2019_CBS_06609 - Omgevingsvergunning - OMV_2019071477. Speelpleinstraat 53. District Merksem - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          31/01/1974: vergunning (103#1760) voor verbouwingswerken aan oude parkbibliotheek tot gemeentelijke peutertuin;

-          inventarisatie: 29/03/2019, vastgesteld als bouwkundig erfgoed, id: 304954.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          parkvilla Joossens heeft een vierkante plattegrond, met tegen de zuidwestgevel op de hoeken respectievelijk een zeshoekige traptoren en een vierkante uitbouw;

-          tegen de noord- en zuid oostgevel is in de jaren ‘70 in functie van de peutertuin een L-vormig en één bouwlaag hoog prefab-gebouw op bakstenen sokkel en onder lessenaarsdak toegevoegd.

Huidige toestand

-          leegstaande gelijkvloerse peutertuin;

-          eengezinswoning op de eerste en tweede verdieping.

Gewenste toestand

-          gelijkvloerse reca-ruimte binnen het bestaande hoofdvolume met aansluitend tuinkamer bestaande uit één bouwlaag onder plat dak;

-          eengezinswoning op de eerste en tweede verdieping met 3 slaapkamers en een NVO van ca. 150 m².

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van de bestaande gelijkvloerse uitbreiding;

-          functiewijziging van gemeentelijke peutertuin naar reca-ruimte met bovenliggende eengezinswoning;

-          voorzien van een gelijkvloerse tuinkamer in wit houten buitenschrijnwerk met aansluitend terras in uitgewassen beton en kleiklinkers;

-          herstellen van de gevels, voorzien van nieuw buitenschrijnwerk naar origineel model en plaatsen van 2 dakkapellen.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een gebied voor gemeenschapsuitrusting en openbare nutsvoorziening. Onder gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen dient te worden begrepen voorzieningen die gericht zijn op de bevordering van het algemeen belang en die ten dienste van de gemeenschap worden gesteld. De idee van dienstverlening (verzorgende sector) aan de gemeenschap is derhalve rechtstreeks aanwezig. Artikel 4.4.8.van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening schrijft voor dat in gebieden die op de gewestplannen zijn aangewezen als gebied voor gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen, handelingen van algemeen belang en de daarmee verbonden activiteiten te allen tijde kunnen worden toegelaten, ongeacht het publiek of privaatrechtelijk statuut van de aanvrager of het al dan niet aanwezig zijn van enig winstoogmerk. Als gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen kunnen eveneens worden beschouwd een school, een voor het publiek toegankelijke toegangsweg tot een vergund gebouwencomplex in een gebied voor gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen en neveninrichtingen naast een autosnelweg. Alhoewel in een gebied voor gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen in principe geen gebouwen met een woonfunctie zijn toegelaten, heeft de Raad van State bovendien niettemin geoordeeld dat service-flats voor bejaarden kunnen worden vergund in dergelijk gebied. Ook een nomadenkamp werd door de Raad van State beschouwd als een gemeenschapsvoorziening en openbare nutsvoorziening. (Artikel 17 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een parkgebied. De parkgebieden moeten in hun staat bewaard worden of zijn bestemd om zodanig ingericht te worden, dat ze, in de al dan niet verstedelijkte gebieden, hun sociale functie kunnen vervullen. (Artikel 14 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan, behalve voor wat betreft de eengezinswoning op de verdieping.

Het gebouw was oorspronkelijk een parkbibliotheek maar werd met een vergunning in 1974 omgevormd tot een peutertuin. Deze staat nu leeg.

Met toepassing van artikel 4.4.23 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan een vergunning worden verleend voor het geheel of gedeeltelijk wijzigen van het gebruik van een gebouw of gebouwencomplex, voorzover aan al de volgende voorwaarden voldaan is:
1° het gebouw of gebouwencomplex is opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundige erfgoed, vermeld in artikel 4.1.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013;
2° de voortzetting van de vroegere functie blijkt niet haalbaar of garandeert de duurzame leefbaarheid van het gebouw of het gebouwencomplex niet;
3° de nieuwe functie laat de erfgoedwaarde ongeschonden of verhoogt ze.

