 gemeenschappelijke terrassen;

-          de achterbouw onder hellend dak is ingericht als stockageruimte.

Huidige toestand

-          opdeling van het pand in 2 gelijkvloerse reca-ruimtes en 6 bovenliggende zelfstandige woningen;

-          de gelijkvloerse koer links achteraan werd overdekt en de gelijkvloerse koer rechts werd dicht gebouwd;

-          de gemeenschappelijke terrassen achteraan werden dichtgemaakt en ingericht als badkamers;

-          aangepaste gevelpuien met reclamepanelen en zonneluifels.

Gewenste toestand

-          straatvolume van 4 bouwlagen onder plat dak plus teruggetrokken dakvolume;

-          aanbouw achteraan rechts van 2 bouwlagen onder plat dak;

-          achterbouw van 2,5 bouwlagen onder zadeldak;

-          opdeling van het straatvolume en de achter- en aanbouw in 2 gelijkvloerse reca-ruimtes en 6 bovenliggende zelfstandige woningen, waarvan 2 duplex-appartementen;

-          behoud van bestaande bakstenen gevelbekleding in combinatie met wit alu schrijnwerk;

-          bekleding gelijkvloerse gevelpui in tegels, kleur grijs;

-          bekleding teruggetrokken dakvolume in pleister, kleur wit;

-          wijziging gelijkvloerse gevelopeningen en plaatsing schrijnwerk in alu, kleur zwart;

-          met betrekking tot de oppervlakte van de aangevraagde zelfstandige woningen zijn volgende gegevens beschikbaar:

• 1 studio met een netto-vloeroppervlakte van circa 44,5 m² (waarvan de verblijfsruimtes 40,5 m² beslaan);
• 2 één-slaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van 60m²;
• 3 twee-slaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van 80 m².

Inhoud van de aanvraag

-          verbouwen en uitbreiden van een meergezinswoning met gelijkvloerse reca-ruimtes;

-          de 2 gelijkvloerse reca-ruimtes blijven behouden en de overdekte koer links achteraan wordt terug open gemaakt;

-          de koer rechts achteraan werd ten opzichte van de laatst vergunde toestand dichtgebouwd;

-          beide woonunits op de 1ste verdieping worden intern heringericht en de opslagruimte bij de gelijkvloerse reca links achteraan wordt bij appartement 101 gevoegd als 2 slaapkamers en een badkamer;

-          beide woonunits op de 2de verdieping worden intern heringericht en de zolderruimte bij de gelijkvloerse reca links achteraan wordt bij appartement 201 gevoegd als 2 slaapkamers en een badkamer;

-          de 2 woonunits op de 3de verdieping worden uitgebreid met een duplex-verdieping en elk voorzien van een dakterras;

-          het pand wordt voorzien van een teruggetrokken daklaag met dakterras;

-          wijziging en bekleding gevel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad op volgende punten:

-          Artikel 2.1.2 Harmonieregel en referentiebeeld:

de huizenrij waar de meergezinswoning deel van uitmaakt, wordt gekenmerkt door een opbouw onder zadeldaken en hellende dakvlakken. Een gebruik van teruggetrokken dakvolumes is vreemd binnen het desbetreffende historische dakenlandschap en is dus niet in harmonie met het referentiebeeld;

-          Artikel 2.1.3: Bouwvolume, bouwlijn, bouwdiepte:

door een te hoge densiteit op het perceel komt de beschikbaarheid van licht, lucht en

open ruimte voor de gebruikers en de aanpalenden in het gedrang. Bovendien resulteert de functiewijziging van het voormalige achterhuis (werkplaats / stockage) naar een woonfunctie tot een vermindering van de privacy van de omwonenden. De verbouwing, functiewijziging en uitbreiding resulteren dus niet in een verbetering van de leefbaarheid in het bouwblok;

-          Artikel 2.1.9 Dakvormen en dakkapellen:

de teruggetrokken daklaag ligt op de achtergevellijn van het hoofdvolume, waar een set-back van minstens 3 m vereist is;

