2019_CBS_07484 - Omgevingsvergunning - OMV_2019080121. Jules Moretuslei 231-233. District Wilrijk - Weigering

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• artikel 29/2 tot en met 32: Aangepast sanitair:
  het sanitair op het gelijkvloers voldoet niet aan de bepalingen van de verordening.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 12 Levendige plint §1: Het gelijkvloers van het gebouw dat aan de openbare weg grenst aan de zijde van de Krijgsbaan heeft aan de handelsruimte geen raamopening zodat een regelmatig contact tussen de gebruiker(s) van het gebouw en de straat mogelijk is.
• artikel 12 Levendige plint §2: De gebruiksruimte is niet zichtbaar vanaf de openbare weg aan de zijde van de Krijgsbaan;
• artikel 14 Insprongen en openingen aan voorgevels §4: De nieuwe deur aan de zijde van de Krijgsbaan draait open over het openbaar domein;
• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten §1: Appartement 2 én 3 hebben een maximale hoogte van 2m50;
• artikel 26 Afvalverzameling §3: Er werd geen afvalberging voorzien;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen §1: Er worden geen fietsparkeerplaatsen voorzien voor de bijkomende wooneenheden;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen §1: Zie parkeerparagraaf;
• artikel 43 Septische putten: De septische put werd supprimeerd.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het Rooilijndecreet.

Beleidsrichtlijnen

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de BGO Wonen.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Voor deze aanvraag is op 12 augustus 2019 een wijzigingsaanvraag ingediend. Deze wijziging bevatte een beperking van de horecaruimte tot de gelijkvloerse verdieping, een omvorming van magazijn tot polyvalente ruimte op de eerste verdieping en een aangepaste indeling van de appartementen. Deze wijzigingsaanvraag is goedgekeurd op 22 augustus 2019, de nodige adviezen zijn op 26 augustus 2019 opnieuw opgevraagd.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voorziet in een ontwikkeling van het geheel van gebouwen naar een biljartcafé met bovengelegen polyvalente ruimte en appartementen. De polyvalente ruimte is bereikbaar via het gelijkvloers van het biljartcafé alsook onafhankelijk via de straat.

Een gelijkvloers biljartcafé met bovengelegen appartementen is inpasbaar in het kernwinkelgebied Centrum Wilrijk. Echter is het onduidelijk wat juist de functie van polyvalente ruimte inhoudt.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De werken situeren zich binnen het bestaande volume. Op basis van de ontvangen gegevens is het echter onduidelijk welke wijzigingen werden uitgevoerd zonder vergunning en welke onderdeel uitmaken van voorliggende aanvraag.

De wijzigingen binnen het bestaande volume betreffen onder andere het supprimeren van 10 van de 11 parkeerplaatsen in de garage op eigen terrein én het voorzien van een biljartcafé met een parkeerbehoefte van 11 parkeerplaatsen.

Op basis van deze wijzigingen kan al worden geoordeeld dat de draagkracht van het perceel en de omgeving wordt overschreden.

Bijkomend wordt circa 1/3 van de oppervlakte van het twee-slaapkamerappartement 1 voorzien als bijkeuken en berging en heeft appartement 2 én 3 een maximale vrije hoogte van 2m50. Dit kan bezwaarlijk aanzien worden als kwalitatief ruimtegebruik.

Een ontwikkeling van het geheel waarbij een volwaardige afgewerkte gevelwand wordt ontwikkeld aan de zijde van de Krijgsbaan, waarbij alle mogelijke knelpunten op het eigen kavel worden opgelost, zou positief zijn. Dit is echter niet in voorliggende aanvraag het geval.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Op de platte daken worden grote terrassen gemaakt voor de nieuwe woongelegenheden welke de privacy onaanvaardbaar schenden door de inkijk die ze genereren. Dit bijvoorbeeld door de ligging achter het naastgelegen perceel of door de kleine afstand tot perceelsgrenzen in verhouding met de diepte ten opzichte van de achtergevels.

Visueel-vormelijke elementen

De bestaande gevelmaterialen worden behouden. Op het gelijkvloers wordt een extra element toegevoegd in hout, waarop het logo van de zaak wordt voorzien. Hout als gevelmateriaal is niet kenmerkend in de straat. Door het dichtmaken van een raamopening met hout wordt ook het contact met de straat verkleind en ontstaat er in het horecapand een donkere hoek.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onduidelijkheden en onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.