Uit de beoordeling van de goede ruimtelijke ordening blijkt dat de aanvraag aan deze voorwaarden voldoet.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)

De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 (goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014) en herzien op 1 maart 2018.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 26 Afvalverzameling: er is geen afvalberging voor de horecaruimte voorzien;
• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: er worden geen inpandige fietsstalplaatsen voorzien;
• Artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders:horeca-inrichtingen en andere bedrijven en instellingen waar voedsel wordt verwerkt en/of waar warme maaltijden ter plekke worden geconsumeerd, zijn verplicht hun afvalwater via vetafscheiders te lozen.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
 

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voorziet een eengezinswoning met reca-functie op het gelijkvloers, in parkgebied volgens het gewestplan.

Artikel 14.4.4. van het KB betreffende de gewestplanvoorschriften voor parkgebied houdt geen absoluut bouwverbod in, maar beperkt de bouwmogelijkheden niettemin aanzienlijk. Enkel deze handelingen en werken die behoren of bijdragen tot de inrichting van het parkgebied, zijn er toegelaten, met uitsluiting van alle werken en handelingen met een andere bestemming, weze het een residentiële, industriële, agrarische, commerciële en zelfs culturele bestemming. Het is geenszins de bedoeling parkgebieden te transformeren in gebieden voor actieve recreatie. Inplantingen van horecabedrijven binnen deze gebieden kunnen slechts aanvaard worden, wanneer dit gebeurt, in functie van de openstelling van het park, binnen de bestaande gebouwen. Bij de inplanting van de tot de normale uitrusting van een park behorende accommodaties (waartoe ook toiletten en dergelijke kunnen behoren) wordt rekening gehouden met o.m. de nood aan dergelijke accommodaties in functie van het gebruik door het publiek van het parkgebied, de visuele inpassing en de plaats van inplanting.

De villa is een bestaand gebouw in het park. De villa wordt in deze aanvraag gereduceerd tot zijn oorspronkelijk volume. De functie reca wordt aangeboden ter ondersteuning van het park. Deze functiewijziging transformeert het park niet in actieve dagrecreatie. De aanvraag is hiermee functioneel inpasbaar in de omgeving.

De bedrijfseenheid/ ondernemen en stadsmarketing/ business en innovatie adviseert de aanvraag in deze zin gunstig:

“Gunstig advies met betrekking tot het herinrichten van een villa aan het park van Merksem. De herbestemming houdt in dat de functie wijzigt van kinderopvang naar reca. De functie reca is, ter ondersteuning van de parkgebruikers, een betere commerciële invulling dan (de niet toegankelijke) functie van kinderopvang. Binnen dit kader is de functiewijziging daarom positief te beoordelen.”

Mobiliteitsimpact

Parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Er worden fietsenstallingen voorzien voor de bezoekers van de tea room. Er dient echter inpandig ook ruimte te worden voorzien voor de fietsen van de bewoners van de woning. Dit wordt meegenomen naar de voorwaarden.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De aanvraag omvat de afbraak van het bestaande volume van de peutertuin (keuken, leeshoek, doorgang en speelruimte), zodat het volume van het oorspronkelijke gebouw terug leesbaar is. De afbraak is stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Op de gelijkvloerse verdieping wordt vooraan en aan de rechterzijde een sokkel/reca-terras aangelegd op dezelfde vloerpas als het gebouw (ca. 90 cm tegenover het maaiveld). Op deze sokkel wordt een tuinkamer (polyvalente ruimte/ zaal) voorzien. Echter, hebben de diensten Monumentenzorg, Groen en begraafplaatsen, en Ontwerp en uitvoering bemerkingen op de sokkel en de aansluiting op de infrastructuur in de omgeving. Deze worden hieronder verder behandeld in het cultuurhistorisch aspect en  het aspect bodemreliëf.

Visueel-vormelijke elementen

De bestaande gevels blijven in grote mate behouden en gerestaureerd waar nodig.

De sokkel wordt afgewerkt in roos beton. De tuinkamer wordt afgewerkt in wit gelakt houten buitenschrijnwerk. Deze materialen passen binnen de omgeving waarop de aanvraag betrekking heeft en zijn dus aanvaardbaar.

