2019_CBS_07489 - Omgevingsvergunning - OMV_2019061910. Oorderseweg 144. District Ekeren - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          12/12/1960: toelating (803#442) voor het plaatsen van een afsluitingsmuur;

-          09/01/1961: toelating (803#443) voor het bouwen van een dubbele garage – voor zover gekend werd deze vergunning nooit uitgevoerd;

-          18/07/1961: vergunning (803#439) voor het bouwen van een meergezinswoning met 2 wooneenheden en gelijkvloerse garage;

-          op 22/01/2019 werd door de dienst bouwtoezicht van de stad Antwerpen een stakingsbevel afgeleverd met betrekking tot alle werken achteraan de woning alwaar, zonder voorafgaandelijke omgevingsvergunning en in strijd met de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening, een aanbouw in snelbouwstenen werd opgericht tegen de linker perceelsgrens. Dit stakingsbevel werd bekrachtigd door de Gewestelijk stedenbouwkundig inspecteur op 29/01/2019;

-          op 24/01/2019 werd door de dienst bouwtoezicht van de stad Antwerpen een proces-verbaal opgesteld met PV nummer 11002_2019_8411_VPV. Dit proces-verbaal heeft betrekking op het uitvoeren van vergunningsplichtige handelingen achteraan de woning zonder voorafgaandelijke goedgekeurde omgevingsvergunning.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          een meergezinswoning in de rij, opgetrokken over twee bouwlagen onder hellend dak met dakkapellen;

-          de bouwdiepte op eerste verdieping is beperkt tot 13 m, die van de dakverdieping tot 9 meter, waarbij de achterste dakkapel diende opgetrokken te worden op 0,40 meter achter het gevelvlak. De dakkapel aan de voorzijde werd vergund tot op 1 m van elke perceelsgrens;

-          de voorgevel van het pand werd vergund in een rode gezande gevelsteen in combinatie met grijze leisteen op het gelijkvloers.

Huidige toestand

-          een meergezinswoning in de rij, opgetrokken over twee bouwlagen onder hellend dak met dakkapellen;

-          zonder voorafgaandelijke vergunning werden ten opzichte van de laatst afgeleverde vergunning volgende vergunningsplichtige wijzigingen doorgevoerd:

• het realiseren van een gelijkvloerse uitbouw langsheen de linker perceelsgrens, tot een bouwdiepte van ongeveer 23 meter, met hierin een extra wooneenheid met 1 slaapkamer;
• de restant van het gelijkvloers omvormen van garage met berging tot doorrit naar het achtergelegen terrein;
• de eerste verdieping intern verbouwen en aan de achterzijde uitbreiden met een inpandig terras, waardoor de totale bouwdiepte werd vermeerderd tot 14,68 m;
• de dakverdieping is in grondplan gelijkaardig uitgevoerd als de eerste verdieping, tot op een bouwdiepte van 14,68 meter, waarbij de achtergevel rechtopstaand werd voorzien (en er aan de achterzijde dus in feite sprake is van 3 volwaardige bouwlagen);
• de dakkapel in het voorste dakvlak werd breder uitgevoerd dan goedgekeurd in de stedenbouwkundige vergunning (tot op slechts 40 cm van beide perceelsgrenzen);
• de achtergevel is volledig doorgetrokken over de 3 bouwlagen waardoor de achterste dakkapel volledig verdwenen is en er aan deze zijde geen sprake meer is van een hellend dak.

Gewenste toestand

-          meergezinswoning met 3 appartementen;

-          een gelijkvloerse uitbouw met daarin een woongelegenheid;

-          regulariseren van de doorgevoerde wijzigingen aan het pand;

-          optrekken van nieuwe garages achteraan op het perceel – de aanvraag levert echter onvoldoende informatie af aangaande de precieze hoeveelheid en indeling daarvan.

Inhoud van de aanvraag

-          regulariseren van wederrechtelijk reeds opgestarte vergunningsplichtige stedenbouwkundige handelingen aan het pand;

-          het verder intern verbouwen en het regulariseren van de uitbreiding van de bestaande meergezinswoning;

-          het slopen van een dubbele garage en het opnieuw oprichten hiervan in ruimere omvang achteraan op het perceel;

-          met betrekking tot de oppervlakte van de aangevraagde zelfstandige woningen zijn volgende gegevens beschikbaar:

• een één-slaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van circa 46 m²;
• twee twee-slaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van circa 67 m².

