2019_CBS_07320 - Omgevingsvergunning - OMV_2019065791. Nationalestraat 31 . District Antwerpen - Goedkeuring

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad op volgend punt:

-          Artikel 2.1.9 Dakvormen en dakkapellen: achteraan op de mansardeverdieping wordt een nieuw raam/dakkapel geplaatst dat de kroonlijst doorbreekt.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)

De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 (goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014) en herzien op 1 maart 2018.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
 

-          De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 5: de geplande werken brengen de erfgoedwaarde van het pand in gedrang;
• Artikel 15 In- en uitsprongen aan daken: de kroonlijst achteraan wordt doorbroken door de plaatsing van het nieuw raam in het mansardedak;
• Artikel 29: de voorziene fietsstalplaatsen zijn onvoldoende om de fietsbehoefte van het programma op te vangen. Bovendien zijn deze niet vlot bereikbaar.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag heeft betrekking op het opdelen van een bestaande en vergunde eengezinswoning met een kleine, niet-autonoom functionerende winkelruimte op de gelijkvloerse verdieping. Na de deling worden er drie zelfstandige woningen ingericht met een commercieel gelijkvloers.

De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Ook zijn er steeds minder vergunningen voor de bouw van eengezinswoningen. Om gezinnen in de stad te kunnen blijven aantrekken en behouden is het nodig om de eengezinswoningen te beschermen. De grootste woongelegenheid in het project bedraagt circa  75,4 m² netto met maar een buitenruimte van 10,4 m². Deze oppervlakte is onvoldoende om een groot gezin te herbergen.

Tevens is de verwevenheid van functies een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, laden en lossen, dag- of nachtactiviteiten. Ook is er een verschil tussen typologieën die niet via de functiebeperkingen kunnen opgevangen worden. De impact van een appartementsgebouw is bijvoorbeeld heel anders dan dat van een rijhuis voor één gezin. De typologie en schaal kunnen overlast genereren door middel van concentraties.

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakteverhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds. Om de kwaliteit van een appartementsblok te garanderen dient er een mix van verschillende slaapkamerappartementen te zijn. 3 eenslaapkamerappartementen vormen geen aanvaardbare mix.

De voorgestelde handelingen, wijzigingen en werken zijn dan ook niet functioneel inpasbaar in de omgeving waardoor de aanvraag geweigerd moet worden.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Aan de achterzijde van het pand worden 3 terrassen voorzien. Op de eerste verdieping voorziet de aanvraag een dakterras tot aan de achterbouwlijn, palend aan het Kopstraatje. Achteraan de tweede en de dakverdieping wordt er telkens een uitkragend dakterras voorzien.

De voorgestelde uitkragingen achteraan staan niet in verhouding tot de oppervlakte van de achtergevel en zijn stedenbouwkundig niet toelaatbaar. Uitkragingen aan de achtergevel zijn atypisch en niet kenmerkend voor de omgeving. De terrassen komen dieper dan de bestaande raamopeningen en gebruikers van de buitenruimte hebben een groter zichtveld dan courante raamopeningen. Hierdoor creëren de buitenruimtes achteraan rechtstreekse inkijk op de woonvertrekken aan de overzijde van het Kopstraatje.

De aanvraag voorziet terrassen die storend zijn en niet in overeenstemming zijn met de goede ruimtelijke ordening van de plaats. De nieuwe wooneenheden kunnen in het ingediende ontwerp niet voorzien worden van een buitenruimte waardoor de aanvraag geweigerd moet worden.

Visueel-vormelijke elementen

De dakkapel achteraan de mansarde doorbreekt de kroonlijst en is daardoor strijdig met artikel 2.1.9 van RUP-Binnenstad en artikel 15 van RUP-Binnenstad.

Cultuurhistorische aspecten

Aan de stedelijke dienst monumentenzorg werd advies gevraagd dat luidt als volgt:

De aanvraag heeft betrekking op een pand dat werd aangeduid als vastgesteld bouwkundig erfgoed sinds 23/09/2019.

Art. 5 §1 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 zegt dat voor gebouwen opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed en gebouwen gelegen in CHE-gebied de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw of constructie onderworpen wordt aan de wenselijkheid van het behoud. Het behoud van de elementen met culturele, historische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

Bovendien schrijft art. 5§2 voor dat de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie moet bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat de stedelijke dienst monumentenzorg deze kan afwegen. Deze informatie werd per mail bezorgd en is voldoende duidelijk om een beoordeling op te maken.

Men wenst de bovengelegen verdiepingen om te vormen naar 3 appartementen met terrassen aan de zijde van het Kopstraatje.

Het gelijkvloers blijft ongewijzigd.