Cultuurhistorische aspecten

De dienst Monumentenzorg adviseert de aanvraag voorwaardelijk gunstig met volgende beoordeling:

“Inleiding

Naar aanleiding van uw vraag om advies, kan ik u melden dat de werken gesitueerd zijn in een pand dat is opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij besluit van de administrateur-generaal van 29 maart 2019. De vaststelling van de inventaris van het bouwkundig erfgoed van 29 maart 2019 zorgt ervoor dat er voor het eerst een éénduidige en overzichtelijke lijst van het gebouwd patrimonium in Vlaanderen bepaald is. Opname in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed betekent voor elk van de erfgoedobjecten dat zij een vorm van vrijwaring voor de toekomst genieten. Voor gebouwen opgenomen in de inventaris wordt de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie onderworpen aan de wenselijkheid van behoud.  Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

Conform art. 5§2 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 moet de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat vergunningverlenende overheid deze kan afwegen.

Beoordeling

A.  Cultuurhistorische waardestelling

Villa Joossens, eertijds Carolusburg, gebouwd in 1887 in opdracht van Cornelius Joossens. De gegoede Antwerpse wisselagent Cornelius Joossens, die in Dambrugge en Merksem heel wat eigendommen bezat, kocht in 1860 verschillende gronden aan in de Kroonpadwijk. Hij liet de villa bouwen als huwelijksgeschenk voor zijn zoon Carolus; de villa werd hierom eertijds Carolusburg genoemd.

De villa is één van de meest herkenbare en representatieve voorbeelden van de zeldzaam geworden voorbeelden van de vroeg-20ste-eeuwse villa’s en landhuizen in grote tuinen die door de gegoede burgerij werden gebouwd, aan de rand van het historische centrum van Merksem.

Omstreeks 1891 liet Joossens op het domein een intussen gesloopte hovenierswoning en serres bouwen. De ontwerper van de villa en bijgebouwen is niet gekend. Na de dood van Carolus Joossens, die zijn vrouw reeds vroeg verloor en kinderloos bleef, werden alle eigendommen geërfd door diens meid Maria Berckmans. In 1921-1922 besliste de gemeente om, in functie van een nieuwe begraafplaats, de voormalige terreinen van de familie Joossens samen met een aantal aanpalende gronden te onteigenen. Na het juridisch beslechten van het door Maria Berckmans ingediende beroep aangaande de financiële compensaties, werden de plannen voor de nieuwe begraafplaats en het park naar een ontwerp van ingenieur August Mennes op 26 september 1924 definitief goedgekeurd. Voor de parkaanleg werd hij bijgestaan door de tuinbouwkundige Guillaume De Bosschere, die in die periode ook instond voor de heraanleg van het eerste provinciale domein Rivierenhof in Deurne. Op 30 september 1924 zijn de werken in Merksem uitbesteed aan de in Sint-Lenaarts gevestigde gebroeders Ch. D’Huyvetter, die tevens de herinrichting van de in 1925 door de gemeente aangekochte terreinen van het Hof van Roosendael als park en voetbalvelden voor rekening namen. De aanleg van de nieuwe begraafplaats werd uitgevoerd door de Merksemse aannemer H. Flor. Van den Bulck. Volgens een nabij de vijver ingeplante herdenkingssteen met rocaillesokkel, is het park officieel ingehuldigd op 11 oktober 1925.

De voormalige tuin van de villa Carolusburg kreeg daarbij een landschappelijke aanleg met nieuwe wandelpaden, groepen van hoogstammen en een vijver, waarvan de grond aangewend werd voor de ophoging van het kerkhof. De villa werd ingericht als 'Café het park'. Het openbaar park geraakte zwaar geteisterd door de inslag van verschillende V-bommen in 1944, waarbij de hovenierswoning uit 1891 volledig vernield werd. Ook de parkvilla geraakte beschadigd in zowel de buitengevels als het interieur, en werd in 1949 door de in Aartselaar gevestigde aannemer Hendrik Thijs hersteld. Na verschillende herbestemmingen werd in 1973 beslist er de gemeentelijke peutertuin onder te brengen, officieel geopend op 7 februari 1974.