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 – Harmonie en draagkracht: men realiseert op het gelijkvloers een bouwdiepte van bijna 23 meter en op de eerste en dakverdieping een bouwdiepte van circa 14,70 meter, daar waar dit gelijkvloers doorgaans maximaal 17 m bedraagt, op eerste verdieping af en toe een maximum bereikt van 13 m en 9 m in de regel de diepte van de daklaag op niveau +2 is;
• Artikel 10 – Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte: de  bouwdieptes van gelijkvloers, eerste en dakverdieping zijn niet in harmonie met het referentiebeeld, zoals nader bepaald in artikel 6 van deze gemeentelijke stedenbouwkundige verordening;
• artikel 15 – In- en uitsprongen aan daken: de voorste dakkapel is aangepast tot op minder dan 0,60 meter afstand van de beide perceelsgrenzen;
• artikel 24 – Minimale lichtinval en maximale luchttoevoer: de ingediende bouwplannen bevatten te weinig concrete informatie om ten gronde te kunnen oordelen of het eet- en keukengedeelte van de gelijkvloerse studio/wooneenhed voldoende rechtstreekse lichtinval krijgt, dit deels omdat de raamopeningen van deze verblijfsruimtes simpelweg uitgeven onder het overdekte deel van de doorgang naar de garages achteraan;
• artikel 29 – Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: de fietsparkeerbehoefte voor de bijkomende wooneenheid bedraagt 2 maar het is onbekend, op basis van de aangeleverde informatie, of deze plaatsen werden voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Beleidsrichtlijnen

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de BGO Wonen op volgend(e) punt(en):

• de nieuwe wooneenheid, met 1 slaapkamer, beschikt slechts over een oppervlakte van 46 m².

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Er is geen gegronde reden om af te wijken van de geldende voorschriften.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag beoogt de regularisatie en uitbreiding van een vergunde meergezinswoning (met 2 units) met in nieuwe toestand 3 wooneenheden en gelet op de ligging daarvan in een voldoende ontwikkeld woongebied is er in deze dan ook effectief sprake van een correcte functionele inpasbaarheid.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Achteraan het perceel wordt een garage voorzien, maar door het feit dat deze niet eenduidig werd opgetekend, is het onbekend hoeveel plaatsen deze garage bevat, door het ontbreken van een inrichtingsplan. Deze plaatsen kunnen dus niet beoordeeld worden. In theorie dienen in navolging van één extra plaats (zoals hierboven vermeld), minimaal de twee in de oorspronkelijke vergunning in de voorbouw voorziene plaatsen behouden te blijven of heringericht worden (dit aangezien zij in de voorbouw verdwijnen). Bijgevolg wordt het deelaspect van mobiliteit op vlak van parkeren ongunstig beoordeeld.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De voorgestelde of te regulariseren volumetrie is vanuit ruimtelijk oogpunt niet aanvaardbaar. Zo wordt op het gelijkvloers een gedeeltelijke bouwdiepte gehanteerd van 23 m, daar waar doorgaans een maximum van 17 m wordt gehanteerd. Dit laatste om in rijbebouwing voldoende leefkwaliteit te garanderen, inzake lichtinval. Doorgaans kan wel een getrapte bouwdiepte worden gebezigd, doch wel met een gemiddelde diepte van 17 m. In dit geval wordt een maximum gebruikt van 23 m en een minimum van 14,70 m; gemiddeld dus net geen 19 m (18,85 m). Dit resulteert in een kwalijk gebrek aan degelijke lichtinval in de nieuwe gelijkvloerse wooneenheid, waar bijkomend nog eens de helft van de verblijfsruimtes zich onder de overdekte doorrit naar achteren toe bevinden en er dus zonder meer geen sprake is van een behoorlijke lichtinval.

In tweede instantie blijkt de originele bouwdiepte van de eerste verdieping, 13 m, ooit wederrechtelijk te zijn verhoogd door de aanbouw van een inpandig terras, en dit naar 14,68 m. Doorgaans wordt voor een dergelijke gebouwtypologie slechts een maximale diepte van 13 m toegelaten op de eerste verdieping; betreffende is in de ruime meerderheid van het bouwblok dan ook het geval, of eerder zelfs beperkter.

