2019_CBS_07511 - Omgevingsvergunning - OMV_2019088456. Oudebareellei 36. District Merksem - Weigering

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een gemengd woongebied en industriegebied. De gebieden die als gemengd woon- en industriegebied zijn aangeduid, zijn bestemd voor wonen en voor de andere in artikel 5.1.0. van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen. Bedoelde functies alsmede voor de instandhouding en de gerechtvaardigde uitbreiding van de bedrijven die er gevestigd zijn. Wanneer die bedrijven hun huidige bedrijfsactiviteit niet meer voortzetten en geen andere activiteiten die tot dezelfde bedrijfssector behoren, uitoefenen, krijgt het betrokken gebied uitsluitend en definitief de bestemming van woongebied.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)

De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 (goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014) en herzien op 1 maart 2018.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op de volgende punten:

• artikel 19 Tuinafsluitingen: de voortuin moet afgesloten worden door een levende afsluiting, een muurtje of een hek met een hoogte van maximum 1 meter. Er wordt geen afsluiting voorzien op de grens met het openbaar domein;
• Artikel 27 Open ruimte: voortuinen zijn vrij van constructies. Enkel de strikt noodzakelijke verhardingen (een pad van max 1,5 m breed) zijn toegelaten. De voortuin is volledig verhard;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: in de kelder is een stalplaats voorzien voor zes fietsen terwijl er minimum een stalplaats moet voorzien worden voor negen fietsen;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: in het gebouw zijn er geen parkeerplaatsen voorzien voor de bijkomend woongelegenheden.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)

Het perceel wordt getroffen door een rooilijn (KB 21.10.1912). Uit het advies van AWV blijkt dat de wegbeheerder een afwijking toestaat op het principieel bouwverbod. In dit dossier is voldaan aan de voorwaarde dat de rooilijn niet binnen vijf jaar na de afgifte van de vergunning zal worden gerealiseerd. De volgende voorwaarden dienen te worden opgelegd:

• Aangezien de terrassen voorzien worden voor de rooilijn, kan er enkel een gunstig advies afgeleverd worden mits de opmaak van een notariële akte van afstand van meerwaarde voor de terrassen;
• Het perceel moet afgesloten worden op de grens met het openbaar domein volgens bovenstaande voorwaarden.

Beleidsrichtlijnen

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de BGO Wonen op het volgend punt:

• De vijf woongelegenheden in het gebouw hebben een gemiddelde netto-vloeroppervlakte van 73,87 m².

-          VMSW-normen: de ontwerpleidraad sociale woningbouw van de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (verder genoemd VMSW-normen).
(De VMSW-normen kan u raadplegen via www.vmsw.be, ga naar IK BEN PROFESSIONEEL > Woningbouw en renovatie > SNEL NAAR > Normen en richtlijnen sociale woningbouw (opvolger C2008))

De woningen die afwijken van de BGO Wonen zijn in overeenstemming met de VMSW-normen.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat geen functiewijziging. De bestaande functie van meergezinswoning blijft behouden en is daarmee in harmonie met de kenmerkende woonfuncties in de Oudebareellei. Het betreft een gemengde omgeving waarin zowel eengezins- als meergezinswoningen of handelspanden voorkomen.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Door de aanvraag wordt de draagkracht van het perceel en van de omgeving overschreden. Het bijkomend creëren van 3 woongelegenheden op dit perceel waar er nu al geen parkeerplaatsen bestaan, langs een gewestweg, kan stedenbouwkundig niet aanvaard worden.

Fietsvoorzieningen

De fietsparkeerbehoefte wordt bepaald op het aantal slaapkamers per woning vermeerderd met 1. De meergezinswoning zal bestaan uit 5 wooneenheden: 1 woning met 2 slaapkamers en 4 woningen met 1 slaapkamer. De fietsparkeerbehoefte bedraagt dus 1x(2+1)  + 4x(1+1) = 11.

Er wordt een fietsenberging voorzien op de kelderverdieping met plaats voor 6 fietsen. Dit is onvoldoende is voor het nodige aantal en dus stedenbouwkundig niet aanvaardbaar.

Visueel-vormelijke elementen

In de voorgevel worden uitkragende terrassen voorzien. De raamopeningen worden verlaagd en afgestemd op de nieuwe interne deling. De bouwheer wenst de voorgevel opnieuw te bepleisteren. Opgemerkt wordt dat de kleur van de gevelbepleistering niet meegedeeld wordt op de plannen. Omwille van de stedelijke opwarming, de beeldkwaliteit en de inpassing in het straatbeeld moet de voorgevel bepleisterd worden in een lichte kleur.

Het buitenschrijnwerk wordt in grijs aluminium uitgevoerd.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid – hinderaspecten – gebruikskwaliteit

De aanvraag maakt deel uit van een aaneengesloten bebouwing. De woningen in de omgeving variëren in het aantal bouwlagen (3 of 4 bouwlagen) en in dakvorm (platte of hellende daken).

Het optrekken van de scheimuren en het wijzigen van de dakhelling, is een minieme aanpassing in het volume van de woning. Het gebouw past nog steeds in de bestaande straatwand en het gabarit van de woningen uit zijn omgeving.

De vloerplaten tussen de eerste, tweede en derde verdieping worden verlaagd waardoor de twee bovenste wooneenheden voldoende vrije plafondhoogte bekomen. Dit is stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Echter, de verwevenheid van functies is een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, laden en lossen, dag- of nachtactiviteiten. Ook is er een verschil tussen typologieën die niet via de functiebeperkingen kunnen opgevangen worden. De impact van een appartementsgebouw is bijvoorbeeld heel anders dan dat van een rijhuis voor één gezin. De typologie en schaal kunnen overlast genereren door middel van concentraties.

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakteverhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds. Om de kwaliteit van een appartementsblok te garanderen dient er een mix van verschillende slaapkamerappartementen te zijn. 4 een-slaapkamerappartementen en 1 drie-slaapkamerappartement vormen geen aanvaardbare mix.

De vijf woongelegenheden in het gebouw hebben een gemiddelde netto-vloeroppervlakte van 73,87 m². Deze dient minstens 80 m² te bedragen.

Hieruit kunnen we concluderen dat door het omvormen van 2 grote woongelegenheden naar 4 kleinere en 1 grote entiteit de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt. Dit verhoogt de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden. Dit blijkt eveneens uit het feit dat er geen autoparkeerplaatsen en onvoldoende fietsenstalplaatsen kunnen worden gecreëerd.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van geen voldoende mix van verschillende type wooneenheden aan te bieden met onvoldoende auto- en fietsstalplaatsen.