De villa is noordoostwaarts ingeplant in het park tussen de Speelpleinstraat en de centrale vijver uit 1925, waarvan de brug in rocaille, behoudens de vernieuwde balustrade, gaaf bewaard is. Het park heeft nog zijn landschappelijke aanleg uit 1925 met rond de centrale vijver kronkelende, thans verharde wandelwegen en bomengroepen van coniferen en deels uit de oude villatuin gerecupereerde loofbomen, aangevuld met een recentere aanplant van onder meer lindes. De uit 1887 daterende, oorspronkelijke bakstenen en met witte natuurstenen speklagen gelede pilasters die de toegangsweg aan zijde van de Speelpleinstraat markeren, hebben blauwe hardstenen sokkels en verzorgde bekroningen en metalen hekwerk.

De villa heeft een vierkante plattegrond, met tegen de zuidwestgevel op de hoeken respectievelijk een zeshoekige traptoren en een vierkante uitbouw, waartegen de dienstingang gesitueerd is. Tegen de noord- en zuidoostgevel is in de jaren 1970 in functie van de peutertuin een L-vormig en één bouwlaag hoog prefab-gebouw op bakstenen sokkel en onder lessenaarsdak toegevoegd.

Opgetrokken in rode baksteen in kruisverband met knipvoegen boven een blauwe hardstenen plint, is de twee bouwlagen hoge villa onder een met natuurleien gedekt mansardedak horizontaal geleed door gevelbanden in witte natuursteen, en blauwe hardstenen cordonlijsten waarin de geprofileerde vensterdorpels opgenomen zijn. Met uitzondering van het afwijkende kruiskozijn in de bovenverdieping van de traptoren, is de gevel geopend met regelmatige rechthoekige vensteropeningen onder geoorde witte natuurstenen omlijstingen met opvallende sluitsteen met diamantkop. De gevels zijn beëindigd met een over de gevels doorlopende sierlijst en een wit geschilderde houten kroonlijst met tandlijst op geprofileerde klossen. De zoldervensters in de afgeschuinde mansarde van de voor- en achtergevel hebben nog hun oorspronkelijke houten omlijstingen met voluutvormige klauwstukken, geblokte stijlen, centrale diamantkop en driehoekig fronton.

De hoofdingang is gesitueerd in de parallel aan de Speelpleinstraat gesitueerde, drie traveeën brede noordwestgevel. De toegang in de rechtse travee is bereikbaar langs een volledig in blauwe hardsteen uitgevoerde trap met panelen op de wangen, en een in functie van de peutertuin toegevoegde balustrade. Het omlijste bovenlicht is gevat tussen de gecanneleerde voluutconsoles die het volledig in witte natuursteen uitgevoerde balkon van de verdieping dragen, afgebakend door balusters tussen met panelen versierde pilasters en een forse handlijst. In de flankerende venstertraveeën zijn de witte natuurstenen borstweringen met panelen gedragen door guttae.

De rechts van de toegangstravee gesitueerde, drie bouwlagen hoge traptoren met rondboogfries onder een zeshoekige afgeknotte torenspits, heeft op de begane grond, de eerste verdieping en de tussenverdiepingen verspringende lichten onder eenvoudige witte natuurstenen lateien en steekbogen. De bovenverdieping is geopend door een kruisvenster met witte natuurstenen monelen, lateien en (tussen)dorpels en een eenvoudige ronde oculus. In de torenspits zijn de oorspronkelijke, verzorgd gesneden houten oculi met sluitsteen en kroonlijst bewaard. De spits is bekroond met een uitkijkplatform, omgeven door een niet-oorspronkelijke ronde metalen balustrade en een windvaan.

Tegen de begane grond van de noordwest- en oostgevel is in de jaren 1970 een nieuw volume aangebouwd. Op de verdieping zijn de gevels respectievelijk blind of hebben ze een gelijkaardige vormgeving als de voorgevel.

De rechts van de traptoren twee traveeën brede zuidoostgevel, heeft naast de brede venstertravee met drielichten, een vierkante uitbouw onder met natuurleien gedekt lessenaarsdak. Op de begane grond is in deze uitbouw de diensttoegang gesitueerd, bereikbaar langs blauwe hardstenen trappen, en op de verdieping bekroond door een smal venster met onversierde latei. Links van de diensttoegang is een bijkomende deuropening gemaakt, ontsloten door een nieuwe bakstenen trapconstructie met blauwe hardstenen treden. Beide toegang hebben een vernieuwde gemeenschappelijke luifel.

