2019_CBS_07515 - Omgevingsvergunning - OMV_2019063996. Constant Jorislaan ZN. District Deurne - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          30/08/2012: verkavelingsvergunning (DE/2011/V/0023) voor het verkavelen van gronden in 319 kavels voor eengezinswoningen en 23 kavels voor meergezinswoningen, tezamen goed voor 560 à 580 wooneenheden, en de aanleg van nieuwe wegen.

Huidige toestand

-          braakliggend terrein.

Gewenste toestand

-          15 eengezinswoningen in gesloten bebouwing:

• 2 woningen met vier slaapkamers en een netto vloeroppervlakte van ca. 138,00 m²;
• 11 woningen met drie slaapkamers en een netto vloeroppervlakte van ca. 125,00 m²;
• 2 woningen met drie slaapkamers en een netto vloeroppervlakte van ca. 134,00 m²;

-          bouwvolume:

• 4 woningen met drie bouwlagen onder plat dak en een kroonlijsthoogte van 9,84 m;
• 11 woningen met twee bouwlagen onder plat dak en een kroonlijsthoogte van 6,94 m;
• bouwdiepte 12,00 m;
• iedere perceel werd voorzien van een fietsenberging van 9,00 m² in de achtertuin;

-          gevelafwerking loten 122 en 123:

• rood/bruin gevelmetselwerk op een plint in lichtgrijze architecturale beton;
• detaillering in vaste panelen in zwart aluminium (benedenverdieping);
• borstwering en schrijnwerk in zwart aluminium;

-          gevelafwerking loten 124 t.e.m. 136:

• rood/bruin gevelmetselwerk op een plint in lichtgrijze architecturale beton;
• wit/lichtgrijs aluminium schrijnwerk.

Inhoud van de aanvraag
-          bouwen van 15 eengezinswoningen op de loten 122 t.e.m. 136 (Bouwblok Oost) van verkaveling Eksterlaer.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt in de verkaveling DE/2011/V/0023, goedgekeurd op 21 oktober 2014, meer bepaald in lot(en) 122, 123, 124, 125, 126, 127, 128, 129, 130, 131, 132, 133, 134, 135 en 136.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verkavelingsvergunning op volgende punten:

 -          artikel 3.3 Zone voor tuinen:

• de tuinmuur tussen lot 136 en het openbaar domein heeft een hoogte van 2,20 m in tegenstelling tot de maximaal toegelaten hoogte van 2,00 m;
• de dakrand van de tuinberging (zijde perceelgrens) mag niet hoger zijn dan de tuinmuur, levende haag of draadafsluiting. De dakrand heeft in voorliggend ontwerp een hoogte van 2,60 m ten opzichte van de 2,00 m hoge haag;
• voor bergplaatsen op de perceelgrens geldt dat de scheimuren volledig gefundeerd moeten worden, er werd geen fundering voorzien.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

       -          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).

(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).

(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.

(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

      -          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.

(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)

De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 (goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014) en herzien op 1 maart 2018.

(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

 °           artikel 13 Ondergrondse en bovengrondse uitsprongen:

• de terrassen van de loten 122 en 123 vallen niet onder een hoek van 45° ten opzichte van de perceelgrenzen;
• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  er is onvoldoende informatie beschikbaar om de hoogte van de fietsenbergingen te beoordelen. De bergingen dienen over een minimale hoogte van 2,20 m te beschikken;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  er worden onvoldoende parkeerplaatsen voorzien.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een aanzienlijke oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat een positieve watertoets mogelijk is mits naleven van het wateradvies.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Overeenkomstig artikel 4.4.1 van de VCRO kunnen na het voeren van een openbaar onderzoek een afwijkingen op de voorschriften worden toegestaan.

De aanvraag wijkt af op artikel 3.3 van de verkavelingsvoorschriften. De dakranden van de fietsenbergingen worden voorzien op een hoogte van circa 2,60 meter. Deze hoogte is nodig om een comfortabele interne hoogte van minstens 2,20 meter te bekomen. Aangezien het verschil beperkt is, is een afwijking op de verkavelingsvoorschriften stedenbouwkundig aanvaardbaar.

De aanvraag wijkt af op artikel 13 van de bouwcode. Bovengrondse geveluitsprongen moeten begrepen zijn tussen twee verticale vlakken onder een hoek van 45° ten opzichte van elke erfscheiding, het terras aan de voorgevel van lot 122 en lot 123 wordt beschouwd als een dergelijke geveluitsprong en verhoudt zich niet onder 45° ten opzichte van de rechter perceelgrens. Deze uitwerking is door de ontwerper gekozen om aan te sluiten op de reeds vergunde bebouwing op aanpalende loten. Een afwijking kan toegelaten worden.

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag betreft het bouwen van 15 eengezinswoningen binnen het project ‘Eksterlaer’ gesitueerd langsheen de Constant Jorislaan. De woningen passen zich naar functie en volume in in de verkavelingsvoorschriften en de omgeving.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Voor de verkaveling Eksterlaer werd een mobiliteitsstudie (MOBER) gemaakt waarin de mobiliteitseffecten in de hele ontwikkeling onderzocht en gunstig werden bevonden.

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De plaatsing, bouwdiepte en bouwhoogte van de 15 woningen zijn in overeenstemming met het bestemmingsplan en de voorschriften van de verkaveling. Bovendien stemmen ze overeen met de reeds aanwezige bebouwing en met de geplande ontwikkeling van Eksterlaer.

Visueel-vormelijke elementen

Voor de voorgevels worden voor twee verschillende afwerkingen gekozen.

