Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
|
Projectnummer: |
OMV_2019063224 |
|
Gegevens van de aanvrager: |
NV Camimmo met als adres Lange Gasthuisstraat 9 / 11 te 2000 Antwerpen |
|
Ligging van het project: |
Schuttershofstraat 43 te 2000 Antwerpen |
|
Kadastrale gegevens: |
afdeling 3sectie C nrs. 1156K en 1218G |
|
Vergunningsplichten: |
Stedenbouwkundige handelingen. |
|
Voorwerp van de aanvraag: |
verplaatsen van een trappenkoker plus opdelen van een winkelwoning in 2 appartementen |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
Schuttershofstraat 43/Jodenstraat 38-40
- 30/8/2013: vergunning (20133550) voor het verplaatsen van een trappenkoker (de werken werden niet uitgevoerd);
- 18/6/2010: vergunning (20102486) voor het plaatsen van een trappenkoker en de wijziging van een winkelvitrine (de trappenkoker aan de zijgevel werd in beroep uit de vergunning uitgesloten. De werken aan de voorgevel en op het gelijkvloers werden wel uitgevoerd.
De vide in de winkel langs de Schuttershofstraat werd wel uitgevoerd);
- 24/4/2009: vergunning (2009803) voor het verbouwen van een bestaand winkelpand (de werken werden niet uitgevoerd);
Schuttershofstraat 45/Jodenstraat 42
- 17/4/2018: vergunning (20173087) voor het verbouwen en wijzigen van de functie van een kantoorgebouw met woning (de werken werden uitgevoerd);
- 21/10/1999: vergunning (19991924) voor het verbouwen van appartementen tot kantoren.
Vergunde/vergund geachte toestand
Schuttershofstraat 43/Jodenstraat 38-40
- pand van 5 bouwlagen en een teruggetrokken daklaag onder plat dak met een dubbel hoog commercieel gelijkvloers dat doorloopt tot in het pand Jodenstraat 38/40;
- op verdieping 2 is een 1-slaapkamerappartement voorzien;
- op verdieping 3 en 4 is telkens een 2-slaapkamerappartementen voorzien;
- in de teruggetrokken daklaag is een studio voorzien;
- de appartementen worden ontsloten via een inkomhal en gang via de Jodenstraat 38/40;
- tegen de achtergevel van de Schuttershofstraat wordt vanuit de gang op het gelijkvloers een uitpandige trap voorzien naar de bestaande verticale circulatie in het gebouw;
- het perceel loopt door tot in de Jodenstraat waar een gebouw staat bestaande uit 4 bouwlagen en een teruggetrokken daklaag onder plat dak;
- op het gelijkvloers loopt de commerciële ruimte door van in de Schuttershofstraat, op de 1ste verdieping is stockage en een bureel voorzien bij het gelijkvloers;
- op de 2de tot 4de verdieping is telkens een 3-slaapkamerappartement voorzien;
- in de teruggetrokken daklaag is een studio voorzien;
Schuttershofstraat 45
- rijwoning bestaande uit een dubbel hoog commercieel gelijkvloers en een verdieping onder de kroonlijst onder een mansardedak;
- handelshuis met een bruto vloeroppervlakte van 341m² bestaande uit een commercieel gelijkvloers en een woning op de verdiepingen;
- de toegang tot de woning is enkel mogelijk via de commerciële ruimte op het gelijkvloers.
Huidige toestand
Schuttershofstraat 43/Jodenstraat 38-40
- idem vergunde toestand;
- de uitpandige trapconstructie aan de achtergevel werd echter niet uitgevoerd;
- het is in de aanvraag niet duidelijk hoe de ontsluiting van de appartementen in de Schuttershofstraat vandaag gebeurt;
Schuttershofstraat 45
- idem vergunde toestand;
- de woning op de verdiepingen heeft een oppervlakte van 121 m².
