2019_CBS_07297 - Omgevingsvergunning - OMV_2019064661. Turnhoutsebaan 152. District Borgerhout - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          01/03/2019: weigering (20183218) verbouwen en uitbreiden van een meergezinswoning met handels gelijkvloers;

-          23/12/2016: vergunning (20162185) voor regularisatie wijzigen van de inkom in de voorgevel van een handelsgelijkvloers;

-          29/12/1973: vergunning (179#7152) voor het verbouwen van winkelpui (na brand) en het uitvoeren van herstellingswerken;

-          8/5/1930: vergunning (1399#12080) voor vergrotings-en veranderingswerken;

-          6/3/1930: vergunning  (1399#11953)  voor vergrotings-en veranderingswerken.

Vergunde / vergund geachte toestand

-          Volume:

• 4 bouwlagen en een plat dak aan de straatzijde;
• achterbouw van 2 bouwlagen;

-          Inrichting:

• handel en twee zelfstandige woningen.

Bestaande toestand

-          Volume:

• 4 bouwlagen en een plat dak aan de straatzijde;
• achterbouw van 2 bouwlagen;
• de openruimte op de eerste verdieping tussen volume aan de straatzijde en de achterbouw werd dichtgebouwd.

-          Inrichting:

• handel op het gelijkvloers;
• drie één-slaapkamerappartementen van circa 61m², 61 m² en 66 m² op de verdiepingen aan de straatzijde;
• een studio van circa 42 m² op de eerste verdieping in de achterbouw met circa 17m² netto-vloeroppervlakte beschikbaar voor de verblijfruimte.

Gewenste toestand

-          Volume:

• 7 bouwlagen en een plat dak aan de straatzijde;
• achterbouw van 2 bouwlagen;
• de openruimte op de eerste verdieping tussen volume aan de straatzijde en de achterbouw dichtgebouwd.

-          Inrichting:

• in de kelder wordt een afvalruimte en fietsenberging ingericht;
• handel op het gelijkvloers;
• op de eerste verdieping wordt een 2 slaapkamer apprtement ingericht met een nettovloeroppervlakte van 91,58 m²
• op de 2de en 3de verdieping blijven de bestaande 1 slaapkamer appartementen behouden;
• op de 4de verdieping wordt een studio ingericht met een netto vloeroppervlakte van 51 m²;
• op de 5de en 6de verdieping wordt een duplex appartement met 2 slaapkamers voorzien met een netto vloeroppervlakte van 110 m².

Inhoud van de aanvraag

-          Volume:

• regulariseren van het dichtbouwen  van de open ruimte op de eerste verdieping;
• uitbreiden van het hoofdvolume met drie bouwlagen;

-          Inrichting:

• regulariseren van de inrichting van het bestaande volume;
• een twee-slaapkamerappartement van 91,58 m² op de 1ste verdieping;

-          voorzien van 2 zelfstandige woningen in de uitbreiding:

• een studio van 51,87 m² op de 4de  verdieping

• 1 nieuw duplexappartement  met twee-slaapkamers met een netto-vloeroppervlakte van 109,87 m²; 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 29 fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen

de fietsstalplaatsen zijn moeilijk bereikbaar via een traphal van 0,70m. De fietsstalplaatsen werden uitsluitend opgetekend op het kelderplan van de brandweerplannen;

• artikel  30 autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen

bij het vermeerderen van het aantal wooneenheden dienen er stal- of parkeerplaatsen voor auto's  te worden voorzien. Er zijn drie nieuwe bijkomende wooneenheden.

• artikel 38 groendaken

het nieuwe platte dak op de hoofdbouw heeft een oppervlakte van meer dan 20m ² en moet als groendak worden ingericht. Dit werd niet op de plannen ingetekend.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De Turnhoutsebaan wordt - op deze locatie - gekenmerkt door meergezinswoningen in gesloten bebouwing met handelszaken op de begane grond.

De bestaande meergezinswoning, die uitgebreid wordt met extra wooneenheden, is functioneel inpasbaar in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het pand wordt omgeven door meergezinswoningen van 7 tot 8 bouwlagen. Het nieuwbouwvolume aan de straatzijde sluit aan bij de gebouwentypologie van de omgeving en kan ruimtelijk aanvaard worden. Echter is het inrichten van een deel van een woongelegenheid op de verdieping van de achterbouw geen ruimtelijke wenselijke situatie. Het wonen is kenmerkend georganiseerd op de verdiepingen in de voorbouw aan de straatzijde.

In voorliggend ontwerp wordt op de eerste verdieping volume afgebroken in aansluiting bij een hoger opgaande scheimuur. Het volume van de achterbouw in aansluiting met de aanpalende percelen, zonder hoger opgaande scheimuur, wordt beter afgebroken om zo een optimale bezonning en daglichttoetreding ten aanzien van alle verblijfsruimten in het gebouw, in de tuinen en in de omgeving te kunnen bewerkstelligen.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgestelde materialisatie in beige-grijs bepleistering met wit pvc buitenschrijnwerk, aansluitend met de bestaande gevel, is aanvaardbaar gezien de stedelijke context van het gebouw.
Bij de uitwerking van de gevels is voldoende aandacht besteed aan de geveldetaillering en geleding zodat het nieuwe gebouw zich integreert in de bestaande omgeving. Bijgevolg is de geveluitwerking verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het Agentschap Wegen en Verkeer adviseert voorliggende aanvraag voorwaardelijk gunstig onder andere met volgende argumentatie: “ De aangevraagde handelingen moeten getoetst worden aan de verkeersveiligheid en de verkeersdoorstroming. Artikel 4.3.1.§1 en §2 van de VCRO bepaalt dat de goede ruimtelijke ordening beoordeeld moet worden op o.m. de mobiliteitsimpact en de veiligheid in het algemeen. In voorliggende aanvraag heeft het aantal parkings een negatieve impact op de verkeersafwikkeling en de verkeersveiligheid in het algemeen op de gewestweg. De vergunningsaanvraag is onwenselijk om volgende reden: het aantal parkeerplaatsen is onvoldoende. Bijkomend worden er enkel moeilijk toegankelijke fietsstallingen voorzien. Op de plannen ontbreekt de afmeting van de traphal. Het lijkt er zeer sterk op dat het zelfs onmogelijk is om met de fits de trap naar beneden te nemen. Het is absoluut niet aanvaardbaar op de fietsen op het openbaar domein te laten stallen. Deze locatie leent zich daar niet toe.

