2019_CBS_07525 - Omgevingsvergunning - OMV_2019028475. Kapelstraat 21. District Hoboken - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          06/02/1963: vergunning (1055 # 256) verbouwing tot winkelhuis + toonzaal;

-          09/03/1981: vergunning (1006 # 812) afbreken van drie woningen en bouwen van handelshuis;

-          12/07/2012: weigering (20116703) verbouwen van een handelspand tot jeugdcentrum met verblijf;

-          23/09/2016: weigering (20161190) regulariseren van een functiewijziging van een commercieel pand.

-          01/09/2017: weigering (20171105) verbouwen van een commercieel pand tot educatief jeugdintegratiecentrum.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          Kapelstraat 21-27:

• handelshuis bestaande uit drie bouwlagen onder een plat dak;
• handel op het gelijkvloers en de eerste verdieping en één wooneenheid op de bovenste verdieping;

-          Kapelstraat 29-35:

• winkel bestaande uit drie bouwlagen onder een plat dak;
• commerciële ruimte op het gelijkvloers en een magazijn op de twee bovenliggende verdiepingen.
• links van het gelijkvloers rust op het perceel een erfdienstbaarheid van doorgang naar het binnengebied en de garageboxen van de woningen langs de Moretusstraat;

Huidige toestand

-          de bestaande toestand wijkt af van de laatst vergunde toestand (regularisatie)

-          Kapelstraat 21-27:

• de trap achteraan het perceel is op het gelijkvloers rechtstreeks toegankelijk via de winkelruimte;
• tussen de eerste en tweede verdieping is een extra trap geplaatst, een andere trap werd verwijderd;
• interne verbouwingen zorgen voor een andere indeling;
• op de derde verdieping achteraan is een uitbouw.

-          Kapelstraat 29-35:

• het gelijkvloers en eerste verdieping werden ingericht met vergader- en ontmoetingsruimtes;
• de functie van de handelsruimtes werd gewijzigd naar dienstverlening;
• interne verbouwingen zorgen voor een andere indeling;

-          het perceel is volledig dicht gebouwd met uitzondering van de erfdienstbare doorrit.

Gewenste toestand

-          het regulariseren van:

• het wijzigen van de functie van een deel van de gebouwen van handel naar diensten;
• het rechtstreeks toegankelijk maken van Kapelstraat 29-35 via de openbare weg;
• het maken van interne opening in de scheidingsmuur op de 1ste verdieping tussen Kapelstraat 21-27 & Kapelstraat 29-35 om beide panden samen te voegen;
• het inrichten van een dakterras op de 2de verdieping;

-          het inrichten van kamers op de tweede verdieping;

-          de voorgevel voorzien van extra ramen;

-          het inrichten van een fietsenstalling op het gelijkvloers;

-          het creëren van een gelijkvloerse buitenruimte;

-          het maken van interne opening in de scheidingsmuur op de tweede verdieping tussen Kapelstraat 21-27 & Kapelstraat 29-35 om beide panden samen te voegen;

-          het voorzien van interne verbouwingswerken.

Inhoud van de aanvraag

-          verbouwen/regulariseren van een commercieel pand tot educatief jeugdintegratiecentrum.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen 

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. 

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.) 

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.) 

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan. 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-        Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-        Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-       Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-        Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-       Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 26 afvalverzameling:
   er wordt geen afvalberging  voorzien;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  er werden geen autostalplaatsen voorzien voor de functiewijziging. 

Sectorale wetgeving

-       MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-       Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-       Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-       Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet. 

Omgevingstoets 

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening 

Functionele inpasbaarheid

Een deel van het bestaande commerciële gelijkvloers gesitueerd aan de linkerzijde van het gebouw blijft behouden. Voor de overige delen van het gebouw wordt de regularisatie van het gebruik van het gebouw als jeugdintegratiecentrum aangevraagd. Het gebouw wordt verhuurd aan de vzw Regenboog. In het rechtergedeelte van het gelijkvloers worden twee vergaderzalen gesitueerd waar de leden van de vzw hun verschillende projecten voorbereiden en waar zij elkaar treffen voor het bespreken van allerhande thema’s. Tevens is er op het gelijkvloers een administratieve ruimte voorzien.

Op de eerste verdieping zijn er een aantal leslokalen, vergaderzalen en een voordrachtruimte. De tweede verdieping wordt momenteel nog niet verhuurd aan de vzw maar hier zullen slaapzalen en ondersteunende faciliteiten worden ingericht waar gedurende korte periodes, zoals tijden blok- en examenperiodes en tijdens bepaalde weekend en schoolvakanties, maximaal 15-30 jongeren kunnen verblijven. Het betreffen jongeren met een moeilijke thuissituatie die zich in het centrum kunnen concentreren op hun studies of bijscholing. 