Gewenste toestand
Schuttershofstraat 43/Jodenstraat 38-40
- pand van 5 bouwlagen en een teruggetrokken daklaag onder plat dak met een dubbel hoog commercieel gelijkvloers dat doorloopt tot in het pand Jodenstraat 38/40;
- voorzien van 3 2-slaapkamerappartementen van 90 m² op de verdiepingen;
- voorzien van een studio van 40 m² in de teruggetrokken daklaag;
Schuttershofstraat 45
- rijwoning bestaande uit een dubbel hoog commercieel gelijkvloers en een verdieping onder de kroonlijst onder een mansardedak;
- voorzien van 2 1-slaapkamerappartementen van 60 m² op de verdiepingen;
- voorzien van 2 uitpandige terrassen van 4 m² aan de achtergevel;
- behouden van het commercieel gelijkvloers;
Algemeen:
- voorzien van een gemeenschappelijke trappenhal en lift aan de achtergevels van de Schuttershofstraat voor beide percelen;
- het volume bestaat uit 6 bouwlagen en heeft een beglaasde achtergevel.
Inhoud van de aanvraag
Schuttershofstraat 45
- opdelen van een handelshuis in een commercieel gelijkvloers en 2 appartementen;
Schuttershofstraat 43
- verbouwen van de 4 bestaande appartementen op de verdiepingen;
- regularisatie van de luifel aan de voorgevel;
Algemeen
- voorzien van een gemeenschappelijke trappenhal en lift op de perceelsgrens tussen beide panden ter hoogte van de achtergevels langs de Schuttershofstraat;
- beide commerciële ruimten op het gelijkvloers blijven ongewijzigd;
- het achterliggend pand aan de Jodenstraat maakt geen deel uit van de aanvraag.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
|
Adviesinstantie |
Datum advies gevraagd |
Datum advies ontvangen |
Advies |
|
brandweer/ risicobeheer/ preventie |
19 juni 2019 |
12 juli 2019 |
Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
|
Adviesinstantie |
Datum advies gevraagd |
Datum advies ontvangen |
|
stadsontwikkeling/ mobiliteit |
19 juni 2019 |
1 juli 2019 |
|
stadsontwikkeling/ onroerend erfgoed/ monumentenzorg |
19 juni 2019 |
19 juli 2019 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel 2: zone voor wonen - (wo2) en artikel 8: zone voor publiek domein - (pu).
(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad op volgende punten:
- artikel 2.1.3 Bouwvolume, bouwlijn, bouwdiepte:
De bouwdiepte van het nieuwe circulatievolume overschrijdt de kenmerkende bouwdiepte in de directe omgeving van de betreffende percelen.
- artikel 2.1.4 Hoogte van het gebouw:
De bouwhoogte van het nieuwe circulatievolume overschrijdt de kenmerkende bouwhoogte op een bouwdiepte van 16 meter in de directe omgeving van de betreffende percelen;
- artikel 2.2.1 Draagkracht:
Door het voorzien van de toegang voor 6 appartementen, afhankelijk van erfdienstbaarheden, wordt de draagkracht overschreden.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
- De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt;
het volume van de nieuwe verticale circulatie is hoger en dieper dan de kenmerkende afmetingen in de directe omgeving van het perceel.
het is onduidelijk of er gescheiden afvallokalen zijn voor de woningen enerzijds en beide handelszaken anderzijds.
Sectorale wetgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag voorziet principieel geen wijzigingen aan de functies van de gebouwen. Zowel de woonfuncties als de commerciële functies blijven behouden en zijn in overeenstemming met de toelaatbare bestemmingen volgens het RUP Binnenstad. De omgeving bestaat uit een mix van woonfuncties en winkelruimten waardoor de aanvraag functioneel inpasbaar is in zijn omgeving.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
|
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 1 parkeerplaats.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding van het aantal wooneenheden. Schuttershofstraat 43: commercieel gelijkvloers en 4 bovenliggende appartementen blijven behouden. Schuttershofstraat 45: het commercieel gelijkvloers blijft behouden en de bovenliggende wooneenheid wordt opgesplitst in 2 appartementen. We gaan dus van 5 naar 6 wooneenheden.
1 appartement tussen 60m² en 90m² met parkeernorm 1.2 = 1 x 1.2 = 1.2 De werkelijke parkeerbehoefte is 1.
|
|
De plannen voorzien in 0 nuttige bijkomende autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.