Het mogelijk nog deels oorspronkelijke houten en wit geschilderde vensterschrijnwerk met diamantkoppen is bewaard. In de toegangen zijn de deurpanelen vernieuwd, met in de hoofdtoegang een eenvoudige, niet-oorspronkelijke dubbele paneeldeur met vervangen deurgreep.

Hoewel het oorspronkelijke ontwerp niet teruggevonden is, kan de plattegrond van de villa ten dele worden afgeleid uit een herinrichtingsplan uit 1943. De hoofdtoegang geeft uit op een ruim salon, dat in de travee tegen de traptoren geflankeerd is door een trapzaal, een woonkamer en achteraan een keuken met diensttoegang en –trap naar de kelder en de verdieping. Op de verdieping geeft de tegen de traptoren gesitueerde trapzaal uit op een centrale gang, met aan weerszijden twee slaapkamers en boven het salon twee kamers, die dan ingericht waren als lees- en vergaderzaal. In de mansarde zijn drie zolderkamers ingericht.

Het gebouw is waardevol. Het complex in kwestie heeft een beeldbepalende stadslandschappelijke waarde in de Speelpleinstraat. Het behoort tot de authentieke 19de-eeuwse bebouwing, nl typisch eind 19de-eeuwse burgerwoningen. Dezelfde vorm en structuur als moment van ontstaan zijn nog afleesbaar. Bovendien werd het linkerpand samen opgetrokken met de achterliggende tabak- en sigarenfabriek die vandaag werd getransformeerd tot loftcomplex (Begijnenvest). Het behoud van dit neoklassiek ensemble staat voorop gelet op het behoud van het karakter van de Leien.

B.  Afweging

Met deze aanvraag wenst men de parkvilla te herbestemmen tot reca met bovengelegen eengezinswoning. De peutertuin wordt afgebroken, de gevel hersteld. Ter hoogte van de noordgevel wordt een nieuwe tuinkamer ingericht die dienst zal doen als polyvalente zaal. De buitenschil wordt gerestaureerd. Ter hoogte van de westgevel wordt over de hele lengte een uitgewassen, roze betonnen sokkel voorzien die dienst doet als terras. De sokkel wordt voorzien tot tegen de gevel van het kasteel wat maakt dat de oorspronkelijke plint en de toegangspartij bestaande uit blauwe hardstenen trap met geprofileerde panelen op de wangen weggewerkt worden in deze sokkel. De trap blijft zichtbaar door middel van een glazen plaat of een doorkijkrooster.

Het interieur wordt eveneens verbouwd. Op het gelijkvloers worden een polyvalente zaal voorzien (tuinkamer), een tearoom, de toegang tot de bovenliggende eengezinswoning en een private kantoorruimte. Voor de inrichting van de kantoorruimte sloopt met de oorspronkelijke 19de-eeuwse trap tussen 0 en 1. Op de bovenverdieping wordt

Vanuit oogpunt monumentenzorg appreciëren we ten zeerste de inspanningen die geleverd worden om de ‘Parkvilla’ te herbestemmen in een vormgeving die een meerwaarde vormt voor het kasteel en het park. Door de niet kwalitatieve peutertuin te slopen en de gevels te herstellen en een tuinkamer toe te voegen in een sobere vormgeving en materialisatie wordt de buitenschil gevaloriseerd en wordt de stadslandschappelijke waarde versterkt.

Het is jammer dat de plint en de trap van de westgevel gesupprimeerd worden door een sokkel in uitgewassen beton die tot tegen de parkvilla wordt voorzien en dienst zal doen als terras. Op die manier wordt er afbreuk gedaan aan de leesbaarheid en de beeldwaarde van dit waardevol inventarispand. De trappenpartij met geprofileerde wangen en datumcartouche vormt samen met het bovenliggend balkon, de architecturale vertaling van de hoofdtoegang dewelke op deze manier slechts gedeeltelijk afleesbaar wordt en aan ensemble- en contextwaarde inboet. De trappenpartij dient afleesbaar te blijven. Een scenario om het kasteel en een gedeelte van het terras integraal toegankelijk te maken door een glooiende aansluiting te voorzien ter hoogte van de nieuwe tuinkamer met bijbehorende sokkel heeft minder impact op de beeldwaarde.

