Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
|
Projectnummer: |
OMV_2019083313 |
|
Gegevens van de aanvrager: |
de heer Redouan Agarrom met als adres Luchtvaartstraat 13 te 2140 Borgerhout (Antwerpen) |
|
Ligging van het project: |
Gitschotellei 288 te 2140 Borgerhout (Antwerpen) |
|
Kadastrale gegevens: |
afdeling 26sectie B nr. 905K13 |
|
Vergunningsplichten: |
Stedenbouwkundige handelingen. |
|
Voorwerp van de aanvraag: |
verbouwen en functiewijziging van een meergezinswoning met winkelruimte |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 13/4/2018: weigering (20173153) voor het regulariseren van een uitbreiding op het gelijkvloers, het wijzigen van de functie en het toevoegen van een wooneenheid;
- 10/10/2017: proces verbaal (20153881) voor het uitbreiden van een gelijkvloers en het wijzigen van een voorgevel zonder vergunning;
- 02/09/1948: vergunning (1273#618) voor het uitvoeren van binnenveranderingswerken;
- 04/05/1928: vergunning (1399#10479) voor het verbouwen van een voorzolder, het opbouwen van een duivenhok en het verbouwen van een wc en bergruimte.
Vergunde/vergund geachte toestand
- pand van 3 bouwlagen, plus een zolderverdieping onder hellend dak, ingericht met een gelijkvloerse winkelruimte en 3 vergund geachte wooneenheden.
Huidige toestand
- conform aan vergund geachte toestand, uitgezonder een extra gelijkvloerse uitbouw.
Gewenste toestand
- pand van 3 bouwlagen, plus een zolderverdieping onder hellend dak, ingericht met een gelijkvloerse reca-ruimte en 3 wooneenheden.
Inhoud van de aanvraag
- verbouwen van een meergezinswoning, inclusief een functiewijziging;
- de gelijkvloerse aanbouw wordt teruggebracht tot op een bouwdiepte van 17,78 m;
- de winkelruimte wordt omgevormd tot een reca-ruimte;
- de 3 vergund geachte woonentiteiten blijven behouden en worden intern heringericht;
- de dakverdieping wordt als mansarde met mezzanine ingericht, voor gemeenschappelijk gebruik;
- de voorgevel blijft ongewijzigd.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
|
Adviesinstantie |
Datum advies gevraagd |
Datum advies ontvangen |
Advies |
|
brandweer/ risicobeheer/ preventie |
2 augustus 2019 |
14 augustus 2019 |
Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
|
Adviesinstantie |
Datum advies gevraagd |
Datum advies ontvangen |
|
Onafhankelijke Diensten/ dienst Strategische Coördinatie/ Loketwerking/ Stadsloketten/ Huisnummeringsteam |
2 augustus 2019 |
19 augustus 2019 |
|
ondernemen en stadsmarketing/ business en innovatie |
2 augustus 2019 |
5 augustus 2019 |
|
stadsontwikkeling/ vergunningen/ stedenbouwkundige vergunningen/ geacht vergund |
2 augustus 2019 |
23 augustus 2019 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)
(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
Beleidsrichtlijnen
- BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag beoogt de verbouwing en gedeeltelijke regularisatie van een handelspand met 3 woonentiteiten met behoud van hetzelfde aantal units. Gelet op de ligging hiervan in een voldoende ontwikkeld woongebied is er in deze dan ook effectief sprake van een correcte functionele inpasbaarheid.
Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid
De voorgestelde volumetrie van het pand is geheel in overeenstemming met die van de aanpalende gebouwen en past zich geheel in in zijn gebouwde omgeving, zowel qua hoogte, aantal bouwlagen als bouwdiepte en er blijft gelijkvloers genoeg onbebouwde tuinruimte over om voor voldoende leefkwaliteit te zorgen. Het advies inzake schaal en ruimtegebruik is bijgevolg eenduidig gunstig.