Op voorliggend perceel is het niet mogelijk om een bijkomende parkeerplaats te voorzien. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt echter het opdelen van de woning in de Schuttershofstraat 45 ongunstig beoordeeld omwille van het verlies van woonkwaliteit ten opzichte van de vergunde toestand.
|
|
Het (bijgestelde) aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 1.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 1. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen van 5 juni 2017. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 1 plaats.
|
Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid
De aanvraag heeft betrekking op 2 aanpalende percelen langs de Schuttershofstraat in het bouwblok omgeven door Schuttershofstraat, Jodenstraat, Wapper en Huidevettersstraat.
Schuttershofstraat 45 is een kleiner perceel enkel langs de zuidzijde van het bouwblok en is bebouwd met een handelshuis met commercieel gelijkvloers met bovenliggende woonfunctie.
De ontsluiting van het wonen gebeurt door de winkel.
Schuttershofstraat 43 en Jodenstraat 38-40 vormen van noord naar zuid, 1 doorlopend perceel door het bouwblok. Op dit perceel is langs de Schuttershofstraat een meergezinswoning voorzien met 4 appartementen en een commercieel gelijkvloers. Langs de Jodenstraat is een meergezinswoning voorzien met 3 appartementen, een commercieel gelijkvloers en stockageruimte/bureel op de verdieping.
In eerdere vergunningen is in beide panden langs de Schuttershofstraat, toegestaan om de afzonderlijke toegang vanuit de winkelstraat naar de bovenliggende woonfuncties te supprimeren.
In de afgeleverde vergunningen voor Schuttershofstraat 43/Jodenstraat 38-40 is de ontsluiting van de appartementen langs de Schuttershofstraat hierdoor voorzien via een inkomhal in het pand langs de Jodenstraat, die via een lange gang langs de perceelsgrens, toegang geeft naar een trap tegen de achtergevel/zijgevel naar de bestaande verticale circulatie op de verdiepingen in de Schuttershofstraat. Deze vergunningen werden slechts gedeeltelijk uitgevoerd. Op de plannen van de bestaande toestand staat de verbinding tussen de gang op het gelijkvloers en de bestaande interne circulatie niet opgetekend. Aan de hand van de gegevens uit de ingediende bezwaren moet worden vastgesteld dat de ontsluiting van de appartementen nu gebeurt door het oversteken van het plat dak boven het gelijkvloers, via een korte trap tegen de achtergevel door een raamopening in de achtergevel, naar de bestaande circulatie in het gebouw. Deze situatie is absoluut onaanvaardbaar. Een kwalitatieve oplossing dringt zich op.
De aanvraag voorziet in een nieuw bouwvolume met verticale circulatie tegen de achtergevels van beide panden in de Schuttershofstraat. Deze circulatie voorziet de ontsluiting van de woningfuncties op beide aanpalende percelen. Zoals vermeld in de beschrijvende nota moet hiervoor op beide percelen een erfdienstbaarheid worden gevestigd omdat het nieuwe volume de perceelsgrens overschrijdt en dus op beide percelen wordt ingeplant. Gelet op de problematiek van leegstand boven winkels in de afgebakende kernwinkelgebieden, is het voorstel van een gedeelde circulatie principieel aanvaardbaar op voorwaarden dat de toegang tot de woonfuncties te allen tijde kan worden gegarandeerd en de erfdienstbaarheden daadwerkelijk worden gevestigd.
Echter wordt vastgesteld dat het voorgestelde volume qua bouwdiepte en bouwhoogte afwijkt van wat kenmerkend is in de omgeving. De bouwdiepte van het bestaande appartementsgebouw op Schuttershofstraat 43 is reeds afwijkend in de huizenrij waar het deel van uitmaakt en kan dus niet als referentie worden gebruikt. De bouwdiepte van de trappenhal is nog groter.
Ook wat betreft de bouwhoogte is de uitbreiding afwijkend van de kenmerkende bouwhoogte op de voorgestelde bouwdiepte, centraal in het bouwvolume. De combinatie van beide afwijkingen maakt dat het voorgestelde volume het maximaal aanvaardbare bouwvolume overschrijdt.
Dit is in strijd met zowel artikel 2.1.3 en artikel 2.1.4 van het RUP Binnenstad, als artikel 10 van de bouwcode.