Verder is het ook niet aanvaardbaar dat de oorspronkelijke trap tussen 0 en 1 gesupprimeerd wordt. De traptoren met 19d-eeuwse trappenpartij bleef gaaf bewaard en is 1 van de weinige relicten uit de oprichtingsperiode. De erfgoedwaarde is zeer hoog. Dit relict dient bewaard.

Tijdens de voorbespreking werden deze twee randvoorwaarden meegegeven.

Verder dienen ook de te nemen restauratieopties in detail teruggekoppeld met de stedelijke dienst monumentenzorg (restauratie buitenschil, recuperatie of hermaak trap oostgevel, detailtekeningen houten schrijnwerk, detailtekeningen dakkapellen ….) 

Behoud 19de-eeuwse binnendeuren waar mogelijk.

De dienst legt volgende voorwaarden op:

• Uitsluiten supprimeren blauwe hardstenen trappenpartij westgevel. De trappenpartij dient zichtbaar te blijven.
• Behoud 19de-eeuwse trap tussen 0 en 1
• Terugkoppelen restauratie en uitvoering (restauratie buitenschil, recuperatie of hermaak trap oostgevel, detailtekeningen houten schrijnwerk, detailtekeningen dakkapellen ….) 
• Behoud 19de-eeuwse binnendeuren waar mogelijk.”

Aangezien de trappartij kenmerkend is voor de bouw en stijl van die periode, wil de dienst Monumentenzorg deze trap behouden. Dit heeft een consequentie op de toegankelijkheid van het gebouw. Zij stellen als mogelijke oplossing voor om een glooiende helling te voorzien aan de noordzijde, ter hoogte van de tuinkamer en het aansluitend met het terras. Echter, hebben de diensten Groen en begraafplaatsen, en Ontwerp en uitvoering ook bemerkingen aangaande de sokkel, de helling en de omliggende bomen, waardoor deze onderdelen herbekeken moeten worden.

De overige voorwaarden, geformuleerd in dit advies, zullen als voorwaarden bij de vergunning worden opgelegd.

Bodemreliëf

De dienst Ontwerp en uitvoering/ ontwerpers adviseert de aanvraag voorwaardelijk gunstig met volgende beoordeling:

“Onderstaande opmerkingen worden meegegeven waarmee rekening gehouden dient te worden:

• De dienst O&U vraagt het behoud van het bestaande porfierpad naast vijver. In de ontwerpplannen wordt hier een hele afbuiging gemaakt. De toegang van het terras dient aan te takken op het bestaande pad en niet andersom.

Bestaande bank langs het porfierpad dient behouden te blijven.

• Tijdens de uitvoeringsfase wordt gevraagd geen grondmodulaties en graafwerken uitvoeren onder de kroonprojectie van de bomen, tenzij mits toestemming van de groendienst. Dit dient op voorhand aangevraagd te worden.
• Het brede porfierpad richting ‘voordeur’ van de villa, met vlak ernaast de fietsenstallingen geeft de indruk dat dit de hoofdingang van het gebouw is. Indien dit niet zo is moet dit duidelijk worden voor de bezoekers. Een duidelijke bewegwijzering, het al dan niet uitnodigend maken van het pad en de materialisatie/dimensionering dient dan aangepast te worden.
• De locatie van de fietsenstalling lijkt wat ongelukkig en wordt bij voorkeur niet in de lengte langs het klinkerpad voorzien om het zicht op het gebouw maximaal te respecteren.
• Een verdere afstemming tussen het architectenbureau, AG Vespa, de groendienst en SW/O&U richting aanbestedingsdossier is wenselijk.