Om deze redenen adviseert het Agentschap Wegen en Verkeer gunstig onder volgende voorwaarden:

Er moeten voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein worden voorzien en voldoende en toegankelijke fietsstalplaatsen op eigen terrein worden voorzien.”

Er kan niet voorzien worden in het benodigde aantal parkeerplaatsen door de beperkte oppervlakte en de vorm van het perceel. Zie parkeerparagraaf.

Het voorzien van extra parkeerplaatsen wordt bijgevolg niet als voorwaarde, noch als weigeringsgrond, opgenomen.

Bij een eventuele vergunning wordt het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen belast op basis van het belastingreglement ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen van 5 juni 2017.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met een goede ruimtelijke ordening.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Discrepanties tussen bouwplannen onderling en tussen plannen en beschrijvende nota: Het bezwaar dat omwille van discrepanties tussen de bouwplannen onderling en tussen de bouwplannen en de beschrijvende nota geen correcte beoordeling mogelijk is;

Beoordeling:

Voorliggende plannen bevatten voldoende gegevens om de bebouwing op het perceel te correct te kunnen beoordelen. Uitvoeringstechnische bezwaren zijn tevens niet stedenbouwkundig van aard.

Het bezwaar is ongegrond.

Onduidelijkheden: Het bezwaar dat sommige elementen worden vermeld in de beschrijvende nota maar niet zijn terug te vinden op de plannen of elementen die niet afleesbaar zijn van alle plannen.;

Beoordeling:

• Zonnepanelen: Het klopt dat in de beschrijvende nota werd opgenomen zonnepanelen te voorzien. Rekening houdend met de voorwaarden opgenomen in artikel 36 van de bouwcode kunnen zonnepanelen zonder vergunning worden geplaatst met een maximale hoogte van 1 m, zoals opgenomen in het besluit van de Vlaamse regering tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is. Aangezien de zonnepanelen niet werden opgetekend op de plannen maken ze dus ook geen deel uit van deze aanvraag.
• De liftkoker is afleesbaar op het terreinprofiel en kan correct beoordeeld worden.
• De fietsenberging wordt volgens de beschrijvende nota ingericht op het gelijkvloers, volgens de plannen in de kelder. Aangezien de plannen worden toegevoegd aan de beslissing van het college wordt de informatie van de plannen beoordeeld en niet de informatie in de beschrijvende nota.

Het bezwaar is gedeeltelijk gegrond.

Niet-stedenbouwkundige opmerkingen:

Uitvoeringstechnisch : Het bezwaar dat de bestaande scheidingsmuur niet voldoende draagkracht heeft voor de uitbreiding;

Beoordeling:

De bezorgdheden van de bezwaarindiener rond de scheidingsmuur is een uitvoeringstechnische aangelegenheid die los staat van de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggende aanvraag door de vergunningverlenende overheid. Uiteraard betekent het verkrijgen van een vergunning geen vrijgeleide voor de bouwheer/aannemer zich te ontzien van burgerrechtelijke plichten.

Het bezwaar is ongegrond.

Geluidsoverlast: men creëert onoverkomelijke geluidsoverlast door de trillingen van verankering in de bestaande draagmuur.

Beoordeling:

Vanuit een goed nabuurschap is het evident dat overlast, van welke aard dan ook, steeds beperkt wordt. Geluidsoverlast bij uitvoering van werken betreft echter geen stedenbouwkundig aspect.

Het bezwaar is ongegrond.

Plaatsbeschrijving: een gedetailleerde plaatsbeschrijving moet worden opgemaakt alvorens de werken aanvangen.

Beoordeling:

Dit betreft geen stedenbouwkundig aspect.

Het bezwaar is ongegrond;

Schade aan eigendom van derden: het uitgraven van de kelder moet met grote voorzichtigheid gebeuren en door technisch gespecialiseerde vakmensen. De funderingen worden al meer dan 100 jaar gesteund door de grond rondom.

Beoordeling:

De aanvrager is verplicht de werken uit te voeren zonder schade aan derden en volgens de regels van de kunst. Dit is echter een bezwaar van burgerrechtelijke aard. Er kunnen ook geen veronderstellingen genomen worden.

Het bezwaar is ongegrond;

Hergebruik van materiaal: bezwaarindiener wenst de  recent aangebrachte isolatie en afwerkingsmateriaal te recupereren op het gedeelte rechtermuur 154 dat vrij zal blijven na optopping van nr 152, inclusief terrasgedeelte.

Beoordeling:

Dit is een bezwaar van burgerrechtelijke aard.

Het bezwaar is ongegrond.