Visueel-vormelijke elementen
Bovendien wordt het nieuwe circulatievolume hoofdzakelijk afgewerkt in glas in aluminiumprofielen en deels witte pleisterwerk. De materialisatie in overwegend glas is eerder vreemd in de omgeving die voornamelijk bestaat uit massieve gevels in baksteen of pleister voorzien van raamopeningen. Mede door het voorzien van een glazen volume, centraal in het bouwblok, wordt de privacy op de omliggende percelen gehinderd door de inkijk die wordt gegenereerd bij de omliggende panden. De afstand tot de overliggende achtergevels is slechts 8,70 meter, wat minder is dan de afstand tussen de straatgevels in de Schuttershofstraat.
Ook het hoge, diepe bouwvolume draagt ertoe bij dat de privacy op de omliggende percelen in het gedrang komt.
Hoewel de aanvraag de regularisatie van de luifel langs Schuttershofstraat 43 bevat, wordt vastgesteld dat deze overeenstemt met de vergunde toestand.
Cultuurhistorische aspecten
De panden zijn gelegen in een gebied met culturele, historische en/of esthetische waarde binnen het RUP Binnenstad. In dit gebied wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan de wenselijkheid van het behoud. Dit geldt zowel voor het exterieur en het interieur van gebouwen, als voor de bijhorende buitenruimten. De aanvraag werd dan ook ter advies voorgelegd aan de dienst monumentenzorg. Het advies luidt als volgt:
“Het pand Schuttershofstraat 43 is in 1969 gebouwd als appartementen- en kantorencomplex na afbraak van een ouder pand. Het pand heeft geen noemenswaardige erfgoedwaarden en is eerder neutraal te noemen in het straatbeeld.”
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Toegankelijkheid
Gelet op het totale aantal woonentiteiten in het gehele projectgebied over meer dan 2 verdiepingen valt de aanvraag onder artikel 5 van het toepassingsgebied van de verordening toegankelijkheid voor de nieuw te bouwen, te herbouwen, te verbouwen of uit te breiden
gemeenschappelijke delen, met inbegrip van de publieke zijde van de toegangsdeuren tot elke
wooneenheid. Er wordt vastgesteld dat de aanvraag niet voldoet aan de artikels 24 en 25 van de verordening toegankelijkheid betreffende de vrije en vlakke draairuimten voor de inkomdeuren naar de appartementen 1, 3, 6 en 9 en evenmin voor de gelijkvloerse inkomdeur naar de nieuwe traphal en voor de deur naar de ondergrondse parking in de ondergrondse traphal. Tevens is er geen vrije en vlakke wand- en vloerbreedte voorzien van 50 cm naast de krukzijde van de deuren naar de gelijkvloerse traphal en naar de deur naar de parking. Hiervan kan niet worden afgeweken.
Te behouden eengezinswoning
De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Ook zijn er steeds minder vergunningen voor de bouw van eengezinswoningen. Om gezinnen in de stad te kunnen blijven aantrekken en behouden is het nodig om de eengezinswoningen te beschermen.
Het pand Schuttershofstraat 45 is door de uitvoering van vergunning 20173087 één van die panden die wordt beschouwd als een te behouden eengezinswoning door de totale bruto-oppervlakte van 341 m² en de toegang naar de woonvertrekken op de verdieping via het commercieel gelijkvloers. De oppervlakte van de woonvertrekken zelf op de verdieping is 121 m². Het opdelen van deze grote woonentiteit geschikt voor het herbergen van een groot gezin naar 2 appartementen van 60 m² is bijgevolg niet aanvaardbaar. De terrassen die worden voorzien aan de achtergevel vanuit de slaapkamer zijn ook weinig kwalitatief.
Gelet op de problematiek van leegstand boven winkels in kernwinkelgebieden wordt het opdelen van het pand in een commercieel gelijkvloers en een bovenliggende woning, door het voorzien van een afzonderlijke toegang voor het wonen via een ander pand, als aanvaardbaar beschouwd.
Draagkracht
Bovendien kan worden gesteld dat door het ontsluiten van 6 woonentiteiten, enkel door middel van het vestigen van erfdienstbaarheden op beide percelen, de draagkracht van het perceel wordt overschreden. Dit is principieel in strijd met artikel 2.2.1 van het RUP Binnenstad.