Ten derde is de originele bouwdiepte van de 2de verdieping of daklaag, 9 m onder hellend dak, aangepast naar dezelfde diepte als die van de eerste verdieping, namelijk 14,68 m en hier met een volwaardige gevel aan de achterzijde. Ook voor deze bouwlaag is in het bouwblok meer dan overwegend een maatvoering van 9 à maximaal 10 m van toepassing en dit met een typologie die gelijkaardig is aan voor- en achterzijde. Door het gebruik van de volwaardige gevel aan de achterzijde is er hier geen sprake meer van 2 bouwlagen onder hellend dak (maar 3 volwaardige bouwlagen), hetgeen nagenoeg de enige voorkomende typologie is in dit bouwblok.

Het advies inzake schaal en ruimtegebruik is in deze dan ook zonder meer ongunstig.

Visueel-vormelijke elementen

De gehanteerde materialisatie, rode bezande gevelsteen, leisteen, witte pleister en houten schrijnwerk, is visueel aanvaardbaar in zijn gebouwde context en voldoet aan de richtlijnen voor dit type van bebouwing. Het advies voor dit deelaspect van de aanvraag is bijgevolg gunstig.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De kwaliteit van de gelijkvloerse leefruimtes wordt sterk gehypothekeerd door het feit dat deze nagenoeg allemaal georiënteerd zijn naar de zijde waar zich een doorrit voor wagens bevindt, als toegang naar de achteraan op het terrein gelegen garages. Er kan bezwaarlijk van degelijke leefkwaliteit worden gesproken indien hier op meerdere tijdstippen per dag een aantal auto’s in- en uitrijdt, op een afstand van minder dan 40 cm van de raamopeningen, hetgeen ook de privacy sterk aantast.

Bijkomend is deze wooneenheid ontworpen als een langwerpige koker waar de maximale afstand tussen de twee buitenste muren niet meer dan 2,49 m bedraagt; zo is er bijvoorbeeld nauwelijks ruimte om langsheen het bed voorbij te gaan en deze maatvoering wordt eveneens gehanteerd in zowel leef- als eetruimte. Ook hier is er bezwaarlijk gewag te maken van een degelijke ruimtelijke kwaliteit.

Woninggrootte

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Op een oppervlakte kleiner dan 60 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een eenslaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 35 m²) kan hoogstens een studio herbergen. Gelet op het feit dat de slaapkamer van de gelijkvloerse wooneenheid duidelijk als een afzonderlijke ruimte werd ontworpen, met een doorgang louter ter grootte van een enkele deurbreedte (87 cm), dient deze wel degelijk als een 1-slaapkamerappartement te worden beschouwd en niet louter als een studio. De oppervlakte van 47 m² is dan ook onvoldoende.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van strijdigheid met verordenende voorschriften en de goede ruimtelijke ordening.

Standpunt college 

Het college sluit zich gedeeltelijk aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar. Het college is van mening dat de aanvraag geweigerd dient te worden omwille van de strijdigheid met de verordenende voorschriften en de goede ruimtelijke ordening. Zo wijst de gemeentelijke omgevingsambtenaar terecht op het gebrek aan woonkwaliteit van de gelijkvloerse verblijfsruimtes en de te grote bouwdiepte.

Echter stelt het college vast dat in de parkeerparagraaf de werkelijke parkeerbehoefte niet correct vermeld staat. De bijkomende woning zorgt inderdaad voor een behoefte van één parkeerplaats. 
Evenwel, door het verdwijnen van de twee vergunde parkeerplaatsen bedraagt de werkelijke parkeerbehoefte in totaal drie plaatsen. Om die reden wordt de parkeerparagraaf als volgt gecorrigeerd:

Gelet echter op de weigeringsgronden waarbij de doorrit naar de achterliggende parkeerplaatsen het realiseren van een bijkomende gelijkvloerse woongelegenheid hypothekeert, is de principe-oplossing niet aanvaardbaar. Er dient gezocht te worden naar een andere invulling van de gelijkvloerse verdieping in de hoofdbouw.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten