2019_CBS_07485 - Omgevingsvergunning - OMV_2019085948. Catershoflaan 76, Ringlaan 154. District Merksem - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          06/08/1992: vergunning (1974#8141) voor een winkel en appartementen;

-          14/04/1994: vergunning (1974#515) voor de opbouw met houten gevel aan de Ringlaan;

-          18/09/1997: vergunning (1974#1116) voor het uitbreiden van een winkel;

-          15/06/2000: vergunning (1974#1643) voor het bijbouwen van een winkel en het verbouwen van een woning tot winkel en magazijn.

-          05/06/2009: vergunning (20091420) voor het uitbreiden van een handelszaak.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          handelsfunctie met bijbehorende magazijn- en kantoorruimte;

-          hoekpand in gesloten bebouwing (grenzend aan braakliggend terrein) met twee bouwlagen onder plat dak;

-          variabele kroonlijsthoogte;

-          het volledige perceel werd dicht gebouwd;

-          gevelafwerking:

• gebroken witte gevelbepleistering op een arduinen plint;
• detaillering met houten gevelvlakken;
• afwerking gevel ter hoogte van poort (Catershoflaan) met natuurkleurige aluminium platen;
• donker blauw aluminium buitenschrijnwerk.

Huidige toestand

-          conform vergunde toestand.

Gewenste toestand

-          functie ongewijzigd;

-          bouwvolume ongewijzigd met uitzondering van een gedeeltelijke aanpassing ter hoogte van de laad- en loszone zijde Catershoflaan (vermindering);

-          gevelafwerking:

• witte gevelbepleistering;
• detaillering in zwart aluminium platen en lamellen;
• zwart aluminium buitenschrijnwerk.

Inhoud van de aanvraag

-          intern optimaliseren van de bestaande winkel;

-          aanpassen vloerniveaus en deels verlagen van het bestaande bouwvolume ter hoogte van laad- en loszone zijde Catershoflaan;

-          wijzigen van de gevelindeling in functie van de nieuwe interne inrichting;

-          vernieuwen van de gevelafwerking en het gedeeltelijk isoleren van de gevels;

-          aanleggen van de voortuinstrook.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punt(en):

• artikel 15:
  De hal op de eerste verdieping (zijde administratie) heeft geen draaicirkel voor en na iedere versmalling van het looppad;
• artikel 19:
  De hellingen en tussenbordessen moeten voorzien zijn van een afrijdbeveiliging en een leuning conform de voorschriften van dit artikel;
• artikel 22:
  De toegangsdeuren tot de administratie (eerste verdieping) zijn onvoldoende breed;
• artikel 24:
  Er werd geen vrije en vlakke draairuimte voorzien voor de toegangsdeur tot de administratie (zijde koffiecorner);
• artikel 25:
  Er werd geen vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van 45 cm (50 na afwerking) voorzien naast de toegangsdeur tot de administratie (zijde koffiecorner);
• artikel 29/2:
  Het toilet in de showroom (benedenverdieping) is publiek toegankelijk en voldoet niet aan artikel 29/2 en artikel 30 van de verordening.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)

De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 (goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014) en herzien op 1 maart 2018.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)

 
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 12 Levendige plint:
  Op de gelijkvloerse verdieping dient een levendige functie voorzien te worden die het contact tussen de straat en de handelsruimte bevordert. Er werd geen levendige functie voorzien;
• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
  De kantoorruimte op de benedenverdieping beschikt niet over een rechtstreekse toevoer van licht en/of lucht;
• artikel 27 Open ruimte:
  De voorziene verharding van de voortuin overschrijdt de maximaal toegelaten verharde oppervlakte.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.
 

Beleidsrichtlijnen

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)

De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat geen functiewijziging. Buiten de gevelwijziging en interne verbouwingen blijft de bestaande functie van winkelpand behouden en is daarmee stedenbouwkundig aanvaardbaar.

De aanvraag is voor advies opgestuurd naar de bedrijfseenheid ondernemen en stadsmarketing/ business en innovatie. De dienst adviseert voorwaardelijk gunstig met volgende beoordeling:

“De aanvraag omvat een verbouwing van een bestaande verlichtingszaak met gevelwijzigingen.

Voor de voorgestelde werken en wijzigingen is er geen probleem.

Wel is er volgens de plannen een showroom > 400 m². Er is voor de locatie geen sociaal economische vergunning bekend noch zit er een aanvraag voor een kleinhandelsvergunning in het dossier. Voor de aanvraag wordt dan ook een voorwaardelijk gunstig advies gegeven.

Daar de showroom groter is dan 400 m² en er geen sociaal economische vergunning bekend is, zal er nog een aanvraag moeten gebeuren voor een kleinhandelsvergunning.”