Buitenruimte
Er wordt vastgesteld dat de voorwaarde van vergunning 20173087, omtrent de buitenruimte bij de woning op de verdiepingen, niet werd uitgevoerd. Bij het behoud van de grote woonentiteit op Schuttershoftstraat 45 zal voldaan moeten worden aan de gestelde voorwaarde.
Levendige functie
De aanvraag bevat ook interne verbouwingswerken aan de appartementen langs de Schuttershofstraat 43. De indeling van de appartementen wordt gewijzigd zodat alle slaapkamers aan de straatzijde worden voorzien en alle woonkamers aan de achtergevel worden voorzien. Dit komt de woonkwaliteit van de appartementen en het aanzicht in het straatbeeld niet ten goede. Door het voorzien van enkel slaapkamers achter de voorgevel creëert men een doodse gevel, waar na sluitingsuur van de winkels weinig interactie mogelijk is tussen de woonfunctie op de verdiepingen en het straatgebeuren.
Zichten
Het voorzien van de woonkamers aan de achtergevel beperkt ook het uitzicht vanuit deze woonruimten. De tegenoverliggende achtergevel bevindt zich op slechts 8,70 meter en ziet uit op voornamelijk slaapkamers. Dit is weinig kwalitatief.
Woonkwaliteit
Ook de voorziene oppervlakte van de keukens voor de 2-slaapkamerappartementen is onvoldoende.
Uit bovenstaande kan worden geconcludeerd dat een kwalitatieve oplossing zich opdringt voor de ontsluiting van de woonfuncties boven de winkels. Het vestigen van erfdienstbaarheden voor dergelijke ontsluiting wordt aanvaardbaar geacht mits het aantal woonentiteiten, afhankelijk van deze erfdienstbaarheden worden beperkt, dat het voorstel zich inpast in het maximaal aanvaardbare volume zonder hinder voor de privacy van de omwonenden en indien voldaan wordt aan de verordening toegankelijkheid.
Aangezien het ontwerp hier niet aan voldoet wordt voorgesteld de aanvraag te weigeren.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van de afwijkingen van de verordening toegankelijkheid, het overschrijden van het maximaal aanvaardbaar volume en de privacy hinder voor de omliggende percelen.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
|
Procedurestap |
Datum |
|
Indiening aanvraag |
21 mei 2019 |
|
Volledig- en ontvankelijk |
19 juni 2019 |
|
Start openbaar onderzoek |
27 juni 2019 |
|
Einde openbaar onderzoek |
26 juli 2019 |
|
Gemeenteraad voor wegenwerken |
geen |
|
Uiterste beslissingsdatum |
2 oktober 2019 |
|
Verslag GOA |
12 september 2019 |
|
naam GOA |
Katrine Leemans |
De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
|
Startdatum |
Einddatum |
Schriftelijke bezwaar-schriften |
Schriftelijke gebundelde bezwaar-schriften |
Petitie-lijsten |
Digitale bezwaar-schriften |
|
27 juni 2019 |
26 juli 2019 |
0 |
0 |
0 |
1 |
Bespreking van de bezwaren
Tijdens de periode van het openbaar onderzoek werd 1 bezwaarschrift ingediend, dat zich als volgt laat samenvatten:
1. Gevestigde erfdienstbaarheid non aedificandi: de bezwaarindiener werpt op dat in de notariële akte van de verkoop van het pand Schuttershofstraat 45 een eeuwigdurende erfdienstbaarheid is gevestigd in het voordeel van de eigendom Jodenstraat 42.
Er werd overeengekomen dat het op het perceel Schuttershofstraat 4 verboden is op de gelijkvloerse verdieping, achter het ‘hoofdgebouw’ meer bouwlagen te voorzien.
Beoordeling:
Dit bezwaar betreft burgerrechtelijke aspecten en is niet stedenbouwkundig van aard.
Het bezwaar is ongegrond.