De beschrijvende nota geeft een beperkt inzicht in de activiteiten die in het gebouw zullen plaatsvinden aan de hand van de beschrijving van jongeren die er kunnen verblijven om te studeren op gedurende bepaalde periodes in het jaar. Wat er op de andere tijdstippen in het centrum zal gebeuren is onduidelijk. Welke activiteiten kunnen er nog plaatsvinden? Op welke tijdstippen? Voor welke doelgroepen? Ook de doelstellingen van vzw Regenboog worden niet omschreven waardoor er onduidelijkheid blijft omtrent de juiste invulling van het gebouw. Zolang de initiatiefnemer hierover onduidelijk blijft, kan de aanvraag niet naar behoren beoordeeld worden wat betreft de functionele verenigbaarheid met zijn omgeving.

De afdeling Sociale dienstverlening/ Levensbeschouwingen geeft ook aan over geen informatie te beschikken betreffende de werking van de vzw Regenboog. 

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het huidige gebouw heeft een vloeroppervlakte van ongeveer 1.500 m² over 3 bouwlagen onder een plat dak. Het gelijkvloers is volledig dichtgebouwd. Op de verdiepingen varieert de bouwdiepte van 11-18 meter. De gevelbreedte bedraagt ongeveer 32 meter. De volumetrie van het gebouw is kenmerkend voor het deel van de Kapelstraat waarin de aanvraag is gelegen.

De laatst vergunde toestand toont 2 gebouwen, naast elkaar, die los van elkaar functioneren. Onder het rechtse gebouw is een doorrit naar het achterliggende binnengebied. In voorliggende aanvraag worden de 2 gebouwen op de verdiepingen met elkaar verbonden. De doorrit blijft behouden. De commerciële ruimte en magazijnen worden omgevormd tot verblijfsruimten. Om hiervoor voldoende lichten en zichten te kunnen trekken worden aan de achterzijde van de bestaande gebouwen delen afgebroken en zowel in voor- als achtergevel worden extra raamopeningen gemaakt. Het nieuwe bouwvolume is in overeenstemming met de gangbare stedenbouwkundige normen in de omgeving. 

Visueel-vormelijke elementen

De bestaande gevel refereert nog naar de twee aparte gebouwen waardoor er op de verdiepingen geen samenhangend geheel wordt gevormd. De linkerzijde bestaat uit grote glaspartijen vertrekkende van de vloerplaat tot aan het plafond van de eerste verdieping. De tweede verdieping bevat een rij van zeven klassieke ramen met dubbele vleugels. In contrast daarmee bestaat de rechterzijde van de gevel uit drie smalle langwerpige ramen zowel op de eerste als op de tweede verdieping. Aan deze smalle ramen wordt telkens een raam toegevoegd, breder maar met dezelfde hoogte en raamindeling als de bestaande smalle ramen. Aangezien afmetingen van de ramen onderling sterk verschillen, is de variatie in de gevel groot en weerspiegelt de gevel op de verdiepingen geen gebouw waarin één functie is ondergebracht. Bovendien wordt op de plannen afgelezen dat achter de gevel op de verdiepingen van het linkerdeel van het gebouw bergplaatsen worden ingericht. Vooral op de eerste verdieping, waar de raamopeningen van vloer tot plafond reiken, wordt deze invulling in vraag gesteld. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het linkerdeel van het gelijkvloers blijft behouden als commerciële ruimte die verhuurd zal worden. De plannen tonen geen sanitair waardoor een uitbating van de winkel in vraag wordt gesteld. Ook de aanwezigheid van een kitchenette zou aangewezen zijn om het gebruiksgenot van de commerciële ruimte te verhogen. 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein). 

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen. 

Het voorliggende project voorziet niet in het vereiste aantal parkeerplaatsen. Er dient op eigen terrein gezocht te worden naar een parkeeroplossing. Het ontbreken van parkeerplaatsen is ruimtelijk onaanvaardbaar. Op het deelaspect van parkeren wordt deze aanvraag ongunstig beoordeeld. 

Het advies van de stedelijke dienst mobiliteit omvat ook het volgende:

“De fietsparkeerbehoefte wordt idem berekend als voor auto.

-       Kantoor 333m²/100m² x 1,25 = 4,16

-       Klaslokalen 40m² / 100m² x 20 (norm bouwcode) = 8

-       Voordrachtsruimte 50m²/100m² x 2 = 1

-       Verblijfsruimte 2e verdieping 30 x 1/3e= 10

In totaal 4,16 + 8 + 1 + 10 = 23,16 à 23 fietsparkeerplaatsen 

Er wordt een fietsenstallingsruimte voorzien voor 48 fietsen. De ruimte voldoet aan de gevraagde afmetingen. De verschillende tussendeuren zouden automatisch opengaan, wat voor voldoende comfort zorgt.” 