• Ontwerp afstemmen op as-builtplannen parkaanleg
• Technische uitwerking omgevingsaanleg bespreken
• Aandachtspunten bij opmaak bestek / boombescherming
• Beplantingsplan
• …

De bouwheer zal voor de verdere uitwerking van het openbaar domein (park) contact opnemen met Stadsontwikkeling –met de Dienst ontwerp en uitvoering – publieke ruimte. De contactpersoon is Pieter-Jan Bruynseels. (tel: 03 338 66 93; gsm: 0478 72 66 45)

Voor de werken zal de bouwheer ook contact opnemen met Stadsontwikkeling – Dienst Beheer & Onderhoud, Postadres aangetekende zending: Grote Markt 1, 2000 Antwerpen, tel. 03 338 84 07, herstellingopenbareruimte@stad.antwerpen.be , betreffende opmaak plaatsbeschrijving en herstellingen openbaar domein na afloop van de bouwwerken. Meer informatie vindt u op:

https://www.antwerpen.be/nl/info/52d5052439d8a6ec798b4a7e/schade-aan-openbaar-domein-of-aanpassing-na-werken “

De dienst Ontwerp en uitvoering heeft bemerkingen over de aansluiting van het gebouw op de bestaande infrastructuur (het verleggen van het toegangspad), de leesbaarheid van de hoofdtoegang,… . Deze bemerkingen hebben ook invloed op de plaatsing van de sokkel, waardoor deze onderdelen herbekeken moeten worden.

Natuur

De dienst Groen en begraafplaatsen adviseert de aanvraag voorwaardelijk gunstig met volgende beoordeling:

“Ons advies tijdens het rondleidend gesprek is niet gevolgd. Wij hebben toen nog aangekaart om de terrasfundering te verkleinen zodat het begaanbaar terras deels zeeft, dit om wortelschade te beperken.

Ophoging van grond op de wortelruimte brengt schade aan de wortel al vanaf 10 cm grondophoging. Hierdoor zullen de Taxussen en Kastanjes meer schade oplopen dan vorig ontwerp.

De dienst legt volgende voorwaarden op:

• Wortelschade van de bomen te beperken tot 20% van de totale worteloppervlakte.
• Wortelonderzoek voor te leggen aan de groendienst.
• Tijdens de werken moeten de bomen worden beschermd met Herrassen tot buiten de kroonprojectie.”

De dienst Groen en begraafplaatsen heeft bemerkingen over de fundering van de sokkel met betrekking tot de wortelzone van de omliggende bomen. Dit zou eventueel in voorwaarden kunnen worden opgelegd, maar dit hangt samen met de bemerkingen van Monumentenzorg en Ontwerp en uitvoering.

Het Agentschap Natuur en Bos adviseert de aanvraag voorwaardelijk gunstig met volgende beoordeling:

“Bespreking aanvraag

De aanvraag omvat het wijzigen van functie van peutertuin naar gelijkvloerse horecaruimte met bovengelegen eengezinswoning. Er zullen door de ingreep geen natuurwaarden van belang geschaad worden.

Vanzelfsprekend dient wel strikt voldaan te worden aan de bepalingen en voorwaarden omtrent zonevreemde woningen en constructie (evenals zonevreemde functiewijzigingen) en indien van toepassing een gemeentelijk RUP zonevreemde woningen. Wij wijzen er wel op dat enkel vergund of vergund geachte constructies behouden mogen worden. Onvergunde constructies die zich eventueel op het terrein bevinden, dienen afgebroken te worden.

Conclusie

Op basis van bovenstaande uiteenzetting stelt het Agentschap voor Natuur en Bos vast dat de bestaande natuurwaarden niet worden geschaad. De aanvraag wordt gunstig geadviseerd.”

De voorwaarden geformuleerd in dit advies zullen als voorwaarden bij de vergunning worden opgelegd.

Veiligheid in het algemeen

De voorwaarden uit het advies van de brandweer dienen strikt nageleefd te worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot

De dienst Milieuvergunningen geeft over de aanvraag volgend advies:

“De aanvraag heeft betrekking op de verbouwing van Villa Joossens in het park van Merksem. De renovatie van het historisch pand omvat de afbraak van de bestaande kinderopvang op de gelijkvloers en het vervangen door een commerciële functie voorzien van terras. Op niveau +1 en +2 wordt een private woning voorzien.

Vanuit milieuoogpunt zijn er geen bezwaren om het project gunstig te adviseren. Wel wijzen we erop dat een horeca-inrichting bij voorkeur over een adequaat akoestische isolatie dient te beschikken, ofwel het voorzien van een bufferverdieping om enig wooncomfort voor inwoners van het gebouw te garanderen.”