2. Ontbreken CHE-rapport in de aanvraag: de bezwaarindiener merkt op dat er geen CHE-rapport werd toegevoegd aan de aanvraag of dat er geen beschrijving van waardevolle erfgoedelementen werd voorzien in de aanvraag en dat conform de bepalingen en toelichting van artikel 5 in de bouwcode en de algemene voorschriften van het RUP dan moet uitgegaan worden van het volledig behoudt van de bestaande panden. De interne aanpassingen en de toevoeging van het trapvolume kunnen niet met deze voorschriften worden gerijmd.
Beoordeling:
Het klopt dat er geen CHE-rapport werd toegevoegd en de erfgoedelementen niet worden besproken in de beschrijvende nota. Er werd echter advies gevraagd aan de dienst monumentenzorg. Zij achten dergelijke documenten niet noodzakelijk voor de betreffende panden.
Het bezwaar is ongegrond.
3. Strijdigheden met de harmonieregel: de bezwaarindiener merkt op dat het volume voor de lift en de trap in strijd is met artikel 6 en 10 van de bouwcode en 2.1.2 van het RUP betreffende harmonie. De bezwaarindiener toont aan dat de bouwdiepte van het nieuwe volume de gangbare bouwdiepte en achtergevellijn in de onmiddellijke omgeving overschrijdt. Ook wordt opgemerkt dat de voorgestelde hoogte van het bijkomende volume niet in overeenstemming is met de harmonieregelen dat het bestaande bouwprofiel reeds uitsteekt boven doet van de omliggende panden. Er wordt ook verwezen naar de beoordeling van de deputatie in 2010 ten aanzien van de kleinere trapkoker die toen voorlag, dat deze niet inpasbaar in het binnengebied wordt geacht.
Beoordeling:
Zoals in de stedenbouwkundige beoordeling opgenomen wordt onderschreven dat het bouwvolume van de trapkoker/liftschacht qua bouwdiepte en bouwhoogte niet kenmerkend is in de onmiddellijke omgeving en dat het maximale toelaatbare volume in het binnengebied wordt overschreven. Het bezwaar is gegrond.
4. Impact op bezonning en daglichttoetreding: de bezwaarindiener merkt op dat de trapkoker op slechts een beperkte afstand wordt voorzien van de perceelsgrens van het achterliggend pand en bijgevolg ook ten opzichte van de achtergevel, wat, gelet op de omvang van het volume, een ongunstige impact zal hebben op de bezonning en daglichttoetreding via deze achtergevel wat nefast is voor de verblijfskwaliteit.
Beoordeling:
Gelet op de oriëntatie van de percelen en de omvang van het bijkomende bouwvolume is het reëel dat voorgestelde bouwvolume een ongunstige impact heeft op de bezonning en daglichttoetreding. In stedelijk gebied kan men echter niet uitgaan van een maximale bezonning en daglichttoetreding. Er kan wel worden geoordeeld dat het maximaal toelaatbare volume wordt overschreden.
Het bezwaar is deels gegrond.
5. Inplanting trapvolume niet volgens 45°-regel: de bezwaarindiener merkt op dat de inplanting van het trapvolume niet voldoet aan de bepalingen van artikel 13 van de bouwcode betreffende bovengrondse geveluitsprongen.
Beoordeling:
Het trapvolume is op zich geen geveluitsprong uit de achtergevel zoals bedoeld in artikel 13 van de bouwcode. Er kan wel worden gesteld dat door de toepassing van de 45°-regel bij het bepalen van de inplanting van het trapvolume de impact op de omgeving minder groot zou zijn. Het bezwaar is deels gegrond.
6. Geen buitenruimten voorzien: de bezwaarindiener merkt op dat de appartementen in nr. 43 niet worden voorzien van een buitenruimte conform artikel 28 van de bouwcode, ondanks dat ze worden ‘herbouwd’.
Beoordeling:
Het voorzien van een buitenruimte bij het verbouwen van een bestaand appartementen kan niet worden verplicht op basis van artikel 28, al kan het wel worden aangemoedigd bestaande appartementen te voorzien van buitenruimten binnen de aanvaardbare randvoorwaarden.
Het bezwaar is niet gegrond.
7. Geen fietsenstalling voorzien: de bezwaarindiener merkt op dat de aanvraag niet voorziet in een fietsenberging conform artikel 29 van de bouwcode, voor de ‘herbouwde’ appartementen en de bijkomende appartementen.