Advies aan het college 

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren omwille van onverenigbaarheden met de stedenbouwkundige voorschriften en de goede ruimtelijke ordening.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

1.      Parkeeroverlast: het bezwaar dat het jeugdintegratiecentrum voor bijkomende parkeeroverlast zal zorgen aangezien er geen parkeergelegenheid wordt voorzien;

Beoordeling: Aangezien er weinig gegevens worden gegeven over de bezetting en het gebruik van het gebouw om de parkeerbehoefte in te schatten, worden er aannames gedaan op basis van de functies van de lokalen zoals weergegeven op de plannen. De parkeerbehoefte komt hierbij uit op 24 autostalplaatsen die afgewenteld worden op het openbaar domein. Het bezwaar is gegrond.

2.      Onverenigbaar met winkelstraat: het bezwaar dat de functiewijziging een hypotheek legt op het commercieel karakter van de Kapelstraat;

Beoordeling: Het centrumgebied van Hoboken moet een levendige plek zijn waar publiek toegankelijke functies zoveel mogelijk gebundeld worden. De aanvraag behoudt enerzijds de helft van het gelijkvloers als commerciële ruimte, de andere helft omvat vergaderzalen gelinkt aan een organisatie waardoor het gebouw nog steeds een levendige plint heeft. Het bezwaar is ongegrond.

3.      Geen band met de lokale gemeenschap: het bezwaar dat het initiatief geen band heeft met de lokale gemeenschap, het is enkel bedoeld voor de Turkse gemeenschap;

Beoordeling: Het bezwaar is niet van stedenbouwkundige aard. Het bezwaar is ongegrond.

4.      Apart centrum: het bezwaar dat er geen apart centrum nodig is om jongeren te laten integreren in de maatschappij;

Beoordeling: Het bezwaar betreft een subjectief oordeel dat niet van stedenbouwkundige aard is. Het bezwaar is ongegrond.

5.      Moskee : het bezwaar dat het jeugdintegratiecentrum uiteindelijk als moskee zal dienen;

Beoordeling: De bezwaarindiener maakt een veronderstelling die niet gestaafd kan worden. Het bezwaar is ongegrond.

6.      Fietsenstalling: het bezwaar dat de fietsenstalling onwettig is omdat de servitudeweg obstakelvrij moet blijven;

Beoordeling: De fietsenstalling creëert geen obstakels op de servitudeweg aangezien de deur naar binnen draait. Het bezwaar is ongegrond.

7.      Speelplaats: het bezwaar dat het jeugdintegratiecentrum het achterliggende gebied en de servitudeweg als speelplaats zal gebruiken;

Beoordeling: De bezwaarindiener maakt een veronderstelling die niet gestaafd kan worden. Het bezwaar is ongegrond.

8.      Onduidelijk programma: het bezwaar dat de concrete invulling niet duidelijk wordt omschreven waardoor de hinder voor de omgeving onmogelijk kan worden ingeschat en waardoor het mogelijk kan zijn dat de slaapzalen wel permanent in gebruik worden genomen;

Beoordeling: De beschrijvende nota geeft een beperkt inzicht in de activiteiten die in het gebouw zullen plaatsvinden aan de hand van de beschrijving van jongeren die er kunnen verblijven om te studeren op gedurende bepaalde periodes in het jaar. Wat er op de andere tijdstippen in het centrum zal gebeuren is onduidelijk. Welke activiteiten kunnen er nog plaatsvinden? Op welke tijdstippen? Voor welke doelgroepen? Ook de doelstellingen van vzw Regenboog worden niet omschreven waardoor er onduidelijkheid blijft omtrent de juiste invulling van het gebouw waardoor de mogelijke hinder voor de omgeving niet kan worden ingeschat. Het bezwaar is gegrond.

9.      Tegenstrijdigheid: het bezwaar dat het rechterdeel van het gelijkvloers wordt gebruikt als gebedsruimte wat tegenstrijdig is met de plannen waarop vergaderzalen vermeld staat. Bovendien is een gebedsruimte geen verblijfsruimte waardoor artikel 12 van de bouwcode wordt geschonden;

Beoordeling: Een aanvraag wordt vergund conform de bij de bouwaanvraag ingediende plannen en de aanvrager is verplicht de functies aangeduid op de plannen toe te passen. Aangezien er geen gebedsruimte wordt aangeduid, kan er ook geen gebedsruimte worden ingericht. De functies zoals aangeduid op de plannen voldoen aan artikel 12 van de bouwcode. Het bezwaar is ongegrond.

10.  Schending artikel 27 van de bouwcode: het bezwaar dat er onvoldoende onbebouwde ruimte wordt voorzien waardoor artikel 27 van de bouwcode wordt geschonden terwijl, gelet op de beoogde functie, open ruimte cruciaal is;

Beoordeling: Conform artikel 27 van de bouwcode is het mogelijk om minder dan 20% van de het perceel onbebouwd te laten indien het perceel in kernwinkelgebied is gelegen, wat hier het geval is. Het bezwaar is ongegrond.

11.  Schending artikel 30 van de bouwcode: het bezwaar dat er geen autoparkeerplaatsen worden voorzien waardoor artikel 30 van de bouwcode wordt geschonden;

Beoordeling: Het bezwaarschrift is gegrond.