Dit wordt opgenomen in de voorwaarden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De aanvraag betreft interne werken. Dankzij de herindeling wordt er een grotere kwaliteit (licht, zicht en verluchting) gegeven aan de kantoren, de vergaderruimtes en de showroom. Het bestaande volume blijft behouden, er wordt geen uitbreiding voorzien. Het gebouw past in de bestaande straatwand en het gabarit van de gebouwen uit zijn omgeving. De schaal en het ruimtegebruik van de aanvraag zijn overeenstemmend met deze van de omgeving.

Visueel-vormelijke elementen

De gevels worden afgewerkt met bepleistering in grote vlakken met een zwart aluminium kader. Verder worden er nog accenten (vlakken en lamellen), in zwart aluminimum, in de gevel aangebracht. Het buitenschrijnwerk bestaat eveneens uit zwart aluminimum.

Hoewel de gevelmaterialen afwijkend zijn van deze in de omgeving, betreft dit pand een hoekgebouw waar deze materiaalkeuze stedenbouwkundig wel toelaatbaar is.

De bouwheer wenst eerst de voorgevel te isoleren en daarna af te werken met bepleistering. Het na-isoleren van de gevels is vanuit stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar. Door het energiezuinig renoveren van woningen wordt er bijgedragen aan de klimaatambities, wat wordt gestimuleerd. De isolatie samen met het afwerkingsmateriaal wordt uitgevoerd met een totale dikte van 14 centimeter.

De feitelijke toestand van de omgeving wijst uit dat de Catershoflaan en Ringlaan gekenmerkt wordt door gevels in gevelbaksteen. De aanvraag vormt de enige uitzondering in het straatbeeld. Echter betreft het een hoekgebouw en geeft de bepleistering een extra accent in het straatbeeld. Omwille van de stedelijke opwarming, de beeldkwaliteit en de inpassing in het straatbeeld moet de voorgevel bepleisterd worden in een lichte kleur. De aanvraag voorziet een witte bepleistering en voldoet hier dus aan.

De arrière corps is een veel voorkomend detail bij aaneengesloten bebouwing. Ter hoogte van de perceelsgrens springt het gevelvlak terug, en dit over de volledige gevelhoogte. Dit levert een verticale ritmering op die percelering in het straatbeeld nuanceert. Het is wenselijk om dit detail eigen aan de stedelijke context te behouden. Dit wordt opgenomen in de voorwaarden.

Wanneer er pleisterwerk is voorzien als gevelmateriaal, worden de randen van bijvoorbeeld raamopeningen voorzien van hoekprofielen. Dergelijke hoekprofielen moeten onzichtbaar worden uitgevoerd. Dit wordt opgenomen in de voorwaarden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Toegankelijkheid

De aanvraag wijkt, ter hoogte van het gedeelte administratie op de eerste verdieping, af op verschillende artikels van de verordening inzake toegankelijkheid (15, 22, 24 en 25). Meer bepaald worden er geen vrije en vlakke draairuimte voorzien na iedere deuropening en de versmalling van de hal. Tevens zijn deze openingen niet voldoende breed.

Een mogelijke oplossing is om de hal langsheen de administratie niet te realiseren en de voormalige showroom volledig inrichten als één grote ruimte voor administratie. Hierdoor worden er geen deuropeningen meer voorzien en is er geen versmalling meer waardoor er voldoende vrije en vlakke draairuimte kan worden gecreëerd na iedere opening. Deze openingen kunnen dan ook worden verbreed conform artikel 22. Dit wordt opgenomen in de voorwaarden.

De aanvraag wijkt af van artikel 19 van de verordening inzake toegankelijkheid. De hellingen en tussenbordessen moeten voorzien zijn van een afrijdbeveiliging en een leuning conform de voorschriften van dit artikel.

Een afrijbeveiliging en een leuning kunnen in voorwaarden worden opgelegd. Echter wordt hierdoor de constructie in de voortuin visueel enorm verzwaard en wordt hier een deel van de voortuin onnodig verhard, waardoor de aanvraag niet meer voldoet aan artikel 27 van de bouwcode. Het vervangen van deze helling wordt hieronder verder behandeld.

Het toilet in de showroom (op de gelijkvloerse verdieping) is publiek toegankelijk en moet voldoen aan artikel 29/2 en artikel 30 van de verordening inzake toegankelijkheid. Aangezien de winkel wordt verbouwd en door middel van een helling toegankelijk wordt gemaakt, wordt geacht dat het nieuwe toilet ook voldoet aan de verordening toegankelijkheid. Dit wordt opgenomen in de voorwaarden.

Woonkwaliteit

De aanvraag wijkt af van artikel 12 van de bouwcode. Op de gelijkvloerse verdieping dient een levendige functie voorzien te worden die het contact tussen de straat en de handelsruimte bevordert. Op de hoek van de Catershoflaan en Ringlaan bevindt zich in bestaande toestand een groot raampartij waarachter op de gelijkvloerse verdieping een showroom is voorzien. In de gewenste toestand wordt de showroom gewijzigd naar magazijn. Een magazijn is geen levendige functie. Deze functiewijziging is stedenbouwkundig niet wenselijk.

De aanvraag wijkt af van artikel 24 van de bouwcode. De kantoorruimte op de gelijkvloerse verdieping beschikt niet over rechtstreekse toevoer van licht en/of lucht.

Door het kantoor te verplaatsen naar de hoek, achter de grote raampartij, krijgt deze ruimte voldoende lichttoetreding. Door deze verplaatsing wordt er aan de straatzijde wel weer een levendige functie aangeboden, waardoor de afwijking op artikel 12 van de bouwcode wordt opgelost. In de voorwaarden wordt opgenomen dat de kantoorruimte moet worden verplaatst naar de hoek van de Catershoflaan en Ringlaan.

De aanvraag wijkt af van artikel 27 van de bouwcode. De voorziene verharding van de voortuin overschrijdt de maximaal toegelaten verharde oppervlakte.

Vanuit de verordening inzake toegankelijkheid is de verharding/ helling noodzakelijk om de 70 cm hoogteverschil te overbruggen. Echter kan dit ook door middel van een lift te voorzien waardoor er dus geen bijkomende verharding noodzakelijk is. Dit wordt opgenomen in de voorwaarden.

Openbaar domein

Bij het plaatsen van buitengevelisolatie dient er aandacht besteed worden aan een aantal voorwaarden in functie van het inpalmen van het openbaar domein.

Wanneer de nieuwe constructie tot op het openbaar domein komt moet er rekening mee worden gehouden dat het voetpad in de toekomst hersteld kan worden zonder dat er aan de voorgevel ingrepen moeten gebeuren. Dit kan door de bestaande stoeptegel voor de werken weg te nemen en na de werken terug te plaatsen.

Wanneer er zich in de bestaande toestand openbare verlichtingsarmaturen (of andere elementen van nutsvoorzieningen) bevinden aan de gevel moeten deze na het uitvoeren van de werken opnieuw gemonteerd worden aan de gevel op een duurzame manier (eventueel met een achterliggende constructie). Deze elementen moeten ten allen tijde kunnen hersteld worden of weggenomen worden. Indien nodig wordt hiervoor contact opgenomen met de dienst openbaar domein.

De inname van het openbaar domein is een dwingend criterium binnen het afwegingskader. Er moet na de werken voldoende ruimte overblijven zodat een vlot voetgangersverkeer mogelijk blijft. Er wordt gestreefd naar een obstakelvrije ruimte van 1,8 m waarbij 1,5 m (exclusief boordsteen) wordt gehanteerd als absoluut minimum. De aanvraag voldoet hier aan.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      op de eerste verdieping de bestaande showroom op de hoek volledig inrichten als een ruimte voor administratie, zonder hal, zodat er kan worden voldaan aan de verordening inzake toegankelijkheid. Dit wordt in rood aangeduid op plan: BA_1835 CONE_P_N_03;

3.      de helling in de voortuin vervangen door een lift, conform artikel 19 van de verordening inzake toegankelijkheid. Het vrijgekomen deel in de voortuin groen aanleggen, conform artikel 27 van de bouwcode;

4.      het toilet op de gelijkvloerse verdieping toegankelijk maken. De ruimte moet voldoen aan de afmetingen conform artikel 29 en 30 van de verordening inzake toegankelijkheid;

5.      op de gelijkvloerse verdieping de kantoorruimte verplaatsen naar de hoek Catershoflaan en Ringlaan, zodat er wordt voldaan aan artikel 12 en 24 van de bouwcode. Dit wordt in rood aangeduid op plan: BA_1835 CONE_P_N_02;

6.      de voorwaarden uit het advies van de bedrijfseenheid ondernemen en stadsmarketing/ business en innovatie strikt na te leven;

7.      de isolatie samen met het afwerkingsmateriaal uit te voeren met een totale dikte van 14 centimeter;

8.      de arrière-corps te behouden en vrij te laten van materiaal en isolatie;

9.      de hoekprofielen die inherent zijn aan het gevelpleisterwerk, onzichtbaar uit te voeren;

10.  de nieuwe constructie te laten aansluiten op het openbaar domein zodanig dat toekomstige werkzaamheden aan het openbaar domein kunnen plaatsvinden, los van herstelwerken aan de nieuwe constructie;

11.  wanneer er zich in de bestaande toestand openbare verlichtingsarmaturen (of andere elementen van nutsvoorzieningen) bevinden aan de gevel moeten deze na het uitvoeren van de werken opnieuw gemonteerd worden aan de gevel op een duurzame manier (eventueel met een achterliggende constructie). Deze elementen moeten te allen tijde kunnen hersteld worden of weggenomen worden. Indien nodig wordt hiervoor contact opgenomen met de dienst openbaar domein.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.