Beoordeling:
Enkel voor de bijkomende appartementen is een fietsenstalling vereist.
Er worden fietsenstalplaatsen voorzien in de ondergrondse garage.
Het bezwaar is ongegrond.
8. Geen parkeerplaatsen voorzien: de bezwaarindiener merkt op dat de aanvraag niet voorziet in de vereiste parkeerbehoefte ondanks dit zo wordt vermeld in de beschrijvende nota.
Beoordeling:
Het klopt dat de parkeerbehoefte niet wordt voorzien op eigen terrein. Het voorzien van parkeerplaatsen is enkel vereist voor de bijkomende wooneenheid. Er kan echter geen bijkomende parkeerplaats worden voorzien op het terrein. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is het omwille van andere redenen echter niet aanvaardbaar een bijkomende woonentiteit te voorzien. Het bezwaar is deels gegrond.
9. Afwijking beleidsmatig gewenste ontwikkeling voor wonen: de bezwaarindiener merkt op dat de aanvraag niet voldoet aan de BGO wonen die op 24 juni werd goedgekeurd door de gemeenteraad. De oppervlakten van de te verbouwen appartementen wordt in vraag gesteld en de gemiddelde oppervlakte van 80 m² wordt betwist.
Eveneens merkt de bezwaarindiener vast dat het pand Schuttershofstraat 45 een te beschermen eengezinswoning betreft die niet kan worden opgedeeld. Het voorzien van 2 appartementen en het afsplitsen van de woonfuncties van het commercieel gelijkvloers door het voorzien van een aparte toegang op een aanpalend perceel is in strijd met de geest van deze BGO.
Beoordeling:
Het klopt dat het pand Schuttershofstraat 45 een te behouden eengezinswoning betreft dat niet kan opgedeeld worden in kleinere wooneenheden. Het voorzien van kleinere woonentiteiten in nr. 45 zal bijgevolg ook niet worden toegestaan.
Voor wat betreft de minimale oppervlakte en de gemiddelde oppervlakte is de BGO niet van toepassing op het verbouwen van bestaande appartementen, als zal worden toegezien dat de woonkwaliteit door de verbouwing wordt gegarandeerd.
Het bezwaar is deels gegrond.
10. Onduidelijke plannen: de bezwaarindiener merkt op dat de plannen niet volledig beantwoorden aan het normenboek van de omgevingsvergunning en dat bepaalde informatie ontbreekt waardoor het project niet correct wordt voorgesteld en een beoordeling ten gronde bijgevolg niet mogelijk is.
Beoordeling:
Het klopt dat de tekeningen niet altijd even gedocumenteerd zijn.
De aanvraag bevat echter wel voldoende informatie om deze ten gronde te kunnen beoordelen. Het bezwaar is ongegrond.
11. Afwijkingen verordening toegankelijkheid: de bezwaarindiener merkt op dat de aanvraag onvoldoende informatie bevat over de voorziene ingrepen betreffende toegankelijkheid en dat de aanvraag niet voldoet aan de bepalingen van de verordening en daardoor moet worden geweigerd.
Beoordeling:
Het klopt dat de aanvraag niet voldoet aan de verordening toegankelijkheid.
De aanvraag dient dan ook te worden geweigerd.
Het bezwaar is gegrond.
12. Aanvraag in strijd met de goede ruimtelijke ordening: de bezwaarindiener merkt op dat de aanvraag niet in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening zoals voorgeschreven door artikel 4.3.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. Het zijn voornamelijk de beginselen van functionele inpasbaarheid, ruimtegebruik en bouwdichtheid, hinderaspecten en gebruiksgenot waaraan tekort gekomen wordt, alsook de regel die stelt dat rekening dient gehouden te worden met de in de omgeving bestaande toestand.
Beoordeling:
Er kan worden onderschreven dat voorliggende bouwvolume voor de trapkoker niet in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening wat betreft inpasbaarheid in het bouwblok op vlak van volume, leefbaarheid en privacy.
Het bezwaar is deels gegrond.
Het college sluit zich integraal aan bij:
- de bespreking van de ingediende bezwaren zoals geformuleerd in het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt deze beoordeling tot zijn eigen standpunt;
- het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.