De twee gevels van de uiterst rechtse panden (lot 122 en lot 132)  worden opgetrokken in roodbruin gevelmetselwerk. Het buitenschrijnwerk wordt voorzien in zwarte aluminiumprofielen. Tussen de ramen op het gelijkvloers wordt een zwart aluminium paneel voorzien. Tussen de ramen op de tweede verdieping wordt verticaal metselwerk toegepast. De uitsprong op de eerste verdieping zal bestaan uit lichtgrijs beton afgewerkt met een zwarte borstwering. Op deze manier sluiten beide panden aan bij de reeds vergunde panden op de naastgelegen loten.

De overige gevels (lot 124 tot lot 136) zullen worden opgetrokken in roodbruin gevelmetselwerk. Het buitenschrijnwerk wordt voorzien van witte/lichtgrijze aluminiumprofielen. Boven en onder de ramen zal een roodbruine rollaag voorzien worden. De dorpels worden voorzien in aluminium.

De voorgestelde materialisatie is hedendaags en stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Cultuurhistorische aspecten

Omwille van de aard van het project is er advies gevraagd aan de stedelijke dienst archeologie. Het advies gaat als volgt:

“Het projectgebied van loten 122-136 bevindt zich in de verkaveling ‘Eksterlaar’. Hierbij werden reeds enkele voorwaarden (prospecties met ingreep in de bodem) opgelegd die niet volledig ten uitvoer gebracht zijn.

Er werden in het westen van het projectgebied in fases reeds drie proefsleufonderzoeken (CAI-nrs. 211488, 210642, 215428) uitgevoerd, maar het oostelijke gedeelte van de verkaveling werd nog niet onderzocht. Tijdens deze drie proefsleufonderzoeken werden nederzettingssporen uit de Romeinse periode en prehistorie gevonden. De bewoning was in geen gevallen begrensd waardoor er een groot vermoeden is dat er zich belangrijke archeologische sporen bevinden in het oosten van het verkavelingsgebied.

Conform art. 4§2 van het Decreet houdende Bescherming van het Archeologisch Patrimonium van 30 juni 1993 (B.S. 15.09.1993), gewijzigd bij decreet van 18 mei 1999 (B.S. 08.06.1999) en 28 februari 2003 (B.S. 24.03.2003) en 10 maart 2006 (B.S. 07.06.2006) zijn de eigenaar en de gebruiker ertoe gehouden de archeologische monumenten die zich op hun gronden bevinden te bewaren en te beschermen en ze voor beschadiging en vernieling te behoeden.”

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag wijkt af van voorschriften van de verkaveling omtrent de hoogte van de tuinmuur op lot 136 (grenzend aan het openbaar domein). Deze muur wordt voorzien met een hoogte van 2,20 meter. In de voorwaarden zal opgenomen worden om deze te voorzien tot een hoogte van 2,00 meter zoals omschreven in de verkaveling.

Verder worden de scheidingsmuren op de perceelgrenzen niet allemaal gefundeerd. Dit is het geval bij de muren die voorzien zijn voor de fietsenbergingen. Deze dienen conform de verkavelingsvoorschriften uitgevoerd te worden. In de voorwaarden zal dus opgelegd worden om de scheidingsmuren volledig te funderen.

Overigens is het niet mogelijk om op de aangeleverde plannen te beoordelen of de fietsenbergingen voldoen aan artikel 21 van de bouwcode. In de voorwaarden zal dan ook opgenomen worden hier bij alle fietsenbergingen aan te voldoen.

De woningen voldoen mits deze voorwaarden aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. De geplande werken zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de tuinmuur op lot 136 die grenst aan het openbaar domein te voorzien op een hoogte van 2,00 meter conform de voorschriften van de verkaveling;

2.      alle scheidingsmuren te funderen conform de voorschriften van de verkaveling;

3.      de fietsenbergingen te voorzien conform artikel 21 van de bouwcode;

4.      de parkeerboekhouding dient toegevoegd te worden bij elke volgende omgevingsvergunningsaanvraag;

5.      de bouwheer zorgt dat de opgelegde voorwaarden bij de verkregen verkavelingsvergunning worden uitgevoerd, vóór de werkzaamheden van voorliggende omgevingsvergunning, deze voorwaarden zijn:

-          de bouwheer laat de geplande verkaveling voorafgaan door een archeologische prospectie met ingreep in de bodem (proefsleuvenonderzoek);

-          de bouwheer voorziet personeel, tijd en middelen om de archeologische prospectie te laten uitvoeren zoals bepaald in de Bijzondere Voorwaarden voor een archeologische prospectie met ingreep in de bodem;

-          de stedelijke archeologische dienst Antwerpen en het Agentschap Onroerend Erfgoed - Antwerpen dienen betrokken te worden bij de werf- en coördinatievergaderingen;

-          indien archeologische sporen worden aangetroffen, dient na overleg met het Agentschap Onroerend Erfgoed – Antwerpen en de stedelijke archeologische dienst Antwerpen een volwaardige archeologische opgraving te worden uitgevoerd, gefinancierd door de bouwheer;

-          na afronding van het archeologisch onderzoek kunnen de geplande werken voor de verkaveling verder gezet worden;

-          de bouwheer vraagt de Bijzondere Voorwaarden met betrekking tot de archeologische prospectie met ingreep in de bodem op bij het Agentschap Onroerend Erfgoed – Antwerpen.

6.      de bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst archeologie (archeologie@stad.antwerpen.be)

7.      de bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen.

8.      de voorwaarden uit het advies van Fluvius strikt na te leven;

9.      de voorwaarden uit het advies van de dienst Integraal Waterbeleid van de Provincie Antwerpen strikt na te leven;

10.  de voorwaarden uit het advies van Proximus strikt na te leven;

11.  na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.