Visueel-vormelijke elementen
De wijzigingen vinden allemaal ofwel intern of aan de achterzijde van het gebouw plaats waardoor deze niet zichtbaar zijn vanop het openbaar domein. Desalniettemin zijn de gebruikte materialen, leien, bepleistering en aluminium schrijnwerk, allen in een lichte tint, aanvaardbaar voor dit type van bebouwing en in deze ruimtelijke context. Het advies voor dit deelaspect van de aanvraag is dan ook zonder meer gunstig.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeerparagraaf is niet van toepassing gezien de aanvraag geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie inhoudt.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. de wijzigingen aan de scheidingsmuren uit te voeren conform de bepalingen van artikel 34 van de bouwcode;
3. de waterafvoeren te voorzien conform de bepalingen van artikel 40 en 41 van de bouwcode;
4. de afvoering van het afvalwater te voorzien conform de bepalingen van artikel 43 en 44 van de bouwcode;
5. de asbestverwijdering uit te voeren conform de codex over het welzijn op het werk en de Vlaamse milieuwetgeving;
6. na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
|
Procedurestap |
Datum |
|
Indiening aanvraag |
4 juli 2019 |
|
Volledig- en ontvankelijk |
2 augustus 2019 |
|
Start openbaar onderzoek |
geen |
|
Einde openbaar onderzoek |
geen |
|
Gemeenteraad voor wegenwerken |
geen |
|
Uiterste beslissingsdatum |
1 oktober 2019 |
|
Verslag GOA |
9 september 2019 |
|
naam GOA |
Wim Van Roosendael |
De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
|
Schriftelijke bezwaarschriften |
Schriftelijke gebundelde bezwaarschriften |
Petitielijsten |
Digitale bezwaarschriften |
|
1 |
0 |
0 |
0 |
Bespreking van de bezwaren
Er werd binnen de looptermijn van de bevraging 1 digitaal bezwaarschrift ingediend, dat zich als volgt laat samenvatten:
1. De stabiliteit van de scheidsmuur: gelijkvloers achteraan wordt een illegaal gebouwde muur deels afgebroken – het is onduidelijk of het nieuw te voorziene dak op de restant van de illegale muur zal rusten of op een opgehoogd deel van de bestaande scheidsmuur.
Beoordeling:
De scheidingsmuur is niet opgetrokken volgens de regels van de kunst. De enkelvoudige scheidingsmuur wordt aangepast naar een ontkoppelde scheidingsmuur. Maar slechts één deel van de muur wordt opgetrokken en de afwatering en afwerking van het andere deel wordt niet aangepast waardoor er een aansluiting ontstaat welke niet volgens de regels van de kunst kan worden beschouwd.
Het bezwaar is gegrond.
2. Wateroverlast en -afvoer:er is geen duidelijkheid over hoe de afwatering zal gebeuren van het nieuwe platte dak van het gelijkvloers en hoe de aansluiting van de afvoer van de septische put naar de riolering zal gebeuren.
Beoordeling:
De aangeleverde plannen blijven inderdaad in gebreken inzake de vereiste informatie naar afvoer van hemel- en fecaliënwater. Betreffende zal, volgens de voorschriften dienaangaande van de bouwcode, expliciet in de voorwaarden van een eventuele vergunning worden opgenomen.
Het bezwaar is gegrond.
3. Materiaalwijziging:de asbesttegels aan de achtergevel zullen worden verwijderd en de vraag rijst of hiervoor geen specifieke regelgeving bestaat.
Beoordeling:
De wijziging van de materialisatie van de achtergevel van een gebouw is niet vergunningsplichtig en derhalve in deze vrijgesteld. De bezorgdheid inzake gezondheid bij asbestverwijdering is terecht.
Het bezwaar is gegrond.
Het college sluit zich integraal aan bij:
- de bespreking van de ingediende bezwaren zoals geformuleerd in het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt deze beoordeling tot zijn eigen standpunt;
- het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. de wijzigingen aan de scheidingsmuren uit te voeren conform de bepalingen van artikel 34 van de bouwcode;
3. de waterafvoeren te voorzien conform de bepalingen van artikel 40 en 41 van de bouwcode;
4. de afvoering van het afvalwater te voorzien conform de bepalingen van artikel 43 en 44 van de bouwcode;
5. de asbestverwijdering uit te voeren conform de codex over het welzijn op het werk en de Vlaamse milieuwetgeving;
6. na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.
Het college beslist de plannen waarvan overzicht als bijlage bij dit besluit gevoegd, goed te keuren.