Op de eerste verdieping wenst men in de inkomsas een sanitair te voorzien. Hiervoor wordt de deuropening verbreed waardoor de omlijsting en supraporta moeten verdwijnen. In de slaapkamer wordt de deur met supraporta die rechtstreeks uitgeeft op de traphal eveneens gesupprimeerd. Achteraan op het platte dak wordt een terras voorzien met een borstwering die zich ter hoogte van de achtergevel van het Kopstraatje bevindt.

Op de tweede verdieping wordt de wand tussen de keuken en woonruimte verwijderd voor het creëren van een open keuken. Het is niet duidelijk of in de keuken nog een stucwerkplafond aanwezig is en of hier ook nog binnenschrijnwerk aanwezig is met suppraporta’s. Deze informatie ontbreekt bij de aanvraag.

Achteraan wordt een terras aan de achtergevel gehangen over ongeveer een diepte van 2/3e van de entresol.

Op de derde verdieping wordt de zolderruimte omgevormd naar een appartement. Het interieur van de zolderruimte is geen waardevol interieur. De indeling van niveau 2 wordt hernomen.

Ter hoogte van de achtergevel wordt een opening voorzien die de kroonlijst doorbreekt om zo toegang te geven tot een terras met ook hier een diepte gelijk aan het terras op niveau 2.

In de voorgevel worden twee bestaande openingen opnieuw opengewerkt. In het verleden waren hier twee oeil de boeufs aanwezig. Er worden nu dakvlakramen voorzien.

Het is niet duidelijk uit de aanvraag op te maken of het schrijnwerk in de voorgevel wordt vervangen door nieuw schrijnwerk. Er wordt opgemerkt dat de bestaande indeling op de gevelplannen foutief werd opgetekend.

Het uitgangspunt bij het beoordelen van de aanvraag is het zo maximaal mogelijk behouden van het toch wel rijkelijk en waardevol laat 19e eeuwse interieur.

Supraporta’s zijn zeker geen standaardaankleding van laat 19e eeuwse ruimtes en duiden op een rijkelijk interieur. De deuromlijsting en supraporta bepalen mee de waarde van het interieur en deze zijn dan ook te bewaren ter hoogte van de inkomsas op de eerste verdieping.

Als voorwaarde zal ook opgenomen worden de deur tussen de slaapkamer en traphal op de eerste verdieping te bewaren in situ en een andere oplossing te zoeken om voldoende brandweerstand te creëren tussen de slaapkamer en traphal. Dit is ook van toepassing voor de deur op niveau twee tussen badkamer en traphal.

Wegens het ontbreken van informatie over de tussenwanden op de tweede verdieping zal als voorwaarde gesteld worden deze te behouden, inclusief lambrisering en binnenschrijnwerk met al dan niet supraporta’s.

Met betrekking tot het plaatsen van terrassen achteraan de gevel in het Kopstraatje werd ook tijdens een voorbespreking gevraagd om te zoeken naar een oplossing die minder diepe terrassen voorziet en bijgevolg een minder grote impact heeft op het inventarispand. Het huidige voorstel voldoet hier niet aan. Bijkomend is het doorbreken van de kroonlijst een ingreep die niet te verantwoorden is.

Door drie appartementen te voorzien dienen er ingrepen te gebeuren die vanuit erfgoedoogpunt niet te verantwoorden zijn. Het voorzien van een duplexappartement met inpandig terras ter hoogte van het mansardedak kan een oplossing bieden om het waardevol interieur te behouden en voldoende woonkwaliteit te bieden.

Indien de staat van het schrijnwerk in de voorgevel in dermate slechte staat is dat herstel niet meer mogelijk is kan er nieuw houten schrijnwerk geplaatst worden met dezelfde profilering en indeling als het bestaande schrijnwerk. detailtekeningen van het schrijnwerk moeten worden voorgelegd voor verdere bespreking.

Advies

Gelet op het voorgaande wordt een ongunstig advies verleend aangezien de voorgestelde oplossingen een impact hebben op het aantal woongelegenheden.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit ongunstig advies bijgetreden.

De aanvraag is strijdig met artikel 5 van de bouwcode. De CHE-nota waarnaar verwezen wordt in de beschrijvende nota ontbreekt en het is duidelijk dat waardevolle elementen van de woning dermate geschaad worden dat de erfgoedwaarde van het pand op een onaanvaardbare manier wordt aangetast. De voorgestelde deling doet afbreuk aan waardevolle interieurelementen en voorziet achteraan uitkragende hangterrassen die niet verenigbaar zijn met de erfgoedwaarde van het pand. Bovendien zijn deze terrassen stedenbouwkundig niet aanvaardbaar, zoals hoger reeds werd beargumenteerd.

Mobiliteitsimpact

Parkeerbehoefte

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto het beleidskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsstalplaatsen

De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de stedelijke mobiliteitsdienst. Zij laten in hun beoordeling weten dat het aantal voorziene fietsstalplaatsen onvoldoende zijn om te voorzien in het vereiste aantal fietsstalplaatsen conform artikel 29 van de bouwcode. Bovendien zijn de voorziene fietsstalplaatsen niet vlot bereikbaar. Bewoners die hun fiets willen stallen moeten gebruikmaken van een kleine steile trap die zonder fietsgoot is uitgerust.