-          Artikel 2.2.1 Draagkracht:

de densiteit van het gebouw verhoogt aanzienlijk als een gevolg van de functiewijziging van magazijn naar wonen, een verhoging van de vloeroppervlakte, een uitbreiding van volume, een vergroting van de bouwhoogte, een verkleining van de onbebouwde ruimte en de buitenruimtes. Dit in combinatie met een verhoging van de privacyhinder voor de omwonenden, gebrek aan auto- en fietsstaanplaatsen en een tekort aan buitenruimte, maakt dat het gewenste programma de draagkracht van het perceel ruim overschrijdt;

-          Artikel 2.2.5 Onbebouwde ruimte en tuinen:

door het dichtbouwen van de gelijkvloerse buitenruimte achter het straatvolume, wordt de onbebouwde ruimte verkleind, waar het aandeel open ruimte gelijk moet blijven.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

-          Artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:

minder dan de helft van de netto-oppervlakte van de slaapkamers onder het hellend dak, te meten vanaf 1,80 m, heeft een hoogte van minstens 2,60 m;

-          Artikel 24 Minimale lichtinval en luchttoevoer:

de aanvraag bevat onvoldoende informatie over de oppervlakte van de dakvlakramen om de lichtinval in appartement 201 te beoordelen;

-          Artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:

de gemeenschappelijke terrassen achteraan werden dichtgebouwd. Slechts 2 van de 6 woonentiteiten beschikken over een buitenruimte;

-          Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

er worden geen fietsstalplaatsen voorzien, waar er 8 plaatsen vereist zijn na wijziging van 6 kamerwoningen naar 6 appartementen;

-          Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

de parkeerbehoefte stijgt na uitbreiding van het volume en wijziging van 6 kamerwoningen naar 6 appartementen. De gevel heeft een breedte van 9,8 m (> 8 m) en er worden geen parkeerplaatsen voorzien op eigen terrein.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het project voorziet in de verbouwing en uitbreiding van een bestaande meergezinswoning met gelijkvloerse reca-ruimtes.

Het project is gelegen in de strategische horecakern ‘historisch centrum’ zoals voorzien in de beleidsnota horeca. Vanuit oogpunt ondernemen en stadsmarketing wordt de herwaardering van de gelijkvloerse horecaruimte gunstig geadviseerd.

Echter de functiewijziging van het achterhuis, dat dienst deed als bergplaats, tot woonfunctie is niet inpasbaar in de omgeving.

Mobiliteitsimpact

Parkeerparagraaf

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Auto- en fietsstalplaatsen

Het project genereert een parkeerbehoefte van 6 autostaanplaatsen en 8 fietsstalplaatsen. De aanvraag voorziet noch in auto- noch in fietsstalplaatsen op eigen terrein, in strijd met artikel 29 en 30 van de bouwcode.

De mobiliteitsimpact van het project is onaanvaardbaar omdat de parkeerlast integraal wordt afgewenteld op het openbaar domein, zowel wat betreft auto’s als wat betreft fietsen. Het betalen van een compensatie kan er niet toe leiden dat de aanvraag verenigbaar kan worden geacht met de goede ruimtelijke ordening.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De projectsite in kwestie is opgebouwd uit een straatvolume en verschillende aan- en achterbouwen. De bestaande toestand is het resultaat van een grondige verbouwing van 2 historische diephuizen en een achterhuis in het midden van de 20ste eeuw. Door de tijd werd de onbebouwde ruimte op het gelijkvloers meer een meer dichtgebouwd. Het straatvolume is door zijn opbouw eerder een atypisch element in de historische huizenrij. De achterbouwen bevinden zich zeer centraal in het bouwblok op of op een minimale afstand van de perceelsgrenzen van de omwonenden.

Een herontwikkeling van de site en een heropwaardering van de ruimtelijke kwaliteit dringen zich op. Ter verbetering van de lichtinval en de leefbaarheid in het bouwblok, zou een gedeeltelijke ontpitting van de site, zoals voorgeschreven door het RUP en de bouwcode, een noodzakelijke ademruimte kunnen creëren in het betreffende bouwblok.