Om voldoende ruimtelijke kwaliteit te bieden dient de aanvraag te voldoen aan de bouwcode en meerbepaald aan de volgende bepalingen:

- een afvalverzameling voor de recaruimte voorzien, conform artikel 26 van de bouwcode;

- het afvalwater via vetafscheiders lozen, conform artikel 44 van de bouwcode;

- een inpandige fietsstalplaats voor de bewoners voorzien, conform artikel 29 van de bouwcode;

Rekening houdend met alle voorafgaande opmerkingen van de diensten Monumentenzorg (behoud trappartij), Ontwerp en uitvoering (aansluiting op bestaande infrastructuur, toegangspad) en Groen en begraafplaatsen (bescherming wortels van omliggende bomen) en de toegankelijkheid van de reca functie van het gebouw, moet een oplossing gezocht worden voor de toegang, het behoud van de buitentrap, de sokkel en het behoud van de bestaande bomen. Daarom wordt de sokkel en dus ook de tuinkamer uit deze vergunning uitgesloten.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de bijgevoegde Algemene opmerking verenigbaarheid decretaal kader en de bijgevoegde Algemene opmerking soortenbesluit van het Agentschap Natuur en Bos voor de werken strikt na te leven;

3.      een afvalverzameling voor de recaruimte voorzien, conform artikel 26 van de bouwcode;

4.      het afvalwater via vetafscheiders lozen, conform artikel 44 van de bouwcode;

5.      een inpandige fietsstalplaats voor de bewoners voorzien, conform artikel 29 van de bouwcode;

6.      behoud van de 19de-eeuwse trap tussen de gelijkvloerse en de eerste verdieping;

7.      terugkoppelen restauratie en uitvoering met de dienst Monumentenzorg (restauratie buitenschil, recuperatie of hermaak trap oostgevel, detailtekeningen houten schrijnwerk, detailtekeningen dakkapellen ….); 

8.      behoud van de 19de-eeuwse binnendeuren waar mogelijk;

9.      wortelschade van de bomen te beperken tot 20% van de totale worteloppervlakte;

10.  wortelonderzoek voor te leggen aan de groendienst;

11.  tijdens de werken moeten de bomen worden beschermd met herrassen tot buiten de kroonprojectie;

12.  de bouwheer zal voor de verdere uitwerking van het openbaar domein (park) contact opnemen met Stadsontwikkeling –met de Dienst ontwerp en uitvoering – publieke ruimte. De contactpersoon is Pieter-Jan Bruynseels. (tel: 03 338 66 93; gsm: 0478 72 66 45);

13.  voor de werken zal de bouwheer ook contact opnemen met Stadsontwikkeling – Dienst Beheer & Onderhoud, Postadres aangetekende zending: Grote Markt 1, 2000 Antwerpen, tel. 03 338 84 07, herstellingopenbareruimte@stad.antwerpen.be , betreffende opmaak plaatsbeschrijving en herstellingen openbaar domein na afloop van de bouwwerken. Meer informatie vindt u op: https://www.antwerpen.be/nl/info/52d5052439d8a6ec798b4a7e/schade-aan-openbaar-domein-of-aanpassing-na-werken ;

14.  na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Uitsluitingen

1.      de sokkel, en dus ook de tuinkamer, worden uit de vergunning uitgesloten omwille van de adviezen van Monumentenzorg (behoud trappartij), Ontwerp en uitvoering (toegang, aansluiting op bestaande infrastructuur) en Groen en begraafplaatsen (bescherming wortels van omliggende bomen) en de toegankelijkheid van het gebouw.

 Standpunt college
Het college sluit zich gedeeltelijk aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het advies MZ maakt enkel een bezwaar tegen de manier waarop het terras aansluit op de Westgevel. De Noordgevel met nieuwe tuinkamer vormt geen probleem, het is logisch dat deze de vloerpas aanneemt van het bestaande gelijkvloers. Omwille van  de leesbaarheid van de hoek van het bestaande pand, wordt de verhoogde sokkel van de tuinkamer beperkt tot de projectie van de luifel erboven. Voor het terras zal in overleg met de stedelijke diensten een oplossing moeten uitgewerkt worden, die tevens de integrale toegankelijkheid tegemoet komt. Het lijkt logisch het terras te voorzien op maaiveldniveau, al dan niet met aangepaste contour.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.