2019_CBS_06592 - Omgevingsvergunning - OMV_2019071981. Bredabaan 400. District Merksem - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          23/11/2000: vergunning (103#8039 )voor het vernieuwen van de vitrine en inkom;

-          19/08/2016: vergunning (2016899) voor het verbouwen van een winkel met woning naar een winkel met twee appartementen (vergunning is niet uitgevoerd).

Laatst vergunde toestand

-          eengezinswoning met nevenfunctie winkel op gelijkvloers:

-      bruto vloeroppervlakte van ca. 152 m²;

-          2 bouwlagen en een schuin dak.

Huidige toestand

-          Idem als laatst vergunde toestand.

Gewenste toestand

-          winkel op het gelijkvloers;

-          1 studio op de eerste verdieping (28,6 m² netto vloeroppervlakte);

-          1 studio op de zolder (28,6 m² netto vloeroppervlakte).

Inhoud van de aanvraag

-          het aantal woongelegenheden wijzigen van 1 naar 2;

-          omvormen van zolder tot 1 studio;

-          verbouwen van de winkel op het gelijkvloers.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)

De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 (goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014) en herzien op 1 maart 2018.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 22 Minimale oppervlakte van een zelfstandige woning: de netto vloeroppervlakte moet minimaal 35 m² zijn. Beide wooneenheden hebben een netto vloeroppervlakte van 28,6 m²;
• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte: de bijkomende studio op de zolder heeft geen buitenruimte van 4 m²;
• artikel 43 Septische putten: de inhoud van de septische put (1.500 liter) voldoet niet aan dit artikel;

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van artikel 22 van de bouwcode. De netto vloeroppervlakte moet minimaal 35 m² zijn. Beide wooneenheden hebben een netto vloeroppervlakte van 28,6 m² en voldoen dus niet. Bij het ontwerpen van woningen zijn een evenwichtige ruimteverdeling en optimale afmetingen een must gezien deze een grote impact hebben op het wooncomfort. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het dus belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden. De afwijking is stedenbouwkundig niet aanvaardbaar.

De aanvraag wijkt af van artikel 28 van de bouwcode. De bijkomende studio op de zolder heeft een buitenruimte van ca. 1,2 m² en voldoet dus niet aan de verplichte 4 m². De buitenruimte dient voldoende groot te zijn om effectief als bruikbare kwalitatieve buitenruimte beschouwd te kunnen worden, zeker voor een dergelijke kleine wooneenheid. De afwijking is stedenbouwkundig niet aanvaardbaar.

Bijkomend wordt opgemerkt dat de septische put en de fietsenberging (door het dubbel gebruik, zie verder) ook niet voldoen.

Hieruit kunnen we concluderen dat door het omvormen van 1 grote woongelegenheid met een gelijkvloerse handelszaak naar 2 kleinere entiteiten en een handelszaak de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt. Dit verhoogt de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het aanbieden van een meergezinswoning in woongebied.

Het herinrichten en behoud van een gelijkvloers winkelruimte aan de Bredabaan, gelegen in afgebakend kernwinkelgebied kan gunstig worden beoordeeld. Voorliggende aanvraag omvat geen functiewijziging en is daarmee in harmonie met de kenmerkende functies in de Bredabaan.

Mobiliteitsimpact

Parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor de bijkomende studio dient er 1 fietsparkeerplaats te worden voorzien. Er wordt een fietsenberging voorzien op het gelijkvloers met plaats voor 3 fietsen. De afmetingen hiervan zijn in orde. Echter het gemend gebruik (overdag winkelruimte en in de nacht fietsenberging) is niet praktisch en kwaliteitsvol. Aangezien de winkel overdag open is, heeft een bewoner, die overdag thuis is, geen mogelijkheid om zijn fiets te stallen.

Dit is stedenbouwkundig niet aanvaardbaar.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag betreft interne werken. Het bestaande volume blijft behouden. Het gebouw past met zijn uitbreiding in de bestaande straatwand en het gabarit van de woningen uit zijn omgeving. De schaal van de aanvraag is overeenstemmend met deze van de omgeving.
 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot

De aanvraag behoudt de gelijkvloerse winkelruimte. Echter wordt aan de voorzijde een ruimte voorzien die deels wordt gebruikt als toegang/ fietsstalplaats voor de wooneenheden en deels voor de winkel. Het gemengd gebruik van een ruimte als winkel overdag en toegang tot de appartementen 's avonds, kan moeilijk kwalitatief worden ingericht. Het gemengd gebruik is stedenbouwkundig niet aanvaardbaar.

De bouwaanvraag voldoet niet aan de bouwcode omwille van belangrijke conceptuele tekortkomingen. De gecreëerde studio’s hebben daarom niet het vereiste wooncomfort.

De aanpassingen die nodig zijn om tegemoet te komen aan de bouwcode wijzigen de bouwplannen op essentiële punten, waardoor de aanvraag moet worden geweigerd.

De stad telt heel wat eengezinswoningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Ook zijn er steeds minder vergunningen voor de bouw van eengezinswoningen. Om gezinnen in de stad te kunnen blijven aantrekken en behouden is het nodig om de eengezinswoningen te beschermen. In dit geval wordt een eengezinswoning met nevenfunctie winkel (ca. 40 m²) opgedeeld. De winkel is intern verbonden met de woning, zodat dit als een te beschermen eengezinswoning moet worden beschouwd. De gecreëerde studio’s zijn overigens veel te klein, zodat een opdeling van de woning hier niet te verantwoorden is.

Veiligheid in het algemeen

Tevens heeft de aanvraag een ongunstig advies van de brandweer gekregen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van een ongunstig brandweeradvies, de te beschermen eengezinswoning, het niet aanbieden van kwaliteitsvolle studio’s van minimum 35 m² met 4 m² buitenruimte.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

1.      Werken scheidingsmuur:De bezwaarindiener merkt op dat er een fout is in het plan, zijn keukenraam in de gevel is niet opgetekend. Volgens hem gebeuren er werken aan de scheidingsmuur, waardoor licht en zicht wordt ontnomen van het keukenraam.

Beoordeling: Het is uit het bezwaar niet op te maken over welk raam het gaat en welke gevel wordt bedoeld. Tevens gebeuren, buiten het plaatsen van een brandtrap, er geen werken aan de scheimuur. Er kan dan ook niet worden geoordeeld of er weldegelijk schaduwhinder wordt veroorzaakt. Het bezwaar is ongegrond.