De aanvraag is strijdig met artikel 29 van de bouwcode. Hierdoor zullen bewoners geneigd zijn hun fiets op het openbaar domein te stallen met overlast en circulatiehinder van het Kopstraatje als gevolg.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Gezien de veelheid aan afwijkingen op de bouwcode en het RUP-Binnenstad getuigt de aanvraag van onvoldoende (woon)kwaliteit.

Gelet op bovenvermelde argumentatiegronden kunnen we concluderen dat door het omvormen van 1 grote woongelegenheid naar 3 kleinere entiteiten, de densiteit en de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk op onaanvaardbare wijze stijgt, de druk waardoor de aanvraag de draagkracht van de site overschrijdt.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van strijdigheden met de voorschriften (RUP, bouwcode), de te behouden eengezinswoning, de draagkracht van de 3 eenslaapkamerappartementen en de erfgoedwaarde.

Standpunt college

Het college sluit zich deels aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het betreft inderdaad een ééngezinswoning met handelsgelijkvloers, echter is deze dermate groot (>350m²) dat ze niet integraal te behouden is. Het volstaat om een woonunit van 130m² NVO te voorzien met een buitenruimte van minimaal 15m². Dit kan door het samenvoegen van het appartement 1 en 2 tot een duplex. Om de erfgoedkenmerken te vrijwaren moet de interne trap van de duplex worden voorzien in de ruimte momenteel aangeduid als keuken. De leefruimtes zijn te voorzien op het 1ste verdiep, in aansluiting met het terras op het dak van het 1ste verdiep. Dit terras heeft een opp. van 15.5m² .
Het terras aan de achtergevel op het 2de verdiep komt te vervallen, wat tegemoet komt aan het erfgoedaspect mbt de achtergevel.
Wat betreft de doorbreking van de kroonlijst; de harmonie in deze omgeving wordt bepaald door het geheel van de Theodoor van Rijswijckplaats en de uitloper (tot aan de bocht) in het kopstraatje. In deze omgeving komen welgeteld nog 2 andere hellende daken met kroonlijst voor, waarvan één met een doorbreking (hoek Kopstraatje). Het pand ligt bovendien tussen twee hoger opgaande panden met plat dak, waarvan de rechterbuur (tov. de achtergevel) een veel groter bouwdiepte heeft. Het geheel met de 3 aanpalende panden is bovendien heel atypisch en gefragmenteerd, met vele in- en uitsprongen. Er kan daarom een afwijking worden toegestaan, inbegrepen het uitpandig terras. Het terras wordt echter beperkt tot 4m² cfr. de bouwcode, wat tegemoet komt aan de erfgoedkwaliteit.
De 2 bestaande deuromlijstingen en supraporta’s van het interieur zijn maximaal te bewaren of te recupereren en terug te plaatsen in andere deuropeningen.
De tussenwanden op de tweede verdieping is te behouden, inclusief lambrisering en binnenschrijnwerk met al dan niet supraporta’s.

Parkeerbehoefte 

De fietsenberging is voldoende groot voor het stallen van 6 fietsen, de toegang moet verbeterd worden door het verbreden van de toegangsdeur tot een netto-doorgang  90cm, het raam in de achtergevel op het verhoogd gelijkvloers komt daardoor te vervallen (niet aangeduid op plan, wel op geveltekening). Beide trapjes moeten verbonden worden tot één doorlopende trap van 90cm breed met fietsgoot.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werd 1 bezwaarschrift ingediend, voornamelijk handelend over:

      1.      Vrees voor schade: Het bezwaar tegen stabiliteitsproblemen met schade tot gevolg op het aangrenzend eigendom.

Beoordeling: Het bezwaar tegen schade ten gevolge van de bouwwerken is niet stedenbouwkundig maar hypothetisch van aard. Een bezwaar gebaseerd op vermoedens kan niet meegenomen worden bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggende aanvraag door de vergunningverlenende overheid. Een stedenbouwkundige vergunning is een administratieve toelating en geen vrijgeleide om schade te berokkenen aan eigendommen van derden. Het bezwaar is ongegrond.
2.      (Geluids)hinder tijdens de werken: Het bezwaar tegen geluidsoverlast, privacyhinder en het blokkeren van de toegang naar de verblijven van Kopstraatje 3 tijdens de uitvoer van de werken.

Beoordeling: De realisatie van elk bouwproject veroorzaakt een zekere overlast naar zijn omgeving. Dit is een noodzakelijk kwaad met een tijdelijke dimensie, die bovendien politioneel is geregeld. Dit aspect vormt geen argument om de aanvraag te weigeren. Het bezwaar is ongegrond.