De aanvraag omvat echter het behoud van de verschillende gebouwen, een verhoging van de densiteit door wijziging van 6 kleine kamerwoningen tot 6 volwaardige appartementen en de uitbreiding van het straatvolume. Bovendien wordt de het achterhuis, dat dienst deed als bergplaats omgevormd tot woonfunctie, waardoor de privacy van verschillende omwonenden aanzienlijk wordt geschonden en de draagkracht van het perceel ruimschoots wordt overschreden.

Visueel-vormelijke elementen - cultuurhistorische aspecten

Gezien de ligging van het pand in een gebied met culturele, historische en esthetische waarde en in de onmiddellijke nabijheid van de beschermde voetgangerstunnel, moet de impact van de wijzigingen op de omgeving kritisch beoordeeld worden.

De bebouwing in het betreffende bouwblok wordt gekenmerkt door een opbouw van voornamelijk historische diephuizen met hellende dakvlakken. Het pand in kwestie maakt hierop een uitzondering en kan door zijn opbouw met 4 lage bouwlagen eerder als atypisch worden beschouwd. Vanuit ruimtelijk oogpunt zou een uitbreiding boven de bestaande kroonlijst mogelijk zijn, mits de nieuwe bekroning van het pand zich voldoende inpast in het historische dakenlandschap in de omging. De vooropgestelde opbouw van een bepleisterde teruggetrokken dakverdieping kan bezwaarlijk kenmerkend genoemd worden. Het witte volume op het pand vindt geen samenhang met de bestaande onderbouw en biedt ook geen enkele meerwaarde aan de beeldkwaliteit van de waardevolle CHE-omgeving. Door de breedte van het plein, is deze toevoeging bovendien vanop een grote afstand zichtbaar en wordt deze als sterk verstorend beoordeeld.

Archeologie

Het projectgebied bevindt zich binnen een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen woon- en recreatiefgebied met een oppervlakte onder 300 m² (229 m²) en ingreep in de bodem onder 100 m² (ca. 24 m² bij verbouwing van kelderruimte). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor geen archeologienota verplicht.

Gezien de historische situering van het projectgebied worden er archeologische restanten verwacht. Door de aard van de werken (voornamelijk minimale verbouwing in de kelder van 24 m² en afbraak van een trap) worden er vermoedelijk beperkte restanten blootgelegd. Er worden, volgens de snedeplannen en plannen van kelder- en eerste verdieping, geen ingrepen gepland in volle ongeroerde grond.

Eventuele vondsten of sporen dienen onder de vondstmeldingsplicht (Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2015, artikel 5.1.4) gemeld te worden aan het agentschap Onroerend Erfgoed. De dienst archeologie kan deze steeds komen inschatten.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het pand werd in de jaren ’50 vergund en geconcipieerd als meergezinswoning met 6 kamerwoningen en dus slechts 6 slaapkamers. Na verbouwing en uitbreiding bevinden er zich in het pand 14 slaapkamers, wat minstens een verdubbeling betekent van het aantal bewoners. Niettegenstaande de woonoppervlakte van de entiteiten wordt uitgebreid, wordt vastgesteld dat het gebruiksgenot en de woonkwaliteit eerder vermindert. Slechts 2 van de 6 appartementen beschikken over een buitenruimte, in strijd met artikel 28 van de bouwcode, en er worden geen fietsstalplaatsen voorzien. De ligging in de strategische horecakern, maakt het bovendien niet mogelijk om te voorzien in de parkeerbehoefte voor 6 wagens op eigen terrein, waardoor deze zullen worden afgewenteld op het openbaar domein. Tenslotte wordt door de functiewijziging van magazijn naar wonen achteraan een verhoging van de densiteit in het binnengebied verwacht en onder meer een inbreuk op de privacy van verschillende omwonenden.

Rekening houdend met het bovenstaande wordt geconcludeerd dat de aanvraag niet voldoet aan de actuele eisen inzake hinderaspecten, gebruiksgenot en woonkwaliteit.

Bovendien resulteren zowel de densiteit van het programma als de uitwerking van het nieuwe dakvolume in een onaanvaardbaar verlies van ruimtelijke kwaliteit.

De vooropgestelde wijzigingen zijn stedenbouwkundig niet aanvaardbaar en onverenigbaar met de goede ordening van de plaats. Voor deze aanvraag wordt dan ook een ongunstig advies verleend.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten